Moja strategia inwestycyjna na 2018 i kolejne lata

Nawet nie wiesz, ile energii dał mi ten wpis – pierwszy od bardzo dawna a jednocześnie taki, jakby przerwy w blogowaniu prawie nie było. Wasz odzew w postaci liczby odwiedzin, praktycznie samych pozytywnych komentarzy i polubień był tak niesamowity, że do tej pory nie mogę wyjść z podziwu. Jak to jest, że po tak długim czasie wszystko wróciło do normy ot tak? Zamiast analizowania tej zagadki zabieram się do pracy, żeby nie spocząć na laurach i nie obudzić się z blogowego, zimowego snu za kolejne kilkaset dni 🙂

Postanowiłem, że nieco zróżnicuję wpisy na blogu. Z jednej strony mam sporo do przekazania z osobistego podwórka, z drugiej: odebraliśmy mieszkanie, które kupiliśmy, zaprojektowaliśmy i które mamy zamiar wykończyć (prace remontowe już ruszyły!), a później wynająć. To ciekawy projekt, który chciałbym opisać od A do Z. Zamiast wybierać między prywatą a inwestycjami, zdecydowałem się na publikację wpisów na zmianę: raz będzie konkretnie, a tydzień później nieco luźniej. Ponieważ ostatni wpis był wybitnie osobisty, dzisiaj czas na coś innego. Chciałbym podzielić się z Tobą moim aktualnym podejściem do inwestowania oraz planami na 2018 i kolejne lata.

Dzisiaj tylko drobna zajawka… prace właśnie ruszyły, więc wybacz, jeśli nieco zaniedbam odpowiadanie na komentarze w najbliższym czasie.

Na przestrzeni ostatnich 10 lat wypróbowałem wiele rodzajów inwestycji, z lepszym lub gorszym skutkiem. GPW, fundusze inwestycyjne, złoto, waluty (NIE Forex!), a nawet pożyczki społecznościowe – wszędzie próbowałem coś ugrać, czegoś się nauczyć, a później podzielić z Tobą zdobytą wiedzą i doświadczeniem. Zawsze trzymałem się z dala od szybkich, pewnych i magicznych sposobów na zbicie fortuny w ciągu jednej nocy. Mimo to, każda z dotychczasowych inwestycji wymagała mniejszego lub większego zaangażowania, czasu na analizę (powtarzaną co jakiś czas) rynków, czytania komunikatów i doniesień, czy wreszcie „cięcia strat” i prób wychodzenia z inwestycji na górkach. A przede wszystkim, to wszystko było zdecydowanie bardziej nieprzewidywalne i zmienne, niż chciałem. Jestem w końcu 30-kilku letnim, statecznym 😉 ojcem i mężem, który potrzebuje spokoju na ogarnięcie pracy, rodziny i swojego hobby, bez ciągłego zaprzątania umysłu inwestycjami.

Przyszedł więc czas, kiedy nie chciałem ciągnąć wielu srok za ogon jednocześnie. Nie chciałem się rozdrabniać i działać na wielu płaszczyznach, nie mając poczucia kontroli nad żadną z nich. Dlatego wycofałem się z większości inwestycji (lub przestałem wykonywać na nich jakichkolwiek ruchów) i zadowoliłem się marnymi procencikami, które oferowały banki przy zakładaniu lokat.

Tak się niestety kończą zaniedbania giełdowe, zwłaszcza na rynku New Connect…

Chociaż na IKZE sytuacja wygląda znacznie lepiej… 

Miałem jednak świadomość, że ani to optymalne, ani ciekawe – dlatego kiedy 3 lata temu zdecydowaliśmy się przeprowadzić, postanowiliśmy nie sprzedawać dotychczasowego mieszkania i dzięki temu sprawdzić, jak dokładnie działa wynajmowanie nieruchomości. Było to jednocześnie rozwiązanie najprostsze z możliwych, nie wymagające zbyt dużego zachodu: ot, znalezienie odpowiednich najemców i comiesięczne odcinanie kuponów. Nie powiem, spodobało nam się to, dlatego na początku roku 2016 poszliśmy za ciosem i weszliśmy głębiej w mieszkaniówkę. Na razie widzimy, że to się spina finansowo, daje nam nieco frajdy i po początkowym, sporym nakładzie pracy nad każdą z nieruchomości, jest niemal całkowicie bezobsługowe.

Patrząc na rok 2018 i kolejne, planujemy zbudować portfel trzech mieszkań na wynajem, które zapewnią nam regularny, przewidywalny dochód z najmu. To wszystko niewielkie, 2-pokojowe mieszkania w Gdańsku, usytuowane w dobrych (przede wszystkim komunikacyjnie) lokalizacjach. Do każdego z remontów podchodzimy podobnie, oszczędzając dobre 15-20k PLN na kosztach robocizny. To, w połączeniu z rozsądnymi cenowo zakupami pozwala mieć nadzieję na stopy zwrotu rzędu 6-7% brutto. Na horyzoncie majaczą nowe pomysły naszych kochanych (ekhmmm…) rządzących odnośnie zmiany stawek podatkowych (chodzi o limit dochodu przy  ryczałcie 8,5%), ale to na razie dla nas odległa przyszłość i temat na zupełnie inny wpis.

Czy polecałbym wchodzenie w rynek nieruchomości teraz, w roku 2018? Mimo że sam to zrobiłem mniej więcej 1,5 roku temu, dzisiaj miałbym większe opory, żeby to powtórzyć. Od tego czasu kolejne inwestycje mamy sformalizowane, więc teraz spokojnie przyglądamy się rynkowi. Niestety stwierdzamy, że jest on rozgrzany do czerwoności. Mnóstwo osób z nadmiarem gotówki chce się jej jak najszybciej pozbyć – a jaki jest lepszy sposób, niż kupienie nieruchomości (względnie: fajnego auta ;))? Obserwujemy, że dzisiaj sprzeda się wszystko, za niemal dowolną kwotę, niezależnie od standardu i lokalizacji. Doszło do tego, że wiele inwestycji nie jest nawet reklamowanych czy wręcz oferowanych publicznie. Sprzedawcy z biura dewelopera dzwonią do ludzi, których telefony mają w swoich bazach i tym kanałem sprzedają nawet 50% mieszkań, jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nie mogę powiedzieć, że to zdrowa sytuacja i przemyślałbym to 10-krotnie, zanim zdecydowałbym się dzisiaj na wejście w ten rynek. Nie zarzekam się jednak, że bym tego nie zrobił – w końcu najważniejszym założeniem jest w miarę pasywne generowanie regularnego dochodu, a opłacalność początkowej transakcji to absolutnie nie jedyny czynnik, który należy wziąć pod uwagę. Czy szykuje się nam jakiś krach lub chociażby dołek? Kiedy to nastąpi i do jakiego poziomu zejdziemy? Tego nie jestem w stanie przewidzieć, więc na razie realizuję inwestycje poczynione niemal 2 lata temu i powoli zaczynam wracać do lokat, które traktuję jako rozwiązanie tymczasowe.

Jak wspomniałem na początku, do giełdy podchodzę ostrożnie, zwłaszcza mając świadomość dość dotkliwych strat, które wypracowałem w przeszłości. Na dzień dzisiejszy wpłacam jedynie pieniądze na konto IKZE, ponieważ pozwala mi to doraźnie obniżyć podatek dochodowy, natomiast nawet specjalnie tych środków nie zamieniam na akcje, również czekając na korektę.

Zabawa na GPW też może czasami wyglądać jak odcinanie kuponów w formie dywidendy…

Kiedyś porównałem już inwestycję w mieszkania na wynajem z GPW, ale dzisiaj chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Osobiście nie byłbym gotowy do zainwestowania na GPW podobnie dużych kwot, jakie inwestuję w nieruchomości. Giełda jest obarczona zbyt dużym ryzykiem, więc nawet jeśli byłbym w stanie osiągać dużo wyższe stopy zwrotu z transakcji na akcjach (a nie jestem), to kwotowo te zyski nie robiłyby dużego wrażenia, bo grałbym znacznie niższymi kwotami.

Nie wchodzę głębiej w waluty ani złoto. Za mało się na tym znam, zbyt abstrakcyjna wydaje mi się dzisiaj koncepcja kupowania pożywienia za metale szlachetne – jeśli ziści się jakiś katastrofalny scenariusz, chyba nikt z nas nie będzie do niego przygotowany, a samo posiadanie kilku monet cennego kruszcu większej różnicy raczej nie zrobi.

Gdyby obecna sytuacja była nieco inna (tzn. nie miałbym roku 2018 zaplanowane na 130%), prawdopodobnie pomyślałbym o flip-ach, czyli szybkich akcjach pod tytułem „kup -> wyremontuj -> sprzedaj z zyskiem” i tak w kółko, wielokrotnie obracając posiadanymi środkami. To jednak temat na zupełnie inny wpis, prawdopodobnie nie na tym blogu (brak mi tutaj doświadczenia), a do tego taki, którego na dzień dzisiejszy na pewno bym się nie podjął? Czemu?

Ma to związek z dywersyfikacją. To też aspekt, na który wielu czytelników zwróci uwagę: wszedłem w nieruchomości po same uszy, postawiłem wszystko na jedną kartę, a przecież to niebezpieczne i niezgodne z zasadami odpowiedzialnego inwestowania 🙂 Naszkicuję Ci zatem moją sytuację sprzed kilku lat. Lokaty, pożyczki społecznościowe, złoto, fundusze inwestycyjne, akcje spółek notowanych na GPW, do tego certyfikaty na surowce – czyli wielki mix, wszystkiego po troszkę. Żeby to jako-tako działało (i tak nie działało :)), potrzebne było spore zaangażowanie z mojej strony (wspomniane wcześniej analizy, stop-lossy, regularne transacje itp). Dodajmy do tego powiększającą się rodzinę, dość wymagającą pracę i hobby. Gdzie tu miejsce na cokolwiek innego, na przykład na wspomniane powyżej flipy, które pochłaniają człowieka w znacznym stopniu na co najmniej miesiąc-dwa, nawet jeśli remont nie jest samodzielny? Zastanówmy się, czy taka dywersyfikacja rzeczywiście jest dobra i zdrowa. Według mnie nie, bo jeśli nie masz poczucia kontroli tych wszystkich drobnych inwestycji, to z zachwalanej przez wszystkich dywersyfikacji robi się… chaosyfikacja? Pamiętajmy, że jesteśmy ludźmi i raczej nie zależy nam na tym, żeby inwestowanie pochłonęło nas bez reszty, chyba że to nasza praca lub hobby, a nie – jak to zazwyczaj bywa – sposób na pomnożenie oszczędności. Zazwyczaj nie mamy sztabu doradców i poza sferą finansową jest coś, co się nazywa życiem, które chyba jest przyjemniejsze, jeśli zawiera nieco mniejszą ilość sytuacji stresowych i większą ilość czasu dla siebie i rodziny. Dlatego mój wniosek brzmi: dywersyfikacja jest dobra, ale specjalizacja lepsza! Prawdopodobnie za rok-dwa rozejrzę się za czymś, co choć trochę zbalansuje mój portfel, ale jeśli obecne podejście nadal będzie finansowo efektywne, raczej nie będą to żadne rewolucyjne zmiany.

Dywersyfikacja w praktyce

Na koniec wypada mi tylko zaznaczyć, że cały ten wpis jest tylko zbiorem moich przemyśleń i opinii, a nie rekomendacją dla Ciebie. Jak widać z załączonych wyżej obrazków, mistrzem w inwestowaniu na giełdzie bym się nie nazwał, a dopiero kolejne lata pokażą, czy rynek nieruchomości będzie dla mnie łaskawszy. Uważam natomiast, że kupowanie czegoś materialnego (np. metrów kwadratowych i aktów notarialnych) wydaje mi się bezpieczniejsze i pewniejsze niż lokowanie pieniędzy na kontach różnych instytucji finansowych. Oczywiście do pewnego stopnia, a dodatkowo nie wiemy, jakie zmiany w prawie podatkowym zostaną wprowadzone w nadchodzących latach i jak to się przełoży na opłacalność naszych inwestycji.

Już teraz zachęcam do śledzenia kolejnych wpisów o nieruchomościach na wynajem – będą się one ukazywały co 2 tygodnie i mam zamiar je przeplatać z wpisami bardziej osobistymi. Będzie to swoiste case study na przykładzie naszej najnowszej inwestycji. Jak wyjdzie remont, czy znajdziemy odpowiednich najemców i jak opłacalne się to okaże – te i wiele innych tematów poruszę już niedługo!

PS  Pomyślałem, że fajnie byłoby zdawać Wam relację fotograficzną z remontu na bieżąco. Na początku nie za bardzo wiedziałem, jak się za to zabrać, ale gdzieś z tyłu głowy pojawiła mi się nazwa „Instagram”. Nigdy nie używałem (i wcale się tego nie wstydzę :)), nadal nie do końca wiem o co chodzi, ale jeśli dobrze rozumiem, jest to idealne miejsce na dzielenie się z Wami kolejnymi zdjęciami z placu boju!

Takim oto sposobem wolnymbyc.pl zawitało na Instagramie, a pierwszy post już się tam pojawił. Nie wiem gdzie to mnie zaprowadzi, ale na najbliższe tygodnie cel jest jasny: codzienne zdjęcia z kolejnych etapów remontu. Jeśli Cię to ciekawi, zajrzyj i… śledź mnie (to się chyba właśnie na Instagramie robi, prawda?)!

47 komentarzy do “Moja strategia inwestycyjna na 2018 i kolejne lata”

  1. Szymon 10 stycznia 2018 at 9:54 am #

    Zgadzam się z Tobą, że obecna sytuacja na rynku sprzedaży nieruchomości (głównie rynek wtórny) jest bardzo mocno obstawiona przez pośredników, którzy mają portfel inwestorów, z którymi współpracują stąd zwykłem kowalskiemu obecnie ciężko jest znaleźć samodzielnie mieszkanie do remontu przy atrakcyjnej cenie.
    Kolejnym powodem są z pewnością osoby prowadzące szkolenia pokazujące jak w wejść w tę tematykę i zrobić z tego biznes.

  2. kapiszon 10 stycznia 2018 at 10:15 am #

    Widzę że mamy taką samą strategię inwestycyjną 🙂 Od jakiegoś czasu wynajmuję 2 mieszkania, za kilka miesięcy gotowe do wynajmu będzie kolejne. W sumie sporo kasy na to poszło, ale zysk na poziomie 6-7% wydaje się ok. W sumie to nigdy takich kwot nie zainwestowałbym na giełdzie czy w fundusze ale już w mieszkania jak najbardziej. Przy 3 mieszkaniach mamy już w miarę przyzwoity dochód pasywny który w sumie gdybyśmy się mocno sprężyli prawie pokryłby nasze koszty życia. Oczywiście nie rezygnujemy z pracy ale to poczucie bezpieczeństwa które dają nam te mieszkania jest bezcenne. Nawet jak coś złego się wydarzy to wiemy że co miesiąc wpłynie określona wartość gotówki.

    • wolny
      wolny 10 stycznia 2018 at 9:48 pm #

      Mamy chyba nie tylko identyczną strategię, ale również w baaaardzo podobny sposób ją realizujemy i motywujemy. Pozdrawiam!

  3. stock 10 stycznia 2018 at 10:59 am #

    Dobry, wyważony wpis Wolny!

    Zdziwiła mnie nieco zakładana rentowność 5-7%. Nie mówię, że to mało, ale przy samodzielnym wykańczaniu zakładałbym więcej – w końcu to sporo godzin ciężkiej pracy (a może koszt czasu też uwzględniasz?). Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego do remontu?

    • wolny
      wolny 10 stycznia 2018 at 9:47 pm #

      Rynek pierwotny, a szczegóły (włącznie z rentownością) wkrótce. Nie wiem jakie masz doświadczenie jeśli chodzi o wynajem mieszkań, natomiast zdarza mi się słyszeć jakieś mało pochlebne przymiotniki o nas – wyzyskiwaczach i zdziercach żądających ogromnych sum za „wypożyczenie” mieszkania. Z jednej strony sam się dziwię, że stawki są tak wysokie i zdaję sobie sprawę, że wywalanie co miesiąc na przykład 2 500 PLN za mieszkanie w cudzych czterech ścianach to nie przelewki. Natomiast rynek reguluje stawki i efektywnie, w ogromnej większości przypadków z najmu mieszkań wyciąga się u nas w granicach 4-8% brutto. Kokosy? Niekoniecznie, raczej w miarę rozsądna wartość uwzględniając ryzyko i kapitał potrzebny w taką „zabawę”.
      Jak już pisałem wyżej, samodzielne wykończenie mieszkania obniża koszty o kilka procent, a to z kolei przekłada się na wzrost rentowności o ułamek procenta.

      • Mariusz Kobak 10 stycznia 2018 at 10:55 pm #

        W jaki sposób przeliczasz swój czas poświęcony na samodzielny remont mieszkania? To rzeczywiście wychodzi taniej niż wynajęcie ekipy remontowej?

        • wolny
          wolny 10 stycznia 2018 at 10:59 pm #

          To nie tylko koszty, to szerszy temat – więcej w jednym z kolejnych wpisów.

      • Sabina 14 stycznia 2018 at 10:43 pm #

        To ja Wam powiem tak, wynajmowałam (i nadal wynajmuję) swoje, mieszkałam w wynajętym (kilku) i do tego flipy (były i są), i co do „przymiotników” o których piszesz Wolny to się zgadzam sama je stosowałam bo widziałam to z 2 stron co ludzie potrafią oferować pod wynajem i ile sobie za to liczą. Koszmar, w pewnym momencie przestałam mieć skrupuły i pytałam wprost: np. dlaczego tu tak śmierdzi? brutalne ale prawdziwe, bo na podłodze stara wykładzina dywanowa prana „waniszem” stare meble rozlatujące się i kwota najmu z księżyca. Więc niech piszą a ten który ma już jakieś pojęcie da radę na tym rynku i wyjdzie na plusie. 🙂

      • Zulu 18 stycznia 2018 at 11:58 am #

        Ja jestem początkującym inwestorem (a może powinno być, że od dwóch lat mam aspiracje na bycie inwestorem ). Posiadam obecnie dwa mieszkania w Warszawie i wynajmuje je studentom na pokoje. W tym roku chce się zając tym na poważnie (włącznie z rezygnacji z etatu aby uwolnić zasoby czasu). Ogólne założenia mamy takie same ale ja dołożyłem jeszcze jeden element do strategi (podpatrzony u doświadczonych inwestorów) dodawanie wartości. Ja posiłkuje się kredytem więc ze względu na prawdopodobne wzrosty stóp procentowych bał bym się inwestować na 5-7% dopóki excel nie pokaże 8% bałbym się wchodzić w taką inwestycje. Tak jak wspomniałeś Ty i inni komentujący strasznie ciężko znaleźć na rynku inwestycje która by spełniała takie założenia (zazwyczaj nie trafiają do internetu ). Dlatego ja szukam mieszkań do remontu w których można dołożyć jeden pokój. Taki zabieg powoduje znaczny wzrost rentowności. Obecnie będę realizował projekt polegający na przerobieniu czteropokojowego mieszkania 82m na czteropokojowe mieszkanie + kawalerka.
        Tu przykład ostatniego mieszkania które przerobiliśmy- układ był idealny a dołożenie pokoju nie kosztowało więcej niż 2 tysiące zł (nie licząc wyposażenia i naszej niewolniczej pracy)
        https://web.facebook.com/permalink.php?story_fbid=573036019698882&id=550149505320867

  4. Joanna Jabłonowska 10 stycznia 2018 at 11:29 am #

    Również przymierzałam się swego czasu na inwestycję w nieruchomości pod wynajem, ale jednak zdecydowałam się na włożenie tych pieniędzy we własną firmę. Wydaje mi się że jednak inwestycja we własny biznes może być bardziej opłacalna i przynieść większy zysk. Choć z drugiej strony patrząc, na pewno takie mieszkania to fajne zabezpieczenie w razie jakiegoś niepowodzenia.

  5. Przemysław Kozak 10 stycznia 2018 at 11:38 am #

    Bardzo często zapomina się, że dywersyfikacja związana jest rownież ze stopą zwrotu. Poziom dywersyfikacji w portfelu powinien być dostosowany, przede wszystkim do oczekiwanych zysków z całego portfela. Nie wystarczy podzielić portfela na trzy, bądź cztery równe części. Rynek nieruchomości, bardzo dobry ruch w okresie pokolenia „używaczy”. Zobaczycie jeszcze jedna, dwie dekady i czeka nas rewolucja w tym obszarze. Ludzie będą częściej wynajmować niz posiadać nieruchomość. Pozdrawiam

    • wolny
      wolny 10 stycznia 2018 at 9:41 pm #

      „Pokolenie używaczy” – bardzo fajne i trafne stwierdzenie. Aktualnie słucham sporo radia podczas remontu i zauważyłem, żę w reklamach nie mówi się już że to a to jest najtańsze czy najbardziej korzystne, ale raczej idziemy w kierunku „wybierz samochód z tysięcy dostępnych, odbierz go w 15 minut, nie martw się o ubezpieczenia serwis itp”. Czyli już nie cena, a wygoda zaczyna wygrywać. Wystarczy zresztą spojrzeć za zachodnią granicę – tam proporcje „kup/wynajmij” wyglądają zupełnie inaczej niż u nas.

  6. i-malaksiegowosc.pl 10 stycznia 2018 at 1:19 pm #

    Od dłuższego czasu zastanawiam nad wynajmem – wydaje się, że w ostatnich latach jest to jedna z pewniejszych inwestycji ponieważ zysk zazwyczaj jest stały i zapewnia poczucie bezpieczeństwa. Zastanawiam się tylko czy lepiej kupić mieszkanie z rynku wtórnego i dołożyć do remontu czy jednak celować w rynek pierwotny?

  7. Karol Zagrodzki 10 stycznia 2018 at 2:14 pm #

    Tak jak pisałeś – rynek nieruchomości jest już bardzo nagrzany, a rynek deweloperski przypomina lata 2006 – 2007 – ponownie sprzedają się dziury w ziemi.

    Nie mniej jednak uważam, że mamy jeszcze jakieś 3 lata to dołka / krachu – zwał jak zwał. Dodatkowo ten ‚dołek’ zgaduję, że nie będzie wcale wielki – co w przypadku np. mieszkań na wynajem nie będzie takie złe.

    Nawet podnoszenie stóp procentowych, które będzie postępować wcale nie powinno być ‚zabójcze’ dla inwestycji dobrze policzonych i dla inwestorów, którzy nie będą panikować.

    Zmiany w prawie – stawka ryczałtu i kwota maksymalna nie są tak straszne jak potencjalnie może być podatek katastralny – zwłaszcza jeżeli władza będzie chciała być zbyt pazerna i ustali go na poziomie 1% – 2%,

    • wolny
      wolny 10 stycznia 2018 at 9:34 pm #

      Mam podobne spojrzenie na przyszłość rynku jak Ty. Natomiast jeśli chodzi o podatki (czy to ograniczenie ryczałtu, podatek katastralny czy jeszcze coś innego)… wydaje mi się, że i tak całość (lub chociaż część) zostanie efektywnie przerzucona na wynajmujących. Ewentualnie trzeba będzie poszukać jakichś innych rozwiązań na prowadzenie tego „biznesu”, który przy większej liczbie mieszkań na wynajem i tak może podpadać pod znamiona działalności gospodarczej. Ale dopóki jest nas czwórka i dopóki nie przekraczamy tej liczby nieruchomości, ewentualne tłumaczenie jest bardzo proste.

      • Kasia Rz 13 stycznia 2018 at 3:54 am #

        Niby jakie tłumaczenie?

        • Zulu 18 stycznia 2018 at 12:13 pm #

          Ze nieruchomości były kupione na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych a nie w celach zarobkowych. Czterech członków rodziny = cztery mieszkania 🙂

  8. Rafał W. 10 stycznia 2018 at 3:47 pm #

    O, widzę, że na poważnie wróciłeś do prowadzenia bloga. Super! to się ceni 😀 Dodaję wpis do zakładek i przeczytam wieczorem!

  9. kowalwlasnegolosu 10 stycznia 2018 at 4:16 pm #

    „a jaki jest lepszy sposób, niż kupienie nieruchomości?”

    Moze moje srodowisko jest bardzo specyficzne, ale wsrod moich znajomych teraz kroluja kryptowaluty. (Zwlaszcz po przekroczeniu $10k przez Bitcoin.)

    Co do samych nieruchomości to mnie najbardziej odstrasza.. demografia: https://pl.wikipedia.org/wiki/Ludno%C5%9B%C4%87_Polski#Struktura_ludno%C5%9Bci_Polski
    Ponadto nie wiadomo jak dlugo Polska pozostanie atrakcyjna dla imigrantow z Ukrainy.

    Bardzo jestem ciekaw efektow ‚case study’. Podejrzewam ze przeprowadzanie remontow samodzielnie ma mocno pozytywny wplyw na koncowy wynik 😉

    • wolny
      wolny 10 stycznia 2018 at 9:25 pm #

      Kryptowalut nie analizowałem, jakoś nieufnie do tego podchodzę, chociaż pewnie dla niektórych są (były?) sposobem na szybkie i naprawdę duże zyski.
      Sam remont jakoś wybitnie się nie przełoży na wyniki. Zakładając, że zaoszczędzimy na tym 20k, to jest to kilka procent wartości mieszkania, a to z kolei zmienia końcową rentowność najmu tylko (lub aż) o ułamek procenta (okolice 0,5%).
      Więcej w którymś z kolejnych wpisów 🙂
      Pozdrawiam!

  10. armi 10 stycznia 2018 at 9:26 pm #

    czekam z niecierpliwością na dalsze wpisy z serii…

  11. Beata 11 stycznia 2018 at 8:05 am #

    Hejka,

    Wolny, a co z mieszkaniem w Bydgoszczy? (Chyba tam kupiłeś kiedyś kawalerkę). Czy masz zamiar inwestować wszystko w Gdańsku?

    Ja jeszcze mam trochę inne podejście do inwestowania w nieruchomości. Kupiliśmy drugie mieszkanie na zasadzie, że pierwsze będzie naszym funduszem awaryjnym długoterminowym. Odpukać, będę miała poważny wypadek, albo mąż. Albo jak się okaże, że ustawowo emerytury dostaną tylko najbiedniejsi itd. Chociaż odkładam dodatkowo na fundusz emerytalny – zaleta pracy w korpo sami mi płacą 3% mojej pensji.

    Jeszcze napiszę, że cieszę się, że wróciłeś.

    Pozdrowienia,
    Beata

    • wolny
      wolny 12 stycznia 2018 at 7:11 am #

      Heh, Wy wszystko pamiętacie 🙂 na mieszkanie w Bydgoszczy mam klienta od dawna i pozbywam się go w tym roku. Z różnych względów ono się prawie zwróciło i mimo, że mogłoby posłużyć jako kolejne mieszkanko na wynajem, to nie idziemy w tą stronę. Robimy to… powiedzmy, że grzecznościowo (chce je kupić mój dobry znajomy), a przy okazji unikniemy rozdrabniania się na różne miasta. Pozdrawiam

  12. Moni 11 stycznia 2018 at 2:30 pm #

    Co myślisz o crowdfundingu nieruchomości jako alternatywa dla lokat bankowych ?
    Pozdrawiam

    • wolny
      wolny 12 stycznia 2018 at 7:07 am #

      nie rozpoznawałem tematu, nie wiem jak to dokładnie działa.

  13. Krzysiek 13 stycznia 2018 at 8:44 am #

    Tak stwierdziłem: aaaa wejdę sobie, pewnie nic się nie dzieje, bo przez tyle lat się nie działo, a tu proszę! Reaktywacja po takim czasie. Ja swojego bloga o oszczędzaniu zwinąłem, bo stwierdziłem, że nie dam rady dalej ciągnąć tematu (wiele rzeczy się nałożyło). Będę zaglądał, bo sam szukam pomysłu co robić – przede wszystkim jak ochronić pieniądze przed inflacją, bo to co oferują banki na lokatach, to żenada. Powodzenia!

    • wolny
      wolny 13 stycznia 2018 at 9:33 pm #

      I widzisz jak fajnie że zajrzałeś? 🙂 Ja też nie wiem ile ‚ujadę’, na razie mam powera i chęci, z czasem znowu zrobiło się gorzej, ale co tam, będzie dobrze.

  14. Callipso 13 stycznia 2018 at 1:20 pm #

    Przyznam, że jak na samodzielny remont i zarządzanie celujesz w 6-7 % brutto to bardzo słabo. Rozgrzanie rynku kreują takie osoby jak ty Wolny. Te parę procent wydaje się dla nich świętym gralem gdzie dla inwestorów to jest poniżej zainteresowań.

    Dla inwestorów progiem wejścia jest 10%. Przy takich zwrotach to była kwestia czasu aż wejdą duzi gracze. W Gdańsku powstaje już kilka – kilkanaście lokalizacji z mieszkaniami na wynajem. W standardach lepszych niż 80% mieszkań na wynajem. Nie wiem jaki jest twój target Wolny jeśli chodzi o najemców. Rynek niedługo będzie się regulował. Duzi gracze wymuszą wypozycjonowanie cen na całym trójmiejskim rynku. Jeśli grubasom będzie zależało na zapełnieniu lokali to cały rynek pójdzie w dół. Wtedy twoje 6-7% spadnie do 2-4%. Wszyscy którzy mają kredyty zaczną dopłacać i zacznie się gigantyczna wyprzedaż mieszkań. Powinno się to zbiec ze wzrostem stóp procentowych 2019-2020.

    W tej chwili na rynku mieszkaniowym rządzi chciwość. Wszyscy zarabiają na najmie więcej niż na lokatach. Każdy myśli, że najemca mu spłaci mieszkanie. Kredyty rekordowo tanie, mieszkania drożeją. Nic tylko kupować. Proponuję zrobić mały crash test przed takimi emocjonalnymi zakupami.

    Jeśli posiłkujesz się kredytem to przyjmij 10,5 – 11 miesiący najmu. Spadek czynszu o 20% do dzisiejszych cen i jednocześnie wzrost wiboru 3M z 1,7% do np 3% lub 3,5%. Dalej jesteś na plusie? Jeśli nie to wtopiłeś. Bo najem to długoterminowa inwestycja. A przypomnę, że czynsze wzrosły w ostatnich 3 latach o 20-30% a wibor spadł z 4,5% w 2010 🙂

    Sam mam 3 mieszkania bez kredytu. Najem krótki i długi w zarządzaniu.
    Polecam dołączyć do Mieszkanicznika. Też jestem z Gdańska i mamy drugi największy oddział w Polsce.

    Sam osobiście wstrzymuje się z dalszymi zakupami do września/października – Ma ruszyć kilka inwestycji grubasów. Jeśli pokoje dla studentów będą po 850-1000 zł u grubasów rynek dalej będzie rósł. Jeśli będą po 650-800 zł zacznie się rzeź wśród domorosłych inwestorów.

    • Paweł 13 stycznia 2018 at 3:38 pm #

      6-7 % to mało… Tylko ci którzy osiągają 10% to inwestorzy… Reszta to tylko domorośli inwestorzy…

      Powiem tak, każdy inwestuje jak mu pasuje. Jednemu wystarczy 6-7% a dla innego 10% to będzie mało. Piszesz tak jakbyś był wszystkowiedzący i tylko Ty umiesz inwestować… Za przeproszeniem ale z tego co piszesz to masz tylko 3 mieszkania, a z wypowiedzi można byłoby wnioskować jakbyś ich miał 30…

      Znam sporo ludzi którzy mają po kilka, czasami po kilkanaście mieszkań na wynajem i nikt z nich nie osiąga na całości inwestycji więcej niż 10%. No ale co tam, znajomy ma 12 mieszkań, rentowność to około 7% rocznie, w zasadzie osiągnął już wolność finansową no ale wg. Ciebie to nie jest żaden inwestor… Lepiej mieć 3 mieszkania i rentowność 10%…

      Piszesz że należysz do Mieszkanicznika ale chyba zapominasz po co ludzie inwestują w mieszkania. Raczej nie dla % i tego kto więcej wyciągnie z najmu tylko po to aby osiągnąć wolność finansową nawet częściową…

    • wolny
      wolny 13 stycznia 2018 at 9:27 pm #

      Dzięki za ciekawy komentarz. Odpowiedzi na niektóre punkty znajdziesz w kolejnych wpisach. Pozwól jednak, że zostanę płoteczką i trochę zdystansuję się od ogólnego rynku, grubasów i przewidywania przyszłości. Realizuję spokojnie swój plan, wydaje mi się, że ma on ręce i nogi o nie mam aspiracji do walki o każdy procencik za wszelką cenę. Nieruchomości to dla mnie sposób lokowania nadwyżek finansowych, dzięki którym mogę później liczyć na stały, w miarę pasywny dochód.

  15. Callipso 14 stycznia 2018 at 1:08 pm #

    Wolny, czytam twój blog od bardzo dawna. Jesteśmy w podobnym wieku (mam 34 lata) i też mam dwójkę dzieci (7 i 5 lat). W wielu aspektach mamy podobne poglądy wiec naprawdę miło mi czyta się twoje wpisy i zawsze coś dla siebie można wyciągnąć.

    Dążysz do wolności finansowej poprzez rynek najmu mieszkań. Robisz to na zasadzie DIY. Robiąc coś samemu nie korzystasz z wiedzy i doświadczeń innych tobie podobnych. Tym samym będziesz popełniał błędy i był mniej efektywny. Miałem to samo. Poszerzyłem swoją wiedzę i zrozumiałem, że popełniam błędy. Wyciągnąłem z tego lekcję. Sprzedałem to co miałem i zbudowałem portfel od nowa. Te 3 mieszkania generują mi niecałe 7 000 miesięcznie, to więcej niż koszty życia mojej rodziny. W zasadzie mamy wolność finansową.

    Korzystając z wiedzy i doświadczenie innych osiągnąłem lepszy wynik niż bym to robił samemu i jakoś dużo więcej pracy mnie to nie kosztowało. Mając cały czas straty też będziesz inwestorem – tylko po prostu kiepskim.

    Dobry inwestor to taki który maksymalizuje zysk minimalizując ryzyko. Dlatego na etapie oceny wejścia w dane mieszkanie bezpiecznym jest tak kalkulować inwestycję by dawała nie mniej niż 10%. Z mieszkaniami zawsze jest tak, że jakieś niespodzianki wychodzą (rzadko na plus). Remont lub wyposażenie kosztowało więcej lub uzyskujemy trochę niższy najem i rentowność spada.

    Gdybyś korzystał z doświadczeń innych pewnie byś się dowiedział, że ryczałt jest zazwyczaj najgorszą formą opodatkowania w najmie. Przy skali podatkowej lub liniowej zapewne nie płaciłbyś żadnego podatku. Możesz działać na własnych zasadach ale kiedy rynek się zmieni możesz być zaskoczony. Mój wpis miał zwrócić ci uwagę na to, że jako inwestor nie jesteś zbyt efektywny w tym co robisz i narażasz się na ryzyko. Boisz się zainwestować kilkaset tysięcy na giełdzie. Ale bez problemów wszedłeś w rynek z ekspozycją na kilkanaście – kilkadziesiąt lat gdzie jesteśmy ewidentnie na górce cenowej i wszyscy o tym trąbią. Możesz być płotką, ale nie musisz być nierozsądną płotką. Nawet zwierzęta wiedzą, że w stadzie bezpieczniej, płotki też pływają w ławicy 🙂

    Paweł nie będę wdawał się z tobą w polemikę bo powołujesz się na „znajomych” ale chyba samemu nie posiadasz żadnych doświadczeń na tym rynku. Zamiast mnie atakować zastanów się nad innymi kwestiami :

    – Jeśli masz tylu znajomych którzy z sukcesami inwestują, czemu sam jeszcze tak nie zarabiasz i nie cieszysz się wolnością finansową? Może czekasz na wielką okazję która nigdy nie nadchodzi? Nie mów, że nie masz kasy bo podnajem możesz zrobić praktycznie bez kosztowo.

    – Możesz inwestować nawet w muszelki. Jeśli ponosisz stratę to jesteś kiepskim inwestorem. Tacy inwestorzy nie mają u mnie autorytetu. Jakim ty jesteś inwestorem?

    – Moi znajomi którzy mają po kilkanaście mieszkań mają rentowność znacznie wyższą niż 10% na całym portfelu. Po prostu są lepsi ode mnie i bardziej doświadczeni. Dlatego się od nich uczę by być tak samo dobry. A ty czego nauczyłeś się od swoich znajomych?

    • wolny
      wolny 14 stycznia 2018 at 1:27 pm #

      Z tego co się orientuję, ryczałt jest kiepski w sytuacji, kiedy korzystasz z kredytu i usług typu robocizna podczas remontu itp. Przy moim podejściu to chyba jednak optymalna forma rozliczeń. I tak, wiem że mogę na tym tracić nie biorąc kredytu i nie wrzucając go w koszta, ale zyskuje święty spokój, co jest dla mnie ważniejsze.
      Szczerze mówiąc mam świadomość, że niedługo wypadałoby sprawdzić możliwości odnośnie opodatkowania (np. w momencie dobicia do 3 mieszkań), ale to jeszcze przede mną.

      • Callipso 14 stycznia 2018 at 2:57 pm #

        Jesteś programistą i pewnie masz własną działalność. Jeśli rozszerzysz zakres usług to będziesz mógł robić to przez działalność. Wtedy na pewno Us niezależnie od ilości mieszkań się do ciebie nie przyczepi. W ramach działalności możesz dokonać amortyzacji mieszkań w wysokości 10% rocznie. Czyli obniżasz podstawę opodatkowania. W twoim przypadku ( 6-7% brutto)miałbyś księgową stratę na 3-4% rocznie z samej tylko amortyzacji. Czyli mógłbyś zapłacić mniejszy podatek od twojej działalności programistycznej.

        Cała wiedza i rozwiązania są dostępne. Po prostu ludzie wybierają by z tego nie korzystać, ich sprawa.

        Dzieliłeś się wiedzą i doświadczeniem. Ja podzieliłem się z tobą tak jak sam otrzymałem ją od innych. Czy z niej skorzystasz czy nie zależy od ciebie.

        Tu masz link gdzie znajdziesz wszystkie odpowiedzi na tematy rozliczeń najmu. http://wynajmistrz.pl/

        • wolny
          wolny 14 stycznia 2018 at 3:48 pm #

          Dzięki za podpowiedź. Ale programistą nie jestem i niestety nie mam możliwości rozliczania się z firmą poprzez umowę b2b, a więc i nie mam działalności. A bez niej dopisywanie dochodów z najmu do zarobków z etatu nie kalkulowałoby się (oznaczałoby to automatyczne rozliczanie najmu wg II progu podatkowego) – stąd właśnie wybór ryczałtu. Możliwe, że przy 2 czy 3 mieszkaniach opłacałoby się rozpoczęcie działaności tylko dla rozliczania najmu. Musiałbym lepiej rozpoznać temat, mam to na uwadze, ale do tej pory wynajmowaliśmy tylko 1 mieszkanie, więc nie miałoby to racji bytu.

          • Sebastian 14 stycznia 2018 at 6:27 pm #

            Nawet jeśli nie masz B2B, możesz użyć amortyzacji do 10% (mieszkanie z rynku wtórnego, wyodrębnione, starsze niż 5 lat) lub 1,5% dla rynku pierwotnego – jeśli spełniasz warunki, sam wyliczasz % amortyzacji żeby dopasować do płaconego podatku żeby go całkowicie zlikwidować lub znacząco obniżyć (rzadko opłaca się ryczałt jeśli te warunki są spełnione). Do amortyzowanej wartości można nawet wliczyć koszty związane z zakupem jak notariusz, remontem czy odsetki kredytu. Dodatkowa czynność administracyjna to prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów raz na miesiąc w excelu – na wypadek kontroli z US no i raz ustalony % amortyzacji dla nieruchomości nie może zostać później zmieniony, nie zawsze warto przyjmować maksymalną wartość.

            • wolny
              wolny 14 stycznia 2018 at 7:16 pm #

              Czyli nadal wychodzi na to, że w moim przypadku najkorzystniej rozliczać się ryczałtem. Kupuję mieszkania od dewelopera, za gotówkę, remontuje sam, nie mam działalności oraz przerzucam opłaty za wszelkie media na wynajmujących (a więc nie płacę od nich podatku). Jeśli zmienią się założenia (np. ‚dorobię’ się firmy lub kupię starsze mieszkanie), sytuacja może się zmienić. Ale w obecnych warunkach przejście na rozliczenie według skali podatkowej oznaczałoby automatyczne płacenie 32% od przychodu minus niewielka amortyzacja i małe koszty (typu podatek od nieruchomości itp).

              • Paweł 14 stycznia 2018 at 7:23 pm #

                Zaraz pewnie Callipso napisze że robisz błąd że kupujesz mieszkania od dewelopera a nie z rynku wtórnego bo tylko tak postępują inwestorzy 😉

                • wolny
                  wolny 14 stycznia 2018 at 7:29 pm #

                  To możliwe i pewnie będzie w tym trochę racji. Jak również w tym, że robię błąd kupując bez kredytu. Cóż, taka mamy strategię jak na razie – maksymalizacja zysku nie jest najważniejsza. Być może coś pozmieniamy w przyszłości i może będzie to utrudnione / niemożliwe ze względu na dotychczasowe wybory? Czas pokaże

                  • Paweł 14 stycznia 2018 at 7:53 pm #

                    Może to być racja a może i nie. To co dzisiaj wydaje się że jest najlepsze z punktu widzenia podatkowego wcale nie musi być równie dobre za 10 czy 20 lat. Nie wiadomo czy za 10 czy 20 lat stare mieszkania z wielkiej płyty będą się tak samo dobrze wynajmować jak te kupione obecnie z rynku pierwotnego. Może rentowność tak się zmieni że nawet zysk w postaci 10% amortyzacji tego nie zmieni.

                    Ja uważam że nie ma jednej drogi i nawet nie należy ślepo podążać za tłumem. Każdy sam powinien wybierać swoją własną strategię inwestowania. Rynek nieruchomości jest mocno zróżnicowany.

                  • Callipso 14 stycznia 2018 at 10:03 pm #

                    Wolny:
                    – co do wyboru formy opodatkowania i optymalizacji podatkowej to najpierw zainwestowałbym w konsultacje ze specjalistą od podatków. Nie ferowałbym tak szybko wyroków
                    – forma opodatkowania to drugorzędna sprawa. Może polepszyć twój wynik lub nie
                    – Co wy z tymi kredytami? Czytajcie ze zrozumieniem. Ja pisałem o bezpieczeństwie inwestycji. Zasadą nr 1 jest – nie tracić.
                    – rynek pierwotny czy wtórny nie ma znaczenia jeśli liczby się zgadzają.
                    – Inwestorzy się zrzeszają kupując całe budynki lub budując własne – nikt nie czeka z założonymi rękami

                    Nie zamierzam nikogo do niczego przekonywać, jesteśmy dorośli i każdy podejmuje swoje decyzje i ponosi ich konsekwencje.

                    Zachęcam byś rozważył czy twoja inwestycja będzie bezpieczna i sensowna gdy czynsze spadną i spadnie ci rentowność. A wzrost stóp procentowych sprawi, że lokaty zrównają lub przebiją najem przy twoich założeniach. 6-7% brutto to niewielki margines wahań na rynku.

                    W 2010 zakładałem lokaty na 6,5% w standardzie….

                    • wolny
                      wolny 14 stycznia 2018 at 10:16 pm #

                      Tak, pamiętam lokaty zakładane nawet na wyższy procent. Co do spadku czynszów/rentowności, to raczej będzie to związane z ewentualnym dołkiem (większym lub większym), a co za tym idzie: z czasem na kupowanie kolejnych nieruchomości. To trzeba będzie przeczekać i ewentualnie skorzystać z przecen – niezależnie od tego, czy dzisiaj masz rentowność 6 cz 12%.

                      Kiedyś myślałem o wizycie u specjalisty od podatków, właśnie pod kątem optymalizacji podatkowej. Nie znalazłem / nie znam jednak nikogo sensownego z branży, a ponadto w moim przypadku nie widziałem za dużo opcji, dopóki nie będę miał możliwości wykonywania pracy zawodowej w oparciu o działalność gospodarczą.

    • Paweł 14 stycznia 2018 at 5:10 pm #

      Wiesz co to Ty atakujesz innych. Dla Ciebie osoba która z najmu osiąga mniej niż 10% rocznie nie możne nazywać siebie inwestorem. Zachowujesz się tak jakbyś miał jakąś tajemną wiedzę. Wiedza ta jest ogólnie dostępna wystarczy wejść na blog Sławka Muturi fridomia.pl czy poczytać jego książki. Naprawdę uważasz że Wolny czy inni ludzie którzy inwestują w nieruchomości nie wiedzą to to jest 10% amortyzacja i kiedy można z niej korzystać? Dlaczego zakładasz że nie posiadam mieszkań na wynajem? Mam 4 mieszkania które wynajmuję, kolejne w drodze. Żadnych kredytów nie mam, wszystko kupione za gotówkę. Piszesz że mamy górkę cenową… Wiesz może w Gdańsku i jest góra (tego nie wiem) ale w mieście wojewódzkim w którym inwestuję dopiero teraz ceny troszkę wzrosły i w zasadzie dopiero dochodzą do poziomu z 2008 roku.

      W sumie w zasadzie to nie wiem co chcesz udowodnić? Czytając twoje wpisy mam wrażenie że masz żal do innych że również inwestują w mieszkania na wynajem i psują ci rynek…

      • Callipso 14 stycznia 2018 at 10:07 pm #

        Podtrzymuję i nie wdaję się w polemikę. Napisałeś mnóstwo słów ale nie widzę w nich jakiejkolwiek wartości które by wniosły do tej dyskusji.

        • Paweł 15 stycznia 2018 at 7:31 am #

          Bardzo dobrze, zakończmy tę dyskusję bo do Twojego poziomu (inwestycyjnego jak i intelektualnego) i tak nikt nie ma szansy się zbliżyć.

  16. magda_mmk 14 stycznia 2018 at 8:55 pm #

    Mam jedno mieszkanie na wynajem – po prostu losy tak się potoczyły, że kupiliśmy dla siebie ale teraz wynajmujemy. Rozliczam na zasadach ogólnych bo ze względu na odsetki kredytowe wychodzi lepiej jak ryczałt.
    Myśleliśmy, żeby kupić następne na wynajem ale przy niskim wkładzie własnym się boję, że bańka pęknie, że wibor do góry itd., gdybyśmy mieli wkładu własnego na poziomie ok 50 % na pewno kupilibyśmy a tak to dla nas zbyt duże ryzyko jak na razie.
    Tylko że, mi rentowność na poziomie 6-7% wystarcza i podchodzimy do tego raczej pod takim względem, że fajnie że spłaca nam kredyt wynajmujących ale nawet gdybyśmy coś muieli do tego dołożyć bo w całości nie spłacałby byłoby spoko bo i tak się jest na dużym plusie.

  17. Krzysiek 15 stycznia 2018 at 11:13 pm #

    Wolny, rób swoje. Najważniejsze, żeby dla Ciebie twoje inwestycje się spisały i pozwalały Ci realizować Twoje cele.
    Ja wynajmuje lokale użytkowe i jak zaczynałem, to różni inwestorzy pukali się w głowę co ja robię i że na pewno się mi nie uda. Dzisiaj mam kilka lokali i nawet jeżeli połowa z nich stała by pusta to i tak będę wychodził na swoje a ciagle mam do spłaty trochę kredytów.

    Każdy realizuje swoje cele i każdy ma prawo do swoich własnych sposobów ich osiągania. Co z tego, że komiś wyszło, że 10% zwrotu to minimu. Dla mnie to może być dziś 5%. Wszystko zależy od początkowych założeń.

    Powodzenia

    • wolny
      wolny 16 stycznia 2018 at 6:48 am #

      Dzięki za komentarz. Ja bym jeszcze dodał, że nikt z nas nie zjadł wszystkich rozumów i na czymś trzeba się nauczyć, prawda? Chociaż rozumiem argumenty, że nie zawsze musimy się uczyć na swoich błędach – czasami wystarcza cudze. Dlatego jak ogarniemy się po tej inwestycji, prawdopodobnie przeanalizuję możliwości (może nawet z czyjąś pomocą), zwłaszcza po stronie podatków kosztów odliczeń itp. być może są rzeczy, dzięki którym mógłbym ugrać lepiej bez większego wysiłku i bez specjalnej rewolucji w naszych założeniach.

Dodaj komentarz