Mieszkanie – najem czy kupno? Część druga.

Skoro powiedziałem „a”, trzeba też powiedzieć „b”. Oto i nadszedł czas na teoretycznie banalny wpis poruszający temat pod tytułem „najem czy kupno – co się bardziej opłaca”. W pierwszej części podszedłem do tego tematu od strony subiektywnych odczuć, jakie mamy po – niedługim na razie – okresie bycia najemcami. Jednocześnie zaznaczyłem, że w drugiej części wpisu będą twarde dane, które pozwolą porównać opłacalność najmu i kupna dachu nad głową. Chyba większość z nas ma zakodowane, uniwersalne „prawdy” dotyczące swojego kąta do życia, z których najważniejsza brzmi „po co mam płacić komuś, jeśli mogę płacić ratę bankowi i po X latach być na swoim”. Sam podchodziłem do tego w identyczny sposób przez wiele lat. Zdanie się na łaskę i niełaskę obcego mi wynajmującego było czymś złym, mieszkanie w wynajętym mieszkaniu świadczyło o braku zdolności kredytowej, a do tego oznaczało sytuację przejściową, tymczasową, niesprzyjającą cudownej stabilizacji…

Dzisiaj wiem, że to nie tak. Jest mnóstwo zalet bycia w wygodnej sytuacji najemcy, który – oprócz comiesięcznego przelewu dla właściciela nieruchomości – nie musi się martwić prawie o nic. Ale jak to jest z finansami? Czy rzeczywiście bycie najemcą się nie opłaca, a ci źli wynajmujący wykorzystują nas, zarabiając grubą kasę na naszej niedoli? Interesuje mnie to tym bardziej, że odgrywam obie role: wynajmuję nasze mieszkanie w Gdańsku, oraz jestem najemcą cudzego mieszkania w Bydgoszczy. Prawdopodobnie na wiosnę 2014 sami będziemy w sytuacji, w której stanie przed nami decyzja „dalszy najem czy kupno”. A ponieważ niczego tak nie lubię jak podejmowanie ważnych decyzji w ciemno, kierując się tylko emocjami, to czas zaprząc do pracy matematykę – tylko obliczenia pokażą, co się bardziej opłaca i jaką decyzję podjąć, żeby nie wydać więcej niż potrzeba, aby osiągnąć swój cel.

kupno_najem_20

Niestety, ile ludzi, tyle unikalnych sytuacji i podejść. Nie sposób dokonać uniwersalnych obliczeń, które będą się zgadzały w każdym przypadku. Dlatego niezbędne jest uwzględnienie kilku wariantów, którymi będą:
1. kupno mieszkania na kredyt
2. kupno mieszkania za gotówkę
3. najem mieszkania

Ponieważ bez kilku założeń mogę tylko teoretyzować, przyjmę (na końcu wpisu udostępnię arkusz, gdzie będziesz mógł dowolnie zmienić poniższe założenia):
– mieszkanie 2-pokojowe o metrażu 50 m2.
– cena mieszkania 6000 zł/m2.
– koszty dodatkowe (notariusz, założenie i wpisy do księgi wieczystej) na poziomie 3000 zł (arkusz dodatkowo umożliwi wybór rynku wtórnego i doliczy wtedy 2% podatku PCC).
– wkład własny na poziomie 20% (inaczej: współczynnik LTV = 80 %).
– koszt wyposażenia świeżo kupionego mieszkania na poziomie 500 zł/m2 (średni standard, o ile zrobisz jak najwięcej samemu).
– prowizję udzielonego kredytu na poziomie 2% i średnie oprocentowanie na poziomie 5,2%.
– dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości na poziomie 1000 zł/rok (zużywanie się sprzętów, odmalowanie raz na parę lat itp).
– średnią stawkę 30 zł/m2 przy wynajmowaniu mieszkania (stawki dla największych miast można sprawdzić tutaj).
– nie uwzględniam comiesięcznych kosztów administracyjnych i mediów, zakładając, że w każdym z przypadków są równe.
– wszystkie obliczenia bazują na DZISIEJSZEJ wartości pieniądza – a więc tam, gdzie korzystam z kwot po 30 latach, uwzględniam wpływ inflacji na ich rzeczywistą wartość.
– nie zmieniam wartości nieruchomości w czasie – jest to zbyt duża loteria, więc zakładam, że po 30 latach mieszkanie jest warte tyle, ile teraz. A co za tym idzie, również czynsz najmu (nieodłącznie związany z wartością nieruchomości) pozostaje na tym samym poziomie.

Sumaryczne koszty poniesione w konsekwencji poszczególnych wyborów przedstawiają się następująco:

kupno_najem_9

Wszystko już jest jasne – kupno za gotówkę opłaca się najbardziej, kredyt jest sporo droższy, a ciągłe bycie najemcą opłaca się najmniej. Dodatkowo, najemca ponosi rocznie takie koszty, jakby spłacał kredyt – a więc jest sporo prawdy w twierdzeniu, że wynajmując mieszkanie, ktoś inny spłaca za Ciebie kredyt. Wnioski nie zmienią się, jeśli uwzględnimy końcową wartość mieszkania, a więc od poniesionych wydatków odejmiemy 300.000 zł w pierwszych dwóch przypadkach:

kupno_najem_10

Cała impreza najmniej zaboli tego, kto kupił mieszkanie za gotówkę. Kredytobiorca niestety dołoży drugie tyle do ceny mieszkania, a najemca wyda grubo ponad pół miliona za pozorny spokój i brak jakichkolwiek zmartwień poza comiesięcznym czynszem.

kupno_najem_21

Czy aby jednak na pewno to wyczerpuje temat? W jednym z wpisów kilka osób w komentarzach zasiało we mnie ziarnko niepewności. Ważne są przecież nie tylko koszty, które poniesiemy, ale również UTRACONE KORZYŚCI! Załóżmy, że od samego początku mamy te magiczne 328.000 zł (koszt mieszkania + wyposażenie + koszty dodatkowe) i to tylko od nas zależy, czy kupimy mieszkanie za gotówkę, czy będziemy się posiłkowali kredytem, a może postawimy na mobilność i wybierzemy najem. A to, czego nie wydamy, przeznaczymy na inwestycję przynoszącą 4% zysku netto rocznie. Czy wtedy opłacalność poszczególnych opcji będzie wyglądała tak samo?

Zarówno kredytobiorca, jak i najemca mogą sobie pozwolić na wejście w kilkusettysięczną inwestycję. Zakładając, że są to spokojni, zrównoważeni inwestorzy nie oczekujący cudów, zadowolą się 4-procentową stopą zwrotu netto z coroczną kapitalizacją odsetek.

kupno_najem_17

Kwoty uzyskane po 30 latach robią wrażenie – cieszyć się może zwłaszcza najemca, który zarobi ponad milion złotych, myśląc o swojej decyzji sprzed 30 lat jak o wygranej w totka. Jeśli jednak ma on świadomość istnienia takiego terminu jak inflacja, to z miliona zrobi się 438.000 zł (tyle będzie wart milion za 30 lat), a kredytobiorca (pamiętajmy, że zainwestował 80% wartości nieruchomości – reszta poszła na wkład własny) będzie miał jedynie 100.000 zł mniej.

[Edytowany 23.10.2013]

Ale ale – czytelnik Mag wskazał mi kluczowy błąd dotyczący powyższych obliczeń. Założyłem, że każdy z inwestorów posiada pieniądze na zakup nieruchomości, a następnie policzyłem zyski z inwestycji tych „szczęśliwców”, którzy nie zdecydowali się na wyzerowanie stanu konta. Zapomniałem niestety o jednym: comiesięcznych kosztach kredytobiorcy (rata) i wynajmującego (czynsz). Owszem – uwzględniłem je po stronie kosztowej, ale cicho założyłem, że te pieniądze nie pochodzą z uszczuplania początkowej inwestycji, ale biorą się z nieba. W taki sposób mocno poszkodowałem inwestora, który kupił mieszkanie za gotówkę – bo przecież on mógłby co miesiąc jeszcze zwiększać swoje zyski inwestując co regularnie spore środki. Jeśli zatem założymy, że roczne opłaty na utrzymanie nieruchomości są pobierane z pierwotnej inwestycji, miny kredytobiorcy i najemcy mocno zrzedną…

kupno_vs_najem_new2

I gdzie się podziały te miliony? Niestety – zostały zjedzone przez comiesięczne opłaty pobierane przez bank lub wynajmującego. Kredytobiorcy starczyło środków na około 20 lat spłaty kredytu (i to mimo 4% inwestycji!), a później musiał dokładać do całej inwestycji. Najemca miał więcej szczęścia, ale co z tego, skoro po 30 latach praktycznie wyzerował swoją początkową inwestycję, a całość kosztowała go…

kupno_vs_najem_new5

więcej, niż wynosiła cena mieszkania! Kredytobiorca też nie jest w najlepszej sytuacji. Mimo posiadania mieszkania, bankowy kredyt i mocno uszczuplana co roku inwestycja, przeznaczana właśnie na spłatę pieniędzy banku na pewno zabolała. Może się tylko pocieszać, że pierwsze 20 lat nie dokładał do interesu, wykorzystując początkowo posiadane oszczędności. Później już nie było tak różowo…

Wyniki były do przewidzenia… otóż nie pomógł ani procent składany, ani posiadana na początku olbrzymia ilość gotówki. Skoro oprocentowanie kredytu, a także zysk inkasowany przez właściciela wynajmowanego mieszkania były procentowo wyższe niż to, co można było zyskać na 4-procentowej inwestycji, to do całego interesu należy dopłacić – i to słono. Co ciekawe, przy 7-procentowej inwestycji najemca zrównuje się z tymi, którzy wybrali finansowanie gotówką, a już jedno oczko wyżej (8%) pozwala mu tryumfować również nad kredytobiorcą. Ogólnie to jednak najemca ponosi najwyższy koszt całej imprezy, a kredytobiorca również nie ma zbytnich powodów do radości – przynajmniej na warunkach, które założyłem.

Wyniki są co najmniej ciekawe – otóż w najlepszej sytuacji znalazł się nasz kredytobiorca! Na koniec 30-letniego okresu nie tylko będzie on posiadał spłacone całkowicie mieszkanie, to dzięki inwestycjom rozpoczętym w momencie zaciągania kredytu, zarobi na całej inwestycji w mieszkanie kilkanaście tysięcy złotych. Jak to możliwe, skoro oprocentowanie kredytu (przyjęte 5,2%) jest wyższe, niż oprocentowanie inwestycji (4%)? To zasługa procentu składanego – mimo, że wystartujemy z niemal identyczną kwotą kredytu i inwestycji, to z każdym rokiem będzie się zwiększała kwota, która będzie pracowała na wspomniany procent, a jednocześnie zmniejszała się będzie suma zadłużenia, od której bank będzie naliczał oprocentowanie. Warto na to spojrzeć długoterminowo, gdyż pierwsze lata nie będą wyglądały tak optymistycznie i do interesu będziemy niestety dokładać. Później sytuacja się wyrówna, aż w końcu przewagę – początkowo nieśmiałą, ale z roku na rok coraz bardziej znaczącą – osiągnie gorzej oprocentowana inwestycja. Przyznam, że sam byłem zaskoczony takim wynikiem i zdaję sobie sprawę, że nie zawsze tak to musi wyglądać. Przede wszystkim, inwestycja przynosząca rok rocznie 4% netto nie jest czymś oczywistym. Wystarczy, że oprocentowanie netto obniżymy o 1 % i sytuacja się niemal wyrówna. Ale nie bez przyczyny inwestorzy tak lubią pieniądze banków – nawet nie mając przynoszącej kilkanaście procent rocznie maszynki do robienia pieniędzy, często warto skorzystać z cudzych środków, aby w efekcie końcowym wyjść na plus. Jako ciekawostkę podam, że zmieniając oprocentowanie inwestycji na 8% netto rocznie (konia z rzędem temu, kto osiągnie takie wyniki, i to 30 lat z rzędu!) najlepiej wyjdzie na podjętej na początku decyzji… najemca.

kupno_najem_19

Na drugim miejscu jest kupno za gotówkę – oprócz pierwszego, olbrzymiego wydatku (w wysokości ceny mieszkania i jego wyposażenia), przez kolejne lata jedynym kosztem będą niewygórowane podatki oraz koszty utrzymania nieruchomości (remonty itp). Niestety, w końcowym rozrachunku krezus, który sam sfinansuje całe mieszkanie wyda o dobre kilkadziesiąt tysięcy więcej od osoby, która wybrała pieniądze banku. Tu również jest masa wyjątków – chociażby taki, że dysponując gotówką, jesteś w znacznie lepszej sytuacji do negocjowania ceny niż osoba, która chce się posiłkować kredytem. Weź to pod uwagę i zanim definitywnie stwierdzisz, że kredyt się opłaca bardziej sprawdź, czy wpłacając całość sumy w krótkim czasie na konto dotychczasowego właściciela nie możesz zyskać dodatkowych kilku procent upustu. Ta sytuacja jest nieco trudniejsza niż dwie pozostałe jeśli chodzi o wyznaczenie jej opłacalności. Z jednej strony kupno za gotówkę ma dodatkową wadę w postaci wydania praktycznie całości pieniędzy na inwestycję już na samym początku, a przecież wiadomo, że wydane dzisiaj 300-kilkadziesiąt złotych jest więcej warte niż większa suma rozłożona na 30 lat spłaty. Inflacja powoduje bowiem nie tylko wzrost cen towarów i usług, ale również (przynajmniej w teorii) wzrost zarobków. Za 10, 20 czy 30 lat z niemal 100-procentowym prawdopodobieństwem będziesz zarabiał znacznie więcej niż teraz i przykładowa rata kredytobiorcy czy czynsz najemcy będzie też mniej „bolał” niż dzisiaj. Kupując za gotówkę tej ulgi nie poczujesz – ale za to będziesz mógł liczyć na coś chyba jeszcze lepszego. Skoro wyłożysz z góry całą cenę za mieszkanie, nie będziesz obciążony żadnymi większymi comiesięcznymi kosztami. A to stanowi wprost doskonały pretekst do dalszego oszczędzania i kroczenia drogą prosto do niezależności finansowej.

Na końcu są „biedni” wynajmujący. Nie dość, że po 30 latach nadal nie mają prawa własności do mieszkania, to jeszcze dopłacają do tego interesu dobrze ponad 100.000 dzisiejszych złotych. Sytuację tą może zmienić kilka czynników, z których najważniejszym jest chyba brak równowagi pomiędzy popytem a podażą na lokalnym rynku mieszkaniowym. Jeśli uda Ci się wynająć mieszkanie poniżej średniej stawki najmu za m2 w Twoim mieście, lub jeśli mimo rynkowej stawki najmu, ceny mieszkań w okolicy są znacznie wyższe niż podawana w mediach średnia, możesz po 30 latach być w lepszej sytuacji niż pozostała dwójka, i to mimo braku mieszkania na własność! Ile to mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych na samej górce nie opłaca się sprzedać, a ich właściciele akceptują warunki wynajmu grubo poniżej średnich rynkowych. Dlatego – przy odrobinie szczęścia – i w odpowiednio dobranej lokalizacji – można być najemcą nie będąc poszkodowanym w stosunku do tych, którzy zdecydowali się na zakup.

Jakie z tych wyliczeń płyną wnioski? Przede wszystkim, nisko oprocentowane kredyty hipoteczne nie gryzą i nie muszą być smutną koniecznością dla tych, których nie stać na kupno za gotówkę. Kredyt hipoteczny to jedna z naprawdę niewielu rodzajów tak zwanych „dobrych kredytów” (o innym pisałem tutaj) i kosztują tylko nieco (kilkadziesiąt tysięcy w skali 30 lat…) więcej niż samodzielne finansowanie. Dlatego lamentowanie, że „bank mnie doi” nie ma najmniejszego sensu i jest typowym krzykiem rozpaczy tych, którzy nie akceptują podstawowych praw rządzących finansami. Cena, jaką za to płacisz jest zależna od tego, jak duży wpływ na Twoją psychikę wywiera fakt bycia dłużnikiem wobec bezdusznej instytucji, której co miesiąc musisz spłacać ratę. Sam z doświadczenia wiem, że ulga wynikająca z „wolności”, jaką daje brak kredytów może być dużą radością i źródłem spokoju wewnętrznego – niezależnie od tego, że inne rozwiązanie mogło być nieco bardziej korzystne finansowo. Bardzo dużo zależy od podejścia i psychiki – sam nie mam najmniejszych problemów z regularnym oszczędzaniem, ale wiele osób potrzebuje mieć nad sobą „bacik” – jeśli jest nim dla Ciebie umowa kredytowa z bankiem, to działania mające na celu wcześniejsze wyswobodzenie się z tej krępującej sytuacji będą najlepszym wyjściem – niezależnie od tego, czy to się opłaca, czy nie.

kupno_najem_22

Najem na warunkach rynkowych (jest wiele sytuacji, które odbiegają od takich warunków i które śmiało można nazwać „okazją”!) jest nieopłacalny, a więc stereotypowe, negatywne postrzeganie najmu zakodowane w większości z nas ma solidne podstawy. Czy zatem należy odrzucić najem i zawsze, za wszelką cenę starać się być właścicielem nieruchomości, w której mieszkasz? Absolutnie nie! Powiem więcej – ja sam nie czuję się finansowo poszkodowany sytuacją, w której się znajduję i uważam, że w obecnej sytuacji najem mi się po prostu opłaca, mimo że żadnej okazji nie znalazłem. Wynajmując mieszkanie w Gdańsku, zarabiam miesięcznie 1.650 zł (1.500 zł po podatku – wybrałem 8,5% ryczałtu) plus opłaty. Rentowność tej inwestycji to mniej więcej 5,5% brutto w skali roku (bazując na wartości nieruchomości). Ale ważniejsze jest co innego: mieszkając w Bydgoszczy, jestem najemcą podobnego (metrażem i standardem) mieszkania, za które płacę 1.400 zł miesięcznie plus opłaty. Najpiękniejszy w tej sytuacji jest fakt, że absolutnie nie zrezygnowałem ze swojej mobilności, a mimo to nie płacę za to wysokiej ceny. Ba – zarabiam na tym różnicę pomiędzy przychodem z wynajmowania a kosztem najmu – cała „stówka” trafia co miesiąc do mojej kieszeni mimo, że wykonałem ruch, za który powinienem zapłacić.

Powoli kiełkuje we mnie przekonanie, że takie podejście do kwestii mieszkaniowej jest naprawdę optymalne. Posiadanie swojego własnego mieszkania (do którego zawsze możesz wrócić w razie problemów!) i świadomość, że to absolutnie nie zamyka drzwi do możliwości, które czekają na Ciebie na całym świecie to jest to! O ile nie jest to wychuchany i zbudowany nakładem kilku lat własnej pracy dom, który prędzej spalisz niż wynajmiesz obcej osobie, to masz wprost nieskończenie dużo opcji i nic Cię nie ogranicza! Relokacja nie będzie wtedy drogą opcją najmu i źródłem kłopotów spowodowanych posiadaną gdzie indziej nieruchomością. Pomyśl o tym jak o najzwyczajniejszej na świecie zamianie mieszkań. Bo co z tego, że będąc najemcą spłacasz komu innemu kredyt hipoteczny? Przecież wynajmując swoje mieszkanie, kto inny będzie również spłacał Twój! Niech posiadanie nieruchomości, które najczęściej jest optymalnym kosztowo rozwiązaniem nie będzie Twoją kotwicą, przez którą odrzucisz wspaniałe opcje, czające się w innych rejonach miasta, kraju czy nawet świata.

Po raz kolejny zaznaczę, że ilu ludzi – tyle przypadków. Wyliczenia są bliskie mojej sytuacji i w głębi serca cieszę się, że kupno własnego mieszkania jest naprawdę bardziej opłacalną opcją niż najem. I chociażby z tego powodu już teraz szukamy z żoną ciekawych ofert na lokalnym rynku nieruchomości! Nie polecałbym jednak ślepo wierzyć w moje wyliczenia – zresztą nie musisz tego robić, bo przygotowałem coś specjalnie na okazję tego wpisu. Poniżej znajdziesz arkusz kalkulacyjny, który – po wprowadzeniu kilku podstawowych informacji o analizowanych przez Ciebie inwestycjach – powie Ci, ile wydasz kupując mieszkanie (z podziałem kredyt/gotówka), a ile będzie Cię kosztował najem. Rynek w naszym kraju jest na tyle zróżnicowany, że żadna z opcji nie powinna być z góry odrzucana, a wyniki mogą być znacząco różne od moich.

Arkusz w formacie Microsoft Office: kupno_vs_najem_nowy

Arkusz w formacie LibreOffice / OpenOffice: kupno_vs_najem_nowy

[Edytowany 4.11.2013] Jeszcze ciekawszy arkusz kalkulacyjny udostępnił jeden z czytelników. Można go pobrać stąd: klik. eMCi – serdeczne dzięki za podzielenie się tym materiałem!

Jeśli zauważysz w arkuszu jakieś błędy – a może w obliczeniach nie uwzględniłem jakichś ważnych czynników – koniecznie mnie o tym poinformuj. Pamiętaj, że nikt nie jest nieomylny, a arkusz powstał na moje potrzeby i odpowiadam tylko za błędy, które ja sam popełnię korzystając z niego 🙂 Kolejną rzeczą, która każe zachować ostrożność jest szybka dezaktualizacja obliczeń. Wynik jest pewną migawką sytuacji z chwili obecnej. Wystarczy, że rynek nieco się zmieni, wystarczy wręcz jakiś ruch na stopach procentowych lub którymkolwiek z pozostałych parametrów i wynik może być zgoła inny. No cóż – gdyby to było proste, temat nie wzbudzałby tylu kontrowersji i nie byłby tak żywo komentowany, prawda?

kupno_najem_23

Wnioski z wyliczeń na moim przykładzie są takie: o ile nie masz okazji wynająć mieszkania na warunkach znacznie lepszych niż rynkowe, a do tego oszczędzanie nie sprawia Ci na co dzień problemów: kupuj swoje – i to najlepiej na kredyt! To kolejna „prawda objawiona” doświadczonych inwestorów, którzy bardzo lubią pieniądze banku. Jednocześnie to często spędzający sen z powiek koszmar dla całych rzesz Polaków, którzy czują się uwiązani zaciągniętym kredytem i którzy naprawdę wiele by dali za pozbycie się tego obciążenia. Strona finansowa kupna nieruchomości to jedno, a cała masa subiektywnych argumentów nie mających nic wspólnego z pieniędzmi (o których już co nieco napisałem) to coś, co może przeważyć o nieopłacalnej dla portfela, za to kojącej nerwy decyzji. Zauważ też, że wyliczając opłacalność kupna mieszkania na kredyt, niemal automatycznie założyłem 20-procentowy wkład własny. Powód jest banalnie prosty i pisał o nim APP Funds: większość ludzi nie może się pochwalić odznaką wzorowego oszczędzającego, dlatego zbieranie na konkretny cel, dzięki któremu zaciągnięty kredyt (i oddane bankowi odsetki!) będzie mniejszy, a Ty automatycznie zyskasz komfort psychiczny, którym nie może się pochwalić sąsiad zadłużony na 100 (i więcej) procent wartości nieruchomości. Poza tym, zadłużając się na mniejszą kwotę, masz znacznie większą szansę na uniknięcie drogich produktów bankowych, które są obowiązkowe dla zadłużonych po uszy – myślę tu o ubezpieczeniach na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Na kupujących czai się wiele pułapek – od decyzji o większym niż potrzeba metrażu, przez zadłużenie na 100% wartości nieruchomości, aż po „popłynięcie” z remontem mieszkania, który może naprawdę słono kosztować, jeśli dasz się ponieść wyobraźni i nie uważasz na każdym kroku.

Na koniec chciałbym jakoś podsumować dwa ostatnie wpisy dotyczące różnych podejść do zapewniania podstawowej potrzeby, jaką jest dach nad głową. Jak jednak mogę to zrobić samemu, będąc w jednej z miliona możliwych sytuacji? Mój głos jest tylko jeden – a Was, czytelników – jest bardzo wielu. To jak – pomożecie? 🙂 Dzisiejsze pytanie jest bardzo proste: „Mieszkanie (dom): najem czy kupno?”

Najem czy kupno?

View Results

Loading ... Loading ...

Jeśli ani moje wpisy, ani powyższa ankieta nie rozstrzygnęły Twojego dylematu pod tytułem „najem czy kupno”, być może argumenty i wyliczenia przedstawione niedawno przez Michała w odpowiedzi na maila jednego z czytelników pomogą Ci podjąć decyzję? Ponadto liczę na Wasze komentarze – temat do dyskusji jest bardzo wdzięczny, a ja już wielokrotnie się przekonałem, że dyskusje z Wami stoją na wysokim poziomie. W szczególności czekam na czytelników, którzy twierdzą, że najem opłaca się bardziej niż kupno. Ciekawi mnie, czy zrobiliście równie dokładne obliczenia jak ja dzisiaj i na jakich danych się opieraliście. A może są wśród nas tacy, którzy od lat „siedzą” w rynku nieruchomości i chcą się podzielić swoją opinią na jego temat? Nie ukrywam, że miło byłoby również dowiedzieć się, czy załączony arkusz przydał Ci się do czegoś, czy tylko ja zrobiłem z niego użytek 🙂

69 komentarzy do “Mieszkanie – najem czy kupno? Część druga.”

  1. Agaru 21 października 2013 at 4:21 pm #

    Taki trochę off topic, choć…

    Przeczytałam i jeden i drugi wpis. Nie dotyczą mnie, bo decyzję podjęłam już jakiś czas temu, jednak brakuje mi w przypadku najmu jednej rzeczy – „czynnika ludzkiego” i chyba raczej nie znalazłam w poprzednich komentarzach nikogo, kto o tym wspomniał (jak tak, to przepraszam).

    W prasie, radiu, TV stale i bezustanie natykamy się na opowieści rodem z „krainy absurdu” i związane jest to z wynajmowanymi mieszkaniami, w których wynajmujący stają się nagle właścicielami 🙂 Wymieniają zamki, meble, nie płacą czynszu, najmu (ostanio przeczytałam o panu, który w domu jednorodzinnym, który wynajmował zrobił sobie dodatkowe drzwi na ogród)… I na nic nie pomagają umowy, próby wyrzucenia. Właściciele procesują się o własne mieszkania czy domy, obciążeni za cudze długi przez komornika (bo to ich mieszkanie)! I tak mająca generować zyski, generuje straty.
    Oczywiście działa to i w drugą stronę, kiedy np: nasz właściciel wpada z niezapowiedzianą wizytą i robi to kiedy chce otwierając swoimi kluczami.

    Cudownie, jeżeli trafimy na porządnych ludzi, z którymi można dogadać się w każdym szczególe. Podziwiam ludzi, którzy z wynajmu mieszkań czy domów żyją. Jednak co moje, to moje 🙂

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 4:38 pm #

      To, o czym piszesz to pewne wynaturzenia i sytuacje wyjątkowe. Wiem, że takie rzeczy się dzieją, ale sama zauważ, że napisałaś o prasie, radiu i TV jako o źródłach tego typu informacji. Ja osobiście nie znam nikogo, kto miałby większe problemy z najemcami (mniejsze typu opóźnienia w zapłacie czynszu – owszem). A znając powszechną pogoń za sensacją wszelakich mediów nie wyrabiałbym sobie opinii o tego typu inwestycji na podstawie sprzedawanych co jakiś czas historii o ludzkich dramatach. Osobiście bardzo chciałbym zobaczyć wyniki jakichś szeroko zakrojonych badań tego rynku mówiące o skali zjawiska. A takich informacji – przynajmniej z tego, co wiem – niestety nie ma.

  2. D. 21 października 2013 at 5:11 pm #

    Przeczytałem wpis pobieżnie (jeszcze wrócę doczytać 🙂 ), ale wydaje mi się że brakuje jednej rzeczy, o której była mowa w poprzednim wpisie: mianowicie koszty, które ponosi za nas wynajemca, jak na przykład zepsuta lodówka, a także wartość czasu, który poświęcamy na opiekę nad własnym lokum. Szczególnie widoczne jest to w domach z ogródkiem, bo w większości przypadków ogród to studnia bez dna – zarówno pod względem finansowym jaki i poświęconego czasu. Oczywiście, inaczej to wygląda gdy ogrodnictwo to czyjaś pasja.
    I kwestia ostatnia, chyba najtrudniejsza do uwzględnienia w obliczeniach: ktoś kto kupuje do zwykle chce uczynić go wymarzonym miejscem w którym będzie mieszkał przez całe życie, więc po wydaniu początkowego budżetu wydatki się nie kończą…
    Acha, oprócz wynajem/gotówka/kredyt jest tez wariant budowy domu od podstaw co wiąże się z dodatkowymi kosztami i poświęconym czasem, a to przecież zjawisko dość popularne.

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 5:54 pm #

      D. – to jak ze wszystkim – kluczowy jest zdrowy rozsądek i umiar. Możemy kupić mieszkanie i włożyć w remont 10.000 zł, a możemy 100.000 zł. Możemy kupić ten sam samochód za 60.000 zł (opcja podstawowa) jak i za 100.000 zł (tzw. „full wypas”), nawet ten sam telefon może być źródłem rachunków rzędu 20 zł miesięcznie lub 200 zł miesięcznie (plus cena „niezbędnych” aplikacji, które często darmowe nie są). Gdybym chciał ten czynnik uwzględnić to nie wiem na czym bym skończył…
      Uwzględniłem coroczny koszt 1.000 zł ponoszony przez właściciela mieszkania i uważam, że dokonując racjonalnych decyzji zamkniemy się z tym i z wymianą lodówki, i naprawą pralki i z odmalowaniem mieszkania (oczywiście wszystko raz na kilka lat).

  3. Jarek 21 października 2013 at 6:15 pm #

    Skąd cena 6.000 zł za metr? Tuż obok Ciebie, przy ul. Strzeleckiej, PSM ma na sprzedaż 52m za 4.200, chociaż i cenę ze strony, „już od 3 960 PLN” spokojnie można również wytargować (albo jeszcze mniej).

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 6:26 pm #

      Przyznam, że te parametry wziąłem raczej z „podwórka” gdańskiego niż bydgoskiego. Zrobiłem to głównie ze względu na metraż (50m2) – czyli najbardziej popularne, 2-pokojwe mieszkania. Rynek bydgoski dopiero poznajemy i na razie wydaje się on dość specyficzny. Sami będziemy prawdopodobnie szukali czegoś 3-pokojowego i nieco zmienimy wartości w załączonym arkuszu – co i zainteresowanym czytelnikom polecam.
      Swoją drogą jestem mocno zaskoczony cenami nowych mieszkań w Bydgoszczy. Niemal każda nowa inwestycja w promieniu 2 km od centrum musi być „exclusive”, „dla wymagających”, a najlepiej jak zbudują przy niej marinę… cena? Bagatela – 6-8 tysięcy za metr. Albo kogoś ostro pogrzało, albo w Bydgoszczy nastąpił wysyp milionerów, którzy nie mają gdzie zaparkować swoich nowych mercedesów…

      PS Strzelecka jest dobre kilka kilometrów ode mnie – to tylko tak dla porządku, bo nie wiem czy nie pomyliłeś lokalizacji. Ale dzięki za cynk – sprawdzimy 🙂

  4. Alex 21 października 2013 at 7:06 pm #

    Bardzo ciekawe wyliczenie i przedstawiłeś jeden punkt który w moich rozważaniach na ten temat mi umknął – mieszkanie na kredyt nie jest kotwicą! Wyprowadzając się gdzie indziej można je wynająć i niech spłaca się samo, a my możemy wynajmować gdzie indziej 🙂

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 7:10 pm #

      Nic dziwnego – z tą opcją wiąże się tak wiele trudności (głównie wyimaginowanych, związanych z opuszczeniem strefy komfortu i strachem przed nieznanym), że podświadomie odrzucamy tą – naprawdę prostą w realizacji – opcję. Cieszę się, że coś Ci dała lektura tego nieco przydługiego tekstu 🙂

  5. Mag 21 października 2013 at 7:07 pm #

    Witam
    Wyliczenia zawierają błąd moim zdaniem.
    Przy zakupie za gotówkę wykładamy 300 tyś zł i nic więcej – koszt wyposażenia to również gotówka 25 tyś, a koszt w wysokości 1000 zł rocznie to również gotówka – zainwestowana kwota to 358 tyś – wartość mieszkania 300tyś.
    Przy gotówce płacę jedynie koszty eksploatacyjne za mieszkanie.

    Kredyt – mam 325 tyś gotówki – z czego 60 tyś wkład własny + 25 tyś wyposażenie wkładam na lokatę 240 tyś, ale każdego miesiąca muszę wyjąć kwotę równą racie kredytu – bo mam go do spłacenia. Przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 5,2 %, a lokaty na 4% netto to tej gotówki starczy mi na 23 lata i 5 miesięcy – 5,5 roku muszę dołożyć na kredyt z kieszeni z oddzielnych środków co z uwzględnieniem inflacji da kwotę około 40 tyś zł.

    Zakup z kredytem będzie droższy o około 45 tyś zł.

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 7:16 pm #

      Masz sporo racji i sam nie do końca wiedziałem, jak najlepiej do tego podejść. Napisałem o tym we wpisie – bo zarówno kredytobiorca, jak i najemca muszą co miesiąc wykładać pewną kwotę, której w przypadku kupna za gotówkę nie ma. Wskazałem to jako dodatkowy plus i motywację do dalszego oszczędzania przez kupującego za gotówkę, który tym sposobem może polepszyć swoją sytuację względem kredytobiorcy.

      • Mag 21 października 2013 at 7:25 pm #

        Tak więc zakup za gotówkę jest najbardziej korzystny. Niemniej jednak ludzi pewnie najbardziej interesuje porównanie zakup na kredyt, a najem. Przy podanych przez Ciebie założeniach zakup jest dużo bardziej korzystny, o czym napisałem poniżej.

  6. Mag 21 października 2013 at 7:11 pm #

    Zastanawia mnie również kwota 18 tyś zł za najem – to jest 1500 zł za miesiąc + koszty eksploatacyjne /czynsz do spółdzielni, czy wspólnoty/ – daje to kwotę blisko 2000 zł miesięcznie za mieszkanie 50 m2 w Gdańsku. Nie znam tego miasta, ale czy nie jest to zawyżona kwota???

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 7:18 pm #

      Sam wynajmuję 50-metrowe, 2-pokojowe mieszkanie w Gdańsku za 1650 zł + media (w sezonie zimowym ok 550 zł bez TV), a więc najemca mieszkania płaci co miesiąc około 2.200 zł. Wszystko zależy od lokalizacji (przede wszystkim) i standardu (w drugiej kolejności).

      • Mag 21 października 2013 at 7:23 pm #

        Ok. sądzę, że to bardzo dobra kwota, przy takiej cenie za m2 mieszkania.

  7. Mag 21 października 2013 at 7:22 pm #

    Oczywistym jest, że jeżeli rata odsetkowa jest niższa niż czynsz najmu dla właściciela /bez kosztów eksploatacji/ to lepiej kupić niż wynajmować. Jednak warto wziąć pod uwagę również fakt, czy mieszkania będą taniały, czy drożały. Jeśli jest trend spadkowy i możemy poczekać 2-3 lata to warto poczekać, jeśli ktoś uważa, że mieszkania będą taniały. Z drugiej strony ludzie młodzi mogą skorzystać z MDM i z tych 6000 zł /m2, a przy limitach z 5700 zł/m2 w Gdańsku, przy tak małym mieszkaniu zrobi się 5170 zł/m2 lub 4850 zł/m2 – a wtedy najem za 1500 zł = koszty eksploatacyjne jest bez sensu, nawet jeśli kredyt miałby podrożeć o 1-2 punkty procentowe.
    Warto poczekać do połowy 2014r. – ciekawe jak rynek najmu zareaguje, czy Fundusz Mieszkań na Wynajem też nie zrobi zamieszania w Trójmieście?

    P.S. Przepraszam za trzeci post pod sobą ;(

  8. Tomek 21 października 2013 at 8:00 pm #

    Problem z kupnem jest taki, że żeby to upłynnić/wynająć potrzeba czasu i wiążemy się z danym miejscem na dłużej.

    Nie życzę nikomu źle, ale jak trafimy w sąsiedztwie na takie pomysły jak „mieszkania na domówki” czyli wynajmowanie na 24h tylko na imprezę to ciężko takie otoczenie szybko/korzystnie zmienić w przypadku kupna.

    Przy wynajmie szukamy czegoś innego i po miesiącu nas nie ma.

    Dla mnie wynajem ma jeszcze jedną zaletę, 10 min. do pracy, a to jak czytałem jest jeden z warunków do szczęścia. To w perspektywie związania się kupnem na 30 lat kredytu ciężko uzyskać.

    • Mag 21 października 2013 at 8:16 pm #

      To są raczej argumenty poza finansowe. Autor bloga poczynił zaś konkretne wyliczenia matematyczne. Korzystając z MDM rodzina z małym dzieckiem, będzie „oszczędzać” kilkaset złotych miesięcznie kupując mieszkanie, a nie je wynajmując, przy zakładanym czynszu około 1500 zł/miesiąc i cenach za m2 wg. limitów MDM. Do tego dochodzi jeszcze mniejsze obciążenie ratą kredytu z biegiem lat z uwagi na inflację /przy założeniu w miarę stałej inflacji/. Wszystko to się sprawdzi, jeśli koszt wynajmu pozostanie na tym samym poziomie lub wzrośnie razem z inflacją. Jeśli koszt najmu spadnie z uwagi na MDM i Fundusz Mieszkań na Wynajem, ceny na rynku wtórnym mocną spadną z uwagi na MDM, to może warto poczekać ??? W tym miejscu zaś odgrywać będą większą wagę argumenty pozafinansowe, a na chwilę obecną tj. na rok 2014 z MDM zakup w kredycie z solidnym wkładem własnym jest dużo korzystniejszy niż wynajem.

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 8:47 pm #

      Jak to po miesiącu Was nie ma – pokaż mi wynajmującego, który podpisze umowę na czas nieokreślony, lub na czas określony bez żadnych kar za wcześniejsze jej zerwanie.
      Sąsiedztwo to zawsze loteria – ale celując w mieszkania (niezależnie czy mówimy o najmie czy kupnie) w nowszym budownictwie, kupowane za kwoty zaporowe dla lubującej się w ciągłym imprezowaniu części społeczeństwa, możemy nieco ograniczyć zagrożenie, o którym piszesz. Ale przyznaję – ja też czasami mam przed oczami przerażający obraz, w którym mieszkanie za pół bańki, do którego dopiero co się wprowadzamy, staje się nieznośnym do życia i naładowania baterii po pracy miejscem…

      • Tomek 22 października 2013 at 7:38 am #

        Właśnie w nowym nowobogadzkim sąsiedztwie są takie imprezownie, bo firmy nie mając klientów na te mieszkania wymyśliły, że zrobią „mieszkania na domówki”, czyli wynajmujesz za 500 zł na 24h (co przy dwudziestu osobach na zrzutę wychodzi tyle co wejście do klubu), imprezujesz całą noc (a jak masz wieczór panieński, kawareski to dodatkowo masz darmowe spanie dla przyjezdnych), a rano zostawiasz klucze i adios.

        • wolny
          wolny 22 października 2013 at 8:23 am #

          Na początku myślałem, że żartujesz… teraz widzę, że niekoniecznie. Użyję prostych słów: w pale mi się to nie mieści 🙂

          • Tomek 22 października 2013 at 9:07 am #

            Był o tym artykuł w natemat.pl

  9. Tomek 21 października 2013 at 8:16 pm #

    Poza tym jakąś alternatywą jest … dywidenda z KGHM. Licząc 300tyś/120zł z ~ 2500 akcji x 9.5zł dywidendy = 23750 brutto rocznie, co daje nam możliwość zapłacenia prawie 1600/mies. wynajmu za zysk z tej dywidendy. A inwestycje można robić już od jeden akcji i od każdej się zarabia, ja np. mam znaczą część oszczedności (podobnie jak poprzednicy nie trzymam wielu środków na lokatach), można łatwo i szybko upłynnić (czy z zyskiem to już inna sprawa :-)), ale suma sumarum już obecnie jestem prawie 1 miesiąc „wolny finansowo” 🙂

    • Mag 21 października 2013 at 8:22 pm #

      Tylko trzeba mieć te 300tyś 🙂

      • wolny
        wolny 21 października 2013 at 8:52 pm #

        Aj tam aj tam… nie od razu Rzym zbudowano. Tomek pisze, że już jest 1 miesiąc w roku (jeśli dobrze rozumiem) wolny finansowo – czyli coroczna dywidenda z akcji (pomijając to, że w kolejnych latach może być znacznie niższa) finansuje mu miesiąc życia. Dzisiaj jest miesiąc, za rok-dwa może będą 2… i tak aż do magicznej 12-tki 🙂

        • Tomek 22 października 2013 at 7:16 am #

          Dokładnie tak jest, za ostatnią dywidendę sfinansowałem 1 kwartał najmu (kwestia minimalizacji kosztów), a dywidenda dwa lata temu była ponad 3 razy wyższa przy podobnej cenie akcji, więc nie jest tak, że może być tylko niższa 🙂

          Fakt akcje są zmienne, ale też jest to najabrdziej płynny instrument własnościowy w mojej opinii.

  10. Konrad 21 października 2013 at 8:28 pm #

    Podstawowy błąd to posługiwanie się danymi ołpenfajans 😀
    Warto wziąć jeszcze coś pod uwagę. Jeżeli nic się w kraju nie zmieni (na razie się nie zanosi) np. nie doznamy wolności gospodarczej lub masowego napływu emigrantów (np. Chińczyków) to czeka nas ogromna nadpodaż lokali mieszkalnych. Przyczyną są niże demograficzne, wymieranie wyżów i głosowanie ludzi nogami za lepszym życiem, czyli emigracja z kraju.

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 8:58 pm #

      Wiesz co… stawki ołpenfajans nie wydają się mocno odbiegać od rzeczywistości. Wręcz widać pewne niedoszacowanie (a może po prostu wynika to z uwzględnienia różnych segmentów rynku) – sam wynajmuję w Gdańsku uzyskując 33 zł/m2 (na open.pl podają niecałe 29 zł.m2).
      Zastanawia mnie jeszcze jedno. Mówi się, że u nas rynek jest nienasycony, że jeszcze wiele lat upłynie aż będzie jak np. w Niemczech. W takim razie jak to jest, że tam „opłaca się” wynajmować, ofert jest mnóstwo, mieszkań nie brakuje… jak to jest możliwe po drugiej stronie barykady? Miliony inwestorów-filantropów posiadają nierentowne mieszkania i wynajmują je za bezcen?

      • Mag 21 października 2013 at 9:12 pm #

        To zależy kto mówi:) Co do zasady u nas jest mało mieszkań na wynajem w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Dodatkowo mamy bardzo silnie chronionych lokatorów kosztem właścicieli mieszkań i rynek się nie rozwija. W Niemczech są stawki maksymalne czynszu ustalane chyba przez gminy i łatwiej się pozbyć lokatorów. Nie wiem jaki tam jest stosunek kosztów najmu do ewentualnej ceny mieszkania, choć podobno mieszkania nie są wcale takie drogie.
        Co do naszego rynku i i „brakujących mieszkań” to jedynie można posiłkować się danymi spisu powszechnego na stronach GUS – ilość gospodarstw domowych, a ilość mieszkań. Trudno prognozować z uwagi na realny popyt wśród ludzi, stan budynków obecnych, oraz rzeczywistą ilość gospodarstw domowych, bowiem GUS nie uwzględnił do końca emigracji. Raczej jednak mitem jest teza, że brakuje 1 mln mieszkań. Pisał o tym Michał Stopka na swoim blogu, choć moim zdaniem trochę przesadził, twierdząc, że mamy nadwyżkę 100 tyś mieszkań. Mimo wszystko z dostępnych danych wynika, że rocznie buduje się około 120 tyś mieszkań z uwzględnieniem budynków jednorodzinnych. Moim zdaniem to dość duża liczba.

  11. Alex 21 października 2013 at 9:20 pm #

    Mając chwilę czasu zmodyfikowałem trochę Twój kalkulator – teraz można:
    – wprowadzić liczbę lat na które brany jest kredyt
    – kalkulacja inwestycji uwzględnia pobieranie z niej co miesiąc raty/kosztu najmu
    – jest opcja określenia o ile rocznie może rosnąć (lub spadać) wartość mieszkania
    Plik jest do pobrania tutaj: https://docs.google.com/file/d/0B4X3WA-Xs08ldXgtT1M2SWYtR1U/edit?usp=sharing

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 9:33 pm #

      1. Niesamowite, że Ci się chciało 🙂
      2. Wprowadziłeś liczbę lat jako parametr, ale nie wszędzie się tego trzymasz. Tytuły kolumn nadal są ustawione na stałe na 30 lat, a niektóre wyliczenia (chociażby F28-F30) nie uwzględniają parametru, przez co całość obliczeń się rozjeżdża. Ustawiając np. 20 czy 10 lat kredytowanie wychodzi coraz drożej…

      • Alex 22 października 2013 at 11:21 am #

        Eh, widać że późno robiłem 🙂 Wrzuciłem poprawioną wersję i przy okazji zauważyłem coś ciekawego przy utraconych przychodach – na krótkie okresy bardziej opłaca się najem. Już przy 14 latach kredytu stawki są wyrównane, a przy kredycie 10-letnim najemca będzie do przodu o około 30 tysięcy złotych.

  12. Klaudiusz 21 października 2013 at 10:19 pm #

    Wyliczenia pomijają jeden, bardzo istotny koszt – mianowicie czynsz. Zazwyczaj jest on zawarty w cenie wynajmu (zakładam, że tak jest w powyższym przykłądzie), przy własnym mieszkaniu należy powiększyć kwotę wydatków związanych z mieszkaniem, co zasadniczo zmieni wyliczenia.

    • wolny
      wolny 21 października 2013 at 10:24 pm #

      Jeśli mówisz o wszelkiego rodzaju opłatach administracyjnych i za media, standard jest chyba jednak inny. Sam szukając ostatnio mieszkania do wynajęcia (i wystawiając swoje dla potencjalnych najemców) podawałem kwoty tzw. odstępnego – wszędzie widać założenie, że opłaty są dodatkowo pokrywane przez najemcę.
      Może nie do końca jasno napisałem w tekście: za moje mieszkanie w Gdańsku najemca przelewa mi 1650 zł miesięcznie + opłaca wszelkie rachunki, a za wynajmowane przez mnie mieszkanie w Bydgoszczy płacę 1400 zł miesięcznie + ja opłacam wszelkie rachunki.

      • Klaudiusz 21 października 2013 at 11:05 pm #

        Nie mówię o opłatach eksploatacyjnych za tzw. media (najczęściej prąd, czasem woda, gaz, kablówka), ale o pozostałych opłatach administracyjnych na rzecz spółdzielni, czy też wspólnoty, często (błędnie) nazywanych ‚czynszem’. To wydatek, rzędu kilkuset złotych.

        Bardzo wiele osób wyliczając opłacalność kupna mieszkania względem wynajmu pomija ten koszt.

        Nie znam realiów ani w Bydgoszczy, ani w Gdańsku. Opieram się na swoich doświadczeniach z Warszawy. Tu w większości przypadków cena za wynajem obejmuje opłaty administracyjne z wyłączeniem mediów.

        W Warszawie wynajem ok 50 metrowego mieszkania to ok, 2000 zł + media. Założyłem, że w Bydgoszczy jest taniej, ale jeżeli płacisz 1400 zł + 400-500 zł opłat administracyjnych + media to w tej przebrzydłej Warszawie wcale nie jest tak źle 🙂 I wtedy faktycznie ten koszt można pominąć w wyliczeniach, bo ponosi go zarówno wynajmujący jak i kupujący.

        • wolny
          wolny 22 października 2013 at 7:01 am #

          Żeby była jasność – oba mieszkania to nowe budownictwo (2007 i 2010 rok), budynki blisko centrum (w Bydgoszczy 1,5 km od ścisłego centrum), z windą, ogrodzone i monitorowane (no cóż – mimo, że nie jestem fanem takiego odgradzania się, to w takie miejsca „trafiam”). Są one też „bezczynszowe”, ale oczywiście opłaty za utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy czy obsługę przez administrację są – i one również są przerzucane na najemcę. Nie wiem, jakie są ceny podobnych mieszkań w stolicy – jeśli niewiele wyższe to tylko możecie się cieszyć. Sam płacę (razem z wszelkimi opłatami) około 1.800-1.900 zł miesięcznie – to jeszcze wyklaruje się po 1-2 miesiącach (poprzedni wynajmujący zużywali obłędne ilości wody i prądu i właściciel nie chciał się tak od razu zgodzić na obniżenie tych opłat).

          PS Też myślałem, że w Bydgoszczy jest taniej, ale kilka firm rekrutujących dziesiątki ludzi miesięcznie z całej polski skutecznie psuje rynek mieszkań – studenci też nie pomagają, a właśnie przed rozpoczęciem roku akademickiego szukałem mieszkania.

  13. Biedny Ojciec 21 października 2013 at 11:19 pm #

    Klaudiusz miał raczej na myśli, że w cenie najmu czynsz jest wliczony, ale w racie kredytu już nie. Kupując mieszkanie na kredyt trzeba zapłacić dodatkowo comiesięczny czynsz.

  14. Konrad 22 października 2013 at 6:59 am #

    Czynsz to wynagrodzenie z tytułu umowy dzierżawy lub najmu. I nic innego! Reszta opłat, które zobowiązani jesteśmy płacić np. wspólnocie mieszkaniowej to opłaty eksploatacyjne. Mieszanie pojęć prowadzi do chaosu semantycznego i nie wiemy o czym dyskutujemy.

    • wolny
      wolny 22 października 2013 at 7:04 am #

      Słowo czynsz jest już chyba używane tak dowolnie, że naprawdę trzeba się jasno wyrażać (a najlepiej unikać tego słowa!) żeby nie było nieporozumień.

      • Mag 22 października 2013 at 3:32 pm #

        Bo różnie również konstruowane są umowy najmu. Często bowiem się zdarza szczególnie w lokalach zarządzanych przez spółdzielnie, że trzeba płacić tzw: czynsz do spółdzielni, ale tak naprawdę niczym to się nie różni od sytuacji gdy mamy innego zarządcę.

        Klasyczny czynsz do spółdzielni zawiera szereg przedpłat za media – są więc w nim opłaty eksploatacyjne – jest zaliczka na zimną wodę, zaliczka na podgrzanie wody, zaliczka na ogrzewanie, zaliczka za wywóz śmieci, zaliczka za gaz, fundusz remontowy, opłata za zarząd. Oddzielnie właściciel opłaca jedynie rachunki za energię elektryczną. W/w zaliczki są naliczane w stosunku do liczby osób zamieszkałych w mieszkaniu. Właściciel oczywiście będzie musiał zapłacić również nadwyżkę za zużyte media w większej ilości niż wynika z zaliczek.

        I tu przy umowach najmu jest „pies pogrzebany”. Bowiem jeśli wynajmuję mieszkanie i umawiam się, że będę płacił stałą kwotę powiedzmy 1500 zł miesięcznie + opłaty za media – to rozumiem, że opłata za media dotyczy jedynie nadwyżki ponad ustalone limity mediów w czynszu, który właściciel musi odprowadzić do spółdzielni. Zgodnie bowiem z prawem właściciel mieszkania powinien zgłosić do spółdzielni ile osób w mieszkaniu mieszka i spółdzielnia odpowiednio naliczy czynsz. Jednak normą jest, że właściciele nie respektują tego obowiązku i zaniżają czynsz do spółdzielni, co powoduje, że w czynszu do spółdzielni nie ma praktycznie zaliczek na media i dopiero lokator po kilku miesiącach dziwi się dlaczego musi płacić takie wysokie koszta eksploatacyjne, skoro przecież część z nich powinna być zawarta w czynszu do spółdzielni.

        Stąd też może najlepiej mówić nie o czynszu najemnym, bowiem wielu ludzi wielorako go pojmuje, ale raczej o „odstępnym” dla właściciela mieszkania.

        Dopiero wysokość „odstępnego” jako czysty zarobek właściciela, a nasz koszt możemy porównywać we wszelkich wyliczeniach do wysokości np. „części odsetkowej” w racie kredytu celem zbadania opłacalności najmu w stosunku do kredytu mieszkaniowego.

        • wolny
          wolny 22 października 2013 at 4:11 pm #

          Umowa umową – najważniejsze, żeby obie strony się dogadały i wiedziały, jakie mają obowiązki. Jeśli w ogłoszeniu wyraźnie stoi: „czynsz 1650 zł + opłaty” i te opłaty są dokładnie wymienione (nawet, jeśli są orientacyjne), to nie ma wątpliwości. Interesem wynajmującego jest przerzucić jak najwięcej opłat na najemcę, bo wtedy nie płaci od nich podatku – podatek bowiem jest tylko od czynszu, nazwanego przez Ciebie „odstępnym”. Też się zastanawiałem nad tym terminem i mi samemu również kojarzy się on z tym, co najemca płaci co miesiąc za „odstąpienie” mieszkania przez wynajmującego. Ale… sprawdziłem, co mówią na ten temat słowniki i wydaje mi się, że to również dowolna interpretacja słowa, które oficjalnie znaczy zupełnie co innego.

          • Konrad 22 października 2013 at 7:55 pm #

            Nie czytaj słowników tylko zajrzyj do kodeksu cywilnego 🙂 Wyżej napisałem co jest co i prościej się nie da. Można namalować obrazek, ale chyba nie ma takiej potrzeby 🙂

  15. finanse-agaty.blogspot.com 22 października 2013 at 7:44 pm #

    Bardzo przemyślany i szczegółowy wpis. Na początku myślałam, że nic mnie nie zaskoczy i napiszę jedynie w komentarzu, że kupno mieszkania jest lepsze, a tu proszę – na podstawie Twoich danych zaczynam myśleć, że jednak lepszy będzie kredyt;-)

    • wolny
      wolny 22 października 2013 at 8:22 pm #

      Ja sam jeszcze nie do końca jestem przekonany, co jest lepsze. Z jednej strony są liczby i twarde dane z moich arkuszy (i z nieco ulepszonej przez Alexa wersji: https://docs.google.com/file/d/0B4X3WA-Xs08ldXgtT1M2SWYtR1U/edit?usp=sharing), a z drugiej strony aspekty psychologiczne, spokój i pewność, jaką daje „życie bez kreski” też są dużo warte. Mamy jeszcze trochę czasu na przemyślenia – jak podejmiemy decyzję, prawdopodobnie powstanie na ten temat wpis 🙂

  16. Konrad 22 października 2013 at 7:58 pm #

    Żeby nie było tak słodko… Przez kilkadziesiąt lat różne rzeczy mogą się wydarzyć. Proponuję na ochłodę przypomnieć sobie jak Balcerowicz zdejmował nawis inflacyjny 🙂

    • wolny
      wolny 22 października 2013 at 8:25 pm #

      No dobrze – pytanie tylko, czy z drugiej strony (kiedy kupisz mieszkanie za gotówkę) nie ma podobnych niebezpieczeństw? Czy w każdym przypadku lepszy będzie brak kredytu? Tak tylko głośno myślę…

      • Mag 22 października 2013 at 9:00 pm #

        Zakup za gotówkę jest korzystniejszy niż na kredyt i zainwestowanie gotówki – tak jak wcześniej pisałem uwzględniając obliczenia matematyczne.

        Przy zakupie na kredyt inwestujesz gotówkę, ale dodatkowo musisz płacić ratę kredytu. Stąd też musisz mieć dodatkowe środki na ten cel.

        Jeśli zaś masz takie środki i za gotówkę kupisz mieszkanie, a środki, które płaciłbyś za ratę będziesz odkładał na lokatę 4% netto – to po 30 latach będziesz miał mieszkanie i uzbierane środki z uwzględnieniem procentu składanego.

        Przykładowo dla uproszczenia zakładam kredyt na 300 tyś na 30 lat na 5%
        Rata około 1600 zł

        Przy zakupie za gotówkę odkładasz co miesiąc te 1600 zł na lokatę na 4% netto i po 30 latach masz około 380 tyś z uwzględnieniem inflacji na poziomie 3%.

        Przy zakupie na kredyt wkładasz gotówkę na lokatę na 4% netto i masz po 30 latach 673 tyś nominalnie, co daje 277 tyś z uwzględnieniem inflacji na poziomie 3%.

        W każdym przypadku również jesteś właścicielem mieszkania.

        Dywagacje te jednak, chyba są bez sensu bowiem mało kto kupuje mieszkanie za gotówkę.

        Z przedstawionych danych na rynku trójmiejskim nie opłaca się również wynajmować, bowiem rata odsetkowa jest sporo niższa niż koszty najmu, więc nie czynimy żadnych oszczędności, aby budować wkład własny.

        Obliczenia te mogą dawać różne wyniki – należy wziąć kilka zmiennych pod uwagę i podjąć decyzję:
        Czy mieszkania będą tanieć, czy może drożeć?
        Czy koszt najmu będzie spadać, czy raczej rosnąć chociażby z uwzględnieniem inflacji?

        Jeśli zakładacie, że koszt najmu będzie spadać i mieszkania będą tanieć z uwagi na zwiększoną podaż, ujemną demografię /w Gdańsku podobno wg. danych GUS do 2035r. będzie mniej o jakieś 45 tyś osób jeśli się nie mylę – spadki narodzin, ale też pewnie rozwój kolei i zasiedlanie terenów podmiejskich/. Jeśli uważacie, że taki scenariusz może się spełnić to nie warto kupować, a lepiej wynająć.

        Jednak można przyjąć, że cena mieszkań utrzyma się na obecnym poziomie, stracą na wartości mieszkania stare, zmniejszy się liczba mieszkańców, ale nie zmniejszy się liczba gospodarstw domowych, więc popyt na mieszkania przynajmniej te mniejsze będzie nadal duży. Dodatkowo może wróci część emigracji, jak nie w najbliższych latach to może na emeryturę, koszt najmu będzie podążał za inflacją itd. Wtedy warto kupić.

        Ja nie znam odpowiedzi 🙂 Niestety

        • wolny
          wolny 23 października 2013 at 7:29 am #

          Masz rację co do opłacalności kupna za gotówkę / na kredyt. Zaraz zaktualizuję pliki i wpis. Niestety – kupno na kredyt przestało wyglądać atrakcyjnie, jeśli założymy, że mamy kasę na mieszkanie i co rok zabieramy z niej tyle, żeby wystarczyło na raty i utrzymanie nieruchomości. Dziękuję za wskazanie tego błędu.

          Jeśli chodzi o „bezsensowność” obliczeń kupna za gotówkę, to nie mogę się zgodzić. Większość ludzi zbiera przynajmniej na wkład własny, część ma jeszcze więcej i być może zastanawia się, czy opłaca się wziąć mniejszy kredyt czy zachować tą rezerwę. Niektórzy mają natomiast tyle, że spokojnie wystarczy na kupno za gotówkę. Sam przecież też nie robiłem tych obliczeń „dla sportu”.

  17. Jasio 22 października 2013 at 8:55 pm #

    Tak, wiem że zobaczywszy mój nick masz już dosyć, ale może przeczytasz:

    Jeśli robić porównanie to należy robić to porządnie: zakładasz, że ktoś ma na początku pewną kwotę [np. 400k] i ma dylemat: kupić za całość, brać częściowo kredyt czy wynajmować. Do tego momentu jest dobrze, potem robisz błąd, bowiem nie uwzględniasz większych dochodów kupca gotówkowego.
    Jeżeli rata kredytu wynosi powiedzmy 2k to automatycznie w obliczeniach należy tą ratę odłożyć na lokatę. Nie możesz bowiem przyjmować, iż osoba zarabiająca 5k [bo nie ma kredytu] jest w takiej samej sytuacji finansowej niż zarabiająca 3k [czyli spłacająca kredyt]. Porównywać bowiem należy zawsze identyczne sytuacje – czyli jeśli kredytobiorca wydaje na życie 3k to nie biorąc kredytu też musi tyle wydawać. Inaczej całe obliczenia tracą sens.
    To tak jakby udowadniać wyższość najmu poprzez porównanie wynajęcia kawalerki a zakup apartamentu.

    Wniosek jest prosty: nie ma matematycznej możliwości, żeby kupno za gotówkę było mniej opłacalne niż kupno na kredyt, gdyż przy kredycie płacisz odsetki większe niż uzyskiwane z lokaty.

    P.S. W zalinkowanym na końcu artykule Michała Szafrańskiego jest podobny w genezie błąd: autor nie uwzględnił wartości mieszkania po jego spłacie, co kompletnie podważa obliczenia.

    • Roman 22 października 2013 at 9:54 pm #

      W grę wchodzi jeszcze jedna rzecz…
      Kupując za gotówkę możesz jeszcze bardziej negocjować ceny i wcale nie zdziwię się jeśli urwiesz w szczególnych przypadkach dodatkowe 10%

      • wolny
        wolny 23 października 2013 at 10:23 am #

        Napisałem o tym we wpisie, chociaż osobiście urwanie 10% tylko przez fakt kupowania za gotówkę wydaje mi się mało prawdopodobne. Co nie znaczy, że niemożliwe – tylko muszą nastąpić – jak sam zauważyłeś – pewne szczególne okoliczności

    • wolny
      wolny 23 października 2013 at 7:33 am #

      Jasne, że przeczytałem – czemu miałbym tego nie robić? Błąd uzmysłowił mi już Mag i zaraz poprawię arkusze i tekst. Podejdę do tego natomiast nieco inaczej – mianowicie tak, że na początek nasz inwestor ma cały kapitał na zakup nieruchomości i tyle. Jeśli kupi na kredyt albo będzie wynajmował, to pieniądze, które pozostaną nie będą tylko inwestowane, ale będziemy z tej kupki co roku zabierali kwotę potrzebną na utrzymanie nieruchomości (rata / czynsz).
      Tobie również dziękuję za komentarz i wskazanie błędów w obliczeniach.

  18. matimateo89 23 października 2013 at 1:11 am #

    Wszystkie te obliczenia stają się niewiele warte, skoro nie wiemy ile warta będzie nieruchomość za kilkadziesiąt lat. Ja osobiście uważam że Polska będzie się wyludniać (demografia + emigracja), więc wartość domów i mieszkań spadnie. A przynajmniej tych starych lub w małych miejscowościach, które wyludniają się szybciej niż duże miasta. Byłbym też BARDZO ostrożny jeśli chodzi o wyliczenia kwot, które można uzyskać przez 30 lat poprzez procent składany. Nie jest tajemnicą, że Polska w przeciągu kilku-kilkunastu lat zbankrutuje (link: http://www.michalstopka.pl/w-matni-krach-polskiej-gospodarki-w-ciagu-kilkunastu-lat-podatki-wyjazdy-bankructwo-panstwa-i-zus/ ) a co się będzie działo wówczas z oszczędnościami? Bóg jeden raczy wiedzieć. Wybuch inflacji, denominacja złotówki… Przecież znamy to z historii. Kupno nieruchomości wprawdzie nie jest stuprocentowym zabezpieczeniem majątku (rząd może dowalić taki podatek katastralny, że się nie pozbieramy), ale na pewno jest to sto razy bezpieczniejsze niż trzymanie pieniędzy w formie gotówki albo w banku (wariant cypryjski). A zatem, jeśli chcemy być bezpieczni w perspektywie najbliższych 30 lat: przemyślane nieruchomości albo złoto : )

    • Adam 23 października 2013 at 7:54 am #

      Sto razy bezpieczniejsze? Ciekawe co na to przedwojenni właściciele kamienic i mieszkań?…

      • matimateo89 23 października 2013 at 5:06 pm #

        „Sto razy bardziej” to skrót myślowy. Chodzi o to że inwestowanie w nieruchomości jest znacznie bezpieczniejsze niż trzymanie pieniędzy w banku, co potwierdza Twój komentarz. Jeśli weźmiemy pod uwagę perspektywę 30-letnią i uszeregujemy różne pesymistyczne warianty w zależności od stopnia prawdopodobieństwa wystąpienia, to wojna będzie na samiutkim końcu. Poza tym w czasie wojny praktycznie rzecz biorąc majątek tracą wszyscy: właściciele gotówki, lokat bankowych, obligacji, papierów wartościowych etc. O wiele bardziej niż wojna prawdopodobne jest to, że chciwe łapska rządu sięgną po kolejny podatek, dodrukują więcej pieniędzy obniżając tym samym wartość naszych oszczędności etc.

        • Adam 28 października 2013 at 12:42 pm #

          Przedwojenne nieruchomości zostały utracone przez ich właścicieli jedynie pośrednio wskutek wojny. Bezpośrednio zaś przed zmianę systemu.
          Obyś miał rację kładąc wojnę na dalekim miejscu jeśli idzie o perspektywę kolejnych 30 lat. Mi się jednak wydaję, że aż tak różowo nie jest. Co do złota: loteria i niewiele więcej. Złoto było naprawdę wartościowe przed wiekami, od tamtej pory wiele straciło na swej wartości. Łatwiej go wydobywać, przerabiać i manipulować jego ceną.
          W każdym razie przyszłość może być różna; mówienie, że na pewno RP zbankrutuje (cyt.” Nie jest tajemnicą, że Polska w przeciągu kilku-kilkunastu lat zbankrutuje”) jest nadużyciem. Na pewno – to jedynie istnieje takie niebezpieczeństwo (wg mnie niewielkie).

  19. Łukasz 23 października 2013 at 8:47 am #

    Chciałem zwrócić uwagę, że te wyliczenia kierowane są do bardzo wąskiego grona odbiorców ze względu na kapitał początkowy równy wartości kupowanej nieruchomości. 10 może 20% społeczeństwa ma takie pieniądze. Grono odbiorców dodatkowo zawęża się do ludzi potrafiących zainwestować wolne środki z przybliżonym zyskiem 4% netto, z lokaty nigdy w życiu tyle nie wyciągniesz, z funduszy w perspektywie 30lat może się uda. Ktoś kto ma dużo zer na koncie nie oznacza z automatu że potrafi inwestować, spółki należące do krezusów giełdowych potrafią zbankrutować jak chociażby Bioton. Poza tym nawet jeżeli ktoś ma gotówkę i potrafi inwestować to dochodzi aspekt psychologiczny czy wpakować tą gotówkę w mieszkanie czy próbować ją pomnożyć, czyli podjąć ryzyko. Dla każdego więc czynniki i zależności będą inne i każdy sam będzie musiał sobie odpowiedzieć na pytanie co dla niego będzie lepsze.
    Abstrachując, bardzo ciekawy wpis i wielokrotnie sam szacowałem korzyści z poszczególnych rozwiązań i osobiście skłaniałbym się ku kupnie za gotówkę. Aczkolwiek moja sytuacja jest całkiem inna, a na twoim miejscu skłaniałbym się ku kredytowi bo to drugie mieszkanie. Przy takim rozwiązaniu konieczne jest dobre inwestowanie wolnych środków. Mamy hossę w pełni więc ryzyko w tym momencie jest jeszcze niezbyt duże.

    • wolny
      wolny 23 października 2013 at 10:19 am #

      Wychodzę z założenia, że warto mieć świadomość podejmowanych przez siebie decyzji. Nawet jeśli ktoś nie może sobie pozwolić na kupno za gotówkę, to dobrze wiedzieć, ile będzie go kosztował najem lub kupno na kredyt z różnymi procentowymi wartościami wkładu własnego – a to arkusz pozwala obliczyć.
      Problem jest jednak bardzo złożony i zgadzam się, że nigdy nie posiądziemy kompletu informacji, na podstawie których będziemy w stanie podjąć trafną decyzję. Zbyt wiele zmiennych, zbyt długi czas…

  20. Roman 24 października 2013 at 7:05 am #

    Całą dyskucję można sprowadzic do tego, że jednoznacznie nie da się określić co jest lepsze; najem czy kupno…
    I dobrze, że nie da, bo ilu ludzi tyle potrzeb i priorytetów 🙂
    A co jak dojdzie np. leasing mieszkań?
    Wybór bedzie jeszcze ciekawszy :)))

  21. karol-s64 24 października 2013 at 9:30 am #

    zgadzam się z przedmówcą – ilu ludzi tyle wyborów. Dla jednych kupno i kredyt będzie lepszym rozwiązaniem, a inni wolą „bezpiecznie wynajmować”

  22. mlody125 25 października 2013 at 2:07 pm #

    Kiedyś też robiłem takie obliczenia. Teraz wiem, że to strata czasu, bo wystarczy wybierać to co jest korzystniejsze. W 90% bierzemy jak najmniejszy kredyt, który nie zaburzy płynności. Bank to nie Caritas, ani perpetum mobile. Zarabiasz albo Ty, albo bank. Nie mogą obie strony odnosić tych samych korzyści. Te 10% to osoby które biorą kredyt, żeby mieszkanie wynająć, wtedy jest szansa, że stopa zwrotu będzie wyższa niż oprocentowanie. Jest to kredyt na inwestycję, która może przynosić dodatni „cash-flow”. Jeśli pieniądze chcemy lokować/inwestować to musi być to wyższy procent netto niż oprocentowanie kredytu.
    Tak naprawdę zakup mieszkania to spora spekulacja. Są tutaj duże możliwości zarobku, ale trzeba być w tym dobrym. Dla przeciętnego zjadacza chleba polecałbym jak najmniejszy kredyt (zostawić sobie na opłaty około-zakupowe, remont i klika miesięcy życia i płacenia rat – myślę, że około 30tys.)

    • Adam 28 października 2013 at 12:29 pm #

      ”Zarabiasz albo Ty, albo bank. Nie mogą obie strony odnosić tych samych korzyści.”
      Intuicja i jakaś tam wiedza podpowiada mi, że niekoniecznie. W czasach prosperity mogą zarobić obie strony, a podczas prawdziwego kryzysu (vide lata ’30 XX w.) to może i nikt nie zarobić.

      • Martin 30 października 2013 at 4:02 pm #

        Jednak w ludziach pokutuje takie przekonanie, ze banki chcą nas zrobić w jajo i jak najwięcej z nas wydusić. I w sumie po części to jest prawda. Niby oferują elastyczne kredyty, ale warto się zastanowić czy się w to pakować

  23. Saragosa 5 listopada 2013 at 9:36 am #

    Ciekawy wpis, z zainteresowaniem przeczytałem. Ja jestem przeciwniczką wynajmu mieszkania (choć nadmiarem gotówki nie grzeszę) i nie uważam takiego rozwiązania za dobre – jak mieszkać, to od razu za swoje, bez kredytów na lata. Pozostając w temacie, polecam zainteresowanym wyszukiwarkę nieruchomości – http://www.klikmapa.pl

  24. Patrycja 3 kwietnia 2014 at 10:14 am #

    Uważam, że wynajmowanie mieszkań jest mniej opłacalne niż kupno, gdyż nawet jeśli będziemy wynajmować mieszkanie to i tak musimy co miesiąc płacić właścicielowi pewną kwotę pieniędzy (comiesięcznie), a równie dobrze tą kwotę można przekazać na ratę kredytu za swoje już mieszkanie.

  25. mieszkania do wynajęcia 30 września 2014 at 1:04 pm #

    Waham się pomiędzy wynajęciem a kupnem mieszkania. Po przeczytaniu tego artykułu doszłam do wniosku, że wolę nabyć mieszkanie na własność. Jeszcze w tym miesiącu wybiorę się do dobrego dewelopera i zacznę poszukiwania odpowiedniego mieszkania.

  26. moje mieszkanie 2 października 2014 at 2:03 pm #

    Ciekawy artykuł. Ja niestety dałam ciała i wynajmowałam długo mieszkanie we Wrocławiu, bo tam robiłam karierę. Niestety jak to wszystko podliczyłam to okazało się że naprawdę niewiele więcej musiałabym dorzucić i mogłabym śmiało jakieś małe mieszkanko sobie kupić. No ale człowiek się uczy na błędach całe życie.

  27. chwilówki 30 grudnia 2014 at 9:55 pm #

    Dokładnie. Trzeba być przywiązanym do miejsca, a np. w Krakowie to smród jest!

  28. Marynka 9 października 2015 at 11:08 am #

    Ostatnio coraz częsicej mówi się o opłacalności kupna mieszkania pod wynajem – daje to lepszą stopę zwrotu niż w przypadku lokat. No, ale trzeba mieć najpeirw wolne środki albo zdolność kredytową. Właśnie temu między innymi ma być poświęcony kongres stwowarzyszenia Mieszkanicznik – zrzeszającego właścicieli mieszkań pod wynajem:
    http://mieszkanicznik.org.pl/kongres/vii-kongres/formularz-rejestracji-na-vii-kongres/

  29. deweloper kraków 29 listopada 2016 at 5:29 pm #

    Wiele z moich znajomych właśnie w ostatnim czasie zdecydowało się na zakup zupełnie nowego mieszkania na kredyt. Myślę, że ostatecznie jest to dobra inwestycja, biorąc kredyt nie kupiłabym starego mieszkania czy domu ze względu na to że zawsze posiadają one jakieś ukryte wady, które wychodzą dopiero po kilku miesiącach od zakupu

Dodaj komentarz