Mieszkanie na wynajem: case study cz. 4. Koszty wykończenia.

81
3989
wyświetleń
House model, green background


Pamiętasz, jak pisałem o niesamowicie budżetowym wykończeniu kawalerki za niecałe 13 000 PLN? Tamten wpis doczekał się niemal 250 komentarzy i nadal jest jednym z najchętniej czytanych na blogu. Jednocześnie, ani trochę nie stracił na aktualności i wciąż jest fajnym przykładem na to, że można przeprowadzić optymalny cenowo remont, zachowując sensowną jakość użytych materiałów.

Z kolei tutaj mieliśmy na tapecie 75-metrowe mieszkanie dla nas samych, w które 2 lata temu włożyliśmy 51 000 PLN, po raz kolejny wykonując całość własnymi rękoma.

Tym razem czekały na nas 2 pokoje. 40 metrów kwadratowych, kupionych typowo pod wynajem (przypominam założenia dotyczące tego projektu!). Po raz kolejny realizacja była całkowicie po naszej stronie i – wyjątkowo – nie wydaliśmy na robociznę ani złotówki! Wcześniej pojawiały się jakieś symboliczne prace wykonane na zlecenie (zwykle w granicach kilkudziesięciu-kilkuset złotych), tym razem staliśmy się samowystarczalni i zeszliśmy absolutnie do zera 🙂 Przypominam też, że założony budżet wyniósł 30 000 PLN +- kilka tysięcy złotych. Jak wyszło w praktyce?

Okazało się, że potrafimy całkiem nieźle oszacować finansową stronę projektu, bo finalnie całość pochłonęła 27 949,70 PLN, czyli niemal idealnie podwoiliśmy wcześniejszy budżet na kawalerkę, jednocześnie zauważalnie podnosząc jakość i standard. Zresztą – oceń sam! Poniższe zestawienie pokazuje nasze wydatki na poszczególne pomieszczenia, a wszystkie zdjęcia (po kliknięciu w nie pokażą się w wyższej rozdzielczości) w tym wpisie pochodzą właśnie z bohatera dzisiejszego wpisu: mieszkania, które wykończyliśmy.

Aneks kuchenny

 

Jedziemy według wypróbowanego już kilkukrotnie schematu: kuchnia w literę L, nad nią sufit podwieszany z oświetleniem i odprowadzeniem wyciągu. Meble kuchenne z IKEA (z około 23-procentowym rabatem, oferowanym czasowo) – to jedna z tych firm, która oferuje świetny stosunek w kategorii cena/jakość (inną taką firmą jest Decathlon, do którego żona przestaje mnie puszczać bo zawsze przepuszczę stówkę czy dwie, ale to temat na zupełnie inny wpis :)). Z szafkami górnymi nie zaszaleliśmy, natomiast kuchnia jest i tak bardzo funkcjonalna i uważam, że wyposażona we wszystko, co potrzeba parze młodych ludzi (nasz docelowy klient) w takim pomieszczeniu. Chociaż wpis odnośnie remontu już za mną, to chciałbym odnieść się do samodzielnego budowania kuchni. Nie wiem czy zdajesz sobie z tego sprawę, ale w pomieszczeniu takim jak powyższe, mniej więcej 800-1200 zł to koszt samego transportu z montażem. Firmy czasami o tym mówią, a czasami po prostu wrzucają w końcową cenę. Niektórzy (m.in. część prywaciarzy oraz IKEA) pozwalają klientowi podjąć decyzję, czy chce odpłatnej pomocy przy montażu wszystkiego. To była nasza trzecia samodzielnie zmontowana kuchnia i po raz trzeci byłem zaskoczony, jak wiele czasu zajmuje montaż tych wszystkich szafek, blatu, zlewu, płyty, oświetlenia, szczegółów i szczególików. To 2-3 długie dni pracy i spore ryzyko przy montażu poszczególnych elementów czy przycinaniu blatów. Z każdym kolejnym aneksem nasze doświadczenie wzrasta, ale zdecydowanie nie jest to proste i szybkie zadanie, jakby się mogło zdawać.

Salon

 

 

Z pomieszczeniami tego typu (salon, kolejne pokoje) nie ma dużo pracy. Ot, położenie podłogi, pomalowanie ścian i składanie mebli. Prostotę wykonania odzwierciedla również koszt wykończenia tego pomieszczenia, będący mniej więcej 1/3 kosztu aneksu.

Łazienka

 

 

Tu było sporo pracy – i to mimo naszego minimalistycznego podejścia, zgodnie z którym kafle miały być wyłącznie w strefie mokrej. To chyba najtrudniejsze do wykonania pomieszczenie, głównie ze względu na wiele podejść i przyłączy oraz ryzyko związane z niedoskonałym wykończeniem (zalania, pękania kafli itp). Mimo, że łazienka kosztowała nas „tylko” 5750 zł, to właśnie tutaj wylałem najwięcej potu podczas prac wykończeniowych.

Sypialnia

 

 

Analogicznie jak z salonem, tu poszło błyskawicznie. Podłoga + kolor na ściany, złożenie szafy i łóżka, na koniec przyszły drzwi i całość gotowa. Taka praca jest chyba najbardziej satysfakcjonująca: niewiele pracy wykonanej w krótkim czasie przekłada się na szybki i miły dla oka efekt.

Przedpokój

Znowu zero filozofii, chociaż gres na podłodze nieco wydłużył wykończenie tego jakże małego i prostego pomieszczenia.

Pozostałe

Co zawiera się pod tajemniczym hasłem „różne”? Sporo rzeczy, które były stosowane w różnych miejscach i nie za bardzo potrafiłem ten koszt rozbić na poszczególne pomieszczenia. Przykładowo, listwy przypodłogowe czy fugi. Tu również wrzuciłem całą masę wkrętów, silikon sanitarny, klej do listew i całą masę materiałów i akcesoriów, których nie sposób było zaszufladkować gdzie indziej, lub których nie zaszeregowaliśmy do żadnej kategorii. Do tego całość materiałów na sufit podwieszany.

Z kolei „narzędzia uzupełnienie” to koszt maszyny do cięcia kafli, która powiększyła w tym roku mój warsztatowy arsenał.


Wnioski? Według mnie niesamowicie pozytywne, przynajmniej jeśli chodzi o efekt końcowy (bo sam remont zdecydowanie nie należał do wymarzonych okresów w moim życiu). Szczególnie, jeśli weźmiemy pod uwagę stosunek efektu końcowego do poniesionych kosztów. 28 000 PLN, które spokojnie moglibyśmy obniżyć nawet do 20 000 PLN, gdybyśmy zdecydowali się utrzymać standard z naszej poprzedniej inwestycji. Z drugiej strony, to 28 000 PLN, które – w normalnych warunkach – powinniśmy podnieść mniej więcej o 15 000 PLN za robociznę, a wtedy wylądowalibyśmy gdzieś w okolicach 43 000 PLN. To już kwota bliższa „podręcznikowym” kosztom ponoszonym przez inwestorów (wychodzi jakieś 1075 PLN / m2, czyli tak zwany standard średni). My jednak nie oglądaliśmy się na statystykę: celowaliśmy w standard średni i dość precyzyjnie skalkulowaliśmy koszty końcowe.

Gdyby to była kawalerka, to – odejmując koszt wyposażenia sypialni – wydalibyśmy na jej wyposażenie w tym standardzie około 23 000 PLN. To o całe 10 000 PLN więcej niż poprzednio (lub – jak kto woli: 77 %!!!). Tym razem jednak kuchnia ma zdecydowanie więcej szafek i nie brakuje jej zmywarki. Mamy też aż 25-letnią gwarancję, zawiasy wysokiej klasy z samodomykiem, granitowy zlew i tego typu bajery. Po prostu widać, że standard jest naprawdę sensowny. Czy jednak warto wrzucić dodatkowe 10 000 PLN żeby podnieść standard aneksu? To zależy: według mnie, całość powinna być po prostu spójna i odpowiadać oczekiwaniom docelowej grupie odbiorców. A tego nie przewidzisz: nie jesteś w stanie określić, kto zechce obejrzeć Twoje mieszkanie na wynajem, jakie dokładnie będzie miał wymagania i na co zwróci szczególną uwagę. Dlatego staramy się być spójni w tym, co robimy i chyba jest to dość bezpieczne podejście.

Chyba to oczywiste, że na znaczny odsetek produktów otrzymaliśmy spore rabaty. Nie jesteśmy żadnymi magikami – po prostu promocje wydają się nas otaczać o każdej porze dnia i nocy. Mam wręcz wrażenie, że ciężko kupić coś po standardowej cenie, bo ta jest w większości przypadków tak skalkulowana, że nawet obniżona o 10-25%, nadal przyniesie oczekiwany zysk.

Nasze sposoby na tańsze zakupy? Przede wszystkim, sporą część sprzętów/materiałów zamówiliśmy przez Internet – absolutnie nie boimy się zamawiania online, nawet jeśli chodzi o lodówkę czy płytki do łazienki. Znaczna część mebli – zgodnie z założeniem – została kupiona w IKEA. Oprócz dobrego stosunku cena/jakość, do jakiego odniosłem się wcześniej, równie ważna (a czasami ważniejsza!) jest dostępność – przecież to jakaś abstrakcja w dzisiejszych czasach, żeby oferować sofy czy proste meble z 5-tygodniowym terminem oczekiwania (a tak działa spory odsetek sklepów!). Skoro mamy 3 tygodnie na remont, to absolutnym maksimum oczekiwania na cokolwiek są dla nas 3 dni i skreślamy wszystko, czego w takim czasie nie otrzymamy. Pewnie ograniczamy się tutaj nieco jeśli chodzi o asortyment, ale nie budujemy domu z marzeń, a jedynie wykańczamy praktyczne mieszkanie na wynajem.

Gdzie jeszcze oszczędziliśmy lub uprościliśmy prace? Kładąc panele podłogowe również w aneksie kuchennym. Minimalizując powierzchnię ścian w kuchni, które wyłożyłem płytkami. Stosując zwykłe, otwierane drzwi w szafach zamiast drzwi przesuwnych. A przede wszystkim, wykonując CAŁOŚĆ prac samemu, ale o tym chyba już wiesz 🙂 W tym punkcie bardzo pomogły wcześniej zaplanowane przez Wolną i wykonane przez dewelopera zmiany aranżacyjne, które uchroniły nas przed wieloma czasochłonnymi zadaniami. A za które zapłaciliśmy…

Ręka do góry, kto nie wie, ile wydał na ostatni remont domu czy mieszkania 🙂 To niestety standard: wykończeniówka to niemal realizacja niektórych z naszych marzeń, temat finansów idzie więc gdzieś na bok, a inwestorzy płyną tak, że po wszystkim lepiej nie podliczać całości, bo zaboli 🙂 W inwestycjach na wynajem jest zdecydowanie inaczej, całość musi się spiąć finansowo, więc nałożenie sobie konkretnego kagańca i kurczowe trzymanie się planu to święty obowiązek.

Nie wiem też skąd ten wszechobecny trend na sufity podwieszane, które instalowane są niemal we wszystkich pomieszczeniach i które często kryją fikuśne oświetlenie i ozdobne łuki. Mi wystarczy jeden, niewielki sufit podwieszany na mieszkanie żeby wiedzieć, jak strasznie pracochłonne jest to zadanie. Czy to przypadkiem nie moda, która niedługo przeminie, a która kosztuje niesamowicie dużo (mam na myśli robociznę)? Jestem ciekawy Waszego zdania.

W przeciągu ostatnich 4 lat wykonałem już 3 remonty mieszkań, ucząc się przy tym niesamowicie wiele. Zaczynałem od stawek rzędu 20 PLN za godzinę pracy, by – przy ostatnim remoncie – wskoczyć na niesamowite 60 PLN za każdą godzinę. To wynik zdobycia doświadczenia, zarówno w pracach wykończeniowych, jak i planowaniu i projektowaniu całości. Zabawne, że skutkiem ubocznym własnoręcznych remontów jest zdobycie niezłych kwalifikacji w kolejnym dobrze płatnym zawodzie 🙂 Zdaję sobie sprawę, że to nie jest łatwy kawałek chleba, ale mam świadomość, że wspólnie z Wolną moglibyśmy już dzisiaj oferować usługi projektowo-wykończeniowe i raczej na brak zleceń nie powinniśmy narzekać, mimo wysokich stawek, które przeważają na rynku. Gdybyśmy mieli na to ochotę, moglibyśmy niemal całkowicie własnoręcznie realizować flip-y, czyli całość prac polegających na okazyjnym kupnie starego mieszkania do remontu, wykonaniu wszelkich prac remontowych i sprzedaniu tak przygotowanej nieruchomości z zyskiem. Wykończeniówka to jednak ciężka i dość niebezpieczna praca, dlatego niech to będzie naszym planem B (lub nawet C). Nawet, jeśli sporo zadań byśmy delegowali, nadal potrzebna jest cała masa czasu na ogarnięcie takiego projektu.

Koniec końców, niemal dobiliśmy do 300 000 PLN na zakup oraz wykończenie nieruchomości. Za ile ją wynajmiemy, kiedy znajdziemy najemców i na jaką stopę zwrotu możemy liczyć – o tym w kolejnym wpisie z cyklu „mieszkanie na wynajem”. Za kilka tygodni pojawi się też wpis o zmianach aranżacyjnych i projektowych (oraz bardziej ogólniej o projektowaniu wnętrz). Nieśmiało też wspomnę o kolejnym projekcie tego typu, który ruszy mniej więcej w III kwartale tego roku, a w którym prawdopodobnie pokusimy się o pewien eksperyment: wyraźne podwyższenie budżetu a zarazem standardu, które powinno przełożyć się również na nieco większą stopę zwrotu z inwestycji. Będzie ciekawie!

PS Jeśli interesuje Cię, które z czynności remontowych polecam wykonywać samemu a które lepiej zlecić, zapraszam tutaj. Z kolei wszystkie wpisy dotyczące szeroko rozumianych nieruchomości oraz remontów znajdziesz tutaj.




PS Jeśli wpis Ci się podobał, zapraszam do lektury pozostałych części cyklu „mieszkanie na wynajem”, a także do innych wpisów z kategorii „dom i mieszkanie”

81 KOMENTARZE

  1. Bardzo ładny efekt końcowy!
    Docelowy najemca na pewno będzie bardzo zadowolony z takiego mieszkania

    Co do wyliczeń:
    Zasłony i karnisze – 95 zł – mega tanio. Pewnie IKEA, ale i tak tanio. 🙂

    Myślę, że nie rezygnując praktycznie nic ze standardu mógłbyś oszczędzić ze 3 tyś. (np. trochę tańsza lodówka, czy okap), ale to pewnie kwestia tylko 1,5 – 2 czynszów max. 🙂

    • Cześć, dzięki za opinię. Trochę rzeczy wyrwaliśmy na mega okazjach pod tytułem ‚dział sprzedaży okazyjnej’ w Ikea. Przykładowo, zasłony nie miały opakowania, cena w dół o kilkadziesiąt procent.

  2. Wolny gratuluję efektu i przede wszystkim rewelacyjnego wyniku 🙂 Rzeczywiście z takimi liczbami, doświadczeniem i ogromnym wsparciem małżonki można rozważyć czy nie zarabiać na chleb przy nieruchomościach!

    Ja za remont 40m2 w Warszawie zapłaciłem około 1150/m2 o czym będę niedługo pisał na blogu. Dlaczego „aż” tyle? Przede wszystkim chodzi o fakt, że mieszkanie było z rynku wtórnego, gdzie doszły koszty wymiany okien i parapetów (około 2 500zł) oraz wymiana wszystkich kaloryferów (1600 zł wraz z robocizną) i inne niespodzianki.

    No i niestety, to na czym Ty zaoszczędzasz mnóstwo pieniędzy, czyli robocizna wyniosła kilkanaście tysięcy złotych. A było tego sporo, dosłownie wszystko (elektryka, hydraulika itd. 😉 ) I tak niezłą sumkę zaoszczędziliśmy na pracach przygotowawczych jak skrobanie ścian, usuwanie futryn, zrywanie podłogi, glazury itd. Odwaliliśmy całą brudną robotę zanim weszła ekipa aby mieli namiastkę stanu deweloperskiego 😉 Niestety na resztę zabrakło umiejętności czego Ci serdecznie zazdroszczę 🙂

    Powodzenia w dalszych inwestycjach!

    Jeszcze wspomnę, że jak ktoś często robi remonty to warto zainteresować się programem lojalnościowych w Leroy Merlin, który daje 10% zniżki na zakupy (oczywiście po uzbieraniu odpowiedniej ilości punktów). Pozwoliło nam to zaoszczędzić prawie 2 000 zł 😉

  3. Ładnie wyszło, jedną z zalet mebli z ikei jest, że łatwo mieszać kolekcje i tak wychodzi spójnie.
    Mam natomiast wątpliwości co do okapu; w blokach nie może być zapięty ‚na sztywno’ do kratki. To wynika z prawa budowlanego, ale czasem jest nawet zaznaczone w instrukcji montażu.

    • Hmmm, nie do końca rozumiem. Jak inaczej go podpiąć, skoro i tak kratka jest zabudowana sufitem podwieszanym? Jest osobny, dedykowany wywietrznik na aneks/salon – ta kratka jest właśnie dedykowana dla okapu.

  4. Gratulacje wygląda bombowo. Możecie sobie z Wolną otworzyć szampana 🙂

    Przyznam, że mogę mieć już spaczony pogląd na to co jest dla siebie a co na wynajem. Jak dla mnie to trochę za wysoki standard jak na wynajem i zdecydowanie nie moja półka cenowa zakupu mieszkania. Podtrzymuję opinię, że uszczęśliwiłeś najemców 🙂

    Także z dużym zainteresowaniem czekam na wpis o wynikach z najmu. Bo co do tego, że najemców znajdziesz szybko nie mam wątpliwości.

    • Cześć,

      Zgadzam się z Callipso – dla mnie „za bogato” jak na najem. Moze lokalizacja albo grupa docelowa w Twoim przypadku uzasadnia trochę wyższy standard ?Ja wolę wykończyć taniej i minimalnie mniej wziąć za najem. Te dodatkowe 10 czy 15 tysięcy jest trudno odzyskać w czynszu dokładając powiedzmy 100 pln. Duzo wiecej najemcy nie chca placic za extra standard. Po okresie kiedy to się zwróci to część już może być do remontu lub wymiany.

      Ja próbowałbym taniej kupić AGD i szafę. Na pewno nie warto oszczędzać na bateriach, wężykach i tym wszystkim co jak się popsuje to może być problematyczne w naprawie. Generalnie chcę mieć święty spokój i takich rzeczy
      nie montuję z najnizszej półki cenowej.

      Na pewno najemcy będą zadowoleni ze standardu.
      Pozdrawiam

      • Fajny, merytoryczny komentarz. Według mnie sama kwota inwestycji uzasadnia taki standard, zwłaszcza że – powtórzę – poniżej 20k byśmy nie zeszli, więc mówimy o oszczędzeniu ok 3,3% całości w zamian za wyraźne obniżenie standardu. Odnośnie AGD: jakoś nie mam zaufania do niektórych marek, od około 10 lat kupuję sprzęty 3-4 firm i do tej pory wszystko „chodzi”. Może to szczęście, nie wiem – ale dopóki to się sprawdza, to wolę wydać te kilka stówek więcej i mieć spokój na dłużej, brak zalań, telefonów od najemców i wymiany sprzętów „na szybko”.
        Zgodzę się, że stówka więcej czynszu nie zwróci dodatkowych nakładów. Ale nieco wyższy standard może się przełożyć na większą konkurencyjność mieszkania, a więc i krótsze okresy pustostanów.
        Szczerze, czułbym się dość niepewnie wykańczając mieszkanie za 300k celując w dużo niższy standard niż to, co zaproponowaliśmy. Korci nas wręcz, żeby kolejną inwestycję nieco bardziej „odpicować” i zobaczyć, jak to się przełoży na rentowność. Oczywiście jeszcze to przemyślimy, a Wasze komentarze będą pewnie miały wpływ na decyzję, także się nie krępujcie!

        • A wiesz, że wg. ustawy o ochronie praw lokatorów mógłbyś spokojnie domagać się od najemcy kupna takiej zepsutej pralki, czy zmywarki?

          • Wybacz – chodziło mi o naprawę lub odkupienie zepsutych urządzeń.
            Zgodnie z Art. 6b ust. 2. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733):

            Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
            1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
            2) okien i drzwi;
            3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
            4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
            5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
            6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
            7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
            8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
            9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
            a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
            b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

            Oczywiście istnieje szansa, że najemca obciążony tymi kosztami nigdy więcej od ciebie nie wynajmie, ale jeśli brać pod uwagę sam cel biznesowy, to możesz w ten sposób uniknąć sporej części kosztów.

          • Kuchnia jest wymieniona explicite, pralkę uważa się za urządzenie sanitarne, nie wiem jak ze zmywarką i pozostałymi sprzętami, ale z tego co mi wiadomo, to jeśli w protokole coś było oznaczone jako działające, to takie też musi być przy zwrocie mieszkania.

            W każdym razie obecnie walczę z wynajmującym w kwestii zmywarki. Zmywarka na moje oko ma z 15 lat i wygląda na to, że problem na który się skarżymy miała od początku najmu (mimo, że w ogłoszeniu wszystko było przedstawione jako sprawne), a podczas oglądania mieszkania była włączona.
            Właściciel rzucił: możecie sobie zmywać ręcznie albo kupić nową (oczywiście nie ma zamiaru w żaden sposób kupna nowej rozliczać przy kończeniu najmu).
            Na pewno po to wynajmowałem mieszkanie ze zmywarką, żeby zmywać ręcznie lub jej nie używać… Gdyby nie było zmywarki, to oczekiwałbym przynajmniej z ~50 PLN miesięcznie niższego czynszu…

            Ugh. Dlaczego tak ciężko trafić na tak profesjonalnych wynajmujących jak wszyscy inwestorzy widoczni w sieci… Ja mam same najgorsze doświadczenia z właścicielami mieszkań :(.
            Nawet zastanawiam się, czy przy kolejnym najmie (sądząc po obecnej sytuacji tego raczej nie przedłużymy) nie napisać najpierw do lokalnego oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik o jakieś kontakty, oferty, bo powoli mam dość tych wszystkich Januszy biznesu którzy liczą na to, że najemcę będzie można wydymać gdzie się da…

          • Dokładnie, protokół podpisywany przy przekazywaniu i zdawaniu mieszkania – to jest chyba klucz do kwestii zużycia sprzętów. Jeśli jest dokładna lista elementów wyposażenia, wraz z symbolami sprzętu i ich stanem, wtedy mamy podstawę do rozmowy i ewentualnych negocjacji.

            Odnośnie Januszy biznesu… polecę reklamą, ale co tam. Kiedyś byłem najemcą mieszkania wynajmowanego poprzez firmę Mzuri, chyba nie muszę nikomu przedstawiać? Otóż mieszkanie to miało kilka lat, pralka źle odprowadzała wodę, ze zmywarką coś było nie tak. Niedługo po wprowadzeniu się, odezwaliśmy się do opiekuna mieszkania (pani z firmy Mzuri), opisaliśmy sprawę, kilka dni później przyszedł technik, orzekł że to nie mogło od początku dobrze działać, zamienił sprzęty miejscami (pralka była również w kuchni…), zadbał o odpowiednie wysokości i zagięcia przewodów odprowadzających, co rozwiązało problemy. Nie skasował nic (rachunek był dla wynajmującego), nikomu nawet nie przyszło do głowy, żeby przerzucić te koszty na nas. Poniekąd dzięki naszej wiedzy – zdawaliśmy sobie sprawę z naszych praw i je egzekwowaliśmy. Także może w przyszłości świadomie uderz bezpośrednio do kogoś poważniejszego niż do tej pory, skoro masz takie doświadczenia.

          • O ile zrozumiałym jest dla mnie obciążenie kosztami sprzętu najemcy w sytuacji, kiedy zepsucie nastąpiło z jego winy, to w sytuacji zwykłego zepsucia się sprzętu ze starości rzeczywiście wynajmujący mógłby liczyć co najwyżej na natychmiastowe wypowiedzenie umowy i możliwie szeroką antyreklamę gdzie się da (przynajmniej z mojej strony) 🙂 Rentowność rentownością, rozumiem że każdy chce zarobić, ale obciążanie lokatora kosztami wymiany sprzętu bo właścicielowi nie chciało się kupić czegoś, co nie zepsuje się po pół roku (albo nawet celowe wrzucanie do mieszkania sprzętów blisko końca żywotności żeby obciążyć lokatora kosztem wymiany? Na pewno znaleźliby się i tacy) to typowe podejście Januszy biznesu. Niby dopuszczalne, ale współpracować ani wchodzić w dalsze układy się z taką osobą nie chce 😉

          • Mi się wydaje, że wręcz niedopuszczalne. Oczywiście trzeba rozgraniczyć zniszczenie sprzętu przez lokatora (umyślne czy nieumyślne, on płaci) od zwykłej awarii podczas prawidłowego używania (ja płacę).

          • Mówiąc „dopuszczalne” miałem na myśli wyłącznie z punktu widzenia prawnego (jeśli dobrze zrozumiałem fragment ustawy podany przez Marcina H). Z punktu widzenia zwykłej przyzwoitości oczywiście, że taka sytuacja jest niedopuszczalna, podobnie jak niedopuszczalne byłoby dla mnie żeby najemcy nie poczuwali się do wymiany sprzętu kiedy faktycznie go zepsuli. Podejrzewam jednak, że jedno i drugie to przypadki skrajne znajdujące się w absolutnej mniejszości, a większość zarówno właścicieli i najemców to jednak ludzie z poczuciem odpowiedzialności za podejmowane decyzje i działania.

    • Dzięki za miłe słowa odnośnie efektu!
      Nieco zaskoczyły mnie komentarze o zbyt wysokim standardzie. Wydaje mi się, że rynek najmu się to już nie jest standard sprzed lat: czyli władujmy wszystkie rupiecie sprzed 30 lat, a najemca i tak będzie nas całował po rękach 🙂 Obserwuję, że najemcy oczekują coraz wyższego standardu i właśnie on może często decydować o tym, że to mieszkanie się obroni w dłuższym okresie i nie będzie zbytnio cierpiało na okresy pustostanów. Zwłaszcza, że mówimy o inwestycji rzędu 300k i oszczędzeniu maksymalnie 10k (3,3% całości…) przy zauważalnym obniżeniu standardu. I tak wydaje mi się, że zrobiliśmy całość dość oszczędnie jeśli popatrzymy na stosunek cena za wkończenie / efekt końcowy.

      • Zgadzam się z Tobą, że to mieszkanie będzie wygrywało z innymi standardem. Niemniej jednak ja (każdy może mieć inną strategię. Dzielę się tylko doświadczeniem) – wolę, żeby moje było powiedzmy wśród 10-20 % ładniej sìę prezentujących, nie musi być the best. Cały czas jest sporo PRLu czy mieszkań gdzie ktoś się wyprowadził i zaczyna wynajmować. Kazde nowiutkie mieszkanie wynajmuje się blyskawicznie. Przy większej konkurencji moje jest przysłowiową 100 tańsze i też wplywa to pozytywnie na brak pustostanów.

        Poza tym jak coś jest zniszczone/zuzyte to strata mniejsza. Nie za wszystko zwrócą najemcy. Mniej się psychicznie identyfikuję z wyposażeniem 😀

        • Osobiście był nie powiedział, że nasze znajduje się nawet w tych 10-15% najładniejszych, może kwestia trójmiejskiego rynku albo tego, że to nówki sztuki. Albo mojej błędnej oceny 🙂

      • Tu raczej powinniśmy wyjaśnić co znaczy „standard”. Ja kiedy mówię o standardzie mam na myśli dwa aspekty

        – jaki jest stan przekazania ( nowy, używany, średnio zużyty, rupieć)
        – jaka była półka cenowa przekazywanej rzeczy (premium, wysoki, średni, budżetowy)

        Kiedy myślę o najmie to dla mnie ważne by standard był adekwatny do planu biznesowego. Mogę się mylić ale mnie naprostuj. Z tego co rozumiem to twoim targetem są single i pary bez dzieci. Zakładam, że oczekujesz od nich stałego wynagrodzenia i poziomu kultury. Jednym słowem wykluczasz palącego operatora koparki po podstawówce mimo, że zarabia 5 koła. Raczej wybierzesz pracownika biurowego. Dla mnie to jest klasa średnia.

        W mojej ocenie takie osoby wynajmujące mieszkania chcą mieszkać wygodnie i w ich mniemaniu w „standardzie”. To oznacza, że nie akceptują stylu i poziomu PRL, chcą mieć określone sprzęty w domu w stanie (nowy, używany). Z drugiej jednak strony ich skłonność do płacenia za ten standard jest bardzo ograniczona.

        Opierając się na doświadczeniu swoim i znajomych w tej materii. To skłonność do dbania tych osób o przekazane sprzęty jest mniejsza niż ich oczekiwania co powinni otrzymać za kwotę najmu i co powinien im dostarczyć lub odpowiadać właściciel. Jednym słowem zużycie sprzętów będzie większe niż wskazywało by to normalne użytkowanie.

        Wiem trochę zawile. Podsumowując:

        Jeśli przekazujesz nowe mieszkanie z nowym wyposażeniem to jego jakość (półka cenowa) nie musi by średnia lub wyższa i sprzęty budżetowe wydają się odpowiedniejsze. Standard całości będzie odbierany wyżej i tak i tak.

        Gdybyś przekazywał używane mieszkanie z używanym sprzętem to będzie miał znaczenie jego stan. ( jak traktowali go poprzedni użytkownicy)

        Kiedy mówię, że standard jest za wysoki to chodzi mi o to, że przekazałeś zbyt drogie i nowe sprzęty dla najemców którzy tego nie docenią i nie przełoży się to na zysk. Sumaryczny koszt większego zużycia wszystkich sprzętów jest większy niż pobrana kaucja i cholernie ciężko to wyjaśnić najemcom.

        Na koniec uważam, że uzależnienie standardu wykończenia od wartości inwestycji to kompletne nieporozumienie. Czy kupienie drogiego mieszkania uzurpuje prawo do wydania większej kwoty na sprzęty czy standard mimo, że nie przekłada się to na wynik finansowy?

        To zapytam przewrotnie czy w takim razie jak byś kupił to mieszkanie za 200 000 zł to musiałbyś obniżyć standard bo cała inwestycja była by warta mniej? Czy twoich najemców obchodzi ile wydałeś na mieszkanie, jaki masz zwrot? Czy obchodzi ich jak wygląda mieszkanie i ile za nie zapłacą?

        • Rzeczywiście trochę zawile, powiedzmy że kumam 🙂 Co do pytania na koniec: według mnie różnica jest taka, że jeśli ktoś płaci za podobne (metrażowo itp) mieszkanie 2000 zł bez opłat, to często oczekuje nieco większego standardu niż ktoś, kto płaci za te same 2 pokoj i 40m2 1400 zł. Dlatego widzę jakiś sens w podnoszeniu standardu, jeśli cena zakupu metra kwadratowego również idzie w górę – jest to najczęściej związane z lokalizacją czy standardem samej inwestycji. Jeśli kupiłbym mieszkanie po 10k zł za metr w prestizowej lokalizacji, nie zastosowałbym niskiego standardu, skoro później czynsz i tak będzie olbrzymi dla najemcy, ze względu na inne rzeczy. Ich nie obchodzi, ile wydałem na mieszkanie, ale ja chcę mieć te swoje 6-7% i liczę stawkę tak, żeby to zrealizować. Licząc rentowność na poziomie 6%, każde 10000 zł wiecej wydane na wyposażenie przekłada się na mniej więcej 50 zł więcej do czynszu – według mnie niedużo, jeśli tą różnicę widać (a w naszym przypadku pomiędzy 20k a 30k zdecydowanie byłoby widać, może pomiędzy 60k a 70k już nie bardzo) oraz jeśli jest szansa, że np. sprzęty przetrwają dłużej. Ma być po prostu spójnie, takie jest moje spojrzenie.

          • Zgadzam się w wielu aspektach. Zgadzam się, że lokalizacja/prestiż może wymagać pewnego poziomu standardu wykończenia i to wcale nie musi się przekładać na zyskowność inwestycji. Widzę tylko odmienność naszego sposobu myślenia. Nie wiem czy uda mi się to wyjaśnić. Dla ciebie skutek ( wysokość najmu) dla mnie jest przyczyną.

            Ty skalkulowałeś, że chcesz mieć 6-7% i na to chcesz przeznaczyć 300000 zł. Przez co dopasowałeś do tego koszt mieszkania i jego standard i grupę docelową i wynikiem tego jest czynsz. Zamierzałeś zainwestować całą kasę i mieć z tego założony zwrot.

            Ja patrzę trochę inaczej. Chcę mieć nie mniej niż ( u mnie 10%) kiedy oceniam inwestycję to określam minimalny czynsz dający mi taki zwrot. Z tego wychodzi jaki byłby potrzebny nakład na adekwatny standard, grupę docelową i wreszcie koszt mieszkania. W tym wypadku każde urwane złotówki zwiększają rentowność. Nie ma dla mnie znaczenia czy inwestycja zamknie się poniżej czy powyżej zakładanej kwoty. ( chciałem zainwestować np 300k a zainwestowałem 200 k lub 400k)

          • Rozumiem i myślę, że z biznesowego punktu widzenia Twój punkt wyjścia jest lepszy. My te decyzje podejmowaliśmy 2 lata temu, skupiając się na rynku pierwotnym i tu Twoje podejście z góry skreśliłoby chyba wszystkie oferty deweloperów. My wyszliśmy z założenia ‚2 mieszkania, mało metrów, fajna lokalizacja, szukamy najkorzystniejszej oferty’.

          • To przy następnej inwestycji rozważ rynek wtórny.

            Niestety 99% oferty dewelopera nie daje tak zarobić. Aczkolwiek na Szafarni gdzie ceny są po 20k/m2 przy modelu gdzie masz mieszkanie na godziny… ludzie zarabiają dwucyfrowe zwroty.

            Jeśli jednak rynek wtórny cię odrzuca to zainteresuj się najmem dla firm. Jest to segment podwyższony lub premium. Nakłady wysokie, zwroty wysokie, długie umowy. Dopiero to u nas raczkuje. firmy się uczą. W warszawie lepiej jest to rozwinięte.

  5. Efekt świetny – masz drugi fach w ręku. Co do Twoich pytań to nie podobają mi się sufity podwieszane – jakaś moda jak ze sztucznymi klinkierami na ścianach, czy kolorowymi ledami wszędzie :D. Nie mój styl! A urządzanie mieszkania też mam idealnie zaksięgowane w excelu 🙂 Czekam na cd

    • Kolejny głos przeciwko sufitom podwieszanym i tym fikuśnym podświetleniom – zastanawiam się więc, kto to robi jeśli wszyscy przeciw, a tyle tego widzę 🙂

  6. Wolny,

    No szacun 😀 U nas wykończenie mieszkania kosztowało ok 52tys (50m2) od jednej śrubki po obrazek na ścianie, ale miałam firmę zewnętrzną, która kładła płytki, panele, drzwi itd.- za ok 8tys zł. Niby nie dużo, ale jakbyśmy sami wykańczali to cena zeszłaby poniżej 40tys. Wg mnie mamy standard średni. Nie chcieliśmy najtaniej, bo cały czas tutaj mieszkamy (remont był w 2013), ale już w przyszłym roku się wyprowadzamy a to mieszkanie idzie na wynajem. Tanie rzeczy trzeba częściej wymieniać. Patrząc na twoje mieszkanie przypuszczam, że całość będzie ładnie wyglądała i za 10lat (wiadomo, malowanie od czasu do czasu itd.)

    Nie wiem czy się cieszyć na to przyszłe wykańczanie mieszkania – 52m2 – bo wiem, że człowiek po 2 dniach już ma dość. A tu dopiero przywożenie rzeczy ze sklepu!!! Ale pamiętam, że po pół roku jak 80proc mieliśmy zrobione w ówczesnym mieszkaniu i odpoczęłam psychicznie to znowu bym coś „powykańczałam”.

    Jeszcze raz gratuluję. Uwielbiam takie konkretne wpisy. I jeszcze raz extra, że wróciłeś.

    Pozdrowienia,
    Beata

    • Prawdą jest, że dla siebie robi się nieco inaczej, chociaż to też „stare podejście”, według mnie ludzie również chcą fajnie/ładnie mieszkać kiedy wynajmują i coraz częściej są za to gotowi dopłacić.
      A samo wykańczanie mieszkania to mieszanina radości i trudu, zmęczenia tematem. Tak już jest, chyba trzeba się przyzwyczaić 🙂
      Dzięki za komentarz!

      • Potwierdzam – sam wynajmuję mieszkanie wyposażone w podobnym standardzie jak Twoje (choć udało mi się dopaść naprawdę dobrą okazję cenową – płacę mniej niż niektórzy w tej samej okolicy życzą sobie za mieszkanie, które nie widziało remontu od 10 lat a meble nie były wymieniane od co najmniej 20 ;)) i zdecydowanie nie wynająłbym mieszkania wyposażonego byle czym. Zdjęcia wyglądają super, choć ja akurat preferowałbym rolety nad firanami/zasłonami. Przyczepiłbym się do położenia lodówki – jak dla mnie powinna być bliżej zlewu – byłoby wygodniej pod kątem wstępnego przygotowania posiłków (ciąg lodówka->zlew->kuchenka), choć domyślam się, że chciałeś ją „schować z widoku”. Duży plus za zmywarkę – w obecnie wynajmowanym mieszkaniu jej nie mam i zdecydowanie mnie to boli – w kolejnym będzie już warunkiem koniecznym 😉 Właściciel kierował się pewnie słusznym założeniem, że większość wynajmujących kawalerki nie gotuje dużo w domu – wiedziałem oczywiście że w moim przypadku jest inaczej, jednak nie spodziewałem się że aż tyle czasu będzie mi schodzić na zmywanie 😉

  7. Mieszkanie bardzo ładne, sufity podwieszane w kuchni ok, świetnie doświetlają miejsce robocze w kuchni, natomiast w innym pomieszczeniach to dla mnie takie „disco polo”, moda na meble „na wysoki połyski”, czyli obciach- mówiąc dosadnie. Podświetlane sufity ewentualnie sprawdzają się jeszcze w długich ciemnych korytarzach, żeby dawały ładny efekt „jasności” na wejściu.
    Kafle w kuchni śliczne, mam identyczne u siebie, jednak moja myśł jest taka, że jeśli to mieszkanie na wynajem to wybrałabym płytki jak największe, zeby było jak najmniej fug. Przy gotowaniu i braku dbałości najemców będzie trzeba się dużo napracować przy odświeżaniu takiej ilości fug.

    • Hej,
      Przyjmuję opinię na klatę, zarówno tą bardziej, jak i mniej pochlebną część. Odnośnie fug to masz sporo racji, ale to jedna z rzeczy, o które najemcy powinni dbać. Oczywiście praktyka pokazuje co innego – wtedy podczas spotkań (przed wyprowadzką czy corocznych, podczas podpisywania nowej umowy) dopingujemy ich do poczyszczenia tego i owego, na razie jako tako się to sprawdza. Pozdrawiam.

  8. Bardzo ładnie wyszło 🙂
    Jestem własnie w trakcie remontu, również własnoręcznego. Tyle że dla siebie, nie pod wynajem. Jak wieloletni najemca mogę powiedzieć, ze jak najbardziej „grupa docelowa”, której chcesz wynająć mieszkanie, patrzy na standard i wyposażenie. Na pewno nie warto na tym oszczędzać, warto wypośrodkować. Zwróci się z nawiązką w czynszu.
    Ciekawa jestem, ktore firmy od AGD polecasz. 🙂 Póki co odgapilam od Ciebie niebieską lampę i kilka kolorów Beckersa 🙂
    Na koniec dodam, że owszem – sufity podwieszane to zło 🙂 Nie rozumiem tej fascynacji obudowywaniem całego salonu, z wypustami do aneksu i innymi wodotryskami. Rozproszone oświetlenie w postaci lamp stojących, lamp nad stołem / wyspą, na parapecie etc robi znacznie ładniejszy klimat i nastroj. Mam wrażenie, że punktowe LEDy i podwieszane sufity za 5-10 lat będą postrzegane tak, jak teraz boazerie czy meblościanki z minionej epoki 🙂

    • Co polecam z AGD? Bosch, Siemens, Whirlpool, ewentualnie Elextrolux lub Samsung. Indesit przy ograniczonym budżecie. Staram się unikać marek typu Beko, Hotpoint, Amica, Ariston itp. Czyli dość standardowe, asekuracyjne i być może nie poparte faktami podejście bazujące głównie na awaryjnym sprzęcie sprzed lat 🙂
      Zaznaczam, że to moja opinia, która nie musi być słuszna ani właściwa.
      Staram się też nie iść w nowinki/wygody. Według mnie w pralce nie potrzebujemy nawet 1200 obrotów, 1000 zupełnie wystarczy, że nie wspomnę o innych wodotryskach.

  9. Co do podwieszanych sufitów to wydaję mi się, że stosuję się je głównie w starych mieszkaniach ( opadnięte nie równe sufity, zaokrąglone winkle ) kamienicach ( obniżenie wysokości ). Poza tym pod sufitem podwieszanym można ukryć róże instalację, wentylację itd. nie wspominając o oświetleniu ( lampki na równi z sufitem). Po prostu wydaję mi się, że podwieszany sufit czasami rozwiązuje kilka problemów. Co do mieszkania to jestem pod dużym wrażeniem,świetna robota.

    • O, pierwszy komentarz, których spodziewałem się znacznie więcej. Chyba już czytelnicy się przyzwyczaili, że wydajemy mało, więc kwotą rzędu 30k już prawie nikogo nie zaskoczę 🙂

  10. Pięknie wykonany remont. Na zdjęciach bardzo fajnie i przytulnie to wygląda. Osoby, które będą to mieszkanie wynajmować, naprawdę pomieszkają na wysokim standardzie. Sam też jestem w trakcie remontu i wiem, że nie ma łatwo. Uważam, że dużą część prac powinno się robić samemu. Dlaczego? bo lepiej się zrobi! (bo robimy dla siebie) – może trochę dłużej zejdzie, ale efekt będzie lepszy. Pozdrawiam!

    • Tak to zwykle właśnie wygląda: samemu bardziej przykładamy się do detali, poświęcamy na nie więcej czasu. Tyle, że wtedy sam remont pochłania niesamowitą ilość czasu i już tak przyjemny nie jest jak się wydaje na pierwszy rzut oka.

  11. Piękne mieszkanie 😊 W podobnym stylu wyremontowaliśmy z mężem swoje37 m,2 sypialnie,łazienka,otwarta kuchnia na salon.Wydaliśmy 25 tys zł i poświęciliśmy mnóstwo swojej energii.Mieszkanie czterdziestoletnie (rudera) na czwartym piętrze z balkonem ,z pięknym widokiem ale bez windy.Teraz patrząc na to z perspektywy czasu uważam że lepiej jest kupić nowe mieszkanie i je wykończyć.Z przyjemnością będziemy oglądali Wasze dalsze poczynania,ponieważ mamy jeszcze jedno mieszkanie do remontu pod wynajem w Olsztynie.Gratuluję udanego projektu.Tematy na blogu również są bardzo interesujące.Pozdrawiamy.

  12. Dodam jeszcze że niestety sufity podwieszane w starych mieszkaniach to naprawde konieczność,kiedyś budowano bloki jak w „czterdziestolatku”😊

  13. Świetnie zrobione mieszkanie. Bardzo w moim guście. Uważam jak poprzednicy, ze standard jest wysoki, ale z pewnością znajdzie się najemca chcący takiego mieszkania.

    Co do podwieszanych sufitów:) mam w domu mały kawałek takiego sufitu żeby ukryć rury kanalizacyjne z łazienki na piętrze. Szczerze mówiąc fikusne świecące cudaki mi się kompletnie nie podobają. W blokach z wielkiej płyty są jednak powrzechne ponieważ są takie nierówności, ze ciężko je zamaskowac w inny sposób. Wcześniej były kasetony na sufit:)

    • Aż musiałem sprawdzić, o czym piszesz 🙂 Zdjęcia pokazują, że kasetony sufitowe potrafią być bardzo eleganckim rozwiązaniem, szczególnie w wyższych pomieszczeniach.

    • Cześć. Nauczyłem się metodą prób i błędów, trochę o tym pisałem w innej części cyklu „Mieszkanie na wynajem”. Żadnych mebli nie braliśmy na wymiar, wszędzie standardowe wymiary + blenda w kuchni.

  14. Moim zdaniem na części sprzętów możnaby zaoszczędzić 🙂 Jeśli droższe sprzęty i wysoki standard a mieszkanie jest w centrum to warto rozważyć najem okazjonalny ogłaszony w booking lub airbnb na doby w DG-podobno bardzo ładnie się zwraca.
    Ładne mieszkanie 🙂 Cieszę się z twojego powrotu na bloga 🙂 Trafiłam tu kilka lat temu z powodu pieluch wielorazowych i już zostałam 🙂 To jeden z moich ulubionych blogów w sieci.
    Gratulacje takich umiejętności. Ja za robocizne przy remoncie mieszkania pod wynajem w kamienicy 60 m we Wrocławiu płacę ponad 20 tys, więc sporo zaoszczędzilicie 🙂 Trudno będzie mi się zamknąć w 60 tys (1tys/m kw) z remontem generalnym. Próbuję ciąć koszty ale raz się uda a innym razem nie, co pokazuje że mogłam lepiej oszacować te koszty. Zwłaszcza lampy i żarówki to ciężki temat, gdzie jakoś nie umiem dobrze zoptymalizować-stąd m.in.pytanie o kinkiet w łazience-jakiej firmy i jaka cena? Ja dopiero raczkuję w temacie nieruchomości. Pozdrawiam, Kasia

  15. Mi się sufity podwieszane podobają, ale to raczej przez fakt, że lubię halogeny, a jeszcze bardziej LEDy. Uważam je jednak za totalnie zbędny wydatek, bo raczej nie ma ekonomicznego ani praktycznego uzasadnienia ich montażu.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię