Mieszkanie na wynajem: case study cz. 1. Założenia

49
1027
wyświetleń
New house and lots of money.


Z początkiem roku ruszyła praktyczna część naszego projektu pod tytułem ‚pierwsze mieszkanie typowo pod wynajem’. Historia nieruchomości, którą wynajmujemy od kilku lat jest inna, w związku z czym inne były też założenia i rentowność (o tym już wkrótce ze szczegółami).Tym razem weszliśmy w mieszkanie typowo inwestycyjnie i szczegółami tego projektu będę się z Tobą dzielił w kolejnych wpisach. Jeśli śledzisz mój Instagram, mniej więcej wiesz już, na jakim etapie jesteśmy. Tam jednak ograniczam się do relacji fotograficznej opatrzonej komentarzami – wpisy na blogu będą zdecydowanie bardziej konkretne.

Zaczniemy od samego początku: przybliżę Ci założenia, jakie przyjęliśmy szukając odpowiedniej nieruchomości. Napiszę, jakiego mieszkania szukaliśmy i w jaki sposób zaplanowaliśmy aranżację i wykończenie. Naszym nadrzędnym celem jest inwestycja w coś materialnego oraz regularny, przewidywalny i bezpieczny dochód – niekoniecznie maksymalnie wyśrubowany. Mimo, że nasza strategia jest daleka od optymalnej, to powinna okazać się przydatna dla tych, którzy raczkują na rynku nieruchomości na wynajem. Jeśli zastanawiasz się nad wejściem w ten rynek, ten wpis na pewno będzie dla Ciebie pomocny. Zaczynamy!

Smile 🙂

Oto, jakie mieliśmy założenia dotyczące samego mieszkania:

  • Celowaliśmy w 2 pokoje, akceptując najczęściej spotykaną konfigurację pod tytułem „kuchnia z aneksem” (pogodziliśmy się z tym, że to dzisiaj standard i nie ma co nad tym załamywać rąk).
  • Lokalizacja: Gdańsk. Tu mieszkamy, tu znamy poszczególne dzielnice oraz ich mocne i słabe strony.
  • Koncentrowaliśmy się na ofertach deweloperów. To dość kontrowersyjne dla rynkowych wyjadaczy, ale wydaje mi się to najbezpieczniejsze, zapewniające niskie koszty utrzymania przez wiele lat, pozwalające na proste i tanie dokonanie zmian aranżacyjnych, a także… zarobienie  brakujących pieniędzy pomiędzy podpisaniem umowy a terminami kolejnych transzy. Eliminuje to też konieczność wykonania prac rozbiórkowych, które są konieczne przy kupnie wielu mieszkań z rynku wtórnego. Zdaję sobie sprawę, że bardzo mocno opóźnia to start inwestycji (zaczniemy zarabiać na mieszkaniu mniej więcej 1,5 roku po podpisaniu umowy deweloperskiej) i praktycznie eliminuje możliwość znalezienia okazji, ale godzimy się z tym. Za okazjami nie gonimy (głównie z racji braku doświadczenia i czasu), a dodatkowo mam wrażenie, że kilku(nasto)letnie używane mieszkania (nie starsze niż 10 lat) trzymają absurdalne ceny – jakby właściciele nie tylko chcieli zarobić na metrażu, ale również na wyposażeniu, które przez lata przecież się zamortyzowało i nieco zużyło.
  • Kupno mieszkania oraz jego remont miał zostać sfinansowany środkami własnymi. Kredytom mówimy nie i tak raczej zostanie. Tu znowu górę wzięło założenie „potrzebujemy kredytu -> nie stać nas”. To podejście asekuracyjne, ale pozwalające na spokojny sen. Tak działamy, mimo że niektórzy stwierdzą, że to mało optymalne (chociażby ze względów podatkowych).
  • Chcieliśmy, żeby wspomniane mieszkanie miało balkon. To zawsze dodatkowy atut – lub wada, jeśli tego „pomieszczenia” brakuje.
  • Piętro: od pierwszego wzwyż. Wyeliminowaliśmy partery (według nas niewiele tańsze, a często zabierające prywatność. Zaznaczam, że to nasza opinia!) i nie chcieliśmy celować zbyt wysoko, bo – nie wiadomo do końca czemu, im wyżej tym drożej.
  • Im mniejszy metraż, tym lepiej (nadal pamiętając o chęci kupna 2 pokoi). Myślę, że 42-43m2 byłoby optymalnie, ale musieliśmy wziąć pod rozwagę to, co oferowali deweloperzy. Jeśli chodzi o najem, w praktyce płaci się za liczbę pokoi, a nie za liczbę metrów (oczywiście są od tej zasady wyjątki).
  • Wybierając konkretną inwestycję, kierowaliśmy się trzema przykazaniami inwestora w nieruchomości, które mówią: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. To naprawdę ważne, bo zapewnia lepsze stopy zwrotu i szybkie znalezienie najemców.
  • Miejsce postojowe w hali garażowej to ważny aspekt dla młodych, dynamicznych ludzi, do których miała być skierowana nasza oferta.
  • Cena… miała być taka, żeby z dużym prawdopodobieństwem zapewniła mniej więcej 6-7% rocznego zysku brutto, zakładając 11-miesięczny okres najmu.

W efekcie, kupiliśmy 2-pokojowe, 40-metrowe mieszkanie w niezłej lokalizacji (Gdańsku, na granicy dzielnic Brzeźno i Wrzeszcz, zaledwie 2 km od plaży!) od dużego, znanego dewelopera. Umowa deweloperska została podpisana w 2016 roku, a odbiór mieszkania przypadł na początek 2018 roku. Mieszkanie znajduje się na pierwszym piętrze, ma bardzo fajny rozkład, a sama inwestycja: ponadprzeciętny standard. Powiem tak: gdyby metrów byłoby trochę więcej, lub naszych kózek nieco mniej, sami byśmy chętnie tam zamieszkali 🙂

Całość kosztowała 271 000 PLN brutto, wliczając miejsce postojowe za 25 000 PLN. Każdy metr kwadratowy kosztował nas więc 6 150 PLN brutto ((271 000 – 25 000) / 40). Balkon i piwnicę pomijam – te części wliczam w wartość samej nieruchomości, nie liczę osobno ich kosztu.

Po podpisaniu umowy deweloperskiej przyszedł czas na prace projektowe. Oto założenia odnośnie projektu i docelowego standardu:

  • Projekt jest autorstwa Wolnej. To jej pasja od jakiegoś czasu i obszar, w którym regularnie zyskuje doświadczenie. Więcej o tym w kolejnym wpisie (będzie również odrębny wpis poruszający temat projektowania i aranżacji wnętrz!), natomiast już teraz zaznaczę, że projekt miał być wykonany w taki sposób, żeby spełnić założenia, o których piszę w kolejnych punktach, a także obniżyć koszty oraz czas potrzebny na wykończenie mieszkania.

  • Założyliśmy, że dobrze byłoby zamknąć wykończenie (od stanu deweloperskiego po kwiatki w doniczkach) w kwocie 30 000 PLN. Zaznaczam, że to kwota bez robocizny i sam jestem ciekawy, jak będzie w praktyce. Jeśli będzie nieco mniej to fajnie, ale kilka tysięcy w jedną czy drugą nie zrobi finalnie większej różnicy. Swoją drogą, Wolna widziała dziesiątki tekstów pod tytułem „Remont małego, 2-pokojowego mieszkania w ograniczonym budżecie wynoszącym 80 000 PLN” i tym bardziej chciałbym pokazać, że można zrobić naprawdę fajne mieszkanko znacznie, ale to znacznie taniej! Mam nadzieję że pamiętasz, że można wyremontować całą kawalerkę za 13 000 PLN.
  • Standard, który chcieliśmy osiągnąć określiłbym jako średni. Ma być schludnie, czysto, jasno i przyjemnie. Dość neutralne… słowem, tak jak robi teraz większość. Miejmy nadzieję, że z biegiem czasu ta stylistyka się obroni, a jakość materiałów pozwoli na długoletnie okresy bez większych remontów.

  • Wszystkie sprzęty będą kupione jako nowe, kierując się stosunkiem cena/jakość/funkcjonalność. Jeśli moje plany wypalą, podzielę się z Tobą pełną listę artykułów, które kupiliśmy.
  • Meble również dobieramy kierując się dobrym stosunkiem ceny do jakości. Z naszego doświadczenia wynika, że IKEA to swego rodzaju złoty środek i tam planujemy dokonać większości zakupów. Całe mieszkanie ma być umeblowane i nie będziemy go traktować jak graciarni, gdzie można wrzucić stare i nielubiane sprzęty. Wszystko (lub prawie wszystko) ma być nowe.
  • W kuchni na podłodze zastosujemy panele zamiast gresu. To rozwiązanie sprawdza się od 2 lat w naszym obecnym mieszkaniu, jest coraz popularniejsze, a przy okazji praktyczne, nieco tańsze i szybsze w wykonaniu.
  • Prysznic wygrał z wanną. Zarówno stylistyką, praktycznością, jak i prostotą montażu. Mam na koncie montaż jednego prysznica i jednej wanny – uwzględniając samodzielne wykonanie całej zabudowy wanny uważam, że mniej problemów będzie z prysznicem.
  • Glazurę w łazience ograniczymy do strefy mokrej, a część łazienki zostanie pokryta gładzią i pomalowana farbą przeznaczoną do kuchni i łazienek. Takie rozwiązanie sprawdziliśmy już w praktyce, a przy okazji uprości ono prace remontowe

Strefa morka w praktyce. Czyli w skrócie: całość podłogi + bezpośrednie otoczenie tego, skąd płynie woda.

  • Zastosujemy karnisze i zasłony zamiast rolet. Wolna mówi, że tak jest bardziej przytulnie, „domowo”, a ja Jej wierzę 🙂
  • W kuchni zamontujemy sufit podwieszany.

W efekcie powstał projekt, który widzisz na obrazkach załączonych do tego wpisu. Uważamy, że efekt powinien być funkcjonalny i miły dla oka, chociaż pewnie nieco oklepany, bo – jak wspomniałem – tak teraz robią niemal wszyscy.

W akcji

Ponieważ przy okazji innego wpisu pojawiły się już pytania o kwestie podatkowe, chciałbym zaznaczyć, że my wybieramy rozliczenia w oparciu o ryczałt (8,5% od przychodu) i uważam, że jest to optymalne w NASZEJ, dość specyficznej sytuacji, tzn.:

  • pracujemy na etacie, nie mamy działalności gospodarczej
  • mieszkanie kupujemy jako nowe od dewelopera
  • za całość płacimy gotówką
  • remontujemy we własnym zakresie, nie płacąc za robociznę
  • opłaty za media przerzucamy na wynajmujących i tym samym nie płacimy od nich podatku

O ile nie spełniasz wszystkich powyższych założeń, nie przyjmuj ślepo założenia, że „ryczałt jest najlepszy, bo to tylko 8,5%”. Przy rozliczaniu w ramach działalności gospodarczej lub prywatnie w oparciu o zasady ogólne jest sporo możliwości odliczenia kosztów typu odsetki od kredytu, robocizna itp, dlatego teoretycznie wyższa stawka podatkowa może się opłacać bardziej niż ryczałt.

Jeśli chodzi o sam remont, to poświęcę mu co najmniej jeden osoby wpis. Na razie zaznaczę, że wykonuję go samodzielnie (z pomocą Wolnej tam, gdzie to możliwe) i przeznaczam na niego 3 tygodnie zaległego urlopu z poprzedniego roku – będzie więc klasyczny „urlop po polsku”. Mimo, że nie są to wymarzone wakacje statycznego Kowalskiego, to na pewno odpocznę od pracy zawodowej, monitora, pozycji siedzącej i zaangażuję się w coś, co sprawia mi satysfakcję.

Prawie jak plan inwazji na Normandię 🙂

Mam nadzieję, że po uważnej lekturze powyższego wyciągnąłeś nieco wniosków, zwłaszcza jeśli chcesz spróbować swoich sił jako kamienicznik :), lub – stosując bardziej aktualną terminologię – mieszkanicznik. Zdaję sobie sprawę, że dzisiaj poznałeś jedynie ogólniki, ale jeśli wykażesz się cierpliwością, będziesz miał też okazję przeczytać o samym remoncie i opłacalności inwestycji na wynajem. Do następnego!



49 KOMENTARZE

  1. Serio? Masz tyle kasy żeby kupić nowe mieszkanie za gotówkę i bierzesz je pod wynajem? Po co? Przecież z wynajmu nie ma dużej strony zwroty a z drugiej strony jest obarczone ryzykiem, że to co zarobisz wydasz na remont przez lokatorów..

  2. Hej Wolny,

    Jestem bardzo zadowolony, że powróciłeś do pisania. Nie udzialam się za bardzo w komentarzach, ale czytałem każdy wpis.

    Dosokonale rozumiem Wasze podejście do inwestowania. Mam na myśli spokojny dochód, bez śrubowania i wyszukanych metod maksymalizacji, optymalizacji podatkowych. Zakup za gotówkę gwarantuje tak jak powiedziałeś, spokojny sen i tak naprawdę swobodę podejmowania decyzji w przyszłości. W razie gdyby najem tracił na atrakcyjności, bez kredytu masz swobodę obniżania czynszu najmu i nadal będziesz spał spokojnie. Oprócz tego, posiadanie nieobciążonych nieruchomości przynoszących dochód daje niesamowity zastrzyk pewności siebie i otwartość na nowe aktywności. Być może jest to mało agresywne podejście, zbyt asekuracyjne, jednak ma swoje niepodważalne atuty.

    Razem z Żoną wyznajemy podobne zasady, lepiej wolniej ale na spokojnie. Teraz osobiście remontuję kupioną niedawno kawalerkę w Warszawie (oczywiście „po godzinach”). Wróciłem do Twojego wpisu o remoncie kawalerki za 13k. Mam jedno pytanie – jaką płytę grzewczą tam zastosowałeś – cena wskazuje na to, że to płyta ceramiczna (nie indukcyjna) – czy jesteś zadowolony z tego rozwiązania? Czy w kolejnym mieszkaniu zrobisz tak samo? Stoimy przed dylematem – czy zdecydować się na dwupalnikową indukcję, czy jednak ceramiczną, która byłaby sporo tańsza? Twoje doświadczenia są dla nas o tyle cenne, że nigdy nie użytkowaliśmy żadnej z elektrycznych płyt.

    Pozdrawiam serdecznie i czekam na kolejne (nit tylko nieruchomościowe) wpisy.

    Radek

    • Hej, dzięki za komentarz: odpowiem na szybko bo akurat maluję ściany 🙂 tam była ceramiczna, w domu użytkujemy indukcję i do nowego mieszkania też taką zamówiliśmy. Komfort użytkowania bez porównania, a można mieć indukcję już za około 800pln (lub troszkę nawet mniej). Pozdrawiam

      • Ale pomyślcie rowniez o najmujących. Czy oni na pewno bedą mieli garnki, patelnie do indukcji ? Chyba ze zamierzacie to kupic.

        Pozdrawiam

        • Wiele garnków działa na indukcji – nie tylko te stricte dla niej przeznaczone. Poza tym to żadna nowość, tylko standard obecny od wielu lat, więc raczej nie wymuszamy tutaj żadnych wyjątkowych rozwiązań. Tak przynajmniej ja to widzę. Pozdrawiam.

          • Moze ja ma inne doswiadczenia. Wynajmuje mieszkania (komuś) od dluzszego czasu i kilkakrotnie byla to istotna kwestia. Pozdrawiam

  3. Ładnie ci to idzie 🙂 Będzie petarda i szybko pójdzie w najem ( wartość do ceny jest na korzyść najemców). Rozumiem, że w 1500- 1700 zł czynszu + opłaty celujesz?

    Nie oceniam, chcę się tylko dowiedzieć bo zrobiłeś dwa ciekawe założenia.

    1. Jako pierwsze założenie wskazałeś, że celujesz w 2 pokoje.

    Co się kryje za tym założeniem. Kwestia finansowa? Jakiś inny aspekt – targetowi najemcy? Czemu akurat 2 pokoje? Czemu nie 3 lub 1?

    2. Wskazujesz, że w praktyce w najmie płaci się za pokoje a nie za metraż Natomiast w projekcie który wykonujesz masz efektywnie 1 pokój (sypialnie). Kuchnia, salon i sypialnia w jednym- tak spali nasi rodzicie, dzisiaj też tak można ale najemcy mają już wyższe oczekiwania.

    Mógłbyś rozwinąć założenie czemu świadomie odstąpiłeś od własnego (słusznego) założenia i wszedłeś w tą inwestycję?

    Czy w swoich założeniach robiąc takie fajne mieszkanko brałeś pod uwagę wynajem dla firm? Coraz więcej firm ściągając pracownika zapewnia mieszkanie lub dopłaca. (może nawet w twojej firmie mają taką opcję). Firma zazwyczaj jest bardzo dobrym płatnikiem i długoterminowym najemcą. Płaci też statystycznie więcej za lokal.

    To mieszkanie chyba będziesz wynajmował jako całość wiec pasuje pod profil. Firmy szukają w nowym budownictwie w dobrej lokalizacji i przyzwoitym standardzie. Hala garażowa i piwnica to bardzo duży plus w oczach firmy. W mojej ocenie firma płaciła by pewnie koło 2000-2200 za taki lokal.

    Firmę najłatwiej załapać współpracując z pośrednikami nieruchomości (niestety do nich najczęściej zgłaszają się firmy) za prowizję za przyprowadzenie klienta. ( jeden czynsz zazwyczaj)

    • Cześć, nie do końca rozumiem 2ego pytania. Jest oddzielna sypialnia, do tego drugi pokój jakim jest salon z aneksem – tak wygląda dzisiejszy standard mieszkania 2-pokojowego, prawda?
      Więcej prawdopodobnie wieczorem, teraz praca aż się w rękach pali 😉

      • Chyba chodzi o to że w takim układzie mieszkania już nie wynajmiesz go np. dwóm obcym sobie osobom (np. firma szuka mieszkania dla swoich dwóch pracowników) tylko albo singlom albo parom albo małżeństwom. Dlaczego? Bo nie ma oddzielnej kuchni i chyba nikt nie chciałby żeby ktoś obcy krzątał mu się po pokoju 😉

        Tyle tylko że celujesz pewnie w typ najemcy który tego pokoju z aneksem będzie używał jako salonu i będzie miał po prostu oddzielną sypialnię. Sam kupiłem tego typu mieszkanie z tym że dużo mniejsze – 32m. Dwa pokoje w tym jeden większy z aneksem. Zdaję sobie jednak sprawę że zawęziłem sobie tym samym krąg potencjalnych najemców.

      • Salon z aneksem – stał się standardem w wyniku z optymalizacji deweloperów. Przekonali nabywców, że tak jest lepiej. Bo alternatywą były małe kuchnie ala PRL. A osobna kuchnia z częścią jadalną była poza zasięgiem finansowym większości. Salon z aneksem stał się namiastką wyższego standardu ( niż alternatywny PRL). Tak naprawdę to był patent jak zarobić więcej przy niższych kosztach. Zaoszczędzono na materiałach do budowy ścian i robociźnie i jednocześnie zwiększono powierzchnię sprzedawanego mieszkania (nie ma ściany, czyli mieszkanie większe o te np 0,8 m2).

        Efektywnie jeden pokój ponieważ jedna sypialnia. Salon z kuchnią i komunikacją nie daje poczucia prywatności jak zamknięty pokój.

        W moim rozumieniu mieszkanie dwu pokojowe to dwa osobne pokoje z drzwiami + kuchnia + łazienka. Dalej jeden pokój może być salonem albo sypialnią albo czymkolwiek.

        Jeśli jestem singlem lub para to super. – mam sypialnię i salon.
        Jeśli jestem dzieciaty – to mamy jedną sypialnię i rodzicie śpią w salonie.
        Taki najemca raczej wybierze dwa osobne pokoje + kuchnię, nawet małą.

        Z tego co widzę z planu to nie masz tam okna w kuchni. Sprawa była jasna od początku, że postawienie ściany tworzyło by ciemną kuchnię.

        Dlatego prosiłem o rozwinięcie czemu nie mając okna w kuchni czyli możliwości postawienia ściany i zrobienia osobnego pokoju gdybyś zmienił założenia ( bo mogłeś przecież przez ten czas zanim je wybudowano zmienić założenia). Wszedłeś w inwestycję mając słuszne nadrzędne kryterium wyszukiwania lokalu, że najemca płaci za pokoje a nie za metraż. Wybrałeś lokal który ma tylko jedno możliwe rozwiązanie techniczne aranżacji ( salon z aneksem). Czyli efektywniej mniej pokoi co ogranicza pulę potencjalnych najemców w mojej opinii.

        Dlatego prosiłem byś wyjaśnił co stało za wyborem tego lokalu pomimo konfliktu z założeniami wyboru lokalu. Jakieś założenie biznesowe, pomysł, preferencja itd. Pomyślałem, że może wpadłeś na coś czego nie widzę lub nie znam. Tak samo czemu akurat 2 pokoje a nie dwie kawalerki albo 3 pokoje.

        • Po prostu inaczej rozumiemy to, co napisałem („nie płaci się za metry, ale za liczbę pokoi”). Miałem na myśli, że lepiej kupić 2-pokojowe mieszkanie w okolicach 40m2 a nie 50m2, tak samo 3-pokojowe około 55 zamiast 60-70m2 i tak dalej, bo koszty będą większe, a raczej tego nie dodasz sobie do ceny najmu.
          Odnośnie salonów z aneksem… rozumiem Twoje argumenty, poniekąd się z nimi zgadzam (zwłaszcza z tym, że to deweloperzy wymusili takie rozwiązanie, bo jest tańsze i łatwiej zaprojektować mieszkania w takich układach). Akceptuję to jednak, przyzwyczaiłem się do tego, nie ‚tęsknię’ za osobną kuchnią. We wszystkich 4 posiadanych przeze mnie mieszkaniach jest salon z aneksem, myślę że ludzie szukający mieszkania w nowszym budownictwie również uważają to za standard. Dla mnie to pomieszczenie, gdzie tętni życie i gdzie śpią goście, a że poniekąd to wymusza kupienie dodatkowego pokoju, to inna inszość (teraz mieszkamy na 4 pokojach, w tym 1 to salon z aneksem – teoretycznie pomieścilibyśmy się w trzech gdyby była osobna kuchnia). Naszym targetem są właśnie ludzie młodzi (powiedzm: 25-35 lat), raczej pary lub młode małżeństwa. Ludzie coraz później decydują się na dzieci, a kiedy przychodzi ten etap to mam wrażenie, że wolą już mieszkać na swoim.

          Czemu 2 pokoje… nie mam tutaj jakieś elokwentnej odpowiedzi. Na pewno 3 i więcej zbytnio wywindowałyby cenę – wtedy moglibyśmy sobie pozwolić na mniejszą liczbę mieszkań i każdy miesiąc przestoju miałby większe przełożenie na całość dochodu (np. puste byłoby 1 z 2 dużych mieszkań vs puste jest 1 z 4 małych). Kawalerka też wchodziłaby w grę, natomiast decyzja zapadła głównie w oparciu o dostępne oferty deweloperów w tamtym czasie: miało być sensownie cenowo (za m2) + powierzchnia miała być optymalna do liczby pokoi. Kojarzę, że kawaleki były spore, 3-pokojowych nieco się baliśmy, 40m2 na 2 pokoje wyglądało najlepiej.

          Przepraszam jeśli nieco bez ładu i składu, natomiast po dzisiejsym dniu padam na pysk 😉

          • A, jeszcze odnośnie wynajęciu mieszkania firmie. Nie jestem do tego osobiście przekonany. Firma to firma, ja jestem osobą fizyczną. W związku z tym widzę potencjalne problemy (typu rozliczanie za media, wystawianie faktur), do tego takie mieszkania trzeba by doposażyć (TV, sztućce, naczynia, odkurzacz itp itd) a jaką mam pewność, że po roku firma nadal będzie zainteresowana i przedłuży umowę? Jeśli nie, to raczej te koszty mi się nie zwrócą. Do tego to co już padło – jeśli firma, to raczej przez pośrednika, czyli dodatkowy miesiąc najmu idzie się gwizdać (zakładając, że my wynajmiemy bezpośrednio – zobaczymy jak to wyjdzie). No i wreszcie – nigdy nie masz kontroli, kto u Ciebie mieszka. Nie sprawdzisz danej osoby, nie wiesz czy nie ma co chwilę jakiejś rotacji, to wymusza częstsze sprawdzenia i wprowadza dodatkowe ryzyko.

          • Metry /pokoje to już kumam i wiele to wyjaśnia.

            Salon z aneksem – pełna zgoda, że dużo ludzi się przyzwyczaiło i jest to ich preferencja w wyborze mieszkania.
            Moje pierwsze mieszkanie w którym sam mieszkałem przez 2 lata zrobiłem tak jak ty – 46 m2 3 pokoje w tym jeden przechodni przerobiłem na dwa – na salon z aneksem. Wynająłem młodej parze – mieszkali 3 lata aż kupili swoje mieszkanie. Także target, koncept założenia wszystko rozumiem. Po prostu dzisiaj ceny mieszkań są wyższe i mam też inne spojrzenie na inwestycje w mieszkania. Dzisiaj to co zrobiłem wtedy nie jest dla mnie bezpieczną inwestycją w mieszkanie. Jednym słowem zysk nie jest na tyle atrakcyjny by pokryć ryzyko.

            Co do wynajmu dla firm to mam inny target najemcy i mieszkania z rynku wtórnego wiec firmom nie wynajmowałem ale rozpoznawałem temat. Z rozmów z tymi co wynajmują firmom (raczej wyższy standard i większe mieszkania) to w przypadku prestiżowych lokalizacji (stare miasto) firmy potrafią płacić po 5000 zł za dwa pokoje. Co do kontraktów to firmy wynajmują na kilka lat. Jeśli doposażasz mieszkanie to wiem, że zazwyczaj w umowie jest zwrot kosztów jeśli zakończą najem przed czasem. Co do rotacji to firmy biorą mieszkania dla specjalistów, wyższych rangą kierowników itd. oraz jako bazy postojowe. Czyli mieszkanie stoi puste ale co np tydzień lub dwa przyjeżdża ktoś z zagranicznego oddziału bo dogląda interesu. By nie latał po hotelach ma stałe miejsce.

    • Jakim cudem doszedłeś do takich wniosków? Zakładając że Wolny przez 12 lat będzie wynajmował to mieszkanie to zarobi w tym czasie 237 600zł (licząc 1800/mc za wynajem przez 11 miesięcy w roku). Gdyby chciał wtedy sprzedać mieszkanie nawet w takiej samej cenie jak kupił to wraz ma zysk na poziomie 237 600zł.

      • Ja bym jeszcze dodał że gdybym na dzień dzisiejszy chciał to mieszkanie sprzedać, to za remont + wzrot cen w porównaniu do sytuacji sprzed 1,5 roku zgarnąłbym spokojnie 30-40k PLN.

  4. Czekam z niecierpliwością 🙂 Z mężem dwa lata temu też kupiliśmy mieszkanie, mąż wyremontował i wynajmujemy od 1,5 roku. Trzymamy kciuki. pozdrawiam

  5. Nie obawiasz się że Urząd Skarbowy uzna wynajem za działalność gospodarczą? Twój przypadek spełnia przesłanki prowadzenia GD. Na dodatek to będzie kolejna wynajmowana nieruchomość co może wzbudzić zainteresowanie US.

    • W sumie to nie wiem jak US będą podchodziły teraz do kwestii ilości posiadanych i wynajmowanych mieszkań. Wprowadzono stawkę ryczałtu 12,5% powyżej 100 tys. zł dochodu rocznie z wynajmu, czyli to jest jakby odgórne przyzwolenie na posiadanie i wynajmowanie większej ilości mieszkań. No bo nie oszukujmy się ale przy 2 czy 3 mieszkaniach raczej 100 tys. rocznie nie przekroczysz.

      • Raczej nie przekroczy się…o ile to nie są apartamenty 🙂 US kiedyś potrafił się czepiać do 3 i więcej mieszkań i zrobić z tego DG. Teraz według nowych stawek ryczałtu sprawa jest prostsza.

      • A widzisz, nawet nie wiedziałem że decyzja już zapadła w tej sprawie. Ale tak jak piszecie – przy mieszkaniach w jakie celuje, 100k groziłoby mi od 4-5ego wynajętego. Na razie mi to nie ‚grozi’, a jeśli kiedyś bym dobił do takiej liczby, to już raczej DG i optymalizacja podatkowa.

  6. Mam 3 mieszkania ( jedno w kredycie) I wynajmuje od 2008 roku. Raz tylko miałam duzy kłopot z remontem po Najemcach. Ogólnie zysk jest taki że ja ( w wielu 55 lat) nie muszę pracować na etacie. Ale rodziny z tego się nie utrzyma. Zysk po wszystkich oplatach to jakies 2,5 tys. na czysto. Liczone w perspektywie paru ( i remontach czy wymianie sprzętów) lat. I jest to na tyle spokojny dochod ze zamierzamu kupic jeszcze jedno mieszkanie . Dla mnie ok..bo nie chciałabym grać na giełdzie takimi pieniędzmi a lokaty nie trzymają wartości pieniądza.

  7. Niektórzy twierdzą że na temacie wynajmu mieszkań zarabiają głównie organizatorzy szkoleń o tej tematyce 🙂
    A czy braliście pod uwagę przepisy chroniące bardzo silnie prawa lokatorów obowiązujące w Polsce?

    • Podobno idzie sie do notariusza i przy nim podpisuje umowe/akt (nie znam szczegolow, wktorej lokator wskazuje miejsce wyprowadzki na wypadek zzerwania umowy. To podobno zalatwia problem niechcianych lokatorow i, zapewnienia im lokum zastepczego.

      • To się nazywa umowa najmu okazjonalnego. U notariusza muszą się stawić wynajmujący, najemca i właściciel/właściciele lokalu wskazanego przez najemcę jako tego do którego ma nastąpić eksmisja.

        Na papierze wszystko wygląda spoko. Jednak klauzulę wykonalności musi przyklepać sąd. A ten wzywa właściciela i pyta czy nic się nie zmieniło.

        Luka prawna jest taka, że jeśli taka osoba powie, że zmieniła jej się sytuacja życiowa i nie wyraża zgody to sąd może ale nie musi zwolnić taką osobę z przyjęcia pod dach najemców których chcemy eksmitować.

        W opiniach które czytałem jest duże prawdopodobieństwo przychylenia się do zwolnienia z tej klauzuli jako linia orzecznictwa gdzie na chwilę obecną najemcy są na uprzywilejowanej pozycji.

        Niestety nie mam żadnego prawomocnego wyroku który mógłbym wkleić. Nawet nie wiem ile takich spraw w Polsce się już pojawiło. Temat umowy najmu okazjonalnego jest stosunkowo nowy.

        • Trochę nieaktualne dane.

          Najem okazjonalny jest obecnie dostępny tylko dla osób które nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu mieszkań i do test to co opisałeś. Poza tym że to nie jest nowy temat tylko obowiązuje od 2009 roku 😉

          Dla firm świadczących usługi wynajmu od września 2017 obowiązuje najem instytucjonalny. Przy najmie instytucjonalnym najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania wynajmowanego mieszkania. Najemca nie wskazuje w takim przypadku lokalu do którego mógłby się przeprowadzić po zakończeniu umowy. Czyli jak nie płaci to rozwiązujemy umowę i ma 14 żeby się wyprowadzić. Jak nie to składamy wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Po jej uzyskaniu występujemy do komornika o eksmisję lokatora i nie trzeba mu zapewniać żadnego lokalu zastępczego. Takiej umowy najmu instytucjonalnego nie trzeba nawet zgłaszać do US jak w przypadku najmu okazjonalnego.

          Czyli dodatkowy plus za DG przy wynajmie mieszkań 😉

    • Zdajemy sobie sprawę z tego, że po podpisaniu umowy lokatorzy mogą wywinąć różne numery. Weryfikujemy ich jednak dokładnie przed wynajęciem mieszkania i tym samym minimalizujemy ryzyko.

        • Wszystko wygląda pięknie „na papierze” 🙂
          Czy mieliście jednak kiedyś w praktyce do czynienia z przepisami dot. ochrony praw lokatorów?
          Uwierzcie jednak że jak lokator się „uprze” to żeby faktycznie go wyeksmitować może minąć nawet kilka lat. A przez ten czas można wygenerować kilkadziesiąt tysięcy zadłużenia plus kompletnie zdewastować nieruchomość.

          • Myślę, że w takich trudnych sytuacjach, kiedy lokator ci gra na nosie, trzeba wyjść nieco poza schematy i przekonać go, że nie warto – niekoniecznie idąc standardową ścieżką eksmisji…

  8. Wow wow wow, wbijam tutaj poczytac stare wpisy o nieruchomościach bo mysle nad kupnem mieszkania na wynajem 😉 a tu taka bomba!

    pozdrowienia od starej czytelniczki 🙂

  9. Uważam, że zakup mieszkania za gotówkę i tak jest opłacalny. Mimo iż zwrot nie będzie natychmiastowy, to jestem przekonany, że pewny. Wątpię, że tak jak ktoś pisał będziesz musiał ponosić koszty za lokatorów. Sam w przyszłości planuje kupić mieszkanie pod wynajem, bo jestem zdania, ze ten biznes to złoto i zawsze będzie opłacalny.

  10. Pytanie: Czy masz zamiar wynajmować cały rok, non stop ? Czy tylko okazjonalnie? W sumie 2km do plaży to świetne miejsce dla odwiedzających Gdańsk. I wynajmując kilka dni w miesiącu może przynieść lepszy dochód niż wynajem na”stałe”. I mniejsze zużycie mieszkania i sprzętów? Co o tym myślisz?

    • Wypowiem się bo pracuje w jednym z portali rezerwacyjnych. Taki wynajem to wiecej pracy – trzeba jezdzic z kluczami, samemu sprzatac lub kogos zatrudnic, pilnowac pewnych rzeczy… Ale faktycznie kasę można dobrą na tym zarobić. Jeśli nie chce nam się tego robić na codzień to w Gdańsku można sezonowo:

      wrzesień/październik – czerwiec – wynajem studentom
      lipiec-sierpień/wrzesień – wynajem letnikom

      Za 2 miesiące wakacyjne właściciele zgarniają więcej niż za resztę roku. Ustawiają minimum nocy na 7, wymianę ‚turnusu’ w sobotę (umawiają panią do sprzątania na ten dzień), wymiana kluczy z nowymi turystami…. i tak w wysokim sezonie 6-8 tygodni się kręci za dobre stawki, minus ok 8-12% dla portalu rezerwacyjnego.

      No ale jak pisałam to więcej zachodu niż zwykły wynajem, ale kasa też większa, kto co lubi i na czym mu zależy.

  11. Kiedyś myślałam o takiej opcji jako długoterminowej inwestycji, ale jednak odpuściłam. Nadal jednak uważam że to dobra opcja, może nie dająca zbyt dużego zysku jeżeli mówimy tylko o jednym mieszkaniu. Dobre jest jednak to, że jest to jednak nasze mieszkanie, taka dodatkowa poduszka bezpieczeństwa.

  12. @Wolny: Czy media będziesz rozliczał zaliczkami i przedstawiał najemcom kopie/skany faktur, czy może podpiszesz cesję umów o media, aby najemcy regulowali je bezpośrednio u dostawców?
    Czy w ten sposób czynsz do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej można także wyłączyć z podstawy opodatkowania ryczałtem 8,5%?

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię