Wyzwań ciąg dalszy. Ruszamy z nowym projektem!

89
3877
wyświetleń

Na wstępie chciałbym serdecznie podziękować za wszystkie komentarze pod ostatnim wpisem! Tam też stwierdziłem, że po “zaliczeniu” mojego sportowego Everestu daję sobie nieco czasu na wyznaczenie kolejnych wyzwań. Będę z Tobą całkiem szczery: już po kilku dniach zaczęło mnie “nosić” i zaledwie 2 tygodnie później, podjęliśmy wspólnie z Wolną decyzję wywracającą nasze dotychczasowe plany do góry nogami i zwiększającą skalę trudności wykładniczo. No cóż, kto nie mierzy wysoko, nie pije szampana… czy jakoś tak 😉

W dniu publikacji tego wpisu podpisaliśmy umowę kupna kolejnego mieszkania. Za tym jednym, obiektywnym zdaniem kryje się cała masa narad, emocji, wątpliwości, szans, planów i nadziei. Jak również chęć stworzenia czegoś własnymi rękami, wyznaczenia celu na potencjalnie smutną jesień i zimę tego roku, a także… uwaga uwaga… pozbycia się oszczędności przynoszących obecnie realne straty i pożyczenia brakujących środków, korzystając z bardzo niskiego kosztu pieniądza.

Wiem, nieco przewrotnie, dla wielu pewnie nieco niezrozumiale, ale tak już chyba funkcjonuję: potrzebuję dużych wyzwań, podjęcia coraz to większych ryzyk i zajęcia głowy czymś, dzięki czemu poczuję dreszczyk emocji i będę miał świadomość, że “coś się dzieje”. Kryzys wieku średniego? Chyba jeszcze trochę za wcześnie… i tak, mam świadomość, że ludzie zazwyczaj tego typu dylematy realizują kupnem wymarzonego auta czy podróżą na kurs medytacji w Indiach, ale raz że czasy mamy szczególne, a dwa że ja też myślę nieco w poprzek :). Zdaję sobie też sprawę, że nasza strategia to zmiana podejścia do tematu nieruchomości sprzed jakiegoś czasu, ale dzisiaj troszkę inaczej patrzę na ten temat, a i realia się trochę zmieniły… działamy więc. Nie analizując wszystkich możliwych scenariuszy, nie próbując udawać, że wiemy co czeka światową gospodarkę. Akcja zamiast bierności i wiecznego czekania na coś, co się może nigdy nie wydarzyć.

Czas na konkrety. Poniżej przedstawię tą inwestycję w postaci subiektywnej listy zagrożeń i możliwości, które sobie zafundowaliśmy.

Tych pierwszych jest całkiem sporo:

  • Mieszkanie które kupiliśmy znajduje się na obrzeżach Gdańska – obok prężnie rosnących budynków widać jeszcze pola i jeżdżące po nich traktory 🙂

  • To 3 pokoje w przyszłościowej, ale obecnie mocno oddalonej od centrum lokalizacji. To dla nas nowość, będzie okazja sprawdzenia w praktyce, jak takie inwestycje zachowują się pod względem rentowności i opłacalności.
  • Nie dość że 3 pokoje, to do tego 64 m2. Zupełnie nieoptymalny metraż patrząc z punktu widzenia inwestycyjnego, w dodatku raczej nie dający się podzielić na większą liczbę pokoi.
  • Finansując zakup pozbyliśmy się wszystkich oszczędności (nie inwestycji!) w postaci lokat oraz kont oszczędnościowych, które miały służyć jako część wkładu na budowę własnego domu (z przyczyn od nas do końca niezależnych start budowy się jednak opóźnia, dlatego zanim ją zaczniemy, postanowiliśmy zrealizować jeszcze jeden projekt). Jakby tego było mało, zadłużyliśmy się co nieco…
  • Obecne czasy (a przede wszystkim: potencjalnie ciężka jesień i zima ze względu na możliwą drugą falę pandemii) mocno namieszały na rynku i wszelkie założenia dotyczące rentowności są pisane patykiem po piasku (żeby nie powiedzieć: palcem po wodzie…).

Dlaczego zatem zdecydowaliśmy się na taki ruch?

  • Pierwszy i najważniejszy argument nazwałbym po prostu… “bo tak”. Podeszliśmy do całości nieco bardziej romantycznie niż zdroworozsądkowo, definiując naszą misję w taki oto sposób: mamy ochotę stworzyć coś fajnego wspólnie z Wolną, czego wynikiem będzie ładne, przestronne mieszkanie, które doceni jakaś rodzina, która tam zamieszka.
  • Wspomniany, nieoptymalny pod względem inwestycyjnym metraż może paradoksalnie stać się zaletą. Lokalizacją raczej nie przyciągniemy klientów, którzy będą mieli dużo innych alternatyw. Możemy zatem walczyć ceną (niezbyt ciekawa opcja…), standardem wykończenia, lub… właśnie przestrzenią, którą daje względnie duży metraż. Myślę, że jest całkiem sporo osób, które są już zmęczone mieszkaniami typu “38m2 -> 2 pokoje, 48 m2 -> 3 pokoje”. Kupione przez nas mieszkanie jest po prostu przyjemne i wygodne do życia dla 3-4 osobowej rodziny.
  • Dzisiaj nie jestem już pewien, czy czeka nas klasyczny scenariusz pod tytułem “kryzys na rynku nieruchomości”. Coraz bardziej wierzę, że możliwy jest też alternatywny rozwój wypadków, w którym wartość pieniądza będzie coraz niższa przy jednoczesnych niemal zerowych stopach procentowych, a nieruchomości nie tyle będą drożały, ale – być może – będą mniej więcej naśladowały realną inflację i pozwolą na zachowanie wartości inwestycji w długim horyzoncie czasowym.
  • Załapaliśmy się na bardzo sensowną ofertę cenową, którą dodatkowo zbiliśmy o 5% względem i tak dość atrakcyjnego (na obecne czasy…) cennika. Zamiast kilkunastu tysięcy za m2, zapłaciliśmy jedynie ~6.000-6.200 zł/m2 brutto (w zależności czy liczymy łącznie czy rozdzielnie z naziemnym miejscem parkingowym i piwnicą). Tak, to obrzeża, ale to nadal miejsce z potencjałem w Gdańsku – jednym z jedynie kilku dużych miast w Polsce, gdzie liczba mieszkańców systematycznie rośnie. Patrząc na koszty budowy metra kwadratowego na poziomie 5.000 zł (tutaj aktualne dane statystyczne od roku 1999 w górę), dodając do tego koszt działki mogę mieć nadzieję, że koszt odtworzeniowy jest na tyle wysoki, że potencjał do spadków w tego typu lokalizacjach jest niewielki. Pozbyłem się już złudzeń, że mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach w Gdańsku będzie można dostać w cenach sprzed lat.

  • Wspomniany w wadach dług zaciągnięty na kupno mieszkania kosztuje stosunkowo niewiele i został zaciągnięty u bliskiej rodziny, dlatego niesie ze sobą zdecydowanie mniej zagrożeń niż klasyczny kredyt bankowy.
  • Po raz kolejny ograniczamy niemal do zera koszty okołozakupowe. Brak prowizji dla pośrednika, brak podatku PCC, więc do ceny brutto dochodzi w zasadzie jedynie notariusz i trochę drobnych fantów dla miłych pań z działu sprzedaży. Plus wykończenie :).
  • A je zamierzamy wykonać w stu procentach samodzielnie. Obniżając tym samym kwotę inwestycji. Budżet na wykończeniówkę? Zobaczymy, wstępnie planujemy okolice 45.000 zł, chociaż Wolna, która na bieżąco tworzy zestawienia materiałów dla klientów twierdzi, że z każdym miesiącem (a czasem i tygodniem) jest po prostu drożej.
  • Uwzględniając te wszystkie wydatki, wylądujemy w okolicach 450.000 zł, czyli ~7.000 zł za m2 wykończonego i wyposażonego mieszkania. Jeszcze niedawno niewyobrażalna drożyzna w tej lokalizacji, natomiast dzisiaj: cena o mniej więcej 1.500 zł/m2 niższa od cen ofertowych dla porównywalnych typów mieszkań w okolicy. To bufor, który mamy na potencjalny zjazd cen, względnie nasz zysk na dzień dobry, gdyby ceny miały się utrzymać, a my zdecydowalibyśmy o sprzedaży mieszkania.
  • Mieszkanie jest wybudowane, a klucze do niego odbierzemy w przeciągu tygodnia. Nie kupujemy dziury w ziemi, wchodzimy od razu z wykończeniem, potencjalnie będzie jeszcze szansa na reakcję na zmieniające się realia rynkowe. Nie zamierzamy bić rekordów i zaniedbywać wszystkiego innego, dajemy więc sobie do dwóch miesięcy na prace projektowe i wykończeniowe.
  • Inwestycja leży zaledwie 3 km od naszego miejsca zamieszkania. To oznacza, że nie stracimy za dużo czasu na dojazdy w trakcie wykańczania, a nasze dzieciaki nie zapomną, jak wyglądamy ;).

Czemu rynek pierwotny? Bo – paradoksalnie – jest tańszy niż wtórny. Bo go znamy, lubimy, czujemy się z nim pewnie, wiemy jak wykończyć takie mieszkanie w 100% samodzielnie. Bo trzyma pewien poziom wykończenia i jest doceniany przez wielu młodych ludzi. Bo mimo przejrzenia setek ogłoszeń z rynku wtórnego nie mielibyśmy aktualnie zapału ani czasu na zobaczenie kilkudziesięciu mieszkań, nie wiedzielibyśmy jak zweryfikować wszystkie formalności, nie wychwycilibyśmy wszystkich usterek, nie oszacowalibyśmy dobrze kosztów i skali trudności remontu… w skrócie: bo gdybyśmy ograniczyli się do rynku wtórnego, najzwyczajniej na świecie nie kupilibyśmy nic. I to mimo tego, że doskonale zdajemy sobie sprawę, że – patrząc z perspektywy optymalizacji podatkowej – powinniśmy iść w mieszkania używane. Jeśli jednak tego nie czujemy, to finansowe argumenty nie wystarczają, żeby postąpić “jak należy”, a zamiast tego postępujemy tak, jak czujemy.

Na podstawie dotychczasowych doświadczeń Wolnej z projektami (a zrobiła ich już kilkadziesiąt w ramach Pracowni Dobrych Wnętrz), chcemy zrobić coś w przyjemnym standardzie, jednocześnie nie przepłacając za materiały. Chcemy po raz kolejny przełamać stereotyp “drogiego projektanta wnętrz”. Chcemy pokazać, że kilka tysięcy wydane na tego typu usługę może się bardzo szybko zwrócić. Ale nie ma co się przechwalać – realia zweryfikują nasze zamiary i życie (oraz excel z kosztami!) pokaże, czy to wszystko się rzeczywiście “spina”. To swoisty eksperyment z naszej strony – teoretycznie podążamy znaną już nam ścieżką, ale w innych realiach i z nieco innym typem nieruchomości niż dotychczas.

Zauważ, że nigdzie w tekście nie napisałem, że to będzie “mieszkanie na wynajem”. Przeznaczenie tej inwestycji wyklaruje się nam w nadchodzących tygodniach, a na razie po prostu cieszymy się z tego, że przed nami kolejna przygoda. Owszem, mam świadomość że każdy poważny inwestor by nas wyśmiał, że kupiliśmy mieszkanie jeszcze nie do końca wiedząc, co z nim zrobimy. Na szczęście tego typu krytykę nie za bardzo biorę do siebie, dlatego zostawiam jeszcze tą furtkę otwartą i postawię na elastyczność. Nie twierdzę, że excel z kalkulacjami nie grał roli przy podejmowaniu decyzji, ale autentycznie, tym razem jest to decyzja bardziej emocjonalna niż zaplanowana pod jakiś konkretny scenariusz. I w nosie mamy, że profesjonaliści tak nie działają… my nie staramy się być jak najbardziej pro, my po prostu działamy, idziemy do przodu zamiast wiecznie gdybać i czekać. Śnieżna kula twoich umiejętności, pamiętasz? Jestem pewien, że całość wyklaruje się w nadchodzących miesiącach, natomiast na dzień dzisiejszy po prostu chcemy zrobić coś fajnego. Razem. Chcę też produktywnie wykorzystać masę zaległego urlopu, który najpierw miał iść na podróże (tiaaaa…), a później na budowę domu (tiaaaa…). Koniec końców, wykorzystam go na prawdziwy “urlop po polsku”, czyli remont :). Nie dlatego, że to się opłaca. Bo się nie opłaca, a dużo lepiej wyszedłbym na tym, gdybym urlop spędził na zwiększaniu kompetencji zawodowych, nauce języka niemieckiego i pogłębianiu relacji z dziećmi. Ale od ostatnich prac remontowych minęły właśnie 2 lata i ja autentycznie czuję, że brakuje mi tej tymczasowej odskoczni od codzienności. Kilka tygodni prac remontowych raz na dwa lata to chyba coś, co po prostu muszę sobie zaplanować, żeby zachować zdrowy rozsądek i czuć się spełnionym ;). Nawet ciężka praca może być przyjemna, o ile jest całkowicie opcjonalna, kreatywna i wykonywana z pasją!

L.p. rok m2 standard koszt wykończenia w tym robocizna czasochłonność [h] link do wpisu
1 2009 50 średni 50 000 zł 4 000 zł 150 brak
2 2014 27 średni-niższy 12 528 zł 305 zł 280 klik
3 2015 75 średni, dla siebie 51 000 zł 50 zł 680 klik
4 2018 40 średni 28 000 zł 0 zł 300 klik
5 2018 40 średni 22 725 zł 0 zł 350 klik

Nasza dotychczasowa historia remontowa w liczbach

Daj znać, czy jesteś ciekawy kolejną na tym blogu serią wpisów remontowo-inwestycyjno-budowlanych. Nie obiecuję regularności, bo każdy z ostatnich wpisów wynika raczej z moich potrzeb wewnętrznych niż z obowiązku, ale im większe zainteresowanie, tym większa motywacja z mojej strony :).

Zdaję sobie sprawę, że wejście w taką inwestycję w obecnych czasach to zdecydowanie większe ryzyko niż to, które podejmowaliśmy kilka lat temu, decydując się na zwiększenie udziału nieruchomości w naszym portfelu. Mimo, że nasze nieruchomości od kilku lat generują nieprzerwanie (zero dni pustostanu) w okolicach 7% netto z całkiem sporego kapitału, nie mam pewności że nasza najnowsza inwestycja też się dobrze “zepnie”. Dlatego absolutnie nie polecam podążania naszymi śladami, a chwilami mam wręcz deja vu z roku 2007 roku, kiedy to nabyłem moją pierwszą nieruchomość, zaledwie kilka miesięcy przed tym, jak wszystko dupnęło :). Tym razem jesteśmy jednak na zupełnie innym poziomie i wiemy, że wyjdziemy z tego wyzwania zwycięsko, niezależnie od tego, jaki będzie jego finansowy wynik. A chyba każdy przyzna, że remont z żoną jest o wiele przyjemniejszy niż miesiące spędzone przed ekranem telewizora ;). Mam nadzieję, że pokazując co robimy, dostarczam Ci motywacji do działania. Niekoniecznie do kupowania nieruchomości w tych niepewnych czasach, ale raczej: do wstania z fotela i zrobienia pierwszych (albo i kolejnych) kroków w celu realizacji planów i marzeń. Można wiecznie czekać na właściwy moment, który nigdy nie nadejdzie. Można zamiast tego działać i tym samym zwiększać prawdopodobieństwo sukcesu. Wybór jak zwykle należy do Ciebie!

Czas na zapięcie pasów, bo w przeciągu najbliższych tygodni może mocno bujać! Cieszymy się jednak na ten sztorm i niezależnie od wyniku końcowego zachęcamy do komentowania i trzymania za nas kciuków!

PS Uprzedzając pytania: nie planuję pokazywać postępów prac w portalach społecznościowych. Pewnie Wolna użyje tej sposobności do jakiegoś marketingu Pracowni Dobrych Wnętrz, ale ja wypisałem się z mediów społecznościowych praktycznie całkowicie i chyba nie muszę wspominać, że niesamowicie mi z tym dobrze :).

PS2 Jeśli jesteś zainteresowany naszymi wcześniejszymi doświadczeniami projektowo/wykończeniowymi, zapraszam tutaj – na pewno znajdziesz coś dla siebie.

89 KOMENTARZE

  1. Fajny układ mieszkania – dwustronne, okno w aneksie, 2 łazienki – ale to zwykle plus kupowania poza centrum. W centrum nawet mieszkania 10-15 metrów większe potrafią być bez tych “luksusów”. Na moim (też gdańskim) osiedlu były mieszkania po 65 m z dwoma oknami…
    Powodzenia w nowej inwestycji!
    Czytam Twoje posty z ciekawością, choć własnoręczne wykończenie mieszkanie to dla mnie osobiście byłby horror – ciężko było mi przeżyć te kilka miesięcy wykańczania swojego mieszkania – a miałam i architekta wnętrz i współpracującą z nim ekipę wykończeniową, więc mój wkład ograniczał się do podejmowania decyzji i robienia przelewów.

    • Hej, dzięki za komentarz. Jeśli miałaś mega sprawdzoną i zaufaną ekipę oraz projektanta, to tylko pozazdrościć. Ale taki układ jest bardzo rzadki, zwykle też kosztowny (bo np. architekt również wykonuje nadzór a ekipa robi zakupy). Przeważnie wygląda to trochę inaczej i wymaga naprawdę sporego zaangażowania na każdym etapie.

      • To miałam tą kosztowną wersję ze wszystkim :-). Cała akcja miała miejsce 5 lat temu, a mieszkanie podobne do tego, które opisujesz (nawet cena, bo lokalizacja z tych drogich) – tylko koszt wykończenia wyszedł 2,5x większy niż ty szacujesz teraz. Standard bym określiła na nieco wyższy niż średni (meble na wymiar, droższe agd), ale też nie żadne marmury i drewniane parkiety.

  2. Hej,
    Bardzo fajny pomysł i trzymam kciuki za realizację!
    Zastanawia mnie w tym przypadku Twoje podejscie do poduszki finansowej – zadłużyliście się u rodziny ale “jakaś poduszka” jest czy może “poszliście na całość”?
    Ciekawy jestem bo sam walcze z tym aby zbalansować wielkość poduszki finansowej z nadpłatą kredytu.

    • Absolutnie na całość, zupełnie nie po naszemu. Zrobiliśmy sobie takie trochę katharsis, zarówno w portfelu jak i w głowie :). Czystki niemal do zera i wykończeniówka realizowana przy pomocy kart kredytowych, które spłacimy w okresie bezodsetkowym 🙂 Po co? Żeby jak najmniej pożyczyć. Czy polecam takie podejście? Nie, o ile nie masz wypracowanej naprawdę komfortowej sytuacji, w której masz kilka źródeł przychodu, jakieś konto firmowe z poduchą na obsługę firmy oraz inwestycje, które w razie potrzeby możesz szybko i w miarę bezboleśnie zerwać.

  3. W tej lokalizacji w Gdańsku mieszkanie w tej cenie nie jest okazją. Po prostu tam tyle kosztują mieszkania. Na stronie tego dewelopera nadal jest jeszcze 5 mieszkań tej wielkości (ok 64 m2) po 5950 zł / m2 już gotowych do odbioru a w kolejnym bloku ponad 20 takich mieszkań.
    Generalnie to słaba lokalizacja a bez auta nieciekawa.

    Piszesz, że “Zauważ, że nigdzie w tekście nie napisałem, że to będzie “mieszkanie na wynajem”
    ale równocześnie że
    “(…) będzie okazja sprawdzenia w praktyce, jak takie inwestycje zachowują się pod względem rentowności i opłacalności.”
    oraz
    “(…) nie mam pewności że nasza najnowsza inwestycja też się dobrze “zepnie”.”

    Trudno sprawdzić rentowność mieszkania jeśli nie jest kupione w celach komercyjnych (najem etc.), tak samo mieszkanie kupione dla siebie lub kogoś z rodziny także się nie “zepnie”. To po prostu produkt kupiony w konkretnej cenie. Jedyne co można wówczas zrobić to popatrzeć czy zrobiliśmy dobry interes bo mieszkania drożeją w tej okolicy czy wręcz przeciwnie.

    Ja widzę ogromne zmiany na rynku mieszkań. W Gdańsku jest o 54% studentów na uczelniach mniej w tym roku z powodu wirusa (większość studiuje z domu a więc nie potrzebuje w Gdańsku mieszkań ani pokoi). Skumuluje się to w końcu ze spadającą ilością studentów w ogóle bo mamy niż demograficzny a co za tym idzie z roku na rok coraz mniejszą ilość studiujących. Bardzo dużo pokoi stoi więc pustych, na jednego chętnego przypada sporo pustych pokoi a zazwyczaj było na odwrót. Jako że ciężko znaleźć najemców na pokoje to część mieszkań trafia na rynek jako całe mieszkania (ale nie wszystkie się do tego nadają po, czasami, bardzo dziwacznych przeróbkach kartono-gipsem…)
    Również jest sporo mniej turystów, szczególnie z zagranicy, praktycznie wcale nie ma Norwegów i bardzo mało Szwedów którzy w Gdańsku rządzili na tym rynku od paru lat a co za tym idzie jest problem z wynajmem krótkoterminowym.
    Dodatkowo problemy setek “złowionych” inwestorów na condo i aparthotele. Jak media pisały, że to ryzykowne to nikt nie słuchał a teraz na portalach finansowych płacz, że nie płacą “zagwarantowanej” kasy.

    Rynek nie jest obecnie wynająć nawet tych mieszkań które są już obecnie dostępne.

    Jak to wszystko wpłynie na rynek w dłuższym okresie to trudno powiedzieć ale ja obstawiam na początek co najmniej zastój na rynku i marazm a potem zobaczymy.

    • Dzięki za komentarz. Zauważ, że 5950 zł/m2 to obecna cena netto (po podwyżce sprzed dosłownie kilku dni). Jeśli dodasz do tego miejsce postojowe i piwnicę to lądujemy na 430k za 64m2, czyli dobre 500 zł na metrze więcej niż kupiłem. Jakiś bufor na start jest. Absolutnie nie twierdzę, że to okazja – zgadzam się z Tobą, że to odpowiednia cena jak na tą lokalizację. Patrząc przyszłościowo (potencjalnie mocno przyszłościowo), raczej zakładałbym scenariusz optymistyczny. Ale to zweryfikuje życie… na razie, przy obecnych cenach mamy czysto teoretyczne ~30k do przodu, plus co najmniej drugie tyle w wyniku naszego remontu. Na co to się przekuje, jaki będzie efekt, czas pokaże. Na razie myślimy intensywnie nad scenariuszami – również nad takim, żeby samemu się na kilka lat tam przeprowadzić, a wynająć obecnie zamieszkiwane mieszkanie, które w ciągu ostatnich 5 lat przestało być wygwizdowiem, a stało bardzo dobrze skomunikowaną lokalizacją. Do odebrania kluczy jeszcze jakiś tydzień, musimy intensywnie myśleć bo od decyzji zależy głównie budżet na wykończenie i wyposażenie.

      • Faktycznie w cenniku cena metra jest podana netto a obok cena całego mieszkania już brutto. Trochę namieszane. Ale podwyżki obecnie przy tak słabej sprzedaży ? Dziwna strategia dewelopera. Może podwyżkami rekompensuje sobie straty z innych tytułów. Tak jak fryzjerzy, którzy po otwarciu zakładów podnieśli ceny.
        W tej okolicy w planach zagospodarowania nie ma za bardzo żadnych wielkich planów budowy dróg. Trudno powiedzieć w jakim kierunku to pójdzie. Chociaż zawsze na obrzeżach i tak sporo ludzi kupuje właśnie ze względu na ceny więc osiedla i tak w jakimś tam stopniu się powoli rozwijają.
        Ja na swoim w którym mieszkam obecnie też niby jestem 140 tys do przodu w rok, tylko aby się o tym przekonać musiałbym je sprzedać a kupujących jak na lekarstwo…
        Znam już kilka osób które już miały kupować mieszkania dla siebie ale banki odmówiły im kredytów.
        Robi się ciekawie.

        • Plany na infrastrukturę są: https://dom.trojmiasto.pl/Gdansk-plan-zagospodarowania-dla-8-tysiecy-mieszkancow-n120417.html
          Według mnie to będzie całkiem atrakcyjna lokalizacja… za jakieś 6-7 lat ;). Gdańsk rośnie, to naprawdę widać.
          A podwyżki… nie byłoby podwyżek, gdyby sprzedaż była słaba. U tego dewelopera pracuje od lat ktoś dalszej rodziny Wolnej (dzięki temu też trochę ugraliśmy) i wiemy mniej więcej co tam się dzieje. O kredyt coraz trudniej, ale mimo to chętni walą drzwiami i oknami… tyle że pewnie jakiś odsetek z nich dostaje odmowę z banku.

        • Jeszcze dopowiem. Wczoraj załatwiałem przed blokiem temat wymiany akumulatora w aucie, kiedy akurat odbywała się prezentacja mieszkania na parterze. Dwóch eleganckich pośredników oprowadzało starsze małżeństwo. Parter, ogródek zaraz przy klatce, zero prywatności, chyba 45m2 2 pokoje, standard wykończenia przyjemny (ale wszystko już 5-letnie). Cena? Sprawdziliśmy w internetach: 10800 zł/m2. Gdańsk-Jasień. Szczęka opada.

      • Naprawdę rozważacie opcję przeprowadzki na mniejszy metraż niż obecnie przy dwójce dorosłych pracujących z domu i dwójce dzieci, w wieku przedszkolno-szkolnym?
        Nawet jeśli finansowo to będzie dobra decyzja (zwiększone koszty wykończenia vs zwiększone dochody z najmu), to czy koszty pozafinansowe (czas na przeprowadzkę, być może zmiana szkoły, brak tych 10m2 na rower stacjonarny czy dodatkowe biurko dla dziecka) nie będą większe?

        • Na wstępie dziękuję za ten komentarz – właśnie na tego typu dyskusję liczyłem i trochę szkoda, że tak mało komentarzy pojawia się pod tym wpisem, ale cóż – sam sobie zasłużyłem częstotliwością pisania i innymi “grzeszkami” ;).
          Ale do rzeczy: to jest trochę tak, że niemal każdy wybór może być “słuszny”, o ile jest odpowiednio umotywowany i poparty “chciejstwem” wszystkich, których dotyczy. Aktualnie snujemy długofalowy, wieloletni plan dotyczący zarówno naszych inwestycji w nieruchomości, jak i naszego miejsca zamieszania. Odnośnie tego drugiego, rozważamy sporo opcji – od braku zmian, przez przeprowadzkę do kupionego właśnie mieszkania, przez budowę domu aż do wynajęcia domu poza miastem. Dla wariantu, o który pytasz zalet wyszło nam dużo więcej niż wad i jak to porządnie przemyśleliśmy, to doszliśmy do wniosku będzie na przestrzeni najbliższych 2-3 lat byłoby to w zasadzie przezroczyste. Oprócz aspektu finansowego, po prostu dobrze się tam czujemy, potrzebujemy jakiejś zmiany, szkoły byśmy nie zmieniali, a komunikacyjnie byśmy prawie nie stracili (oprócz zmiany nóg na auto przy drodze do szkoły, czasowo identycznie). Przestrzeń mniejsza i 1 pokój mniej, ale tak naprawdę dotknęłoby to tylko naszych dzieci, które zamieszkałyby w jednym pokoju. A widzimy, że na ten moment (+2-3 lata do przodu, później się to pewnie zmieni), osobne pokoje wcale nie są dla nich zaletą. Obie bardzo mało w nich przebywają, zdecydowaną większość czasu spędzają w salonie, to są głównie sypialnie. Pytając ich, czy by chciały mieszkać w jednym pokoju, odpowiadają że tak -> proste, dziecięce myślenie pod tytułem “fajnie, bo byłoby piętrowe łóżko”. Jak pytamy będąc na miejscu czy im się podoba, znowu słyszymy “tak” -> i znowu na prosto, bo super zagospodarowane, duże place zabaw. Do tego myślimy, że to by im dobrze zrobiło pod względem zacieśniania relacji, a do ~4 klasy starszej raczej nie wpłynęłoby to negatywnie na zasadzie “brak swojego miejsca do skupienia się czy przyjmowania gości”. Także na razie stosunek głosów jest taki, że jak dla mnie opcja “zostańmy” vs “zamiana na 3 pokoje” jest przezroczysta, nie odebrałbym tego jako krok w tył, a miałbym zmianę, która by mi dobrze zrobiła. Ale hurra-optymistą nie jestem i nie chciałbym nikomu tym zrobić “krzywdy”. Wolna, na początku sceptyczna, teraz chyba bardziej się zapaliła do pomysłu niż ja, a dzieci – jak napisałem wyżej, są na tak o ile nie zmienią szkoły. Pytanie, czy warto taki ruch wykonywać na max 3 lata… może tak, o ile wymyślimy od razu następny krok i zaczniemy go wdrażać :). Ogrom możliwości potrafi naprawdę skomplikować życie – jak się nie ma tylu opcji, często jest po prostu łatwiej…
          Myślimy jeszcze bardzo intensywnie o alternatywach. Mamy wrażenie, że cokolwiek postanowimy będzie dobrze, bo przecież to zależy od nastawienia, a my po prostu dobrze się czujemy jak coś się dzieje i wdrażamy zmiany ;).
          Jestem otwarty na “konstruktywną krytykę” tego pomysłu, być może przyda nam się kubeł zimnej wody. Na razie jeszcze co najmniej tydzień-dwa na decyzję jest. Pozdrawiam!

          • Dzięki za długą odpowiedź. Mnie by się nie chciało przeprowadzać, tylko dlatego że potrzebuję zmiany, a dzieciom podoba się nowy plac zabaw. No ale mnie się ogólnie mało chce i bardzo lubię swoje dorosłe życie, w którym mogę być leniem tyle ile tego potrzebuję ;-).
            Zakładałam, że twoje dzieci mają już teraz wspólną sypialnię w obecnym mieszkaniu. Nie bardzo znam się na dzieciach, więc nie wiem czy w tym wieku to już się da określić, ale przy dzieleniu sypialni przydaje się jak obie osoby mają ten sam cykl dobowy i żadna nie jest nadwrażliwa na dźwięki.
            No i jak upakujesz zawartość dwóch dziecięcych pokoi w jeden? Przeprowadzka to dobry moment na pozycie się niepotrzebnych rzeczy, ale wy zdaje się już jesteście rodziną minimalistów, więc aż tak dużo rzeczy do wyrzucenia nie będzie?

          • Jeśli uważasz, że wspólne zamieszkanie zrobiłoby dzieciom dobrze, to raczej pomyślałabym na Twoim miejscu o przearanżowaniu pokoi dzieci w obecnym mieszkaniu na bawialnię i sypialnię. Takie rozwiązanie podobno super się sprawdza przy dzieciach w tym wieku.

  4. Czytam sobie spokojnie, aż doszłam do projektu mieszkania i się okazało, że do mieszkania z identycznym układem wprowadzamy się za około dwa tygodnie (w zupełnie innej części kraju).
    Tym bardziej jestem ciekawa, jak będzie wykończone, jaki macie Państwo na nie pomysł.
    Pozdrawiam.

  5. Hej,a czy wynajem 4 mieszkań to juz nie oznacza konieczności rozliczania wynajmu w ramach dg?
    Jak to wpłynie na wysokość podatku?
    Czy to będzie dla was sumarycznie opłacalne?
    Jaka jest stawka podatku w tym wypadku?
    Czy się mylę?i nadal cztery można na 8,5 procent rozliczac bez dg?

    • Cześć. Żeby to było takie proste… odpowiedź niestety brzmi “to zależy”. To nie ilość mieszkań decyduje, a ocena czy wynajem kilku nieruchomości to już DG czy nie zależy od konkretnego przypadku (za każdym razem nieco innego), a nawet od US, który to weryfikuje. Jestem aktualnie na etapie definiowania drogi, którą muszę pokonać w następnych latach żeby zoptymalizować podatki od wynajmowanych nieruchomości. Jeśli ktoś specjalizuje się w tego typu tematach, zapraszam do kontaktu ;).

        • No to się porobiło… dzięki za info, jestem ciekawy na ile to zmieni moje plany. Być może będę miał nieco łatwiej przez jakiś czas, ale do końca świata raczej na ryczałcie nie warto jechać. Nadal jednak pozostaje sto pytań jak to się ma do wprowadzenia mieszkań do ewidencji środków trwałych (bez ich amortyzacji przy ryczałcie… ?), zmiany umów z najemcami (chyba trzeba zmienić strony, numery rachunków itp po przerzuceniu na firmę?) czy późniejszej (za rok-dwa-trzy) zmiany z ryczałtu na zasady ogólne… czy wtedy mogę uwzględnić koszty wykończenia/wyposażenia do wartości początkowej mieszkania / w KuP, mimo że minęło już trochę czasu od ich poniesienia. I takich wątpliwości mam duuużo więcej 😉 Jestem na etapie umawiania spotkania ze specjalistą – jak sam wszystko wymyślę, to w przyszłości przewiduję kłopoty 😉

  6. Sama chętnie poznam odpowiedź, mnie to również interesuje…wprawdzie narazie kilku mieszkan nie wynajmuje ,ale chce wiedzieć..bo jedno zamierzam ..a potem kto wie

  7. Ja kupiłam w maju w Gdyni ,cena 8000/m już z miejscem w garażu i komórką . Tylko ,że mały metraż ,a te zawsze najdroższe. Teraz już ceny plasują się koło 10 tys / m z miejscem w garażu ( w czasie pierwszego rzutu covidh gdy ludzie się wstrzymywali z zakupem deweloper dał upust i dorzuc miejsce i komórkę . Wykończenie we własnym zakresie ( czyt. Zdolny mąż) co znacznie obniża nam koszty ( remonty umiemy robić tanio a dobrze) . Decyzję rozumiem , gdy kilka lat temu koleżanka kupowała na Wiszących ogrodach ,w środku pola ,z jednym autobusem jadącym znad morza 50 minut wszyscy pukali się w czoło. Teraz ceny są tam kosmiczne. Wszystko ma swoją przyszłość. Pozdrawiam serdecznie:)

    • Dodam ,że sama w pewnym momencie zastanawiałam się nad Jasieniem , gdy zdałam sobie sprawę ,że WO są poza moim zasięgiem finansowym ,ale wygrała Gdynia i bliskość (2 km) jej najpiękniejszych plaż 🙂

  8. Jakbyś chciał robić flipa to pamiętaj o VAT. Jak puścisz przez DG to jeszcze masz szansę zarobić na VACie, a jak zrobisz to prywatnie do dopłacisz.

    • Od wczoraj nie robię nic innego, tylko czytam i układam plan na sensowne podatkowo włączenie mieszkań do DG. Jakiś wstępny zarys jest, ale gdybyś Ty (lub kto inny) miał namiar na sprawdzonego i polecanego eksperta w temacie, chętnie skorzystam z konsultacji, dzięki którym potwierdzę to, w jaki sposób wsadzić ten pociąg na odpowiednie tory :).

        • Od wynajmu mieszkan w celach mieszkalnych nie komercyjnych vatu sie nie nalicza,jest tez kwota roczna jaka uzyskuje się z najmu ,ktora vatowi nie podlega
          Niewiele zyskają na dg,w koszta juz wliczaja 90 procent kosztów typu auto ,paliwo,przeglądy,komputery, tusze,art biurowe i chemię,bo Wolna prowadzi dg..
          Żeby odliczyć VAT to chyba zakup mieszkania musiałby być na firmę,i musiałoby ono jej służyć

          • Aniu, czytaj ze zrozumieniem:
            ” Mówię tylko że jakbyś chciał zflipowac te 64m to od razu zbieraj fv żeby VAT moc odliczyć bo później moze zaboleć.”

      • U mnie właśnie kupiłem 6 mieszkanie (kawalerki) z rynku wtórnego spełniające warunki przyspieszonej amortyzacji. Mieszkania z granatem w środku. Wszystko wrzucone w JDG jako środek trwały. Amortyzacja 10%. Git.
        Dwa przy remoncie odpisujesz VAT na materiałach.

        • Na VAT znam się tyle co nic, ale czy przypadkiem nie jest tak, że jeśli wynajmujesz na cele mieszkaniowe (chyba że u Ciebie to krótki termin i VAT 23%?) i z definicji jest to działalność zwolniona z VAT, to także nie możesz odpisać VATu dla tych mieszkań?
          + Może podpowiesz, gdzie leży granica w remoncie/wykończeniu/wyposażeniu, do której tylko powiększasz wartość początkową mieszkania do amortyzacji, a kiedy możesz – zamiast zwiększania wartości początkowej – wrzucać koszty na bieżąco w KuP?

          • hej,
            Na krótkim i na długim masz 8% tj. tyle masz na paragonie czy fv VAT jeżeli sprzedajsze usługę noclgową – oczywiście jeżeli jesteś podatnikiem VAT.
            Natomiast jeżeli w ramach JDG prowadzisz inne usługi 23% to ratujesz dużo kasy z VAT, które nie odprowadasz z zakupów materiałów, agd itd.

            Przerabiałem dwa przypadki z dwoma-trzema biurami. Mało biur się orietnuję w tym temacie ale powinno się podawać wartość poczatkową mieszkania plus potem wrzycałem w koszty faktury za remont i materiały, meble , agd głównie 23% . Jak bierzesz kredyt to trzymaj w segregatorze operat szacunkowy lub zrób zdjęcie mieszkania jak kupujsze za cash. Jak mieszkanie wyglądało przed remontem tak aby potem nikt z US nie kwestionował wartość początkowej mieszkania.

          • Hmmm. Jestem niemal pewien, że wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe (= jeśli to dobrze rozumiem, jest to właśnie wynajem długoterminowy) jest zwolniony z podatku VAT. Chyba że różnicę stanowi to, czy jesteś czynnym płatnikiem VAT czy nie… chociaż z tego co czytałem, w obu przypadkach jest 0% (długi termin) lub 23% (krótki termin). Ty z kolei piszesz o 8%… i jak tu nie zwariować, jak każdy ma inne wyobrażenie w temacie :). Zdecydowanie muszę się wybrać do księgowej, która na co dzień siedzi w tematach nieruchomościowych.

            Z tym wrzucaniem remontu itp w koszty… też wyczytałem co innego :(. Tzn. mieszkanie, które wprowadzasz do ewidencji środków trwałych musi spełniać kilka warunków, w tym musi być “zdatne do użytku”, czyli musisz mieć możliwość jego wynajmu (jeśli taki jest cel biznesowy) od razu po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych. Być może mieszkanie używane (nawet w stanie agonalnym, ale w teorii zdatnym do użytku) spełnia ten warunek, ale nowe, odebrane w stanie deweloperskim już nie. I dlatego koszty wykończenia zwiększają wartość początkową, którą amortyzujesz (w przypadku mieszkań nowych mocno nieopłacalna opcja z racji 1,5% amortyzacji…), a tylko część wydatków (mienie ruchome? RTV, AGD, dodatki, dekoracje?) można wrzucić bezpośrednio w koszty. Gdyby całość wykończenia można było tak potraktować, byłoby to dużo korzystniejsze dla mnie, ale czy tak jest… nie wiem, wątpię. Możliwe też, że każdy przypadek jest inny…

          • hej, niestety na nowym moższ tylko 1,5%
            Prawo polskie nie definiuje kiedy się kończy najem krótkoterminow a kiedy zaczyna długi najem ale u mnie w obu przypadkach wychodzi 8% VAT.
            Na plus nowych mieszkań jest to , że na pewno bardziej przekonują do najmu oraz , że np. za 20 lat dalej będą to względnie nowe budynki. Budynki z lat 50-80 bo w takie celuję mogą być przedmiotem mniejszego zainteresowania w przyszłości z drugiej strony mam je zlokalizowane w centrum miasta max do 1 pietra. Brak windy też w przyszłości będzie niekorzystnie wpływał na wynajem mieszkań na wyższych pietrach w starszych budynkach dlatego mam mieszkana zlokalizowane max na 1 p (z jednym wyjątkiem)

          • na krótkim wynajmie 8% VAT, na dłuższym na cele mieszklane stawka zw . Najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony od VAT

            Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwolnione z tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części wyłącznie na cele mieszkaniowe. Rozporządzenie Rady Ministrów z 5 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług ujmuje najem w grupowaniu PKWiU 68.20.11. Obejmuje ono m.in. wynajem nieruchomości takich jak:

            budynki mieszkalne i mieszkania,

            domy, mieszkania i apartamenty, włączając umeblowane, na dłuższy czas użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym.

          • Chyba jeszcze warto dodać, że miejsca postojowe/garaże to 23% VAT. I teraz rodzi się pytanie: wynajmuję na długi termin mieszkanie z przynależnym miejscem w hali. Czy to rozbijam na VAT 0%/23% jeśli jestem czynnym podatnikiem VAT?

          • Dokłanie tak jak piszesz poniżej.
            Czasem mam jeszcze tzw consulting na 23%.

            “Ale rozumiem, że u Ciebie przy sprzedaży jest VAT 8%, a przy zakupach zwykle 23% i to jest prawdopodobnie OK”

          • Tak jeszcze myślę o ewentualnej sprzedaży mieszkania, które właśnie kupiliśmy. Scenariusz bardzo mało prawdopodobny, ale rozważmy. Piszesz, żeby zbierać faktury – masz na myśli to, że sprzedalibyśmy przez firmę, a nie jako osoby fizyczne? Bo wtedy VAT 23%, który można “zbić” VATem z kupionych materiałów, dobrze rozumiem?
            Nie mam natomiast wiedzy, jak i kiedy naliczać VAT przy sprzedaży mieszkania. Zwłaszcza, jeśli – jak w naszym przypadku – ktoś nie jest czynnym podatnikiem VAT…
            Przy jednorazowej sprzedaży myślę, że spokojnie przeszłaby też sprzedaż jako osoba fizyczna, a wtedy temat VATu odpada jeśli dobrze rozumiem (odpada w sensie: zapłaciłem VAT przy kupnie mieszkania i materiałów wykończeniowych, nie odzyskuję go w żaden sposób i nie naliczam kolejny raz VATu przy odsprzedaży).

          • Wolny,
            Z tym co piszesz to już taki silny nie jestem.
            Orłem podatkowym nie jestem ale myślę, że mam dobrą księgową w tym temacie a nawet dwie.
            ……………ale dodam może to , że zrobiłem parę flipów na s.c. ze wspólnikiem. Sprzedając mieszkanie nie doliczaliśmy podatku VAT ponieważ nie przekroczyliśmy z kosztami 30% wartości zakupu mieszkania. Wówczas takie mieszkanie z flipa było sprzedawane na podstawie
            “Podstawa zwolnienia z VAT – Art. 43 ust.1 pkt. 10 ustawy o VAT.” Ja przekroczysz 30% to musisz doliczyć VAT do sprzedaży mieszkania. Zanznaczma , że mieszkania na flipy to był rynek wtórny,Równolegle nie mogliśmy również w tym wypadku rozliczać VAT’u związanego ze zakupami materiałów czy prac budowlanych. Oczywicie z uwagi na sprzedaż przed okreem 5 lat i fakt, że była to działalność płaciliśmy podatek dochodowy.

          • Generalnie jestem zwolennikiem JDG opartej na VAT jeśli chcesz skalować ilość mieszkań na rynku wtórnym w swoim portfolio. Najbardziej przemawia do mnie 10% amortyzacja.

        • Krzysztof, nie mozesz odliczać VAT od zakupu materiałów do remontu. Skoro mieszkanie wynajmujesz na cele mieszkalne to VAT ze stawką zw, wiec odliczenie VAT od zakupu materiałów do tego mieszkania nie przysługuje

          • Hej, Mieskzanie jest środekiem trwałym a ja jestem podatnikiem VAT. Rozliczma VAT w koszcie i w sprzedaży usługi.

          • Ja to rozumiem w ten sposób: mimo, że jesteś czynnym podatnikiem VAT, to należy jeszcze brać pod uwagę to, czy Twój przychód również jest “opodatkowany” VATem. To by chyba było zbyt piękne, jeśli moje koszty miałyby stawkę 23% VAT, a wszystkie wystawione faktury były z VATu zwolnione. W takim przypadku co miałbym tylko zwroty… a to chyba klasyczna sytuacja, która “podpada” skarbówce o ile się nie mylę. Ale rozumiem, że u Ciebie przy sprzedaży jest VAT 8%, a przy zakupach zwykle 23% i to jest prawdopodobnie OK.
            Czy ktoś ma podstawę prawną jasno określającą sytuację typu: jestem czynnym płatnikiem VAT, a wystawiam faktury na 0% (długoterminowy wynajem mieszkań) i na 8% / 23% (inne usługi). Czy wtedy należy – tak jak napisałem wyżej, samemu ocenić, czy dany zakup będzie związany z późniejszą sprzedażą na 0%/więcej % VAT i na tej podstawie wliczyć VAT w koszty tylko wtedy, kiedy później doliczę jakiś (niezerowy) VAT do faktury sprzedaży?

          • Oprócz tego świadczę jeszcze inne usługi z 23% VAT więc jest GIT jeśli chodzi o VAT na zakupach na potrzeby remontów 😉

  9. Mozna jeszcze pojsc w stronę rozdzielnosci majątkowej i podzialu majątku- kazdy po dwa mieszkania na wynajem, na ryczalcie 8,5% ale to i tak tylko na “chwilę” bo przy piątym i szóstym mieszkaniu znowu bylby powrot do punktu wyjscia. Polecam podpytac “Wynajmistrza” Grzegorza Grabowskiego, moze cos podpowie w temacie optymalizacji podatkowej przy wynajmie. Swoją drogą, podatek placony od wynajmu w dg czy to na zasadach ogolnych (skala) czy na liniowym wcale tak mocno nie boli jesli są spore koszty-czynszu do zarządcy, rachunkow za media, doposazenia itp.Policzyles Wolny ile tracisz gdy bedziesz placił na zasadach ogolnych w dg a ile na ryczalcie?

    • Nie łapią się i nigdy się nie załapią, przynajmniej jeśli dobrze rozumiem wykładnię. Jeśli kupiliśmy “nowe”, to już zawsze będziemy mieć “nowe” dopóki go nie sprzedamy i możemy zastosować amortyzację 1,5%, nic więcej. Chodzi o używanie 5 lat przed zakupem, przez poprzedniego właściciela, a nie przez nas.

      • @Wolny
        Dokładnie tak. Aby skorzystać z tej stawki to mieszkanie musi być przed (!) zakupem użytkowane minimum przez 60 m-cy przez poprzednich właścicieli. Czyli musi być “stare” od razu a nie po kolejnych 5 latach.

      • Nie wiem czy jeżeli nie wrzucisz tego w firmę jako środek trwały po 60 m to powinno być OK.
        Takie pytanie zadałem mojej księgowej.

        Czyli kupujesz prywatnie, wynajmujesz na ryczałt 8,5% ale wrzucasz po 60 m w środek trwały i przyspieszasz amortyzację do 10%.

        • To by był scenariusz dla nas idealny. Ale absolutnie nigdzie nie potwierdziłem tego – a wręcz przeciwnie, jestem niemal na 100% pewien że tak się po prostu nie da. Przy JDG firma to ja, a więc wrzucenie mieszkania do środków trwałych nie powoduje zmiany właściciela, a taka zmiana jest podstawą przepisu definiującego mieszkanie jako używane.

          • Wiem to ryzykowna gra więc raczej się nie pochylę w tym kierunku 😉 Lepiej kupić mieszkanie z nowych zasobów ale z “przebiegiem” 60 m
            druga myśl to zakup na rodziców 😉 a potem niech Tobie odsprzedadzą mieszkanie o do JDG
            Po 5 latach nie płacisz podatku od sprzedaży.

  10. Nie usiedzisz co 🙂

    Jeśli chodzi o logistykę: dzieci-szkoła- osobne pokoje- przeprowadzka- to w moim przypadku wygląda to tak:

    – ja sam mieszkałem z dwoma braćmi w jednym pokoju – dobre, dopóki nie jesteś nastolatkiem gdy ważne staje się posiadanie własnego kąta. Inaczej prowadzi do większej liczby konfliktów o pierdoły
    – moje dzieci syn i córka (10 i 8 lat) mieszkają w jednym pokoju- czekamy na rozwój sytuacji i oznaki potrzeby własnej przestrzeni. Jeszcze myślę mamy tak 1,5- max 3 lata.
    – zaczynam się powoli rozglądać za większym. W obecnym 70 m wyburzyłem jeden pokój ( 4->3 pokoje) by zrobić większą kuchnię gdzie wchodzi stół i spokojnie może zjeść 6 osób. Na tym mieszkaniu na pewno nie wrócę do poprzedniego układu. Nie zrezygnuję z kuchni ani nie oddam sypialni by spać w salonie.
    – jeśli chodzi o szkołę to znowu mamy 8 lat podstawówki zamiast 6 (gimnazjum już mogło by być w innej lokalizacji niż podstawówka) czyli dłużej w jednej lokalizacji. Dzieciaki jednak budują relacje i wyrywanie ich to nie jest fajna sprawa. Z drugiej strony 5-6 klasa to są na tyle duże dzieciaki, że dojazd tramwajem czy autobusem nie jest problemem. Powiedziałbym, że uczy nawet zaradności. Sporo dzieciaków komunikacje miejską widzi tylko zza okna samochodu.

    Mam parę takich pytań które mnie nurtują:
    – zamiast zmieniać mieszkanie na mniejsze czemu nie przeniesiesz dziewczynek do jednego pokoju. Uwolniony pokój możesz przerobić na biuro/bawialnie/ miejsce do odrabiania lekcji/nauki/ wstawić trenażer itd. Zakładam, że teraz oboje z Wolną pracujecie z sypialni albo salonu, lub tu i tu.
    -mając w planach budowę domu, zmianę mieszkania, zwiększanie portfela mieszkań – czemu wyzerowałeś się z kasy? Czytając wpis i Konkret to jeszcze wypunktował nie masz bardzo jasno określonego biznesowego celu na to mieszkanie – rozumiem, ileś scenariuszy i zobaczysz w którym kierunku pójdzie. Tylko nie rozumiem, wyzerowania się. To bardziej pachnie potrzebą przetyrania się i wrócenia do tej namiastki stanu gdzie zaczyna się od zera, trochę po twojemu.

    Jeśli czytasz uważnie internety to już widać, że gospodarczo mamy bombę z opóźnionym zapłonem. Teraz wszyscy tyko liczą jak szybko pali się lont. Raczej akumuluje się gotówkę czekając na okazję do przejęcia biznesów, nieruchomości itd. Obrazowo mówiąc. Po kryzysie 08-09 dołek mieszkań był 2012. Tyle czasu zajęło zanim spirala zadłużenia doprowadziła do licytacji komorniczych, odwrócenia zainteresowania ludzi od mieszkań (bo mieli inne problemy itd) i można było iść na zakupy. Nie tylko się wyzerowałeś ale masz krechę u rodziny. Czyli zanim znowu zaczniesz akumulować kasę musisz ich spłacić. To w perspektywie 2-3 lat będziesz miał mniejszą ilość kasy do realizacji nieruchomościowych planów.
    – jeśli faktycznie chcesz iść w nieruchomości biznesowo to raczej uczyłbym się oswajać z umiejętnością operowania lewarem. O ile dobrze kojarzę to nie jest twoja mocna strona. A na przykładzie tego mieszkania widać, że kieszenie nie są bez dna. Gdy przyjdzie czas zakupów albo góra gotówki albo umiejętność obsługi lewara. Przy tej pierwszej opcji pociąłeś sobie właśnie skrzydło.

    • @Callipso
      To samo pomyślałem o tych pokojach 🙂
      Sam przez jakieś około 9 lat przeprowadzałem się 3 razy i uważam z perspektywy, że to nie miało dużego sensu. Przeprowadzka jeśli z góry się wie, że to tylko na 3 lata wg mnie nie ma sensu. Zbyt krótki okres. Łatwiej jest dzieci przeprowadzić do jednego pokoju niż kombinować przeprowadzki i dojazdy autem do szkoły zamiast pieszo.
      Wolny pokój można przeznaczyć na cokolwiek.
      Choć z drugiej strony mieszkanie w którym obecnie mieszkacie pewnie byłoby łatwiej wynająć i drożej niż to nowe, ale gdybym ja to robił zrobiłbym na odwrót – wynajął nowe za mniejszą cenę ale przy mniejszej kwocie inwestycji i tak może to wyjść lepiej (ja np paradoksalnie zarabiam najlepiej na “gorszych” lokalizacjach).
      Ale to już każdy wg swojego uznania podejmuje decyzje.

      • Do mnie też przeprowadzka na 3 lata nie do końca przemawia, ale na razie rozważamy albo budowę domu i przeprowadzkę (i zmianę szkoły) przed 4. klasą starszej, albo odłożenie tego planu całkowicie (ewentualnie przeprowadzenie się do domu, który sami wynajmiemy…). W pierwszym scenariuszu wychodzi, że przeprowadzilibyśmy się właśnie na 3 lata. Ale chyba powoli odchodzimy od tego pomysłu. Mimo, że rzeczywiście byłby wyraźnie lepszy finansowo.

    • Bardzo fajny komentarz. Niektórzy z Was znają mnie już prawie na wylot 😉 Zwłaszcza ta część o “zaczynaniu od nowa”… no, lubię budować od podstaw, nie ma co.
      Ale odpowiadając bardziej konkretnie: owszem, opcja zmiany przeznaczenia jednego z obecnych pokoi też wchodzi w grę, ale jakoś bardzo nas nie przekonuje, ciężko merytorycznie odpowiedzieć czemu. Odnośnie “kreski” u rodziny, to jest dług na dłuższy okres (bez ciśnienia szybkiej spłaty), a do tego jesteśmy przygotowani i dogadani na pożyczenie więcej. Innymi słowy – gdyby rzeczywiście rynek siadł i chcielibyśmy wejść w kolejne mieszkania w krótszej perspektywie, mamy trochę opcji: zwiększenie pożyczki u rodziny (np. na wkład własny na kredyt + właśnie kredyt… wiem że mało komu będą dawali, ale skoro do tej pory nie mam nic, to komu dadzą jak nie nam?), ewentualnie – jeśli czasy będą takie, że “albo kładziesz dzisiaj kasę na stół, albo z dealu nici” – można wziąć pożyczkę pod zastaw którejś z nieruchomości. Tak mi się przynajmniej wydaje, życie zweryfikuje te pomysły, a radość z ciułania na kolejne inwestycje od początku i ta lekkość wynikająca z wyzerowania są na tą chwilę całkiem fajne.

      • Cześć Wolny
        Czy dobrze rozumiem ze rozwazacie budowe domu a pozniej jego wynajecie czy sami chcecie wynajac dom? Tylko pytanie co wtedy z tym budowanym? Czy nie macie jednak konkretnego planu na ten planowany dom jeszcze? Pytam bo tak budowac dom bez okreslenia w jakim celu jest budowany a tym samym jaka ma miec funkcjonalność to troche dziwne dla mnie 🙂

        • Nie, budowa domu i jego wynajęcie to zdecydowanie nie nasz plan. Albo budowa teraz zaraz (= początek najpóźniej w przyszłym roku, przeprowadzka połowa 2023, przed 4/3 klasą naszych dziewczyn), albo odłożenie tego planu na dłuższy czas (potencjalnie nawet aż dziewczyny pójdą na studia…?), albo… wynajęcie domu od kogoś w niedługiej perspektywie.

          • U mnie scenariusz zmiany mieszkania wygląda tak:
            – odkupić od sąsiada mieszkanie (będę miał całe piętro w bloku) – na razie nie chce sprzedać 🙁
            – gdy czas już będzie się zbliżał szukać okazji do kupna : dom lub duże mieszkanie
            – brak wyników – rozglądam się za wynajmem najpierw domu potem mieszkania

            1. najtaniej powierzchnię zwiększę odkupując mieszkanie od sąsiada. Niestety koszty utrzymania będą największe bo czynsz po połączeniu lokali aż tak bardzo się nie zredukuje

            2. Kupno domu (wolnostojący) – poza plusem samego domu -> ziemia w mieście. Poza tym niższe koszty niż czynsz w spółdzielni
            3. kupno duże mieszkanie w nowym ale używanym budownictwie – minimum 5 lat – możliwość amortyzacji, wszystkie błędy dewelopera już wyszły itd. Poza tym w starym budownictwie ciężko znaleźć mieszkania powyżej 80m a kamienicy nie chcę.
            5. Wynajem – najpierw dom – ewentualnie mieszkanie – Jeśli będzie czas na przeprowadzkę a nie znajdę nic do kupna nie będę czekał tylko wynajmę a i tak będę szukał czegoś do kupienia.

            Mój brat wynajął dom na przymorzu 220 m – 6000/mc, przepłacone bo za 5k tez by poszedł. Duże mieszkania kolo 4500-6000 zł (100+ metrów na wysokich piętrach).
            Jeśli dobrze wynegocjuje a swoje obecne wynajmę (70m na granicy sopotu – raczej nie będzie problemu) to zmiana na dom lub duże mieszkanie będzie mnie kosztować około 1500-2000 zł/mc czyli praktycznie nic.

            A ponieważ nie mam kredytów, mieszkania generują kasę, do tego siedzę na gotówce to czekam na rozwój wypadków.

          • Fajny plan. Nie rozumiem tylko części odnośnie amortyzacji mieszkania kupionego dla siebie (a nie pod wynajem)… rozwiniesz? 🙂
            Mi tez przez myśl przechodzi jeszcze rozwiązanie na najbliższe ~10-12 lat (o ile nam się los w twarz nie zaśmieje…) pod tytułem dom “przejściowy” – w sensie jakiś szereg, mała działka, dużo kompromisów, ale w okolicy, w której teraz mieszkamy. Tyle, że na wynajem zdarza się bardzo rzadko, a kupno… teraz to minimum bańka, zwykle sporo więcej. A wskoczenie z zerowej kreski na ~2 bańki (jeśli byśmy równolegle myśleli o dalszym rozwoju biznesu z wynajmowaniem mieszkań) to trochę kosmos dla mnie. Chociaż coraz bardziej oswajam się z myślą o jakiejś większej kresce – zwłaszcza w sytuacji, kiedy pieniądz mamy tani, a o nieruchomościach myślę w perspektywie nawet nie lat, a dziesięcioleci. Szkoda, że nie mamy – jak na zachodzie – kredytów o stałym oprocentowaniu, wtedy to w ogóle można brać pod korek i żyć ze świadomością, że inflacja zrobi swoje przez lata.

    • Callipso, bez jakiś obliczeń czy analiz na mój nos czuję, że Wolny ma solidne zasoby materialne w rodzinie, więc być może nie musi się przejmować finansowaniem 🙂 (nie zazdroszczę, bom nie jest człowiek zawistny)

  11. Już nie mogłem niżej odpisać wiec leci tutaj.

    Amortyzacja z bardzo prostej przyczyny. Duże mieszkanie/dom względnie potrzebny jest mi na parę do 10 lat kiedy dzieci mają między 12-22/23 lata. Potem wrócę na mniejsze. Dzieciaki będą chciały się wyprowadzić/usamodzielnić/ być niezależne. Siedzenie we dwoje na 100 metrach jest bez sensu. Jak nie mam dzieci w domu to mi nawet te 70 metrów jest za dużo i dziwnie pusto w domu. Większe mieszkanie/ dom pójdzie na wynajem i będzie czekał dopóki moje dzieci nie założą rodzin i będą chciały w nich zamieszkać jeśli w ogóle. Gdybym chciał je potem amortyzować to musiałbym robić jakieś ruchy ze sprzedażą by była zmiana właściciela. Poza tym jak patrzę jak i kim są budowane te nowe budynki to serio kupno od dewelopera jest obarczone ryzykiem. Budynki które się ostały przez 5 lat i mają wykształconą wspólnotę, zarząd, wiadomo już gdzie i jakie są problemy oraz jaka jest struktura lokatorów w budynku to można uniknąć potem przykrych niespodzianek. Głupi przykład, coraz więcej budynków jest porośniętych glonami. Jeśli wspólnota nie może zebrać głosów pod uchwałą by umyć elewację przez 4 lata to o czymś to świadczy. Zarządcy mają stawkę od metra a nie od wykonanych zadań.

    Nie patrz na koszt zakupu takiego domu tyko na przepływ. Kredyt pewnie będzie oscylował 5 k. Ja podchodzę do tego w taki sposób, że za ten kredyt płacą inne wynajmowane mieszkania albo zysk z mojego obecnego lokum plus coś dokładam a kasa z innych mieszkań idzie zgodnie ze starym przeznaczeniem. Gdy zwolnisz za jakiś czas dom/mieszkanie i pójdzie na wynajem będzie dla ciebie obojętny finansowo albo na plusie (dążyłbym do tego).

    • Czyli technicznie: kupując coś większego dla siebie na najbliższe ~10 lat już teraz myślisz, żeby było starsze niż 5 lat, żeby w przyszłości (za te ~10 lat) je wynająć i dopiero wtedy wprowadzić do ewidencji środków trwałych firmy i amortyzować indywidualną stawką?

      • Widzę że macie podobne dylematy jak ja 😉 Chciałoby się dom ale te ciągłe dojazdy… Ja wymyśliłem to tak że buduję nieduży dom i przez najbliższych kilkanaście lat będzie traktowany jako letniskowy całoroczny. A później jak dzieci już wyfruną z gniazdka to na stałe się tam przeprowadzimy, ale oczywiście też jakieś małe mieszkanko w mieście sobie zostawimy jak nam się znudzi wiejskie życie i będziemy chcieli co jakiś czas zrobić sobie odskocznię. Dlatego nie buduję nie wiadomo jak wielkiego domu bo dzieciom wystarczą małe pokoje do mieszkania w czasie weekendów czy wakacji a później i tak one będą stały puste. Ale trzeba mieć świadomość że ten dom w czasie zimy też trzeba ogrzewać, warto też pomyśleć nad jakąś dobrą wentylacją np. mechaniczną bo jak się cały czas nie mieszka to jednak powietrze robi się nieciekawe. Ogrzewanie to też najlepiej jakieś bezobsługowe, polecam zainteresować się zestawem fotowoltaika + kable grzewcze, wtedy mamy praktycznie darmowe zdalnie sterowane ogrzewanie.
        Trzeba też rozwiązać problem ciepłej wody aby na darmo cały czas nie grzała. Także taki dom to wymaga jednak trochę innego podejścia niż tradycyjny.
        A co do mieszkania w mieście to planujemy na te najbliższe kilkanaście lat zamienić 3 pokoje na 4. Później takie duże mieszkania nie będą nam potrzebne ale jako “wyprawka” dla dzieci będą jak znalazł 😉

      • Dokładnie tak. Każde mieszkanie które kupuje nawet jeśli ma być dla mnie musi spełnić wymogi: cena zakupu poniżej średniej rynkowej, prognozowany najem musi przynajmniej równoważyć ratę kredytu oraz mieszkanie musi być starsze niż 5 lat (to już moja preferencja wynikająca z uprzedzenia do świeżo oddanych mieszkań – moja firma obsługuje spółdzielnie i zarządców wspólnot mieszkaniowych. Nasłuchałem się i widziałem dość by nie kupować w budynkach dopiero oddanych do użytku. )

        Kapiszon- ja nigdy nie brałem pod uwagę domu innego niż w centrum. W gdańsku są domy w bardzo fajnej okolicy i nawet jeśli miałbym wydać milion czy półtora to jeśli cashflow się zgadza to mnie to nie boli. Jestem miastowy i lubię mieć wszędzie blisko i komunikację pod nosem.

  12. A propos rozliczeń podatkowych i mieszkań w działalności przesyłam link z najnowszym pomysłem aby ryczałtem mogły posługiwać się zarówno osoby prywatne jak i firmy – będzie to ujednolicenie zasad.
    Link źródłowy: https://businessinsider.com.pl/firmy/podatki/ryczalt-od-przychodow-z-wynajmu-mieszkan-koniec-sporow/ejq8g6f?utm_source=fb&utm_medium=social&utm_campaign=fb_bi&fbclid=IwAR07stnnvp26vRIFHAM7wJHk7rVlHX6trdi2GYGC_wGv09JpqJyvMtZgCzc

    • Dzięki. Już ta informacja pojawiła się w jednym z komentarzy pod tym wpisem. Czy mi ułatwi… być może, nadal natomiast mam sporo wątpliwości, jak to wszystko będzie wyglądało technicznie.

  13. Wolny – fajnie, że się w końcu odezwałeś 🙂 Temat ciekawy, pomysł ciekawy. A nie obawiasz się, że ceny mieszkań się obniżą i stracisz na tej inwestycji? Wolę zapytać, bo sam się na tym nie znam, natomiast odkąd jest korona to mocno trąbią, że ceny spadną…

  14. Chętnie poczytam jak będzie pracować mieszkanie kupione mimo wszystko dość drogo w “średniej” okolicy. Dawaj znać w kolejnych wpisach o ile będziecie je wynajmować jak to będzie wyglądać.

    Mimo wszystko ja bym chyba nie czuł się komfortowo z wrzucaniem praktycznie wszystkiego w mieszkania, zwłaszcza, że przez covida i pracę zdalną mogą nie być już tak oblegane.
    W twoim przypadku to tam nawet jeszcze da się zrozumieć, bo masz raczej dobrą pracę i nawet jakby 4 mieszkania na raz by lokatorzy opuścili to i tak czynsze byś pewnie dawał radę opłacać i kredyty o ile masz na nie.

  15. Hej Wolny, w roku 2018 spędziliście 650 godzin wykańczając mieszkania. To są 4 miesiące na etat. Zdradzisz jak jesteś w stanie pogodzić taką pracę wykończeniową z pracą zawodową i obowiązkami ojca? Jestem bardzo ciekaw 🙂

    • Temat na dłuuuuugi wpis. A raczej: na “poczucie” tego, co piszę. Zacząłbym tak: ile czasu spędzasz średnio miesięcznie na TV/filmy/gry/media społecznościowe/czytanie newsów/nicnierobienie? Ja niemal zero, a to co mam, wykorzystuję mocno produktywnie. A to tylko wierzchołek góry… optymalizacja czasu pracy, multitasking, praca zdalna, efektywność, okresy poświęcenia jednemu rodzajowi czynności, koncentracja na celach, kierowanie się priorytetami… i tak dalej. Jednym zdaniem: jesteśmy trochę kosmitami i czasami aż sami się dziwimy, że żyjemy w taki sposób, tak różnie od ludzi, którzy nas otaczają. I absolutnie nie twierdzę, że to lepsze – po prostu taki model wypracowaliśmy, efekty są niesamowite, ale wad również bez liku ;).

      • no liczę ze cos napiszesz na temat. Ja jestem pod wrażeniem, bo mam swoje mieszkanie i kupuje właśnie dom na kredyt. A jestem trochę starszy od Ciebie, pracuje w tej samej branży, żona tez niezle zarabia a czasu praktycznie nie ma na nic. Mam nadzieje ruszyć z jednym mieszkaniem na wynajem – tym co mieszkamy obecnie – 3 pokoje w płycie. To bardzo ciekawe jak znalazłeś tyle czasu na wykańczanie mieszkan. I czy córki nie zapomniały jak tata wyglada 🙂

      • Wolny, w jednym zdaniu piszesz “multitasking, praca zdalna, efektywność, okresy poświęcenia jednemu rodzajowi czynności”. Nie sądzisz, że to się nawzajem wyklucza ze sobą? Albo multitasking albo poświęcenie jednemu rodzajowi czynności. Albo multitasking albo efektywność. Multitasking w pracy zdalnej też średnio przekonująco brzmi. Może coś rozwiniesz dla wiernego czytelnika, który jest pod wrażeniem a który mógłby się zainspirować? 🙂

        • Dlatego właśnie pisałem, że temat zasługuje na osobny wpis, którego na razie nie mam w planach i nie bardzo czuję potrzebę go tworzyć. Ja jedynie wymieniłem różne sposoby i podejścia, które stosuję elastycznie, wybiórczo, w zależności od celów, okoliczności i konkretnej sytuacji. Raz spędzam “intensywnie” czas z rodziną, raz biegam i słucham audiobooków jednocześnie, innym razem koncentruję się na pracy. Czasami mamy urlop na wspólne podróże, czasami – jak akurat teraz – na remont, podczas którego widzę dzieciaki jedynie ~2h dziennie, a sport odstawiłem całkowicie – i taką sytuację po prostu akceptujemy, ponieważ jest krótkotrwała i pozwala nam realizować postawione sobie cele. W tym wszystkim jest chyba mniej filozofii i teorii, a więcej – wyczucia, działania i próbowania różnych podejść, z których jedne pasują danej osobie bardziej, a innej mniej. Jeśli miałbym dać Ci radę, byłoby to chyba po prostu “rób to” 😉 – próbuj, popełniaj błędy, wyciągaj wnioski, zmieniaj podejścia, dochodź do takiego balansu pomiędzy różnymi aspektami życia, który jest odpowiedni dla Ciebie i Twojego otoczenia.

  16. Krzysiu
    “krzysztof5 października 2020 at 12:45
    Generalnie jestem zwolennikiem JDG opartej na VAT jeśli chcesz skalować ilość mieszkań na rynku wtórnym w swoim portfolio. Najbardziej przemawia do mnie 10% amortyzacja.”
    Idąc tym tropem wszystkie nieruchomości trzymasz w jdg a na własne potrzeby wynajmujesz mieszkanie co jest kosztem dla Jdg.
    Czy można stosować taka optymalizację?

  17. Wolny bardzo ciekawy wpis, proszę o następne.
    Co do nowego zakupu to mam dwa pomysły:
    1.Podział na 2 albo 3 kawalerki
    2. Usunięcie WC na rzecz kuchni w przed pokoju. Dzięki temu mamy 4 oddzielne pokoje.
    Pozdrawiam. Jeżeli mogę prosić o komentarz co o tym myślisz.
    Pozdrawiam
    Ps Callypso. Mega ciekawe spojrzenie pokazujesz.

  18. Co do czynnego platnika vat i zw z vat to ja tam mam. Dg od 2 lat, wczesniej tylko wynajem mieszkan na pokoje- wystawiam najemcom- osobom fizycznym fakturę zwolnioną z vat bo to cele mieszkaniowe. I jak robię zakupy związane z doposazeniem tych mieszkan to zadnego vatu nie mogę odliczyc.
    Ale oprocz tego swiadcze uslugi konsultingowe jako ekspert srodowiskowy i wystawiam pracodawcy fakturę vat 23%. Jak mam wydatki związane z tym tematem np.kupuję ksiązkę to odliczam vat, jak placę za hotel to tez odliczam vat.
    Z kolei jak mam wydatek przypisany do jednej i drugiej branzy np.paliwo to księgowa odlicza vat proporcjonalnie na podstawie ustalonego wczesniej wspolczynnika.

    • Super, że podzieliłaś się tym komentarzem, bardzo za to dziękuję! Zainteresował mnie też ten współczynnik – czyli żeby było “czysto” nie naginasz i odliczasz tylko część? Czy to stały współczynnik, czy ustalany jakoś na podstawie wysokości przychodów?

  19. Ten współczynnik ustaliła mi księgowa na podstawie tych faktur co je wystawiam (czesc z vat a czesc zw) i zglosila go do urzędu skarbowego. Ona go ustaliła na początku gdy tylko zaczęłam byc vatowcem, a potem po roku jeszcze skoryguje w oparciu o caly miniony rok księgowania. Nic nie naginam, tzn księgowa jest skrupulatna i dobrze 😀 U mnie akurat trudno by bylo naginac bo jak kupuję kilka mebli co jakis czas to trudno by bylo uzasadnic moje odliczanie od tego vatu, to ewidentnie jest do mieszkan zwolnionych z vat, a nie do wstawienia do pokoju gdzie mam biuro i pracuję wynajmując mieszkania i robiąc opracowania przyrodnicze (wtedy i tak odliczyłabym tylko częsc vatu). Ale moze jak juz trochę lepiej bede sie w tych kwestiach orientowac to moze bede umiala to lepiej optymalizowac.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię