Mieszkanie na wynajem: case study cz. 5. Opłacalność

74
2843
wyświetleń

Niemal dokładnie 3 lata tem opublikowałem wpis mówiący o opłacalności wynajmu mieszkań. Tyle, że wtedy nasze doświadczenia były zdecydowanie mniejsze i bazujące raczej na statystykach lub założeniach. Dzisiaj jest nieco inaczej: w przeciągu ostatnich lat wyciągnęliśmy sporo wniosków i nauczyliśmy się co nieco na praktyce. Dlatego też zdecydowałem o aktualizacji tamtego wpisu, która powinna być ciekawym odświeżeniem tematu. Przy okazji wspomnę, że dzisiejszy wpis sponsorują zdjęcia pierwszego z naszych mieszkań na wynajem, o którym trochę więcej poniżej. To nie nasze dzieło – 10 lat temu jeszcze nie mieliśmy aspiracji na samodzielne remonty, ale poniższe zdjęcia (plus te z najnowszego mieszkania, które znajdziecie w poprzednim wpisie) dadzą Ci pewien pogląd na standard mieszkań, które wynajmujemy.

Zacznijmy od podsumowania naszych dotychczasowych doświadczeń. W okresie, w którym się nieco tułaliśmy (tymczasowa przeprowadzka do Bydgoszczy, późniejszy powrót do Gdańska, zamieszkanie u rodziców i w końcu lądowanie na obecnym mieszkaniu 2 lata temu), zaczęliśmy przygodę z wynajmowaniem naszego 50-metrowego mieszkania w Gdańsku. I – odpukać – od 3 lat idzie nam naprawdę wyśmienicie. Największą pracę wykonaliśmy na początku, szukając odpowiednich najemców (a robiliśmy to zgodnie z tymi zasadami). Od tego czasu inwestycja jest praktycznie bezobsługowa. Przez ten czas pojawiamy się na miejscu praktycznie raz w roku w celu podpisania umowy na kolejne 12 miesięcy. Wtedy również przyglądamy się pobieżnie stanowi poszczególnych elementów i tym samym upewniamy się, że wszystko gra. Okresowy telefon do sąsiadki-koleżanki piętro niżej pomaga stwierdzić, że na co dzień nasi lokatorzy nie sprawiają problemów. A jeśli o problemach mowa, to przez okres 3 lat mieliśmy jedną sytuację, w związku z którą musiałem poświęcić kilka godzin na przyjechanie na miejsce (wybita toaleta na parterze, „winni” najprawdopodobniej nasi lokatorzy). Rok temu zgodziliśmy się na dołączenie do listy lokatorów psa, co zrobiliśmy z małymi oporami (potencjalne zniszczenia, hałas itp), ale zgodziliśmy się, widząc że lokatorzy są odpowiedzialnymi ludźmi. Niewielkie szkody zdarzały się na początku, ale lokatorzy usuwali je na własny koszt, po konsultacji z nami.

Jak ta inwestycja spina się finansowo? Zacznijmy od kosztów, które w tym przypadku były niemal zerowe. Mieszkanie zostało kupione w stanie deweloperskim w 2008 roku, wyremontowane i zamieszkiwane przez nas do roku 2015. Po tym czasie wynajęliśmy je w stanie, w jakim było – określiłbym go jaki średni / średni-niższy. Oprócz szybkiego przemalowania (z tego co kojarzę – nawet nie pełnego) resztkami farb pozostałymi po remoncie (7 lat wcześniej! dały radę!), nie wprowadzaliśmy żadnych zmian przed rozpoczęciem wynajmowania.

Co ciekawe, ten wpis powstawał pod koniec trwania obecnej umowy najmu, a nasi lokatorzy… zdecydowali się jej nie przedłużać. Zachowaliśmy jednak stoicki spokój i zgodnie z podpisaną umową, na 30 dni przed jej zakończeniem wystawiliśmy nowe ogłoszenie i wspólnie z obecnymi lokatorami pokazywaliśmy mieszkanie zainteresowanym. Mieliśmy też świadomość, że pobierany dotychczas czynsz nie był wygórowany, dlatego podnieśliśmy nieco poprzeczkę i… na dobre 2 tygodnie przed wyprowadzką najemców, podpisaliśmy umowę na kolejny rok 🙂

Dlatego już teraz możemy podsumować stronę przychodów od 03.2015 aż do 03.2019 (prognoza, jeśli wszystko ułoży się zgodnie z umową, którą podpisaliśmy):

  • 03.2015 – 02.2016: 1 650 zł + koszty
  • 03.2016 – 02.2017: 1 700 zł + koszty
  • 03.2017 – 02.2018: 1 750 zł + koszty
  • 03.2018 – 02.2019: 2 000 zł + koszty (od marca poprosiliśmy rynek o sporą podwyżkę i otrzymaliśmy ją :))

Ponieważ na kosztach mediów wychodzimy na zero, nie uwzględniam ich w obliczeniach. Całkowity przychód na przestrzeni 4 lat (02.2015 – 02.2019) wyniesie więc  85 200 zł, średnio 1 775 zł miesięcznie brutto. Skarbówka regularnie zgarnia swoje 8,5% (rozliczam się w oparciu o ryczałt), w sumie zapłacimy 7 242 zł tytułem podatków.

Po stronie kosztów zaliczę:

  • około 120 zł rocznie za ubezpieczenie
  • 304 zł rocznie podatku od gruntów (dzierżawa wieczysta…) i nieruchomości
  • 500 zł wydane 3 lata temu na nowy materac dla najemców
  • 70 zł (farba) + 200 zł (pokrowce na nieco podniszczone krzesła), które wydaliśmy kilka dni temu w związku z czekającym nas (dokładnie dzień po opublikowaniu tego wpisu) odświeżeniem mieszkania, na które będziemy mieli zaledwie kilka godzin pomiędzy wymianą lokatorów 🙂

W ciągu 4 lat wydaliśmy zatem 4 * 120 zł + 4 * 304 zł + 770 zł = 2 466 zł.



Nasz dochód netto wyniósł zatem 85 200 zł – 7 242 zł – 2 466 zł = 75 492 zł na przestrzeni 48 miesięcy. 1 573 zł miesięcznie po kosztach i podatkach. Dużo, mało? Wszystko zależy od wartości nieruchomości, prawda? Licząc stopę zwrotu mam pewną wątpliwość… mianowicie, jaką przyjąć wartość mieszkania? Przecież inną kwotę zapłaciłem za mieszkanie + remont w roku 2008, inną wartość miało ono na przestrzeni 3 lat wynajmowania, wreszcie – inną będzie miało, jeśli kiedyś zdecyduję się je sprzedać. Przyjmijmy więc 2 warianty:

  1. Mieszkanie zostało zakupione w 2008 roku za 308 000 zł (tak tak, niemal na samiutkiej górce…), razem z remontem dobiliśmy mniej więcej do 350 000 zł. Jeśli przyjmiemy, że to był nasz wkład, to wspomniane 1 775 zł / 1 573 zł miesięcznie daje nam stopę zwrotu na poziomie 6% brutto / 5,4% netto.
  2. Jeśli weźmiemy pod uwagę bardziej aktualne ceny metra kwadratowego w Gdańsku, to – uwzględniając lokalizację (Wrzeszcz), mieszkanie jest obecnie warte około 380 000 pln. W takim przypadku stopa zwrotu obniża się do poziomu 5,6% brutto / 5,0% netto.

Powyższe stopy zwrotu wyliczone są na podstawie 12-miesięcznego okresu najmu, ponieważ do tej pory (w ciągu 4 lat) nie mieliśmy żadnej przerwy w najmie. Zdaję sobie sprawę, że mieliśmy sporo szczęścia, a w przyszłości musimy liczyć się z jakimś przestojem, nie tylko na szukanie i wymianę lokatorów, bo to można zminimalizować, ale również na mniejszy lub większy remont (od ostatniego minęło 10 lat i co nieco warto by zmienić, również z myślą o podniesieniu standardu). Jeśli stopę zwrotu policzymy w sposób standardowy (uwzględniając 11-miesięczny okres najmu w ciągu roku), to zamiast 6 – 5,6% brutto schodzimy do rentowności 5,6 – 5,1% brutto. Mieszkanie przez kolejne kilka (3-5) lat raczej nie powinno wymagać remontu, ale takowy na pewno wpłynąłby niekorzystnie na przedstawione wyliczenia.

Każdy pewnie oceni to nieco inaczej. Z jednej strony, rynek nieruchomości jest aktualnie niesamowicie rozgrzany i można stwierdzić, że „powinniśmy” wyciągnąć więcej. Moja ocena jest jednak nieco inna:

  • to mieszkanie, w którym sami mieszkaliśmy i w którym spędziliśmy ładne kilka lat naszego życia. Nie było ono kupowane z myślą o wynajmowaniu, a w związku z tym optymalne do najmu nie jest (popatrzmy chociażby na powierzchnię: 50m2 na 2 pokoje – w tym jeden z aneksem – to zbyt dużo, nikt nie płaci za metry, a za liczbę pomieszczeń).
  • nieruchomości na wynajem to nie giełda ani spekulacja. To (w mojej ocenie) bezpieczna i przewidywalna forma inwestowania sporych środków na procent nieco większy niż lokaty bankowe. Okolice 5-6% brutto to zdecydowanie więcej niż 2-2,5%, jakie w ciągu ostatnich 3 lat mogliśmy wyciągnąć z lokat.
  • stanowczo, definitywnie, niezaprzeczalnie: nie jestem profesjonalnym inwestorem, nie zjadłem zębów na nieruchomościach i absolutnie nie robię tego w najlepszy możliwy sposób. A przede wszystkim: pracuję na etacie, mam małe dziedzi oraz hobby (sport+blog) kosztujące co najmniej 3-4 godziny dziennie. Cały czas uczę się inwestowania, również dzięki komentarzom, które zostawiacie. Być może cena tej nauki jest wysoka, na pewno dużo rzeczy można zrobić lepiej, ale uważam, że nasze początkowe doświadczenia i tak są niezłe, a na śrubowanie wyniku być może przyjdzie jeszcze czas… albo i nie, bo…
  • bardziej zależy nam na stabilności najmu, dobrym postrzeganiu lokatorów przez sąsiadów i ogólnym spokoju / bezobsługowości tej inwestycji, niż na stopie zwrotu. Wolimy mieć najemców bliskich ideału, nawet jeśli ich comiesięczne przelewy będą nieco mniejsze niż kogoś innego. Na marginesie: właśnie podpisaliśmy umowę z nowym najemcą, co do którego mam bliżej nieokreślone obawy. Czynsz podniesiony o 250 zł, ale ryzyko według mojej oceny też wzrosło.

Długi okres niemal idealnego okresu najmu przekonał nas do zrobienia kolejnego kroku. I tak – niemal 2 temu, weszliśmy w nieruchomość typowo pod najem (o której właśnie traktują ostatnie wpisy na blogu, począwszy od tego). Inwestycja w coś namacalnego, gdzie dodatkowo możemy się wykazać przeprowadzając prace wykończeniowe jest dla nas zdecydowanie bardziej atrakcyjna niż cokolwiek, co oferują instytucje bankowe. Jak tam będzie wyglądała rentowność? Ponieważ podpisaliśmy już umowę z pierwszym najemcą, mogę już odsłonić karty:

Od początku marca 2018 za nowe mieszkanie będziemy zgarniali… również równiutkie 2 000 zł plus opłaty. Koszty całej inwestycji opisałem dokładnie tutaj, ale szybciutko powtórzę: zamknęliśmy się w niemal równych 300 000 zł. To mniej niż mieszkanie kupowane niemal 10 lat temu – główną przyczyną jest tu mniejszy metraż (40m2 vs wcześniejsze 50m2) oraz tańszy, bo wykonywany samodzielnie remont (~45 000 zł vs 29 000 zł). Licząc rentowność w sposób klasyczny (11 m-cy najmu w roku) i uwzględniając dodatkowe roczne koszty których nie przerzucimy na najemców (ubezpieczenie + podatek od gruntu/nieruchomości) na poziomie 400 zł, mamy:

(11 * 2 000 zł – 400 zł) / 300 000 zł = 7,2 % brutto

Lepiej niż w mieszkaniu numer jeden, według mnie wręcz dobrze, choć zapewne znajdzie się wielu, którzy nie weszliby w inwestycję na tym poziomie rentowności. 7,2% brutto przekłada się na 6,6% netto po odliczenia podatku (ryczałt), lub średnio 1 644 zł miesięcznie do ręki.

Inaczej mówiąc, od 03.2018 na nasze konto powinno trafiać 4000 zł brutto, lub mniej więcej 3 300 zł netto z tytułu najmu za oba mieszkania (średnio w ciągu roku, uwzględniając już 1 miesiąc pustostanu w każdym z mieszkań oraz wszelkie opłaty i podatki). Według mnie to bardziej niż namacalny dowód na to, że pieniądze potrafią pracować ciężej od Ciebie, jeśli tylko odpowiednio zagonisz je do pracy. To tak, jakbyśmy podjęli dodatkowy etat za wynagrodzenie rzędu 4 640 zł brutto. Nieźle, prawda? Abstrahując od stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału, to całkiem pokaźna sumka, która jeszcze kilka lat temu pozwoliłaby nam na bezproblemowe utrzymanie naszej rodziny. Czy teraz również tak jest? O tym niedługo, bo planuję nadrobić zaległości i podzielić się z Tobą raportem wydatków za lata 2015-2017.

To, co wyróżnia inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest fakt, że można to robić jako osoba fizyczna, bez zakładania działalności, bez kosztów związanych z jej prowadzeniem i bez rozdmuchiwania papierologii. To dla nas wygodne rozwiązanie, ponieważ jestem zatrudniony na etacie, a do tego uwielbiam podejście DIY i stronię od kredytów, w związku z czym minimalizuję koszty, które mógłbym uwzględnić, prowadząc działalność. Oczywiście to, co wygodne i optymalne w moim przypadku, nie musi być takie dla Ciebie! Gorąco zachęcam do przeanalizowania swojej sytuacji pod kątem optymalizacji podatkowej, ZANIM zaczniesz inwestować w nieruchomości na wynajem. Czasami to niemożliwe, bo np. otrzymasz mieszkanie w spadku lub – jak w naszym przypadku – zaczniesz wynajmować mieszkanie, w którym mieszkałeś wcześniej i które kupowałeś z innym przeznaczeniem. Dobrze jednak znać zalety i wady różnego podejścia do tego rodzaju inwestycji – ja na przykład mam świadomość, że przy 3 mieszkaniach na wynajem (do których dobijemy jeszcze w tym roku), najem prywatny będzie najprawdopodobniej mniej opłacalny niż robienie tego poprzez DG, nawet przy moim wszędobylskim podejściu DIY. Gdybym chciał to zmienić, prawdopodobnie napotkałbym na szereg trudności, zaczynając od tej, że kupuję mieszkania nowe, w związku z czym nie będę mógł ich optymalnie amortyzować. Na razie jednak nie ma co wyprzedzać faktów i snuć kolejnych planów mieszkaniowych, kiedy nie dopięliśmy jeszcze wszystkich aktualnych inwestycji.

Chciałbym poruszyć jeszcze jedną kwestię przy okazji dzisiejszego wpisu. Spore grono osób, które z wynajmem nie miało do tej pory wiele wspólnego, lub zna rynek tylko od strony klienta, postrzega właścicieli mieszkań na wynajem raczej negatywnie. Nie wiem jak Ty, ale ja zetknąłem się z zakodowaną w głowie opinią pod tytułem „kamienicznik – wyzyskiwacz i zdzierca” 🙂 To chyba wynika z tego, że ktoś chce od najemców sporych pieniędzy za coś, czego wartość nie do końca odczuwamy – a czy to jest wynajmujący, czy bank, to już nie robi większej różnicy. Doskonale rozumiem, że horrendalne kwoty płacone miesiąc w miesiąc za możliwość życia w cudzym mieszkaniu budzą emocje (uwzględniając koszty mediów, nasi najemcy będą nam przelewali kwoty w okolicach 2 500 zł!). Ale przyznasz, że powyższe liczby rzędu 5-7 % to raczej procenciki, które większego wrażenia na Tobie nie zrobiły? Takie są realia – rentowność niewiele wyższa niż lokaty (chociaż sam pamiętam takie, które zakładało się kilka lat temu na 8% i to nie w Amber Gold ;)), a ryzyko mimo wszystko spore, zwłaszcza jeśli nie znasz jeszcze dobrze rynku. Jeden nierzetelny najemca, dłuższy brak lokatorów czy zepsuty sprzęt potrafi znacznie obniżyć rentowność całej zabawy. Przykład pierwszy z brzegu: wynajmując 3 mieszkania (to nasz aktualny cel), będziemy utrzymywali DODATKOWO (oprócz tych, używanych przez nas) 3 pralki, lodówki, piekarniki, płyty grzejne, zmywarki czy okapy. Może dojdzie do tego jakiś telewizor czy dwa (na razie wynajmowaliśmy bez tego pożeracza czasu). To nawet 20 różnych sprzętów, z których każdy może ulec awarii… a Ty, jako wynajmujący, jesteś zobowiązany do niezwłocznej wymiany uszkodzonego sprzętu na własny koszt. I właśnie dlatego postanowiłem, że będę odprowadzał niewielką część przychodu z najmu (w granicach 5%) na takie nieprzewidziane zdarzenia czy koszty związane z odświeżeniem mieszkania.

Taki scenariusz też jest możliwy…

To jeszcze nie koniec cyklu „mieszkanie na wynajem”. Przed nami jeszcze 2 wpisy, w których:

  • za tydzień: poruszę temat formalności (wraz ze szkicem umowy) oraz sposobów na dotarcie do potencjalnych klientów.
  • za 2 tygodnie: będzie o zmianach aranżacyjnych oraz projektowaniu wnętrz w ogólności, co będzie zdecydowanie powiązane z nową pracą, jakiej od początku roku podjęła się Wolna!

Jak zwykle, zachęcam do komentowania, zapisywania się na newsletter oraz śledzenia mojego profilu na Instagramie.

PS Już na sam koniec czuję się w obowiązku przypomnieć, że absolutnie nie namawiam nikogo w inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Jak już pisałem, postrzegam ten sposób inwestycji pozytywnie, zwłaszcza w dłuższym horyzoncie, natomiast uważam, że obecnie rynek jest niesamowicie rozgrzany i startowanie z tego typu inwestycją w najbliższym czasie może wiązać się ze zdecydowanie większym ryzykiem niż wcześniej (zwłaszcza, jeśli ktoś chce użyć do tego taniego pieniądza z banku). Może, ale nie musi – ocena ryzyka należy każdorazowo do inwestora i to właśnie on ponosi odpowiedzialność (również finansową) za jej wynik i późniejsze rozbieżności z rzeczywistością! Pamiętaj: inwestuj w to, co rozumiesz (lub chcesz zrozumieć i akceptujesz ryzyko związane z procesem nauki), a będziesz spał spokojnie, czego Ci serdecznie życzę!

PS Jeśli wpis Ci się podobał, zapraszam do lektury pozostałych części cyklu „mieszkanie na wynajem”, a także do innych wpisów z kategorii „dom i mieszkanie”

74 KOMENTARZE

  1. Bardzo fajnie się Ciebie czyta. Temat nieruchomości obecnie jest na topie więc tym bardziej czekam na kolejne wpisy. Sama przygotowuję się do pierwszej tego typu inwestycji 🙂
    Zgadzam się też że spokojny sen jest ważniejszy niż kilka wyśrubowanych złotówek, tym bardziej, że piszesz że pracujesz na etacie. Ja rozważam jeszcze najem na pokoje ale wiem że choć może być bardziej dochodowy to na pewno będzie wymagać również większego zaangażowania.
    Pozdrawiam Cię serdecznie!

    • Dokładnie, też tak postrzegam najem na pokoje. Czy warto, każdy musi sobie odpowiedzieć sam, albo najlepiej: wypróbować. Ciekawy jestem jak finansowo wyszedł by najem na pokoje + sprzedanie wszelkich obowiązków firmie zewnętrznej. Może ktoś z bardziej doświadczonych czytelników podzieli się komentarzem.

  2. Hej Wolny,

    Podoba mi się bardzo, że na spokojnie podchodzisz do nieruchomości i chcesz rozwijać ten biznes (śmiało tak to można nazwać 😉 ) organicznie. Sporo osób w ostatnim czasie zachłysnęło się wynajmem mieszkań i zapominając o bezpieczeństwie finansowym, próbuje wykorzystać „pod korek” swoją zdolność kredytową. Mam nadzieję, że uwzględnili w swoich kalkulacjach wzrost stóp procentowych w przyszłości 🙂

    Tak jak wspomniałeś, rynek jest strasznie rozgrzany, jak to niektórzy mówią przy inwestowaniu „skoro taksówkarz i listonosz mówią, że trzeba inwestować w nieruchomości, to znaczy, że jesteśmy już na górce i trzeba się z tego wycofywać” 🙂

    Wolny, nie myślałeś o wynajmie na pokoje? Nie mam na myśli popularnych wśród inwestorów mieszkań 6-7 pokojowych z 10% stopą zwrotu (nie wiem jak może się czuć najemca w takim mini akademiku?)
    Mam bardziej na myśli na przykład 3 pokojowe mieszkanie? Dlaczego o to pytam. Nie chodzi o samą stopę zwrotu, bo dla mnie w najmie też dużo ważniejsza jest jego bezproblemowość, stabilność i jak najmniejsze zaangażowanie czasowe przy obsłudze tego biznesu niż 2 cyfrowe stopy zwroty…
    Chodzi mi głównie o bezpieczeństwo. W przypadku wynajmu na pokoje pozostałe części wspólne jak korytarz, kuchnia itd. są „w pełni dostępne” dla właściciela mieszkania. Wiem, że na razie nie miałeś żadnych problemów z wynajmem całych mieszkań (na szczęście ja też 😉 ), ale odpukać, nigdy nie wiadomo…

    Dobra robota, czekam na temat formalności wraz ze szkicem Twojej umowy. Chętnie podzielę się zapisami ze swojej umowy, jeśli oczywiście ich nie znajdę w Twojej. Może komuś potencjalnie zainteresowanym w inwestowanie w nieruchomości pomogą przygotować najlepszą umowę dla siebie. Powodzenia w dalszym inwestowaniu 🙂

    PS. Dlaczego uważasz, że wzrosło ryzyko z nowym najemcą 🙂 ?

    • Szczerze to nawet nie miałem świadomości, że przy wynajmie na pokoje mamy większe prawne możliwości w zakresie wejścia do mieszkania czy walki o swoje w razie problemów. Ciekawe, nawet bardzo – co nie zmienia faktu, że mieszkania do tej pory przeze mnie kupowane słabo nadają się na takie rozwiązanie.
      Odnośnie ryzyka z nową umową: to singiel, pracujący w IT, bez umowy o pracę (działalność) – niby wszystko ok, taki teraz standard, natomiast wyczułem w rozmowie, jakby się trochę niezdrowo tą kasą zachłysnął, co może się przełożyć na jakąś roszczeniowość czy szukanie problemów tam, gdzie ich nie ma (to z kolei na podstawie jego oględzin mieszkania). Zobaczymy co pokaże przyszłość, sezon trochę martwy na rynku najmu, więc nie marudziłem za mocno.

      • Stanę trochę w roli adwokata diabła – nietypowo szczegółowe oględziny mieszkania też mogły wynikać z obawy, żeby ewentualne „wady ukryte” (przed najemcą, ale nie właścicielem) nie zostały potem potrącone z kaucji. To niestety dość częsty chwyt i sam przed podpisaniem bardzo dokładnie obejrzałem wszystko (kilka „pierdół” dla mojego spokoju wyszczególniliśmy z właścicielem na umowie), mimo że intuicyjnie czułem, że nie mam szczególnych powodów do obaw.

        • Nie chodziło o szczegółowe oględziny tylko bardzo dokładną analizę wszelkich odgłosów z okolicy (łącznie z jakimiś mapami hałasu, dostępnymi w Internecie) czy sprawdzanie „typu” płyty indukcyjnej (tu nie wiem nawet o co chodzi, indukcja to indukcja, ale podobno jest też „lepsza” indukcja z której wychodzą „lepsze” potrawy :)). Także to takie lekkie „dziwności”, które nie muszą niczego oznaczać, ale mimo to zasiały jakieś ziarenko niepewności.

          • Wolny, z pobieżnego opisu zgaduje, że lokator po prostu w ramach negocjacji starał się pokazać mankamenty mieszkania 🙂
            A jeżeli jest z IT i zachłysnął się kasą, to masz szczęśliwy traf – Twoja coroczna waloryzacja czynszu będzie mniejsza niż jego podwyżki, a jest też spora szansa, że obrośnie rzeczami i nie będzie mu się chciało przeprowadzać 😉
            Oczywiście dopóki nie trafi na Twój lub podobny blog, lub do kuchni u mnie (też IT).
            Masz pewnie ponad 50% szans, że nie przedłuży umowy jak znajdzie partnera.

            (Skoro są generacje procesorów (a nie tylko moc w W sie liczy), podobnie z przeróbkami aut na gaz, to dlaczego producenci indukcji mieliby nie kreować swojej niszy? 🙂

          • Nie ma co zapeszać, dzisiaj się wprowadził – i to do mieszkania, w którym jeszcze nie wszystko ogarnelismy po poprzednich lokatorach-brudaskach (więcej na moim Instagramie, dzisiaj się działo…)

          • Czy to byli twoi pierwsi lokatorzy którzy się wyprowadzali od ciebie tak w ogóle ? Jeśli tak to właśnie nabyłeś doświadczenie z rozstawaniem się z lokatorami a to też ciekawe sytuacje czasami.
            Oglądałem zdjęcia na Instagramie, szczerze to mnie to nie zdziwiło, z doświadczenia własnego powiem że to nie rzadki widok (na zasadzie „płacę to i syfię”) – zalecam sprawdzić dokładnie przy wyprowadzającym się samotnym mężczyźnie a najlepiej sms’em wcześniej warto przypomnieć zasady zdania mieszkania 🙂

          • No zapuścili mieszkanie, nie ma co. Mieszkali tam 3 lata? Mieli trochę czasu na zrobienie syfu. Rozumiem, że nie robisz kontroli czystości/stanu mieszkania w trakcie wynajmu?
            Ja miałem krótką przygodę z ‚krótkim terminem’ w poprzednie wakacje. Wszystko zależy od ludzi. Niektóry potrafili oddać mieszkanie w stanie prawie idealnym, gdy inni… szkoda gadać… jak Marzenka wylazła z łóżeczka tak zostawiła kokonik. Jak Marzenka zjadła śniadanko tak zostawiła pomidorka na deseczce czy masełko otwarte na blacie. Jak Marzenka… nawet nie wiem co robiła i nie chce wiedzieć, tak zostawiła osłonkę z igły na podłodze i ukrwawione panele i drzwi do łazienki. I to wszystko w 2 dni :). Tak, że Wolny… może być jeszcze gorzej 😉

            P.S. Najlepszy był komentarz Marzenki na jednym z portali przez który wynajęła od nas mieszkanie. Ogólnie pochwaliła, że wszystko nowe i czyste (ciekawe czy tak jak zauważa porządek to czy też dostrzega syf jaki zostawia za sobą?), ale troszkę jej przeszkadzało, że sąsiedzi byli wścibscy. Nawet było mi wstyd pytać sąsiadów co tam się odwalało. Spuściliśmy na to zasłonę milczenia.

          • Czasami lepiej nie komentować 🙂 my jednak zrobiliśmy protokół zdawczy mieszkania (wczoraj, jeszcze na emocjach, po sprzątaniu) i zaproponowaliśmy najemcom potrącenie z aukcji w wysokości 1000zl (w tym koszty sprzatania 375zł). Na razie zaakceptowali 700zł, chociaż słowa przepraszam nie usłyszałem i na nie nie liczę. Ehhhh…

          • Nie, nie byli pierwsi, ale byli pierwsi po 3 latach ciurkiem. Trzeba bardziej kontrolować, taki wniosek. I może w umowie dopisać punkt o płatnym sprzątaniu w przypadku takiej konieczności.
            Ale tak, zbieram ciekawe doświadczenie, nie ma co. Na Instagram wrzucałem na szybko, jeszcze ciekawsze rzeczy znaleźliśmy w ciągu dnia 🙂

      • Wolny, warto przeczytać ten artykuł odnośnie naruszenia miru domowego najemcy przez właściciela mieszkania:

        http://umowanajmu.info/naruszenie-miru-domowego-najemcy-przez-wlasciciela-mieszkania/

        Osoby co wynajmują na pokoje twierdzą jak poniżej. Ale najlepiej byłoby dla własnego bezpieczeństwa skonsultować to wszystko z prawnikiem 🙂

        „Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na pokoje, to problem jest bardziej skomplikowany. Naruszenie miru domowego będzie wprost dotyczyło tylko tego pokoju.”

        A co do najemcy, to powodzenia, oby intuicja Cię zawiodła tym razem 😉

        • Wiesz co… może i jestem naiwny, ale wierzę, że z odpowiednim podejściem (= będąc na luzie, nie stresując się o nadchodzące raty kredytów), otwartością i weryfikacją najemców (również pod kątem czysto ludzkim) nie ma co pisać czarnych scenariuszy tylko działać tak, żeby obie strony były usatysfakcjonowane. Oczywiście, prawdopodobnie zmienię zdanie, jeśli kiedyś mój „złoty najemca” narozrabia 😉

  3. Myślę, że negatywny pogląd względem wynajmujących niekoniecznie wynika z nastawienia „kamienicznik – wyzyskiwacz i zdzierca” – a przynajmniej, raczej nie z samej mentalności „no mógłby udostępnić mieszkanie za półdarmo”.
    Raczej wydaje mi się, że wynika to z tego, że wiele osób ma negatywne doświadczenia z właścicielami, którzy zwyczajnie wypinają się na swoje obowiązki (nawet jeśli nie prawne to obyczajowe – poruszany przez nas w poprzednim artykule wątek wymiany zepsutych sprzętów kuchennych), a jednocześnie żądają stawek jakby wynajmowali co najmniej wyższy średni standard. Moi wynajmujący znajomi mają opinie podzielone mniej więcej po równo i na ogół ci początkowo niezadowoleni w drugim-trzecim mieszkaniu znaleźli kogoś, z kim dobrze im się współpracuje.
    Nie mam doświadczenia z wieloma właścicielami – póki co wynajmuję dopiero pierwsze mieszkanie (które było drugim jakie w ogóle obejrzałem!), ale mimo niewielkiego obycia już miałem okazję zobaczyć jak wielka różnica jest między właścicielem zaangażowanym, komunikatywnym i otwartym, a takim który wychodzi z założenia, że i tak wynajmie byle jakie mieszkanie studentom 😉
    Nie ukrywam też, że nieufność lokatorów może budzić konieczność wynajęcia mieszkania na rok. Mnie na przykład (poza rozmową podczas której z właścicielem bardzo szybko znaleźliśmy wspólny język, a na wszystkie pytania które miałem, odpowiedział zanim je zadałem) przekonało właśnie to, że umowę z marszu podpisaliśmy na czas nieokreślony. Dzięki temu miałem pewność, że jeśli sąsiedzi okażą się uciążliwi, nie będę musiał się z tym męczyć przez jeszcze 11 miesięcy (albo 23, bo są i tacy co sobie od razu życzą podpisania cyrografu na 2 lata 😉 ) Jest to też z mojego punktu widzenia swojego rodzaju zapewnienie od strony właściciela „jestem pewien, że będzie Ci się tu dobrze mieszkać i nie zrezygnujesz tuż po rozpoczęciu wynajmu”. Choć rozumiem, że w ten sposób chcesz zmniejszyć ewentualny nakład pracy związany z niezdecydowanymi najemcami, którzy jednak rozmyślą się bez powodu – zrozumiałe, choć może ostatecznie wpływać na odbiór oferty (w końcu podpisując pierwszą umowę oni jeszcze nie wiedzą że jesteś osobą, która poważnie podchodzi do wynajmu).

    • Heh, jedno z tych mieszkań wynajęliśmy właśnie z możliwością wcześniejszej rezygnacji dla obu stron. Najemca jest mega zadowolony z samego mieszkania i twierdzi, że to zdecydowanie na dłużej, ale z różnych względów podpisalismy umowę na rok, dopisując furtkę w postaci 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia dla obu stron. To osoba, która od niedawna mieszka w Trójmieście i najprawdopodobniej rozwinie tu skrzydła, ale jeśli nie wyjdzie tak jak planuje, to jaki mam pożytek z tego, że mam umowę z lokatorem, który nie jest w stanie utrzymać mieszkania? Oczywiście, mogę później chodzić po sądach i dochodzić swego, a w międzyczasie wynająć komuś innemu – ale przecież jesteśmy ludźmi, trochę elastyczności i zrozumienia dla drugiego człowieka nie zaszkodzi, nawet w tak „bezdusznym” interesie jak inwestowanie.

      • O proszę, to nie wiedziałem że taki zapis „okresu próbnego” jest egzekwowalny. Z tego co przed wynajmem doszukałem się w sieci to przy umowie na czas określony lokator może wypowiedzieć ją tylko jeśli pozostanie w mieszkaniu stwarza zagrożenie dla zdrowia (np. zagrzybienie). Dobrze wiedzieć jak będę się rozglądał za kolejnym mieszkaniem – już sama reakcja na taką propozycję może dużo powiedzieć 😉

        • Tu się muszę przyznać, że nie sprawdzałem tego prawnie. Najemca się zgodził na taką umowę, którą mu podsunąłem. Jest na rok, ale dopisałem możliwość wypowiedzenia umowy z 2-miesięcznym wypowiedzeniem. W razie gdyby prawnie to nie do końca grało, to ja mam lepiej, bo mam umowę z rocznym najmem 😉 Ale jeszcze raz podkreślam: jesteśmy ludźmi, możemy się umówić na różne rzeczy i jeśli jesteśmy wobec siebie uczciwi, to nie ma powodów do chodzenia po prawnikach i weryfikowania takich zapisów.

          • Oczywiście, ZWROTNA kaucja 2 000 zł. Dlatego to również pewna weryfikacja finansowa najemcy: niemal od razu musi „wyskoczyć” z 2000 kaucji + 2000 czynsz + 500-600 opłaty. Jeśli się wije, próbuje negocjować, to może wieścić kłopoty w przyszłości.

          • Oczywiście, też jestem zwolennikiem umawiania się między sobą bez batalii prawnych – to idealny scenariusz i oby jak najwięcej było uczciwych ludzi, którzy dotrzymają umowy nawet jeśli prawo ich do tego nie zmusza 🙂 Po prostu tak, jak właściciel musi „wyczuć” uczciwość najemcy, tak i najemca musi „wyczuć” uczciwość właściciela. To smutny skutek tego, że po obu stronach zdarzają się czarne owce – chyba żadna ze stron nie ma się czym tutaj czuć urażona. Przynajmniej mnie jako najemcy nie boli, że właściciel chce mnie zweryfikować i podobnie będzie kiedy stanę po drugiej stronie płotu – nie będę miał żalu do podejrzliwych najemców, bo wiem na czym stoją i czego się mogą obawiać.

          • Będzie prawnie grało 🙂 Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, co do zasady umowa najmu na czas określony nie może być przedterminowo wypowiedziana, chyba że strony przewidzą to w umowie. Czyli tak, jak ty zrobiłeś. Jeżeli nie ma takiego zapisu, to można przedterminowo rozwiązać (jako najemca) tylko w takich przypadkach jak zagrożenie bezpieczeństwa.
            Z drugiej strony, umowy najmu na czas nieokreślony mogą być (nawet jak w umowie nie ma takich zapisów) wypowiadane z zachowaniem (co najmniej) przewidzianego w ustawie okresu wypowiedzenia 🙂

          • Dzięki za potwierdzenie. Takie miałem przeczucie – skoro obie strony się na takie rozwiązanie zgadzają to nie widzę powodu, dla którego prawo powinno im tego zabraniać.

          • Nie jest tak różowo. Najemca może wypowiedzieć, Ty nie. Tako rzecze ustawa o ochronie praw lokatorów.

  4. Wolny, proszę o lekkie doprecyzowania w sprawie wynajmu mieszkania w Gdańsku. Upewniam się tylko, że napisałeś o wynajmie za 2000 zł + opłaty do administracji + media? Zgadza się to. Jeśli tak to jestem w dużym szoku, że takie ceny są na rynku. W Warszawie zdarzało mi się wynajmować podobne mieszkania (56m2) za kwotę 2000 zł brutto (czynsz dla właściciela + opłaty administracyjne + media), w nowym budownictwie.

    • Tak, oba mieszkania poszły za 2000 zł czynszu + opłaty (wszystko: administracja, media, prąd itp, internet i TV po stronie najemcy, mi nic do tego co sobie wybierze i za co będzie płacił). Razem około 2500-2600 miesięcznie od obu lokatorów na moje konto, ja opłacam wszystko i to, co zostaje – dla mnie.

      • Jak rozwiązujesz kwestię opłat za administrację, media i prąd? Wysyłasz najemcom rachunki ze spółdzielni/wspólnoty i od dostawcy prądu, podajesz im same kwoty do zapłaty, czy jeszcze inaczej?

        • Szacuję ile wyniosą, wpisuję do umowy jako dodatkową opłatę miesięczną na zasadzie ryczałtu z wyraźnym zapiskiem, że to na media (i tak ma też być oznaczony drugi przelew każdego miesiąca od najemców), a rozliczam się dokładniej w momencie, jak przyjdą rozliczenia ze wspólnoty, czyli raz na 6-12 m-cy.

          • Co do kosztów eksploatacyjnych to także ani nie stosuję tego typu zapisów ani nie wynająłbym od kogoś mieszkania z zapisem jakichś ryczałtów.
            Zawsze rozliczam się co miesiąc w/g rozpiski ze wspólnoty na której jest już ustalony ryczałt za wodę (można go ustalić dowolnie w zależności od ilości osób), energię każdy płaci wg rozliczeń rzeczywistych czyli na końcu m-ca podaje stan licznika i od razu ma fakturę a woda jest rozliczana jak przychodzi rozliczenie od wspólnoty a jeśli ktoś wyprowadza się w okresie gdy jeszcze jej nie było to rozliczenie robię sam z najemcą na podstawie liczników i jego wpłat na poczet wody które są wyszczególnione w czynszu.
            Ryczałty zawsze są podejrzane i najemcy często mają trudność z uzyskaniem rachunków, dowodów na rzeczywiste ich rozliczenie a znam też przypadki gdy były umyślnie zawyżane i nierozliczone.
            Stąd potem wynikają złe doświadczenia najemców z właścicielami.
            Przed wszystkim transparentność.

          • Ok, poniekąd rozumiem, ale skoro rozliczam się później przesyłając pismo od wspólnoty lub fakturę za prąd, to uważam że nie ma tu pola na nieuczciwość czy ukrywanie czegokolwiek.
            Zakładam, że na wynajmowanie poświęcasz sporo czasu? Ja natomiast pracuję na etacie, mam małe dzieci i hobby, chcę jak najmniej dodatkowych obowiązków związanych z inwestycjami, więc jakoś nie wyobrażam sobie rozliczeń co miesiąc, sprawdzania liczników itp, zwłaszcza że nie mieszkam w pobliżu obu mieszkań.

          • No to jesteśmy w takiej samej sytuacji. Pracuję na etacie, mam dwójkę dzieci.
            Ale ja nie pisałem zeby co m-c samodzielne liczniki spisywać. Mi najemcy podają stany liczników po prostu smsem i od razu mogę nawet przez smartfon wystawić fakturę gdziekolwiek jestem.
            Dziś jednego najemcę tak rozliczyłem w jakieś 7 minut.
            Po prostu uwazam ze branie za dużo po to by za jakiś czas część oddać jest slabym pomyslem i ja osobiście bym takiego mieszkania nie wynajął. Piszę ze swojej subiektywnej perspektywy.

          • Szczerze powiem że jeszcze nie spotkałem się z jakimikolwiek wątpliwościami najemców odnośnie zaliczek + późniejszych dokładnych rozliczeń. Jeśli ktoś by mi sensownie wytłumaczył, dlaczego mu to nie pasuje, pewnie uwzględniłbym częstsze rozliczanie.
            Ale z drugiej strony – czy ryczałt to nie właśnie sposób, w jaki rozliczamy się mieszkając na swoim? Wspólnota daje Ci raz na 6 miesięcy rozpiskę kosztów, które są zaliczkami obliczonymi na podstawie metrażu czy wcześniejszego zużycia. A co jakiś czas jest wyrównanie tych kosztów na podstawie faktycznego zużycia. Według mnie to dość naturalna metoda, której sam nie wymyśliłem, tylko skopiowałem ze standardowych dla mnie przykładów.

          • Owszem ale zaliczkami na rozpisce od wspólnoty jest tylko woda / ścieki i CO.
            Reszta jest stała, tylko co jakiś czas się zmienia.
            Woda rozliczana jest albo co 3 albo co 6 m-cy a CO zazwyczaj raz na rok.
            I ja dokładnie w takich terminach się rozliczam z tych mediów (chyba że się ktoś wyprowadza wcześniej to wtedy tak jak pisałem).
            Napisałem o tym dlatego że niedawno widziałem ofertę mieszkania na Ujeścisku gdzie ktoś napisał że pobiera ryczałt na koszty za 3 pokoje rzędu… 900 zł co miesiąc 🙂
            Myślałem że padnę z wrażenia

            Jeśli Ci tak pasuje to OK. Ja tylko podałem z mojej perspektywy bo najemcą także jestem.

          • My z Żoną robimy jeszcze inaczej, aby mieć mniej pracy. Wynajmujemy (komuś) kawalerkę i nie rozliczamy się z mediów. Kwota za wynajem (1500) jest stała – wraz z czynszem i rachunkami – ujęte ryczałtowo. Zaznaczamy tylko górną granicę zużycia wody, ponad którą lokator dopłaca. Robimy tak po to, żeby jak najbardziej uprościć proces najmu – dla obu stron. Z drugiej strony zdajemy sobie sprawę, że przy kawalerce 17-18 mkw trudno jest zużyć więcej prądu niż jakiś określony limit – w pewnym sensie to ryzyko bierzemy na siebie.
            Skutek tego jest taki, że z najemcą kontaktujemy się raz do roku przy podpisywaniu kolejnej umowy 🙂

          • Ok, to zadam Ci podchwytliwe i delikatne pytanie: co ze skarbówką i podatkami? 🙂 Skoro idzie jeden przelew i nie macie w umowie tego rozbitego na dwie części, to z jakiej kwoty i na jakiej podstawie się rozliczacie w US?

          • Wolny, nie widzę przycisku „Odpowiedz” pod Twoim komentarzem o US, więc piszę tu. Może mało precyzyjnie się wyraziłem. Oczywiście w umowie mamy to rozdzielone. Ryczałtowo ujęte mamy wszystkie opłaty typu czynsz i media i podatek płacimy tylko od „przychodu/dochodu”. Chodziło mi bardziej o to, że nie rozliczamy się co do złotówki z mediów, nie angażujemy czasu ani naszego, ani najemców, żeby to rozliczać. Tobie najemcy też wysyłają jeden przelew (2500-2600), i tylko z umowy wynika, że podatek płacisz od 2000, prawda?

          • Wszystko jasne.
            I nie, u mnie zarówno na umowie jest to rozbite, jak i wymagam 2 przelewów: 2000 + 500-600, odpowiednio opisanych

          • Ja tak samo jak Wolny robię, zarówno na umowie jest wszystko opisane osobno jak i przelewy sa zawsze oddzielne i opisane.
            A że koszty co miesiąc zawsze się odrobinę różnią wiec i widać gołym okiem że to koszty a nie żadne ryczałty.

  5. Wolny, kiedy ja się z domu wyprowadzę jak już są czynsze po 2 tysiące złotych, czyli więcej niż zarabiam + plus nikt mi mieszkania z kocia ferajna nie wynajmie 😀
    A zwrot z inwestycji bardzo przyjemny 😉 pamietam jeszcze tej post, w którym opisywałes swoją przeprowadzkę i to, że z kosztami wynajmu wyjdziecie na zero i zaczynacie tam nowe życie zdala od bliskich i od rodziny 🙂

    • Aśka,
      Ty się lepiej nie wyprowadzaj, przynajmniej nie dopóki się nie ogarniesz 😉 i raczej nie w pojedynkę, bo to strzał w kolano dla tych, którzy jeszcze nie stoją pewnie na nogach (w sensie finansowym). Ale moje przykłady to Gdańsk, centrum lub blisko centrum, 2 pokoje, więc raczej nie mieszkanie na początek.
      Przykład z mieszkania, które wynająłem: 2 osoby, obie zarabiają po około 2500-3000 na rękę (nie prześwietlałem aż tak dokładnie, sami się wyspowiadali). Za mieszkanie będą płacili mi ok 2550-2600 zł. Czyli jedna wypłata idzie papa. W normalnych warunkach mocno bym się zastanawiał, czy się na to zgodzić, ale:
      – w innym wypadku było ciężkie do określenia prawdopodobieństwo, że marzec będzie miesiącem bez lokatorów
      – przede wszystkim, tak miłych, otwartych, ufnych i pozytywnych osób już dawno nie spotkałem. Mimo, że będę zgarniał sporą sumkę, to mam poczucie że dałem komuś szansę, kiedy inni nie za bardzo chcieli (za duże ryzyko) i taki też przekaz dostałem od tych ludzi.

      • To świetne, że dajesz im szansę, bo mam wrażenie, że w ostatnich czasach cyferki i kakalkulacje nieco przesłonily nam obraz ludzi i to jacy są schodzi na dużo dalszy plan ustępując miejsca temu jakie mają wynagrodzenie, jakie zasoby.

      • Moim zdaniem cena 2000 + opłaty za 2 pok 50 m2 i za 2 pok 40 m2 to cena zdecydowanie za duża.
        Dając takie ceny narażasz się na nielojalność najemcy.

        Jeśli znajdzie choćby klatkę obok mieszkanie za 1900 zł to zwieje, nie mówiąc już o sytuacjach gdy trafi mu się coś za 1600 albo i mniej bo 2 pok / 40 m2 poniżej tej ceny to mogę znaleźć w ciągu 2 dni i to w doskonałej lokalizacji.

        Ceny ostatnio zwariowały ale ilość wciąż napływających na rynek nowych mieszkań na wynajem sprawi niedługo że ceny polecą na łeb na szyję.

        @Askadasuna
        Ceny są różne. Ja na przykład wynajmowałem 3 pokoje 60 m2 przez 3 lata 1300 zł a teraz 4 pokoje (!) od ok 5 lat za 1500 zł plus opłaty (4 pokoje!) W standardzie średnim. Zawsze można znaleźć ciekawe oferty.
        Co do moich mieszkań które ja z kolei wynajmuję innym to wynajmuję je w niższym standardzie i sporo niższej cenie dzięki temu np jedno miałem w zeszłym roku na minus 1 miesiąc pustostanu czyli tak jakby było wynajęte przez 13 (!) miesięcy w roku.
        Co do najemców – nigdy się nie spieszę nawet jeśli jest ryzyko że mieszkanie stałoby puste 1 m-c ale nigdy nie miałem ani jednego dnia pustostanu.
        W takim przypadku jak opisuje Wolny mieszkania bym nie wynajął. Jeśli mam dziwne przeczucia a najemca pyta o każdy szczególik to sygnał że może być roszczeniowy.

        Co do umów to ja zawsze tak robię że jest umowa na czas określony i zawsze z możliwością jej rozwiązania w ciągu 2 m-cy dla każdej strony. Uważam że podsuwanie najemcom umów bez możliwości ich wypowiedzenia jest po prostu nieetyczne (!)
        Zawsze należy być człowiekiem, każdemu może się zdarzyć sytuacja gdy nie będzie dalej mógł wynajmować naszego mieszkania (np. straci pracę, ktoś mu w rodzinie zachoruje, wyjeżdża za granicę etc) i co wtedy ? – miałby wziąć pożyczkę w Providencie i płacić za mieszkanie w którym go nie ma ? To jakieś absurdy. Taka sprawa byłaby do wygrania w sądzie.
        Także moim zdaniem furtka w postaci 2 m-cy jest bezpieczna dla obu stron. Nie mieszkamy na pustyni i zawsze znajdzie się kolejny najemca.
        Zauważyłem także w Twoim zestawieniu że praktycznie co roku podnosiłeś czynsz o 50 zł tym samym najemcom (tak to zrozumiałem – jeśli jest inaczej to proszę popraw mnie).
        Jak dla mnie to strzał w kolano – nigdy nie podnoszę najemcom czynszu co roku – dla mnie najemca który płaci regularnie, nie niszczy, nie utrudnia życia sąsiadom jest na wagę złota i ciągłe podnoszenie czynszu o 50 zł (choć to niby niedużo a jednak) jest moim zdaniem jego karaniem za to że mieszka długo i regularnie płaci.
        Tak samo w mieszkaniach których ja sam mieszkałem do tej pory zwyczajem jest że… właściciel mi obniża czynsz o 50 zł na przykład po roku…
        To są takie moje drobne przemyślenia ze względu na moje doświadczenie na rynku trójmiejskim zarówno jako właściciel kilku mieszkań ale także (póki co) najemca innych mieszkań.

        • Na początek: MEGA podobają mi się Twoje komentarze. Fajnie wyważone, widać wiedzę i doświadczenie, więc staram się z nich czerpać jak najwięcej.
          To jedziemy z odpowiedzią:
          – twierdzisz, że kasuję za dużo. 2000 zł to były ceny ofertowe, a jakimś trafem żaden z najemców nie próbował nawet ich negocjować. Było wcześniej kilku potencjalnych klientów, którym opuszczałem o stówkę na dzień dobry (jeśli przychodzili bez pośrednika na przykład), ci nawet się o to nie spytali. Wniosek: stać ich (w pierwszym przypadku) lub mają świadomość, że ciężko im coś sensownego znaleźć (w drugim przypadku). Według mnie, jeśli ktoś zamierza się wyprowadzić z mieszkania ze względu na minimalnie niższą cenę gdzieś indziej, to najpierw zadzwoni, poinformuje o tym fakcie i będziemy mieli szansę ponegocjować. A jeśli po prostu „rzuci papierami” – cóż, może i tak się zdarzyć
          – tak, podnosiłem wcześniejszym najemcom czynsz o 50zł co roku. Za każdym razem rozmawialiśmy o tym, przedstawiałem jakieś argumenty (chociażby: rosnące ceny w okolicy czy podwyżkę podatku od gruntu o kilkaset procent), dogadywaliśmy się. Moje wrażenie jest takie, że do tej pory wynajmowałem nieco poniżej stawek rynkowych, te 2 000 zł jest odpowiednie, mogę oczywiście się mylić. W każdym razie przed końcem trzeciego roku wynajmowania standardowo wysłałem do najemców maila z pytaniem czy chcą przedłużyć umowę i zaznaczając tym razem, że w tym roku nie przewiduję żadnych podwyżek. Nie skorzystali, jak się okazuje – przestawili się na pracę zdalną, nie mają dzieci, jaką podróżować po świecie i pracować jednocześnie. Gdyby nie to, na 95% nadal by wynajmowali. Nasze stosunki oceniam bardzo pozytywne, nigdy nie było żadnych pretensji czy nieprzyjemności ze względu na te podwyżki.
          – fajnie że potwierdzasz, że taka umowa (na czas określony, ale z możliwością wceśniejszego zakończenia) jest czymś sensownym i korzystnym dla obu stron

        • I jeszcze jedno. Przy poprzednim wpisie twierdziłeś, że nie kupiłbyś mieszkania, za które nie możesz wziąć czynszu na poziomie 1/120 jego wartości. Teraz twierdzisz, że biorę za dużo, mimo że z kwotą 2000 zł nawet się do tego poziomu nie zbliżam. Roumiem, że Twój werdykt brzmi w tym przypadku: kupiłem mieszkania, których nie opłaca się wynajmować. Lub: za dużo za nie dałem. Dobrze rozumiem?

          • Dziękuję za miłe słowa pod moim adresem.
            Ja generalnie dość rzadko udzielam się na forach, chyba że coś mnie jakoś tam poruszy.
            Spieszę z odpowiedzią – zaznaczam że to moja subiektywna opinia i nie każdy musi się z nią zgadzać.
            Dokładnie tak jak napisałem – ja mam na uwadze 1/120 ceny mieszkania (to taki punkt odniesienia) a więc biorąc mieszkanie za 300.000 powinienem je wynająć za 2500 + opłaty
            Niestety to nadal tylko 2 pokoje a jeden z nich z aneksem i wynajmowanie od kogoś tego typu mieszkania za 2500 + opłaty (a wiec ok 3000 zł) byłoby czystym absurdem. Ja bym nie wynajął nawet sam od siebie.
            Chyba że byłoby to mieszkanie premium dla biznesmena ale wtedy pamiętajmy że to rynek mocno ograniczony.

            I tak zbliżyłeś się do tego 2500 ale moje zdanie jest takie że to zbyt drogo i dla najemcy ma mało sensu.
            Aby kupić w całości takie mieszkanie na kredyt obecnie płaciłoby się ratę ok 1600 zł więc na logikę – dlaczego ktoś miałby w długiej perspektywie płacić mi sporo więcej ?

            Więc tak – moim zdaniem mieszkanie jest zbyt drogie, nie da się osiągnąć tego pułapu o którym piszę a na dodatek cena mimo to że jest niższa to jest sporo ponad kredyt który najemca mógłby płacić gdyby sam kupił takie same a więc jest ekonomicznie zbyt wysoka.
            Ja, tak jak pisałem, obecnie wynajmuję 4 pok blisko tramwaju w nowym (!) budownictwie za 1500 zł (!) a właśnie zakupiłem także zupełnie nowe od dewelopera 4 pokoje (ok 70 m2) za 320 tys.

            Poza tym mając tak drogie mieszkanie jesteś niejako zmuszony brać dużo od najemców żeby zgadzał się zwrot.
            Osoby które kupiły mieszkania okazyjnie mają przewagę bo mogą być bardziej elastycznie cenowo w razie problemow na rynku.

          • Napiszesz, jakie lokalizacje/inwestycje? Nowe 4 pokoje od dewelopera za 320 tys brzmi dla mnie mało realistycznie, ciekawy jestem gdzie / jak 🙂 Możesz mailem na wolny@wolnymbyc.pl jeśli wolisz, chyba że nie chcesz się dzielić tymi informacjami.
            Argument o kosztach kredytu vs najmu rozumiem, natomiast widzę, że rynek ewoluuje i cena absolutnie nie jest jedynym wyznacznikiem który trzeba brać pod uwagę rozważając kupno vs najem. Wynajmuję zwykle młodym ludziom, którym albo zależy na mobilności, albo którzy jeszcze nie mają w planach zakładania rodziny i kupowania mieszkania. Wydaje mi się, że dla tych osób korzystanie z moich mieszkań to rozwiązanie tymczasowe, które może trwać rok, a równie dobrze kilka lat.

          • Na szybko policzyłem. 320k / 70m2 to 4,6k zł za m2. Rozumiem, że inwestujesz w lokalizacjach mocno oddalonych od centrum?
            I teraz tak, mieszkanie po 320k, załóżmy że wrzucisz 40k w remont, mamy 360k. Żeby spełnić Twoje absolutne minimum opłacalności (1/120 wartości), musisz je wynająć CO NAJMNIEJ za 3000 zł plus wszelkie opłaty. Z kolei piszesz, że wynajmujesz po 1500-1600 zł.
            Nie rozumiem, oświeć mnie proszę.

          • To zależy co kto rozumie przez centrum.
            Moje mieszkanie do Bramy Wyżynnej ma 6,1 km. Z kolei z Grudziądzkiej do tej Bramy jest 6,9 km.
            Zresztą wszystko zleży od tego gdzie kto ma centrum swoich własnych interesów życiowych (praca, szkoła, siłownia, kościół, biblioteka, kochanka :)…
            Dla rożnych osób ta sama lokalizacja będzie albo extra albo do niczego.
            Więc nie, nie kupuję w mocno oddalonych lokalizacjach, ani za obwodnicą, ani przy obwodnicy południowej ani na Przeróbce ani na Stogach. Nie chcę zdradzać dokładnej lokalizacji ale odległość podałem 🙂

            Chyba nie do końca się zrozumieliśmy.
            Cenowo wszystko się zgadza ale to mieszkanie o którym napisałem 4 pokojowe kupuję akurat dla siebie. Podałem tylko jako przykład w jakiej cenie można kupić prawie 2 razy większe mieszkanie w cenie wcale nie 2 razy większej. Być może w przyszłości będzie wynajmowane bo nigdy nic nie wiadomo ale wówczas na pewno na pokoje bo nadal uważam że 3000 zł za mieszkanie plus opłaty (mimo że takie duże) to jest suma zbyt wysoka.
            Wówczas bez problemu na tylu pokojach uzyskam ten zwrot.
            Natomiast ta cena 1500 zł to cena za jaką ja najmuję obecnie mieszkanie 4 pokojowe od kogoś innego dla siebie od 5 lat. Ale po remoncie mojego oczywiście już tam mieszkać nie będę.

          • Więc tam gdzie było o mieszkaniu 3 pok za 1300 zł i 4 pok za 1500 zł powinienem użyć bardziej słowa „najmowałem” bo to ja je najmowałem od kogoś dla siebie w tym samym czasie swoje mieszkania wynajmując innym osobom.
            Dla wielu to dziwne – jak można posiadając kilka swoich mieszkań mieszkać u kogoś 🙂 A jednak można i to się całkiem dobrze spina.

            Myślę że teraz jest jasne.


          • Moje mieszkanie do Bramy Wyżynnej ma 6,1 km.

            Jakby dobrze się trzymać cyferek – to w linii prostej 6,1 km to Jasień lub okolice ZA Ujeściskiem w kierunku „Szadółki City” => np taka Gardenia lub Osiedle Leszczynowe …

            a wszyscy wiemy, że z centrum to wiele wspólnego nie ma 🙂

            just sayin’

          • Wolny ja wiem, że ciężko przyjąć na wiarę ale regularnie są robione inwestycje gdzie w chodliwych dzielnicach idą mieszkania po mniej niż 4500 m2. A moje poniżej są bym powiedział na tle tych co znam tak na 3+.

            Wrzeszcz obok madisona – 55 m zrobione na 4 pokoje. 3450 zł/mc + dojdą wakacje . Całość gdzie prawie 100k remont (na wielu aspektach przepłacona inwestycja) razem – 345k.

            200 m od uniwerku – kawalerka 23 m2 – po 5200/m2

            Falowiec 46 m2, 2 pokoje – koszt zakupu 207 000 zł – czynsz najmu 2100zł. Bez wakacji. Uruchomione 1.08 od 3 .08 już byli turyści.

            To są moje inwestycje z zeszłego roku.
            Sam odpuściłem 70m za 270k, 4 pokoje na chłopskiej bo wydało mi się za drogo…bo było długie wydanie. Jak wiesz gdzie szukać to ogranicza cię tylko ilość kasy którą jesteś wstanie zorganizować i zapał.

            Ja zrobiłem w zeszłym roku między majem a sierpniem kapitalki tych trzech mieszkań i chwilowo mam przesyt. Najmuje na pokoje więc czekam co pokażą uruchamiane w tym roku prywatne akademiki.

            Poza tym bajer z najmem. Spodziewałem się, że będziesz celował w 1800 czynszu. Fakt, że w tak krótkim czasie poszło za 2000 zł budzi we mnie podekscytowanie jak i obawy. Obawy bo coś dziwnego dzieje się z rynkiem (patrz opinia Konkret) i podekscytowanie bo skoro rynek akceptuje takie ceny to jest pole do dalszej zabawy.

          • Konkret pisał o mieszkaniu od dewelopera, dlatego automatycznie w tej cenie odrzuciłem lokalizacje uważane za bardziej atrakcyjne.
            Odnośnie Twojego „jak wiesz gdzie szukać…” – rozwiniesz?
            PS Fajnie brzmią te Twoje inwestycje z zeszłego roku 🙂

          • Ja w podobnych cenach za metr robiłem inwestycje tym że ja wynajmuję póki co całe mieszkania a nie pokoje.
            Co do rynku to absolutnie się z Tobą zgadzam Callipso, jest naprawdę dziwnie i niestety nie jestem w stanie przewidzieć co z tego wyniknie ale obawiam się że może jeszcze być płacz i zgrzytanie zębów.
            Ceny nagle w rok, półtora skoczyły w kosmos.
            Same pokoje często mają cenę jak do tej pory małe kawalerki.

            Co do lokalizacji to nie okolice Leszczynowej ani żadne Szadolki. Nie lubię tych okolic.
            Ale co do „centrum”. Odległość to odległość. Ważne żeby był dobry dojazd komunikacją i autem.

          • Pytanie co rozumiesz przez okazyjne? Okazje są cały czas. Dzisiaj jej wydłubanie zajmuje więcej czasu niż 3-4 lata temu.

            Na rynku deweloperskim się nie znam więc nie pomogę. Natomiast na wtórnym jest pełno strategii. Bardzo dużo osób korzysta z Monitera. Jak tylko pojawi się w sieci coś interesującego to masz powiadomienie. Osobiście sam nie korzystałem, ale słyszałem dobre opinie. Licytacje spółdzielcze i komornicze odradzam bo ceny wyższe niż z rynku. Sam kupiłem pierwsze mieszkanie z licytacji spółdzielczej parę lat temu wiec nie ogarniam co się porobiło. Moim zdaniem dzisiaj najlepszą strategią jest stworzyć okazję.

            Dzisiaj największymi wygranymi rynku są deweloperzy i warto o tym pamiętać. Czy wstrzymywać się z zakupami? Jeśli masz mieszkanie za mniej niż 80% ceny rynkowej to jest okazja. Brałbym zawsze bo sprzedam następnego dnia za 100% rynkowej. Na wtórnym takie okazje są codziennie. U dewelopera to nie słyszałem.

    • W przypadku tego nowego mieszkania też myśleliśmy o tego typu rozwiązaniu i myślę, że całkiem nieźle by się ono sprawdziło, bo stamtąd są 2km do plaży. Ale skoro ktoś się znalazł na dłużej, to wybraliśmy spokój i bezobsługowość tego rozwiązania.
      Wynajem na doby to sporo dodatkowych sprzętów i akcesoriów, które trzeba kupić, całkowity brak kontroli, kto tak naprawdę przyjeżdża do mieszkania i ciągłe jeżdżenie żeby zabrać klucze / dać klucze / posprzątać / wyprać / sprawdzić itp. Dużo wysiłku, gra może i warta świeczki, ale nie dla każdego – w naszej sytuacji (praca na etacie + małe dzieci + hobby i brak ciśnienia na śrubowanie rentowności) nie bardzo.

  6. Wynajmujemy (rodzina 2+2) mieszkanie około 50 m2. W budynku w którym mieszkamy właściciel ma jeszcze jedno, mniejsze, mieszkanie. Takich mieszkań w sumie ma w mieście kilka. Sam nie zajmuje się ich obsługą, łącznie z umowami, ale robi to jeden z pracowników jego firmy, który dostaje pewną prowizję za te obowiązki. Właściciela nawet nigdy nie widziałem Jesteśmy bezobsługowi. Mieszkamy w tym miejscu od ponad dwóch lat. Widujemy się tylko przy przedłużeniu umowy i to na mieście. Płacimy 1800 zł. Sami regulujemy koszty energii, wysyłamy mailem potwierdzenie przelewu i prognozę od dostawcy. Przy pierwszym, rocznym, rozliczeniu mediów mieliśmy mieć niedopłatę około 800 zł, ale przedstawiłem własne, rzeczowe wyliczenia, które uwzględniono i okazało się, że mamy około 100 nadpłaty. Poprzedni lokatorzy mieszkali tam rok i eksploatowali media raczej bez oszczędności – my z własnej inicjatywy załatwiliśmy wymianę uszczelek w oknach, wydatki na ogrzewanie spadły w skali roku o 300 zł, wodę też inaczej zużywany, nawet mając małe dzieci i instalując zmywarkę, której wcześniej tam nie było. Na piętrze na sześć mieszań cztery są wynajmowane. Wszystkie za wyższe ceny. Nawet mniejsze lokale. W tym budynku wiele mieszkań to lokale wynajmowane.
    W jakiś sposób mówię, że mamy szczęście, bo trafiliśmy dobry lokal w dobrej cenie (np. w cenie mamy garaż) i do tego bezobsługowy także dla nas, jako najemców. Moja żona kilka lat wcześniej wynajmowała mieszkanie w okolicy i ówczesnego wynajmującego wspomina jak tego przysłowiowego „kamienicznika”. Zanim trafiliśmy do tego mieszkania odwiedziliśmy wiele lokali, łącznie z wystawieniem nas do wiatru, czy podsuwaniem bardzo nieetycznej umowy. Różnie nas traktowano (ja nie wynajmowałem wcześniej mieszkania, nie miałem w tym zakresie żadnych doświadczeń), ale też nauczyliśmy się, jak wyczuwać osoby, które jako wynajmujący mogą „sprawiać kłopoty”.

  7. Witam.
    Czy żądacie od swoich najemców oświadczenia notarialnego o wskazaniu adresu do eksmisji na podstawie przepisów o najmie krótkotrwałym ?
    Czy znajdują się klienci którzy zgodzą się na zapis o najmie pokoju w pokoju 1-2 pokojowym ?
    Pozdrawiam
    Marek

  8. Cześć,
    Wolny, czytam twoje posty regularnie od kilku lat, przeczytałem wszystkie i teraz uwaga… to mój pierwszy komentarz 🙂
    Chciałbym zapytać a co z mieszkaniem w Bydgoszczy? Czy ja coś ominąłem? Piszesz o pierwszym waszym mieszkaniu w Gdańsku 50m2, teraz robiliście te z 40m2, w między czasie kupiliście nowe dla siebie w którym mieszkacie, a co z Bydgoszczą?

    • Cześć, dzięki że się w końcu zebrałeś na komentarz.
      Odnośnie Bydgoszczy, to tamto mieszkanie jest „specjalne” 🙂 przed powrotem do Gdańska dogadałem się z pracodawcą w pewien sposób, dzięki któremu to mieszkanie przynosi pewne zyski (finansowane przez pracodawcę), a ja sam używam go kiedy przyjeżdżam do pracy. A ponieważ ostatnio ma to miejsce coraz rzadziej, to za kilka miesięcy (okolice sierpnia-września) sprzedaję je. Kupiec już czeka 🙂 Mógłbym co prawda całkiem ładnie na nim zarabiać wynajmując (jakieś 8-9% netto), ale kwotowo to szału nie robi (wartość mieszkania ~ 100k), a w Bydgoszczy jestem tak rzadko, że nie bardzo mam ochotę tam się angażować w inwestycje, wolę mieć wszystko pod ręką, tu gdzie mieszkam.
      Pozdrawiam i podziwiam za niezwykłą determinację, bo przeczytanie wszystkich postów to nie lada wyczyn 🙂

  9. Hej Wolny. Nie znalazłem informacjo na temat ubezpieczenia mieszkania. Interesuje mnie kto płaci? czy masz jakiś zapis w umowie najmu? Jak tak napisz prosze. Super wpisy. Wielkie dzięki!!!

    • Hej, ubezpieczenie biorę zawsze na siebie. Bez żadnych fikuśnych opcji, bez elementów ruchomych (chyba tak to się nazywało…), zamykam się zwykle w 100zł za rok. Oprócz tego zawsze doradzam najemcom, żeby wykupili OC w życiu prywatnym, które chroni w rozmaitych sytuacjach. Oczywiście nikt pewnie tego nie robi, ale to już nie mój problem 🙂 nie kupuję też żadnych ubezpieczeń typu ‚OC najemcy’.

  10. Rentowność można liczyć w procentach, ale ważniejsze jest porównanie do realnych alternatyw. Takich na które jesteś w stanie zmienić swoje mieszkania, np lokaty. Czym innym jest 6% z najmu, gdy lokata daje 1,5%, a czym innym gdy można liczyć na 8%.
    Poza tym, 3k miesięcznie to 3k i nic tego nie zmieni. 🙂 Myślę, że Twoja droga jest dobrze przemyślana i dopasowana do Twoich potrzeb i możliwości. Pomyślałbym tylko nad kupieniem mieszkań „inwestorskich”czyli starszych w gorszym stanie, bo niższym nakładem środków, przy podobnym nakładzie pracy jesteś w stanie zarobić tyle samo, co realnie zwiększa Twoje zyski.

    • Zgodzę się, że moja droga jest dopasowana do moich potrzeb i możliwości. Kupowanie mieszkań „inwestorskich” byłoby dla mnie bardzo trudne: to wymaga ogromnego nakładu pracy na szukanie i oglądanie mieszkań, trudna jest ich weryfikacja, większe ryzyko, dużo trudniejsze, dłuższe i bardziej wymagające remonty. A do tego nie mam DG i nie lubię kupowania na kredyt, a obie te rzeczy są w zasadzie wymagane, żeby takie podejście miało ręce i nogi.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię