Mieszkanie na wynajem: case study cz. 2. Odbiór techniczny.

8
1065
wyświetleń

Ten wpis powstaje w dniu odbioru naszej nowej inwestycji, o której będą traktowały najbliższe wpisy. Mimo, że nie jestem profesjonalistą w tej dziedzinie, to mam już na koncie 4 odebrane mieszkania od dewelopera i jestem pewien, że ponizsze rady co nieco pomogą tym, przed którymi po raz pierwszy w życiu stoi wyzwanie, jakim jest dokonanie odbioru technicznego zakupionego mieszkania.

Jeśli jesteś taką właśnie osobą, to na dzień dobry rozważ poważnie poniższą sugestię: nie rób tego sam 🙂 Tak, wiem, to dość przewrotne z mojej strony, w dodatku zupełnie nie nie współgrające z moim wszędobylskim podejściem do-it-yourself i niejako odbierające sens powstania poniższego poradnika. Uwierz mi jednak, że niekiedy warto skorzystać z rady specjalisty w danej dziedzinie, a odbiór mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych jest właśnie taką szczególną sytuacją. Z czterech dotychczasowych odbiorów, dwa dokonywałem samodzielnie (lub z pomocą rodziny), a dwa w dream-teamie: ja + Wolna + znajomy, który zjadł zęby na obiorach mieszkań. Właśnie taka konfiguracja pozwala na dokładne sprawdzenie niemal wszystkiego, co należy w ciągu mniej więcej godziny, jaka zwykle przysługuje na odbiór. Nie znam stawek rynkowych specjalistów parających się odbiorami mieszkań (dla mnie standardem jest banknot z Władysławem II Jagiełło :)), ale podejrzewam, że za profesjonalną usługę przyjdzie Ci zapłacić w granicach 150-200 pln, prawdopodobnie w zależności od powierzchni odbieranego lokalu. To jakieś… kilka setnych procenta wartości Twojej inwestycji. Lub ułamek promila. Lub… tak zwany absolutnie nieistotny wydatek w porównaniu do wartości kupowanego mieszkania.

Jeśli zastanawiasz się, czemu korzystam z pomocy eksperta przy czymś tak trywialnym jak n-ty odbiór mieszkania od dewelopera (po uprzednim przygotowaniu 95% jestem w stanie wykonać sam), spieszę z wyjaśnieniem. Otóż po drugiej stronie zawsze jest ktoś, kto zna się na swoim fachu i ma w małym paluszku obowiązujące przepisy oraz normy budowlane. Ja natomiast jestem klientem, który chce mieć proste kąty, akceptowalny wygląd ścian (gładzie, malowanie na biało itp), właściwe podejścia i wypusty w odpowiednich miejscach itp. Pewnie zdajesz sobie sprawę, że terminy „proste”, „akceptowalne” i „właściwe” nie są zbyt techniczne i raczej nie znajdziesz ich w przepisach i normach. Skoro ja nie znam wykładni, to po pierwsze: mogę przeoczyć pewne nie-do-końca-oczywiste uchybienia, a przede wszystkim: mam niewielką siłę przebicia w spornych sytuacjach. Przypuśćmy, że nie podobają mi się małe „bąble” na ścianie, punkt świetlny na suficie jest przesunięty o 3 cm względem planu lub kąt pomiędzy ścianami w aneksie kuchennym nie jest idealny. Komunikując te uchybienia przedstawicielowi dewelopera mogę usłyszeć w odpowiedzi „zgodnie z takimi a takimi przepisami, mieścimy się w tolerancji błędu” (to oczywiście nie jest standard, po drugiej stronie też jest człowiek któremu nie powinno zależeć na graniu przeciwko Tobie, ale może być różnie). Co odpowiesz, skoro nie jesteś w stanie nawiązać merytorycznego dialogu? Uwierz mi, że mając po swojej stronie osobę, która jest w stanie podjąć dialog na odpowiednim, technicznym poziomie, jesteś w nieporównywalnie lepszej sytuacji niż pojawiając się na odbiorze sam. To naprawdę działa, od samego początku jesteś traktowany zdecydowanie poważniej, a Twoje uwagi będą uznawane bez niepotrzebnych nerwów czy oporu. Dodatkowa para oczu, która wie gdzie i jak patrzeć, niemal zawsze wyłapie nieco więcej uchybień. Lub zaoszczędzi Ci nerwów, mówiąc: „to i tak mało istotny wymiar / to przykryjesz gładzią / tu mają rację, zgodnie z prawem mogli tak to wykonać”.

Podstawą do wykonania odbioru jest specyfikacja techniczna – koniecznie dokładnie się z nią zapoznaj przed pierwszą wizytą w mieszkaniu!

Czy to rzeczywiście takie ważne, żeby ugrać jak najwięcej już podczas odbioru? To zależy. Jeśli zamierzasz sam przeprowadzać prace w mieszkaniu, każda dodatkowa minuta fachowca usuwającego znalezioną usterkę to co najmniej ta sama minuta, którą oszczędzisz podczas remontu. Z kolei ekipa remontowa prawdopodobnie może wykonać wskazane prace równie dobrze, a ich koszt nie będzie nawet zauważalny w porównaniu z całością rachunku. Część uchybień będzie na tyle mało istotna, że ich przeoczenie naprawdę niewiele zmieni. Ale sporo prac przy ich usuwaniu wymaga jednak odpowiednich umiejętności lub sprzętów. Dla przykładu, podczas dzisiejszego odbioru wynegocjowaliśmy:

  • regulację drzwi zewnętrznych
  • przemalowanie jednego z parapetów zewnętrznych
  • poprawę poręczy na balkonie
  • poprawki tynkarskie + malarskie na ściachach i sufitach
  • poprawę źle wypoziomowanego grzejnika
  • poprawki fugi na balkonie
  • przeniesienie podejścia do ciepłej i zimnej wody w łazience, które było wykonane niezgodnie ze zmianami aranżacyjnymi
  • skucie nadmiaru zaschniętego cementu w kilku miejscach
  • drobne poprawki stolarki okiennej
  • poprawę zamocowania parapetu wewnętrznego

Każdy pewnie nieco inaczej oceni powyższą listę. Z jednej strony to dość standardowe rzeczy, z których zdecydowaną większość wyłapałbym sam. Z drugiej mam wrażenie, że odbiór mieszkania nigdy nie przebiega w sposób spokojny i kontrolowany – dużo osób się kręci, po znalezieniu każdej usterki trzeba ją omówić, spisać a po chwili robi się tłoczno, bo przedstawiciel dewelopera zaprasza kolejnych majstrów, którzy jeszcze na miejscu usuwają drobne usterki. Nawet, jeśli przygotowałeś się dobrze do odbioru i masz przy sobie całą listę sprawdzeń, raczej nie masz szansy poczuć, że kontrolujesz sytuację. Zawsze wychodzi to dość chaotycznie, chyba że od razu założysz, że nie będziesz zbytnio wnikał w szczegóły – wtedy wszystko pójdzie gładko, szybko i sprawnie 🙂 Oczywiście po dokonaniu odbioru nadal przysługuje Ci gwarancja i rękojmia, dlatego niektórzy wychodzą z założenia, że zgłoszą usterki przy późniejszych pracach. Nie polecam jednak takiego podejścia – po złożeniu autografu na protokole zdawczo-odbiorczym będzie Ci znacznie trudniej wyegzekwować swoje prawa, co może opóźnić zaplanowane prace. Nie wspominając o tym, że jeśli dokonasz jakichkolwiek modyfikacji w instalacji, która nie działała od samego początku (przykładowo: przesuniesz o kilka centymetrów gniazdko, w którym od początku nie było napięcia), stoisz raczej na przegranej pozycji.

Skoro czytasz dalej, to prawdopodobnie uparłeś się na własnoręczny odbiór, co oczywiście szanuję i w czym oczywiście zamierzam Ci pomóc 🙂 Nadal jednak sugerowałbym, żebyś nie odbierał mieszkania samodzielnie – jak za chwilę zobaczysz, sprawdzeń jest na tyle dużo, że bez pomocy (jedna osoba wystarczy) całość przeciągnie się w nieskończoność, przedstawiciel dewelopera zacznie Cię pospieszać tłumacząc się umówionymi terminami, a Ty sam pominiesz część punktów lub sprawdzisz je „po łebkach”.

Przygotowanie jest najważniejsze. Miej dokładną listę tego, co chcesz sprawdzić i korzystaj z niej podczas odbioru, odhaczając kolejne punkty i wpisując uwagi tam, gdzie to konieczne. Przykładową listę znajdziesz poniżej – proponuję, żebyś od razu podzielił pracę pomiędzy członków Twojej ekipy sprawdzającej. Pamiętaj, że nie odpowiadam za ewentualne braki i błędy w niej zawarte, a obierając mieszkanie bez profesjonalisty zawsze robisz to na własną odpowiedzialność! Poniższa lista nie zawiera wszystkich szczegółów – w komentarzach zawarte są jedynie ogólniki, nie wyjaśniam dokładnie jak sprawdzić spadek posadzki na balkonie czy działanie skrzynki z bezpiecznikami. Jeśli nie czujesz się pewnie czytając ten dokument, przemyśl jeszcze raz decyzję odnośnie samodzielnego dokonania odbioru mieszkania.

Domowy, zdecydowanie amatorski zestaw do odbioru

Pamiętaj, że do wykonania niektórych sprawdzeń będziesz potrzebował narzędzi. Długa poziomica (polecam co najmniej 2-metrową!), kątomierz, miara (a najlepiej dalmierz), ładowarka (na przykład do telefonu) oraz oprawa żarówki + żarówka to komplet, który pozwoli Ci sprawdzić poszczególne punkty z listy. Brak części sprzętów to również pewien argument dla zatrudnienia specjalisty – jeśli użyjesz powyższych narzędzi tylko raz w następnym dziesięcioleciu, chyba nie warto specjalnie ich kupować na odbiór.

Dedykowana ekipa do noszenia tak zwanej „łaty”  

I wreszcie: obiecany plik, który bardzo pomógł mi przy dokonywania ostatniego odbiory mieszkania. Bez czegoś takiego chaos gwarantowany!

odbior_mieszkania.xlsx

odbior_mieszkania.ods

odbior_mieszkania.pdf

Będę wdzięczny za wszelkie konstruktywne komentarze odnośnie załączonego dokumentu. Jeśli pojawią się wartościowe podpowiedzi, zaktualizuję załącznik na przyszłość. Będzie mi również niezmiernie miło, jeśli lista okaże się dla Ciebie przydatna – w takim wypadku nie zapomnij pozostawić komentarz!

PS Jeśli wpis Ci się podobał, zapraszam do lektury pozostałych części cyklu „mieszkanie na wynajem”, a także do innych wpisów z kategorii „dom i mieszkanie”

8 KOMENTARZE

  1. Zazwyczaj ludzie sami odbierają mieszkanie i nie mają większych problemów ale to chyba dlatego że grubsze usterki rzadko się zdarzają. Ale znam przypadki gruntownego sprawdzania wszystkiego aby w ten sposób znacząco obniżyć cenę mieszkania. Jeżeli uda się udowodnić różnicę między tym co było w umowie a rzeczywistością to deweloper musi to naprawić a nie zawsze jest to możliwe. A pułapek jest sporo np. pojemność wody w przewodzie ciepłej wody nie może przekroczyć 3 litry (od pionu do wylewki).

  2. Co prawda sam nigdy nie odbieram mieszkań ale dzięki za listę. W takim zamieszaniu łatwo coś pominąć, a tak punkt po punkcie można też samemu pomóc sprawdzać co trzeba, choćby te płytki na balkonie 😉

  3. Sam jestem w trakcie procesu szukania i nabywania nieruchomości. Po kilku miesiącach nauki o co się pytać, co może być nie tak, jakie są typy materiałów i wykończeń, jak to ocenić itd itp udało nam się namierzyć fajny dom.

    Dla pewności poszukaliśmy znajomego rodziny, który ma firmę budowlaną. On pojechał na budowę ale nie mógł wejść tylko rzucił oko zza płota, obejrzał ogłoszenie, projekt i zdjęcia. Po tym znalazł wiele miejsc gdzie właściciel ciął koszty, używał kiepskich materiałów lub robił wbrew projektowi i sztuce budowlanej. Uświadomił potencjalne ryzyko, konsekwencje i koszty łącznie z tym że dom może być zbudowany nie tak jak na planie i przeznaczony zamiast do zamieszkania to do rozbiórki.

    Od tej chwili nie bawię się sam w podejmowanie decyzji na temat, na którym się nie znam, czyli budowa domu.

  4. Hejka,

    Przy odbiorze pierwszego mieszkania byli ze mną mój tata i wujek (obaj po budownictwie), ale bez doświadczenia w odbieraniu mieszkań. Było kilka uchybień, które widzieliśmy przy odbiorze m.in: lekka rysa na szybie, nierówne ściany (ale i tak miały być robione gładzie). Z perspektywy czasu (4lata) nic nowego się nie pojawiło. Gdybyśmy jednak przy odbiorze zwrócili na to uwagę to na klucze czekalibyśmy kolejne kilka tygodni.

    Drugie mieszkanie będzie do odbioru na wiosnę 2019 i jako, że mam teraz męża po budownictwie (który też nie ma doświadczenia w odbiorach) to mam wrażenie, że lepiej trochę się do tego przygotujemy.

    Powodzenia z wykańczaniem.
    Czekam z niecierpliwością na zdjęcia jak skończysz.

    Pozdrowienia,
    Beata

  5. Ja bym jeszcze dodał kilka rzeczy:
    1. wylewki o których w ogóle nie pisałeś, sprawdzenie czy jest poziom, czy są zrobione dylatacje szczególnie ważne dużych powierzchniach, czy wylewka jest jednolita i nie ma wyraźnych pęknięć. Szczególnie uważnie trzeba przeglądać rogi pomieszczeń, często się zdarza że wylewkarze nie położą tam styropianu i beton pęka. Czy wylewka jest oddzielona od ścian.
    Trzeba też koniecznie zwrócić uwagę najlepiej przy drzwiach balkonowych czy została odpowiednia ilość miejsca na położenie podłogi, tak żeby dało się otworzyć drzwi.
    2. Parapety szczególnie zewnętrzne czy jest spadek na zewnątrz i czy parapet ma kapinos. Jeżeli parapety są blaszane warto opukać, zdarza się że są mocowane na ” goły mur”.
    3.Okna- warto też obejrzeć okucia, czy nie są pokrzywione albo zapaprane przez tynkarzy
    4. warto przemierzyć też otwory na drzwi wewnętrzne

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię