Najem okazjonalny w praktyce.

37
3433
wyświetleń

Najem okazjonalny. Coś, o czym każdy słyszał, ale mało kto stosuje w praktyce. Jeśli nie wiesz o co chodzi, to szybko przypomnę: to forma podpisania umowy najmu mieszkania, która jest poświadczona notarialnie i w której najemcy już na dzień dobry potwierdzają, że w razie problemów będą mieli alternatywne lokum, do którego dobrowolnie się przeprowadzą w razie pewnych, wyjątkowych sytuacji.

Sami do tej pory używaliśmy tej nazwy jako straszaka na tych, którzy mogli mieć niecne plany wobec któregoś z naszych mieszkań na wynajem. Ot – na przykład chcieliby mieszkać, ale nie bardzo chcieliby za to płacić ;). To swoisty barometr uczciwości potencjalnych najemców. Niby to mimochodem, podczas dogadywania szczegółów z potencjalnymi najemcami, wspominaliśmy zwykle o tym, że chcielibyśmy zawrzeć umowę na zasadzie najmu okazjonalnego. Do tej pory nikt po takim komunikacie się nie wycofał, a ja później nie wracałem do tematu, prezentując zwykłą umowę najmu. Nasze metody na weryfikację najemców widocznie działają, a ja – nieskromnie mówiąc – nabieram pewnego wyczucia na podstawie prezentacji mieszkań i z dużym prawdopodobieństwem mogę określić, czy po dopiero co poznanych potencjalnych klientach należy spodziewać się problemów.

Niestety, mój barometr nie przydał się w przypadku mieszkania, które czekała zmiana najemców na przełomie kwietnia i maja. Patrząc z boku: zaliczyliśmy strzał w dziesiątkę, kiedy pojawili się pierwsi zainteresowani. Miła pani pośrednik przyszła z elegancką panią w okolicach 50tki oraz jej teściową, w okolicach 80tki. Starsza Pani mieszka z mężem, od zawsze na Gdańskim Przymorzu, a z powodów (wtedy) nie do końca jasnych, potrzebowali lokum na wynajem w tej właśnie dzielnicy. Już na wstępie obu Paniom oczy aż się śmiały z radości, zadeklarowały chęć podpisania umowy na długi termin (potencjalnie jest szansa nawet na kilka lat) i nawet nie próbowały negocjować ceny, która była wyższa niż standardowo (zaproponowała to Pani pośrednik, ja bym strzelił niżej). Moje wrażenie również było pozytywne, a ponieważ inne mieszkanie wynająłem rzutem na taśmę i po zbyt dużej liczbie godzin poświęconych na prezentacje i rozmowy, wręcz nie wierzyłem, że tutaj poszło tak gładko.

Czasami jestem wręcz zażenowany, kiedy sprawdzam na portalach społecznościowych osoby, które są zainteresowane wynajęciem od nasz mieszkania…

Nie dawało mi tylko spokoju to, jak dużym ryzykiem są najemcy w postaci pary 80-latków 😉 Nie mieliśmy jeszcze takich klientów, to zupełnie nie nasz target, a mieszkanie było robione pod dynamiczne pary z okolicznych biurowców 😉 Drążyłem, drążyłem, aż wydrążyłem: mąż sympatycznej starszej Pani jest inwalidą. Nie ma obu nóg. Przeważnie leży i spędza czas przed TV w sypialni, praktycznie nie opuszcza mieszkania, mało co się porusza. No i się zaczęło… analizowanie tematu, konsultacje, szacowanie ryzyka. Niestety, to jest biznes, więc emocje i współczucie trzeba odsunąć na bok – to przecież obcy ludzie, dla mnie najważniejsze jest to moje 6% netto i względne bezpieczeństwo całej imprezy. A ryzyko w tym przypadku wzrosło na zbyt wysoki dla nas poziom. Pominąłem więc pośrednika (który – według mnie nie wykonał swojej pracy dobrze, skoro nie dowiedział się o tym, przecież niepełnosprawność to zwykle inne potrzeby i wymagania odnośnie mieszkań) i zacząłem rozmawiać z córką starszych państwa.

Po kilku szczerych rozmowach, w trakcie których starałem się być delikatny, ale mimo wszystko dowiedzieć się jak najwięcej szczegółów, postanowiliśmy z Wolną dać im szansę. Ja – z dużymi wątpliwościami, Wolna z minimalnymi. To chyba wynika z doświadczeń życia z taką osobą, które Wolna ma, a których mi brakuje. Koniec końców: zdecydowaliśmy się zaryzykować i potraktować to jako eksperyment. W razie problemów świat się nie zawali i jakoś sobie poradzimy, a jest też duże prawdopodobieństwo tego, że będziemy mieli spokojnych najemców przez kilka lat. A przy okazji: wyciągniemy do nich rękę, mimo że nikt inny tego nie zrobił (taki mieliśmy feedback od pośrednika i od samych zainteresowanych).

Ponieważ jednak ryzyko istnieje (osób niepełnosprawnych nie wyeksmitujemy z mieszkania za żadne skarby, niezależnie od okoliczności), postanowiliśmy się przed nim lepiej zabezpieczyć. Na początek kaucja wynosząca 2-3 krotność naszych standardowych 3.000zł. Ufff… sam bym zwątpił, czy wpłacać aż 9.000 zł kaucji, ale Pani nie miała z tym problemów i zaakceptowała ten warunek. Drugim była właśnie umowa okazjonalna. Tym razem nie zamierzałem blefować. Nie do końca wiedziałem, jak to ogarnąć formalnie, ale chciałem tym razem rzeczywiście pójść tą ścieżką.

Pomyślałem sobie, że skoro i tak zapłaciłem za pośrednictwo, to czemu nie spróbować wykorzystać Pani pośrednik do załatwienia i tego tematu. “Nie ma sprawy, mam fajnego notariusza” – usłyszałem, a później już ruszyło z górki. Otrzymałem kilka dokumentów oraz oświadczenia mówiące o tym, że owszem: starsi Państwo dobrowolnie poddadzą się eksmisji, a ich dzieci dobrowolnie przyjmą ich do swojego domu w razie konieczności.

Co ważne, ja w ogóle nie musiałem się pojawić u notariusza. Poświadczenia notarialnego wymaga tylko jedno z oświadczeń składanych przez najemcę i tylko on musi zaliczyć wizytę u notariusza. Z punktu widzenia wynajmującego to wygodne rozwiązanie, prawie niczym nie różniące się od podpisania zwykłej umowy najmu. To na najemcy ciążą dodatkowe obowiązki, które w tym przypadku ułatwił pośrednik.

Odnośnie kosztów, to są one pomijalne: 211 zł za całość, które podzieliliśmy na pół pomiędzy nas i najemców. To chyba dobra praktyka, ale gdybyśmy sami mieli pokryć całość, nie mielibyśmy oporów. To zwiększa bezpieczeństwo i zapewnia spokojniejszy sen, koszty się więc szybko amortyzują 😉

Co ważne, umowę podpisaną w tym trybie trzeba jeszcze zgłosić do Urzędu Skarbowego. Jest na to 15 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Miła Pani w urzędzie nie była w ogóle zaskoczona taką sprawą, zrobiła ksero dokumentów i w 5 minut temat miałem załatwiony. Gdybym nie był w pobliżu, mógłbym równie dobrze wszystko wysłać pocztą.

Jeśli mam być rzetelny, to muszę wspomnieć, że owszem: najem okazjonalny zwiększa bezpieczeństwo całej zabawy, ale absolutnie nie jest 100% zabezpieczeniem przed wszystkimi scenariuszami, a sama procedura skorzystania z tej formy obrony przed “najeźdźcą” szybka nie jest. Wiadomo, że najbardziej skuteczne są bezpośrednie metody wywierania wpływu na ludzi, ale ponieważ poruszamy się w obrębie obowiązującego prawa, nie będę rozwijał tematu 😉

Najem okazjonalny jest zdecydowanie prostszy, niż myślałem i uważam, że warto korzystać z takiej formy umowy najmu w sytuacjach, które odbiegają od standardowych. Nie mam natomiast wątpliwości, że jeśli na etapie weryfikacji najemców coś nie gra i na odległość czuć kłopoty, żadna umowa nas przed nimi nie uchroni. Lepiej zapobiegać niż leczyć… oraz weryfikować, zamiast później tracić czas na sądy i komorników.

Sam jestem ciekawy, jak potoczy się nasza współpraca z seniorami… na razie umowa podpisana na co najmniej 12 miesięcy, kaucja solidnie mnie zabezpiecza, czynsz oraz opłaty za maj i czerwiec zapłacone bez problemów, a po wizycie w mieszkaniu po miesiącu wszystko wygląda jak należy. Zdajemy sobie sprawę, że weszliśmy w niestandardowy układ, który może wykroczyć poza czyste relacje biznesowe, ale akceptujemy to i potraktujemy jako kolejne doświadczenie na swojej drodze.

Ciekawy jestem, czy kiedyś zetknąłeś się w praktyce z taką formą umowy najmu. A także, czy – jako wynajmujący – wszedłbyś w taki układ jak my. Odradziło nam to kilka osób, a my – po swojemu – poszliśmy inną drogą, uwzględniając też aspekty czysto ludzkie, a nie tylko biznesowe.

37 KOMENTARZE

  1. Znam, stosuję w mieszkaniu które mam na wynajem. Jestem na etapie tego, że najemcy nie płacą na czas i chyba będę zmuszony wykorzystać zalety tej umowy. Już teraz mam kilka spostrzeżeń, jak choćby to, że za okres rozliczeniowy warto przyjąć nie miesiąc a tydzień, dzięki czemu już po 3 tygodniach zaległości w płatnościach można wypowiedzieć umowę.

      • Ustawowo masz prawo zerwać umowe jesli najemca zalega z 3 okresy rozliczeniowe. Mozesz w umowie ustalić że za okres rozliczeniowy bierzesz tydzień, ale płatności czyli przelewy będą realizowane raz w miesiącu.

          • Przy koncie on-line zlecenie 4 przelewów to nie powinien być problem:
            albo zlecenie stałe co tydzień (zwykle niestety płatne, ale są też darmowe), albo np. w Santander możemy importować do 20 płatności na raz z przygotowanego wcześniej Excela – szykujemy sobie 3 takie Excele (kopia wszystkiego, tylko daty zmieniany), wrzucamy do systemu transakcyhnegi i już 48 płatności zaplanowanych – wystarczy zadbać o to, żeby w datach realizacji na koncie były środki.
            Santander też chyba automatycznie ponawia próby co jakiś czas do 17:00.

          • Nie wiem jak inni, ale ja wymiękam. Oczywiście, to technicznie możliwe, ale ja sam miałbym opory przed czymś takim. A co dopiero rzesza najemców, którzy mniej “ogarniają” tego typu tematy. Mieszkania wynajmują różni ludzie, raczej zakładałabym przyzwyczajenie do tradycyjnego przelewu raz w miesiącu i nie kombinował z takimi rozwiązaniami. Myślę, że są inne sposoby na to, żeby zweryfikować najemców, żeby uniknąć takich niespodzianek. Albo ich nieco przycisnąć już po pierwszym opóźnieniu w czynszu. Być może zmienię zdanie, kiedy mi się przytrafi taki temat, ale na razie brzmi to dla mnie nieco zbyt skomplikowanie i nienaturalnie.

      • Genialny pomysł, po prostu najmujący płaci co czwarty okres, za okres następny i trzy do przodu (czyli prawie tak jak ja teraz – za miesiąc następny).

  2. My bierzemy wszystko na siebie: umawiamy notariusza, przesyłamy mu wzór umowy, jedziemy z najemcami podpisać akt i pokrywamy w całości jego koszt.

      • Dotychczas podpisaliśmy tylko kilka umów, ale tak, zawsze najem okazjonalny bez względu na to kto jest najemcą. Mamy dwie podstawowe zasady: udokumentowanie dochodu i najem okazjonalny.

          • Ja w takiej sytuacji (jako najemca) wziąłem zaświadczenie z pracy o szczegółach umowy (typ, % etatu, data zawarcia itp.), ale bez kwot wynagrodzenia. Właścicielowi wystarczyło.

          • Zaświadczenie rozumiem, ale raczej bez kwoty. Chociaż dla wielu to też zbyt dużo, a to może zniechęcić najemców. Pytanie, jaki jest rynek, jakie zainteresowanie itp. Jeśli można sobie na to pozwolić, czemu nie. Ale nie zawsze warto się upierać przy swoim. Przykład pierwszy z brzegu: przedsiębiorca, który nie pokaże Ci umowy.

          • @Wolny – jeszcze jedno pyt. mi się nasunelo: a Ty w jakiś sposób weryfikowałeś wysokość emerytur Państwa? 😉

          • Nie. Skupiłem się na ich dzieciach i to z nimi rozmawiałem. Wiem, gdzie Ci państwo pracują i mieszkają, “domyślam się”, że staruszkowie również mogliby się utrzymać sami i top nam wystarczyło. Jeśli ktoś jest w stanie z dnia na dzień wyskoczyć z 9k + 3k na czynsz i opłaty za pierwszy miesiąc, bez szemrania podpisuje umowę najmu okazjonalnego, a do tego… dobrze patrzy mu z oczu, to mi to wystarczy. Wierzę w ludzi… może i za bardzo, może się kiedyś na tym przejadę, ale na razie źle na tym nie wychodzę.

  3. Mam 3 myśli 🙂
    1. gdybym była na Twoim miejscu, od razu nasunełoby mi się pytanie: czemu para 80-latków nie mieszka “u siebie”? Pytałeś ich o to?
    2. najem okazjonalny jest ok, do momentu, kiedy adres dzieci, który podali, jest aktualny. Jeśli dzieci sprzedadzą to mieszkanie, sprawa się rypie.
    3. Szacun za decyzję i wynajęcie im 🙂

    • Ad 1. Tak, to się już wyjaśniło, ze szczegółami dopiero po ich wprowadzeniu się. Wcześniej nie do końca się to kleiło, stąd tak duża kaucja i umowa w formie aktu. W tej chwili wszystko wygląda w porządku i raczej zapowiada się na długi, bezproblemowy najem. Nie chcę wchodzić w szczegóły, ale jak zwykle wszystko rozbija się o pieniądze i życie ponad stan/możliwości ich dzieci. A rodzice – jak to rodzice – zrobią dużo, żeby pomóc. Nawet sprzedadzą swoje mieszkanie.
      Ad 2. Ciekawe, jak to jest rozwiązane prawnie. Prawdopodobnie najemcy są zobowiązani, żeby zaktualizować oświadczenie (pewnie też notarialnie), natomiast może to być martwy przepis.
      AD 3. Dziękujemy. Miałem sporo wątpliwości, szczerze mówiąc nie wiem jak bym się zachował, gdyby nie Wolna.

  4. U nas mieliśmy bardzo duży problem na samym początku przygody z najmem. Para młodych ludzi, bardzo miłych i kulturalnych jak się zdawało. Przez pierwszy okres nie było żadnych problemów, ale jak Pani zaszła w ciąże to przestali płacić za najem. Bo kobietę ciężarną bardzo ciężko wyeksmitować. Na szczęście po paru miesiącach się wyprowadzili, ale kosztowało nas to masę stresu i dzwonienia do nich po kilka razy dziennie. Od tamtego czasu wszystkie umowy są na najem okazjonalny. Czy najemca młody, czy stary, nieważne. Lepiej poświęcić tą godzinę na notariusza i wydać kilka stówek, niż się użerać z cwaniactwem.

    • Może i racja. Każdy uczy się na swoim przykładzie. Ciężko uczyć się na lekcjach (bo nie powiem błędach) innych 😉 Dopóki u nas wszystko gra jak powinno, raczej nic nie zmienimy w podejściu i nadal będziemy dużą wagę przykładali właśnie do weryfikacji najemców. Jeszcze nikt nam się nie “odmienił” w czasie obowiązywania umowy, zobaczymy jak długo tak będzie.

  5. Oświadczenie powinni podpisać u notariusza nie tylko najemcy ale również dzieci najemców, że zgadzają się przyjąć “pod swój dach” rodziców w razie nieprzyjemnych sytuacji. W oświadczeniu mam wpisany nr księgi wieczystej osób , które deklarują przyjęcie najemców, więc okresowo można sprawdzać czy nadal są właścicielami nieruchomości , do której zobowiązali się przyjąć niesolidnych najemców. Ja podpisałam umowę najmu okazjonalnego z młodą parą, która spodziewała się dziecka

  6. “Oświadczenie powinni podpisać u notariusza nie tylko najemcy ale również dzieci najemców”.

    Chyba nie ma takiego obowiązku. To na osobach podpisujących umowę najmu okazjonalnego leży odpowiedzialność jeżeli dostarczą “lipne” oświadczenie. Nie powinno to przeszkadzać komornikowi w egzekucji. Oświadczyli, że mają gdzie się wyprowadzić i to wystarczy. Jeżeli oszukali to mają problem. Komornik “wyprowadza” z mieszkania. Nie “wprowadza” do nowego.

  7. Jak dla mnie to może być bezproblemowy najem. Po tych strzępkach informacji które dałeś to może być tak, że problemy zaczną się trochę później. Na pierwsze oznaki problemów nie dyskutowałbym tylko od razu uruchomił tą umowę. Już ci mówię dlaczego:
    – jeśli sprzedali swoje mieszkanie by spłacić długi dzieci to coś im zostało- czyli 12 000 raczej nie jest problemem. Pytanie na jak długo im starczy i czy dzieci dalej będą wysysać rodziców.
    – Jeśli to były ich długi to jest szansa, że raczej nie zmienią podejścia życiowego. A terminowość płatności nie jest ich mocną stroną. Jak mają kasę to płacą, jak się skończy górka po sprzedaży to zaczną się problemy.
    – EMERYTURY się nie spóźniają, ZUS płaci jak w zegarku. Jeśli spóźnią się z płatnością to wiesz, że masz problem. Jeśli są dłużnikami to mają do perfekcji opanowane manipulację unikania płacenia.

    Jeśli chodzi o samą umowę. Z tego co pamiętam to procedura wygląda tak:
    – nie płacą 3 okresy – możesz uruchomić procedurę
    – idziesz do sądu by dostać nakaz eksmisji – nie mam pojęcia ile to teraz trwa w Gdańsku – raczej nie szybko i parę miesięcy do rozprawy poczekasz (a oni nie płacą)
    – sąd wezwie ich córkę która składała oświadczenie i zapyta czy je podtrzymuje – i tu pojawia się pytanie . Czy Pani powie TAK czy NIE. Jeśli powie, że nie bo zmieniła jej się sytuacja. Tutaj jest cały wachlarz opcji od straty pracy, po brak miejsca bo np jej dzieci będą z nią mieszkać (a teraz nie mieszkają) to sąd może powiedzieć, że to oświadczenie jest nieważne…..
    – zostajesz z lokatorami do czasu aż gmina znajdzie lokal zastępczy przystosowany do inwalidów 🙂

    To jeszcze tylko taka uwaga. Jeśli oni nie mają nieruchomości a tylko emeryturę. To nawet jeśli sąd nakaże eksmisję i zwrot kosztów dla ciebie to z czego to ściągniesz? Nie wiem jaką mają wysokość tej emerytury ale jakaś tam część jest wyłączona ze ściągnięć komorniczych.

    Skoro dzieci brały w tym udział i pracują i mają swoją nieruchomość. No chyba, że wynajmują (wtedy na 100% ich nie eksmitujesz) to brałbym ich do umowy najmu. Będą solidarnie odpowiadać za długi rodziców. W razie czego będzie z kogo ściągać. Jak się nie zgodzą to już wiesz, że tam jest jakieś drugie dno i byłbym bardzo czujny…

    • Jak gmina nie zapewni lokalu, to za okres od kiedy była do tego zobowiązana chyba można od niej zażądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za te osoby, tylko to oczywiście pewnie oddzielny proces – wątpię, żeby gmina sama z siebie je zapłaciła.

    • @Callipso
      “– jeśli sprzedali swoje mieszkanie by spłacić długi dzieci (…)”

      Mi dokładnie to samo się nasunęło po przeczytaniu o tym jaka kaucja została pobrana plus opłata za pierwszy miesiąc. Przecież to praktycznie 12000 zł. Kto normalny zapłaci tyle ot tak żeby po prostu wynająć mieszkanie ? Po co miałby to robić ? Płacenie tak ogromnej kwoty na “dzień dobry” dla mnie jest tak samo podejrzane jak nie posiadanie oszczędności żeby zapłacić choć normalną kaucję. Tyle tylko że tu podejrzenia idą w innym kierunku.

      Piszesz, że prawdopodobnie pomogli dzieciom sprzedając własne mieszkanie… to akurat wróży jak najgorzej bo oznacza, że jeśli nie oni to ktoś komu pomagają nie radzi sobie z pieniędzmi.
      Być może sprzedali jakieś mieszkanie za 200.000 – 300.000 zł więc pozostanie 12.000 akurat by nie dziwiło tylko co w sytuacji kiedy kasa z mieszkania już się rozejdzie a osoby pasożytujące dalej będą wyciągać rękę… ?

      A może to właśnie oni mieli problemy finansowe i nie płacili czynszu przez bardzo długi okres i musieli sprzedać mieszkanie żeby pokryć własne długi ?
      Tego byłoby się trudno dowiedzieć.
      Jeśli byłoby tak to mieli by nawyk nie płacenia.
      Czas wszytko pokaże.

      “Pominąłem więc pośrednika (który – według mnie nie wykonał swojej pracy dobrze, skoro nie dowiedział się o tym, (…)”

      ” A przy okazji: wyciągniemy do nich rękę, mimo że nikt inny tego nie zrobił (taki mieliśmy feedback od pośrednika i od samych zainteresowanych).”

      Tu z kolei coś się nie klei. Bo jeśli pośrednik nawet nie wiedział o tym że facet jest inwalidą to skąd niby wiedział, że nikt inny “nie wyciągnął do nich ręki” ? Z jakiego powodu miałby ktoś wyciągnąć pomocną dłoń skoro pośrednik o tym nie wiedział ?

      Ja osobiście pośredników mijam z daleka. Niestety ich odpowiedzialność jest żadna.
      Pamiętam sprawę sprzed paru lat w Gdańsku jak pośrednik polecił dwie “studentki” na jednym osiedlu… można poczytać na internecie.

      • Inna sprawa to najem okazjonalny.
        Moim zdaniem na ten moment to tylko straszak ponieważ nie wiadomo jak sądy będą rozpatrywać sprawy gdzie osoba dająca oświadczenie, że przyjmie pod swój adres danego najemcę po prostu wycofa swoją zgodę.
        Kombinatorzy i to będą mieli już opracowane do perfekcji.

        Z tego co wiem to osoba dająca takie oświadczenie musi chyba być właścicielem tego mieszkania ? Niech mnie ktoś poprawi jeśli się mylę.

  8. Ja mam tylko perspektywę osoby, która jest najemcą. Za każdym razem podpisywałem umowę o najem okazjonalny. Nie było to dla mnie żadnym problemem (procedura szybka — czasem biuro miało swoich notariuszy, czasem miałem dowolność), jedynie zawsze przenosiłem ten koszt na wynajmujących (nigdy nie protestowali).

    Zaskakiwało mnie jednak to, że nigdy nikt nie weryfikował moich dochodów, mojego zatrudnienia, a za każdym razem w działania zaangażowane było biuro i pośrednik nieruchomości. Ba, oni nigdy tak naprawdę nie pytali, gdzie pracuję i ile zarabiam. Rozumiem, że umowa o najem okazjonalny zabezpiecza wynajmującego, ale… przecież chyba lepiej wynająć mieszkanie komuś, kogo choćby w minimalny sposób się zweryfikowało? Jako najemca byłem zadowolony z pracy pośrednika — mieszkania dobierali dobre, według wytycznych, ale na będąc na miejscu wynajmujących, to nigdy bym akurat z tych pośredników nie skorzystał.

  9. W pierwszym momencie zdziwiłeś mnie, skąd wątpliwości przy 80-latkach, z których jedno z nich jest niesprawne, aż do mojego mieszkania nie zgłosiła się rodzina z dzieckiem niepełnosprawnym – autystycznym. Jest jeszcze jedno, zdrowe. Kobieta nie pracuje, zajmuje się dziećmi (3 i 5 lat), mężczyzna pracuje. I co byście powiedzieli?

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię