Projekt “mieszkanie”. Niegotowe, a już wynajęte!

17
3428
wyświetleń

Tym razem nie zamierzam wylewać żalów i biadolić nad swoim losem. Nie będę mówił o braku energii i motywacji, nawet nie wspomnę o podłodze, której częfść musiałem zrywać ;). Ani o problemach z dostępnością wielu elementów wyposażenia, konieczności szukania alternatyw i znajdywania rozwiązań w czasie, kiedy sklepy meblowe są zamknięte. Dzisiejsza historia będzie o wydarzeniu, które w jednej chwili zmieniło nasze postrzeganie tej inwestycji i nadało jej sens, którego do tej pory chyba troszkę brakowało.

Wizualizacja…

Otóż w środę, 11.11.2020, w rocznicę Dnia Niepodległości, postanowiliśmy z Wolną, że skoro sami nie potrafimy zdecydować, czy to mieszkanie wynająć, czy się do niego przeprowadzić, to może wystawimy ogłoszenie i niech rynek zadecyduje za nas. Może i nie jest to pomysł zasługujący na pochwałę i naśladowanie, ale w sytuacji paraliżu decyzyjnego takie podejście również ma rację bytu. Zrobiliśmy to trochę z myślą, że ewentualny brak zainteresowania sprawi, że zdecydujemy o przeprowadzce i wynajęciu dużo bardziej atrakcyjnego mieszkania, w którym żyjemy od 5 lat (i które z obrzeży “przeniosło” się zdecydowanie bliżej centrum dzięki nowym inwestycjom w infrastrukturę drogową).

VS rzeczywistość w stanie “in progress”.

Przygotowaliśmy zgrabny, dokładny opis mieszkania i jego zalet wszelakich :). Całość zdecydowanie nie była profesjonalna: wybrałem jedynie standardowe (chociaż aż za 89zł…) ogłoszenie w serwisie otodom.pl, w którym nie było żadnych filmów, spacerów 3D, a zamiast home stagingu był widoczny budowlany nieład i dziesiątki niedokończonych elementów. Ale było coś, co – jak się później okazało – po prostu zrobiło robotę. Tym czymś okazały się wizualizacje Wolnej. One, plus zdjęcia w trakcie remontu, pokazujące mniej więcej 60% efektu końcowego i potwierdzające, że zmierzamy w stronę tego, co wyrenderował komputer, zadziałało bardzo mocno.

Tak mocno, że do mojego niegdysiejszego wpisu “Projektant wnętrz – potrzeba czy kaprys?” dorzuciłbym dzisiaj jeszcze jedno: mając kogoś, kto przygotuje dobre wizki, można zyskać sporo czasu, dzięki któremu po prostu wyprzedzimy innych. Bo skoro oferujemy jedno z kilkunastu/kilkudziesięciu mieszkań na wynajem w tej inwestycji w tym samym czasie (odbiory trwały mniej więcej 2 tygodnie, wszyscy otrzymali klucze w podobnym momencie), to będąc w stanie zaprezentować coś miłego dla oka, kiedy inni jeszcze w ogóle nie myślą o ogłaszaniu się, zostawiliśmy w tyle sporą część konkurencji, mimo że tym razem nie bijemy rekordów świata w tempie wykończenia.

Na koniec ustaliliśmy czynsz, który nas interesuje. Zaproponowaliśmy uczciwe (w naszym mniemaniu) 2.200 zł plus opłaty. Dzwoniliśmy wcześniej do jednego pana, który wystawił identyczne mieszkanie (również nie wykończone, bez jakichkolwiek zdjęć czy opisu standardu) w budynku obok za 1.600 zł. Podczas szczerej rozmowy okazało się, że skończyło się to dla niego setką telefonów i ekspresowym wynajęciem… tyle że to zdecydowanie nie była kwota, która nas interesowała. Widzieliśmy też oferty podobnych mieszkań za 2.400 do 3.000 zł, które po prostu sobie wisiały na portalach. Uznaliśmy więc, że wypośrodkujemy to i zaczniemy od 2.200 zł, ewentualnie obniżając oczekiwania w razie potrzeby.

Jak się okazało, długo nie trzeba było czekać. Nie odebrałem stu telefonów, a jedynie pięć. W nieruchomościach jest jednak tak, że nie potrzebujesz tłumu – wystarczy Ci jedna, zdecydowana osoba. Jeszcze tego samego dnia mieszkanie obejrzały trzy osoby, z których każda była pod sporym wrażeniem i mówiła “bierę“, nawet nie próbując negocjować. Pierwszy raz w życiu znalazłem się w sytuacji, w której to ja miałem wybór, w której nie musiałem czekać, obniżać stawek, targować się. Mieszkanie “poszło” dzień po wystawieniu, a my zyskaliśmy poczucie, że zrobiliśmy kawał dobrej roboty.

Owszem, jeszcze trochę przed nami. Ale mamy poczucie, że temat się spiął i teraz nie ma alternatywy – trzeba po prostu dokończyć dzieła. Mamy na to czas do połowy grudnia; mamy też jako klientów bardzo fajną, kutą na cztery łapy parę programistów z małym dzieckiem. Umowę na rok i pewność, że oddamy do użytkowania bardzo fajne, przestronne, dobrze przemyślane i przyjemne do życia mieszkanie. Takie, w którym sami chcielibyśmy mieszkać.

Uważam, że to właśnie przyjemny standard z ciekawymi akcentami przyczynił się do tak pozytywnego odbioru potencjalnych klientów. Od jakiegoś czasu kiedy tam jestem czuję, że cała nasza rodzina odnalazłaby się tam bez problemu. Wielki szacun dla Wolnej, która to wymyśliła, zaprojektowała i poprowadziła całość logistyki, zamówień, a do tego aktywnie włączyła się w realizację. Do tej pory wierzyłem, że odpowiedni projektant wnętrz może przyczynić się do sukcesu tego typu inwestycji. Teraz WIEM, że tak po prostu MUSI być. Ludzie kupują oczami, chcą fajnie mieszkać, a z drugiej strony – inwestorom cyferki też muszą się zgadzać. Tym, kto jest w stanie to efektywnie połączyć jest Pracownia Dobrych Wnętrz mojej lepszej połówki i nie zawaham się w tym jeszcze wielokrotnie wspomnieć :).

Patrząc na finanse, prawdopodobnie krzyknęliśmy o jakieś 200-300 zł mniej, niż powinniśmy. Nie szkodzi, rentowność poprawi się za rok czy dwa – to przecież nie wyścig, a połączenie inwestycji, która w długim terminie walczy z inflacją, a do tego – niczym porządna spółka giełdowa – wypłaca dywidendę. W naszym przypadku wyniesie ona mniej więcej 5,5% brutto / 5% netto (6,5% / 6% jeśli uwzględnimy częściowo zewnętrzne finansowanie) w pierwszym roku i zakładam, że w przyszłości będzie tylko rosła. Pewnie można było to jeszcze podciągnąć o 0,5% żądając wyższego czynszu, ale to tylko gdybanie (~300 zł więcej mogłoby odstraszyć część klientów).

Zabawne mieć świadomość, że równie sprawnie poradzilibyśmy sobie z wynajęciem pięciu takich samych mieszkań. Które – co najlepsze – nadal są do kupienia na stronie dewelopera (chociaż już dobre 5% drożej, niż 2 miesiące temu). Mniej zabawne jest to, że po raz pierwszy braliśmy udział w czymś, co można nazwać “castingiem”. Nawet takim mini, z trzema różnymi rodzinami. Każda nieco inna, każdą trzeba było w pewnym sensie “ocenić”, żeby móc dokonać wyboru. Wygrał rozsądek (para na etatach w IT) zamiast serca (samotna matka z dorosłą już córką, mająca swój biznesik w branży gastronomicznej…). No cóż, to inwestycja, więc jeśli nagroda jest taka sama, a ryzyko się zmienia, to należy je minimalizować. Ale nie byłem chyba przygotowany na tego typu wybory, gdzie patrzę w twarze ludzi a nie w cyferki w excelu. Mimo, że przeszliśmy już coś podobnego z naszą parą najemców-staruszków.

Mam świadomość, że do połowy grudnia jeszcze sporo może się wydarzyć, a nawet podpisana umowa w obecnych czasach może jeszcze pójść w buraki (np. przez lockdown, brak możliwości przeprowadzki, przekazania kluczy itp…). Ale uważam, że niezależnie od wszystkiego, warto robić swoje i zbytnio nie oglądać się naokoło. Jeśli coś naprawdę ma nas zatrzymać, to tak będzie niezależnie od tego, co zrobimy. Zwykle jednak negatywne scenariusze się nie sprawdzają, a zaangażowanie, które wkładamy w ich kreślenie można przekierować na coś zdecydowanie bardziej produktywnego, albo chociaż bardziej pozytywnego!

Na podsumowania, statystyki czy lepszej jakości zdjęcia mieszkania przyjdzie jeszcze czas. Na razie trzeba dokończyć dzieło – na spokojnie, korzystając z czterech tygodni, jakie nam zostały do powitania najemców. Ale już teraz poczuliśmy, że znowu zrealizowaliśmy coś dużego. Wspólnie. Mimo trudności. Mimo ryzyka i wielu wątpliwości. Brawo my :).

17 KOMENTARZE

  1. Jestem pozytywnie zaskoczony faktem, że w takim miejscu można uzyskać taką cenę! I to w połowie listopada 🙂

    I jak? Faktycznie jesteście z kosztami inwestycji na poziomie 450k? I drugie pytanie: jak wkalkulowane w to są liczne roboczogodziny Waszej pracy? 😉

    • Sam jestem zaskoczony, również ze względu na termin i obecną sytuację. Detale odnośnie budżetu później. Odnośnie liczenia naszej pracy na wykończenie mieszkania… będę miał niespodziankę, ale szczegóły w osobnym wpisie, jak już temat będzie w 100% dopięty i kurz opadnie 🙂

      • @Wolny
        Faktycznie dobrze trafiliście bo obecnie wynajęcie mieszkania w cenie poniżej tej kwoty to kwestia dosłownie godziny.

        Ostatnio potrzebowałem mieszkania na miesiąc dla rodziny i jak zacząłem analizować rynek to byłem mocno zaskoczony ilością mieszkań do wyboru i standardem.

        Na ten moment jest także bardzo wiele mieszkań które zwykle są przeznaczone dla turystów na krótki termin i można je wynająć zarówno na kilka dni jak i miesiące.
        Stanęło na wynajęciu na 1 miesiąc apartamentu 2 pokojowego w samym Śródmieściu Gdańska w cenie… 1960 zł łącznie ze wszystkimi kosztami (woda, prąd, pościel, gaz, internet etc) bez żadnych dodatkowych opłat do spółdzielni / wspólnoty.
        Na termin do 3 m-cy jest to mega wygodne bo nie wiążesz się żadną umową.

        Jest też bez liku miejsc w prywatnych akademikach (to raczej dla par lub singli) gdzie w cenie około 1400 zł można wyjść ze wszystkim łącznie z internetem. Te internaty nie ograniczają się już tylko do studentów bo ich… nie ma.

        Rynek bardzo się zmienił. Fakt, że trafili się wam tacy najemcy to sporo szczęścia w tym okresie.

        • Nie wiem jak na to patrzeć. Rzeczywiście, jak spojrzałem na obecne realia to zauważyłem mnóstwo tanich mieszkań w znacznie lepszych lokalizacjach. Tyle, że to wszystko najem max do końca czerwca (tak wynikało z ogłoszeń). Jeśli więc mówimy o rodzinie ~30tki, do tego z małym dzieckiem lub dziećmi, to raczej takim osobom nie zależy na skakaniu z miejsca na miejsce (problemy typu przeprowadzka, przedszkole, szkoła itp) tylko po to, żeby zaoszczędzić kilka stówek. Więc może “wygraliśmy” właśnie metrażem i targetem, którym naturalnie jest rodzina z jednym/dwójką dzieci. Podtrzymuję to, co napisałem – zainteresowanie było takie, że spokojnie wynająłbym… no, co najmniej trzy takie mieszkania. Nawet jak zdjąłem ogłoszenie, otrzymałem kilka telefonów. Każdy z tych, które odebrałem był… “fajny”, tzn. konkretny, od dojrzałej i odpowiedzialnej osoby, która zdawała się naprawdę zainteresowana i z przykrością przyjmowała informację o tym, że oferta już nieaktualna. Takie przynajmniej odnosiłem wrażenie. Był też tylko jeden telefon od pośrednika, co według mnie też jest ewenementem. Rynek się mocno zmienił i chyba nikt z nas jeszcze za tym nie “nadąża” i nie jest w stanie powiedzieć co będzie, a nawet do końca… co się aktualnie dzieje.

          • @wolny
            “Tyle, że to wszystko najem max do końca czerwca”

            To mogę potwierdzić. Obdzwoniłem różne mieszkania i faktycznie wielu miało zastrzeżenia że do końca, czerwca, maja czy kwietnia.

            Równocześnie na innych osiedlach (nie w centrum) sporo było ofert długoterminowych. Wielu właścicieli jest też bardziej otwartych na termin najmu, tzn. możesz od razu wynająć np na 2 czy 3 m-ce w zależności od potrzeb bez ściemniania że potrzebujesz na rok.

            Z kolei bardzo fajne apartamenty w Śródmieściu, które normalnie w tym terminie były po 150 – 300 zł za dobę można wynająć nawet od 70 zł za dobę.

            Czas jest tak mega niepewny że nie wiadomo co się będzie działo. Wszyscy liczą że od maja / czerwca będzie normalny rynek najmu krótkoterminowego ale moim zdaniem taka sama sytuacja jak była przed lockdownem już nie wróci. Gospodarka mocno oberwie a co za tym idzie już nie będzie tak wielu pracowników ze wschodu. Turyści pewnie będą wracać ale może to być nie tak szybko jakby to się mogło wydawać.

  2. Gratulacje w związku z udaną inwestycją i szacun dla pracy własnych rąk Wolnych.
    Natomiast wygląd salonu, w moim odczuciu, jest nazbyt eklektyczny – cegła, sztukaterie i marmury – motywy z b. różnych styli w jednym wnętrzu nie stanowią spójnej całości. Gdyby projektował je laik – ok, ale nie stanowi dobrej rekomendacji dla profesjonalisty.

    • Dziękuję. Co do drugiej części wypowiedzi… nie znam się, nie mam zamiaru dyskutować o mieszaniu stylów, ja tu od realizacji jestem ;). Jak dla mnie jest naprawdę przyjemnie, a jak skończymy będzie jeszcze lepiej.

    • Profesjonalista projektuje wnętrze pod gust osoby która w nim zamieszka, dbając o to by rozwiązania były praktyczne. To nie ma nic wspólnego z trendami i tym co podoba się “publice”.

    • Komentarz tego typu nie świadczy o kulturze osobistej Pani Kasiu, w końcu o gustach się nie dyskutuje. Mało sympatyczne jest podważanie kompetencji kogoś w ten sposób.
      Pozdrawiam

    • Dziękuję. Dla nas bezproblemowy i z najwyższą rentownością z wszystkich. Nasza “babcia” miewa się dobrze, dba bardziej niż o swoje i nawet nam pierogi rok temu na święta robiła (oponowaliśmy, ale ponieważ było to dla niej ważne, odwiedziliśmy Ją, dzieciaki zostawiły rysunki i takie tam ;)). To też tam zepsuła się ostatnio płyta indukcyjna (naprawiona na gwarancji). Żeby nie było tak słodko, dziadek zmarł na początku tego roku 🙁 i teraz Ona mieszka tam sama. Szczerze mówiąc jak się kilka razy widzieliśmy, to ostatnio nawet stwierdziłem, że jest w lepszej kondycji niż wcześniej.

  3. Witaj
    Dawno nie byłem na twoim blogu a tu sporo sie dzieje. Najciekawsze zdanie wycytałem we wpisie z marca. Mianowicie czas nauki minął dobrze sie w wiekszosci przygotowalismy trzymajcie sie. Heheh
    Poważnie myslałes ze bedzie armagedon i ludzie beda latac po ulicach i sie zarzynać? 😀
    A tu nagle comeback i zyjemy dalej a juz od 2 czy 3 tyg licznik zakarzen przekroczył liczby 5 cyfrowe 😀 Widze ze spory chaosik w życiu sie zrobił przez strach o oszczednosci. tez mam pare stówke na kontach ale nie licze sie ich pozbywac cash is the king. Nie zabezpieczymy sie materialnie nikt tego nie dokona. moze to wir świata który mnie omija bo zyje sobie powoli na wsi tak was kreci a moze macie za duzo energii od tych warzywek 😀
    Ja bym polecał wiecej skupic sie na duchowości np chrześcijańskiej. Czas poszukac pewnego fundamentu na którym dodatkowo mozna sie oprzeć bo czasy nie beda chyba łatwiejsze widzac ruchy jaie na świecie sie mnożą BLM itp
    pozdrawiam MArc

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię