Kupujesz nieruchomość? Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania!

W czasie, kiedy coraz bardziej brykającą Maję próbowali okiełznać dziadkowie, razem z żoną wybraliśmy się na pierwszy poważny tour po bydgoskich osiedlach. Cel: namierzyć ciekawe mieszkanie, złożyć ofertę z gatunku tych zdecydowanie-do-odrzucenia, ale poprzeć ją położeniem pieniędzy na stół i obserwować reakcję sprzedającego. Pierwszym potencjalnym sprzedającym był deweloper i – mimo, że głowy jeszcze nam buzują wizjami nowego, pięknego mieszkania do samodzielnego wykończenia – to musimy się dobrze nad tym zastanowić. Żona zgłosiła się na ochotnika jako projektant-designer 🙂 i próbuje nanieść przyszłe meble na dostępną – zdecydowanie mniejszą niż planowaliśmy – przestrzeń w wybranym mieszkaniu. A ponieważ ja jestem z tych, którzy preferują wykresy, liczby i konkretne dane, to zająłem się pozostałymi aspektami. I o jednym z nich dzisiaj słów kilka.

Obecnie – nieco z „braku laku”, wynajmujemy mieszkanie w dość niecodziennej lokalizacji. Otóż dawno, dawno temu (tak naprawdę w 2010 roku, ale bajka nie może się tak zacząć) pewien deweloper wybudował niewielkie osiedle o wysokim (3 metry od podłogi do sufitu 🙂 ) standardzie. Mimo, że ceny za metr były iście bajkowe i pasowały zdecydowanie bardziej do większych metropolii, chętnych nie brakowało. Prestiż inwestycji przyciągnął nowobogackich, którzy zaciągnęli potężne kredyty i wkrótce odebrali klucze do wymarzonych mieszkań. Sielanka trwała kilka lat. Jednak pewnej słonecznej niedzieli, kiedy mieszkańcy owej mini-osady wyszli przed swe domostwa, ujrzeli taki oto widok…

plan0

Romaaaannn! Patrzaj – co to za ustrojstwo tu wyrosło? – Spokojnie Hela, to tylko pylon. Nawet nie brzydki jak się trochę przekręci głowę…

„Czy to smok?”, „Czy to samolot?” – pytali. Guzik – okazało się, że to nowa przeprawa przez Brdę powstaje tuż pod (hmmm… w zasadzie to nad) ich oknami. Widok imponujący, chociaż raczej nieoczekiwany przez mieszkańców. Pytanie za sto punktów brzmi: ilu z kilkudziesięciu właścicieli mieszkań w budynku, z którego okna wychodzą wprost na znajdujący się przerażająco blisko most, po którym codziennie będzie przejeżdżało nawet 40.000 aut wiedziało, że ta inwestycja jest w planach? Przypuszczam, że wiele osób nie zadało sobie trudu sprawdzenia jednej z podstawowych kwestii przed zakupem nieruchomości: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zwykło się uważać, że taki plan jest ważny dla inwestujących duże pieniądze w postawienie swojego domu, w którym zazwyczaj spędzi się jesień swojego życia. Mieszkanie? Co tam – przecież nie ja buduję, ktoś to sprawdził. Ktoś, czyli deweloper, przyszli sąsiedzi, prasa która by krzyczała o planowej inwestycji? Niestety – zazwyczaj „ktoś” znaczy „nikt” i nie ma co liczyć, że dowiesz się mimochodem o tym, co później będzie Cię kuło w oczy (i uszy!) przez wiele lat. No cóż – pozostaje się przyzwyczaić – wszak można do wszystkiego, prawda?

Doskonale wiem, że układ pomieszczeń, strony świata i łatwość dojazdu do pracy odgrywają ważną rolę w wyborze gniazdka, w którym najprawdopodobniej spędzisz kolejne kilkadziesiąt lat. Ale skoro sprawdzasz lokalizację pod kątem okolicznej infrastruktury czy bezpieczeństwa, zadaj sobie nieco więcej trudu i sprawdź plan zagospodarowania terenów w pobliżu powstającej inwestycji. Co ja mówię – trudu? W obecnych czasach to przeważnie coś tak prostego, że aż głupio mi o tym pisać. Wszystko, czego potrzebujesz widzisz przed sobą – i właśnie z tego korzystasz czytając ten wpis. Instrukcja krok po kroku? Proszę bardzo:

1. otwórz nową zakładkę w przeglądarce i wejdź na stronę ulubionej wyszukiwarki internetowej

2. Wpisz magiczną frazę „plan zagospodarowania przestrzennego” i nazwę Twojego miasta

plan1

3. Kliknij pierwszy link z góry (są wyjątki, ale przeważnie szukane informacje będą właśnie na najwyższej pozycji)

4. Wybierz interesującą Cię część miasta z listy wyboru lub jeszcze bardziej przyjaznej dla użytkownika – mapy

plan2

5. Ściągnij 2 dokumenty: mapę (rysunek) oraz tekst (techniczny opis) – dopiero oba dokumenty stanowią komplet.

6. Otwórz mapę i odnajdź na niej działkę z inwestycją, która Cię interesuje.

plan3b

7. Teraz otwórz dokument z tekstem i wyszukaj w nim numer, który przed chwilą spisałeś. Czytaj 🙂

plan4

8. Powtórz powyższe dla sąsiadujących działek, w szczególności terenów niezabudowanych.

Proste? Całość nie powinna Ci zająć więcej, niż godzinę a już to proste sprawdzenie da Ci potężną wiedzę. Jeśli wychwyciłeś jedynie mało groźne zdania typu „teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, obowiązuje wysokość zabudowy do czterech kondygnacji, nie więcej niż 17,0m”, możesz się czuć nieco spokojniej. Dobrze jeszcze wykonać telefon do organu zajmującego się sporządzaniem planów zagospodarowania przestrzennego (urząd gminy, miejska pracownia urbanistyczna lub odpowiednie biuro przy urzędzie miasta – w zależności od sytuacji) i zapytać o szczegóły. Jest też inna ścieżka: oficjalne wystąpienie o wydanie planu dla interesującej nas działki. Numer działki znajdziemy w… zgadłeś – Internecie! Od kilku lat pod tym adresem możemy bez wychodzenia z domu znajdować rozmaite informacje na temat działek, jeśli tylko znamy numer księgi wieczystej. Jeśli tej informacji również brakuje, trzeba się niestety pofatygować do wydziału ksiąg wieczystych Sądy Rejonowego lub Urzędu Gminy. Przykładowy, wypełniony wniosek poniżej:

plan7

Opisana procedura ma zastosowanie głównie w przypadku budynków wielorodzinnych w obszarach mocno zurbanizowanych. Jeśli chcesz kupić działkę pod budowę domu, najprawdopodobniej nie znajdziesz dla niej gotowego planu, a cała procedura będzie wyglądała nieco inaczej. Ale dokonując już tak banalnych sprawdzeń możesz ustrzec się przed wdepnięciem na prawdziwą minę i zostaniem właścicielem praktycznie niesprzedawalnego mieszkania. A to wszystko bez ruszania się z domu! I to nie będąc jeszcze właścicielem działki (w praktyce każdy może sprawdzić te plany, nawet jeśli nie są one udostępnione w Internecie)!

Nie ukrywam, że dobrze jeszcze co nieco podrążyć temat i poszukać informacji na temat aktualnie planowanych inwestycji. To, że w tym momencie nie widzisz placu budowy nie znaczy, że za miesiąc go tam nie będzie. Tu po raz kolejny Internet okazuje się swoistym oknem na świat i na podstawie na przykład takich narzędzi można błyskawicznie wychwycić zmiany, które wkrótce nastąpią w Twoim mieście:

plan5

plan6No i proszę – nieco dociekliwości i projekt problematycznej przeprawy znaleziony, nawet bez odwoływania się do miejskich planów zagospodarowania.

Jeśli jesteś nieco zdziwiony takim tematem na blogu, szybko wyjaśniam. Staram się pisać o tym, co jest mi bliskie i czym akurat żyję. Jeśli w najbliższym czasie zdecydujemy się na kupno mieszkania (na co sporo wskazuje), przygotujcie się mentalnie na wpisy, które będą częściej dotykały tematyki mieszkaniowo-wykończeniowo-optymalizacyjnej 🙂 Swoją drogą – bardzo się cieszę, że są jeszcze inwestycje, w których mieszkania nie są nazywane apartamentami, balkony loggią, a piwnica… pomieszczeniem typu basement (tak tak – również z taką perełką się już spotkałem). Można mieć nadzieję, że ewentualnymi sąsiadami będą zwykli ludzie z krwi i kości, którzy tylko z lekką drwiną popatrzą na kogoś, kto codziennie jeździ rowerem. A może i żona znajdzie jakąś mamę-koleżankę, która nie ma silikonowych warg (w obecnej lokalizacji takie „udoskonalenie” to prawdziwa plaga). Ehhh… dziwny ten świat się zrobił 🙂

32 komentarze do “Kupujesz nieruchomość? Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania!”

  1. Zulu 9 grudnia 2013 at 6:40 pm #

    Całkiem interesujących masz obecnie sąsiadów, nie mówiąc już o widoku za oknem 🙂
    Nie rozumiem czemu chcesz się przeprowadzić 😀

    • wolny
      wolny 9 grudnia 2013 at 6:45 pm #

      To akurat widok z innego bloku w tej inwestycji – ja narzekać nie mogę – widok z mojego okna był w tym wpisie. Ale sąsiadami jestem przerażony. Ciekawe, co sobie myślą, kiedy wyjeżdżają z garażu swoimi drogimi autami i widzą mnie na rowerze w takich warunkach pogodowych jakie obecnie panują 🙂

      • Roman 9 grudnia 2013 at 8:44 pm #

        A tak naprawdę ma znaczenie co sobie myślą? 🙂
        Co do owej „przypadkowej” inwestycji „za płotem”, to pikanterii sprawie dodaje fakt, że była ona planowana juz w połowie lat 70 ubiegłego wieku…
        Kto chciał, ten wiedział, a głupi zapłacił i sie zdziwił 😀

        • wolny
          wolny 9 grudnia 2013 at 10:03 pm #

          Ciekawość – najzwyklejsza na świecie, niezbyt zdrowa ciekawość, co siedzi w głowie takiego „tomisięnależy” nowobogackiego 🙂

          A widzisz – to trochę jak Droga Czerwona w Gdańsku, której plany sięgają lat 50-tych ubiegłego wieku, a aktualna koncepcja budowy mówi o okolicy 2030 roku 🙂

          • Roman 9 grudnia 2013 at 10:21 pm #

            A może jednak odrobina próżności? 😉

            • wolny
              wolny 9 grudnia 2013 at 10:25 pm #

              Czemu nie – może jeszcze połączona ze szczyptą pychy – w końcu jestem tylko człowiekiem i do ideału mi daleko…

              • Roman 9 grudnia 2013 at 10:28 pm #

                Jak każdemu…
                A zwłąszcza temu, komu zdaje sie ze ideał jest na wyciągnięcie ręki 🙂
                Problem nie w tym jakie mamy wady tylko co z nimi robimy 🙂

                • wolny
                  wolny 9 grudnia 2013 at 10:33 pm #

                  Hmmm – niektóre z nich… po prostu akceptuję 🙂

      • adam 10 grudnia 2013 at 2:15 pm #

        Ja bym napisał ci co ja myślę widząc rowerzystów na śniegu przy zawieji. Albo lepiej nie… 🙂

        • wolny
          wolny 10 grudnia 2013 at 2:37 pm #

          Adamie – konstruktywna krytyka mile widziana. Chyba, że Twoje opinie nie nadają się do publikacji lub nie wnoszą nic merytorycznego – w takim wypadku dobrze zrobiłeś, jeśli się powstrzymałeś 😉

  2. matimateo89 10 grudnia 2013 at 10:16 am #

    Ciekawy temat. Od tygodnia jestem na wakacjach w Kapsztadzie i wczoraj uslyszalem historie, ktora dosc mocno wiaze sie z tym co piszesz. Otoz w lepszych dzielnicach kazdy chce miec dom lub apartament z widokiem na ocean (co nie jest trudne biorac pod uwage lagodnie wznoszace sie uksztaltowanie terenu). Pewien deweloper zbudowal 7-pietrowy apartamentowiec z pieknym widokiem, ale dziwnym trafem sprzedaz szla kiepsko. Przyczyna bylo to, ze praktycznie kazdy potencjalny kupiec zadawal jedno i to samo pytanie: czy osoba ktora jest wlascicielem dzialki obok ma prawo zbudowac jakis wysoki budynek, ktory zaslanialby widok na ocean. Jako ze rzeczywiscie osoba ta miala takie prawo, to klienci szukali innych miejsc. W zwiazku z tym deweloper skontaktowal sie z kobieta ktora byla wlascicielka sasiedniej dzialki (oczywiscie w zyciu nie przyszloby jej do glowy budowanie jakiegokolwiek wysokiego budynku na swojej dzialce!) i zlozyl jej propozycje nie do odrzucenia: jesli odda firmie swoj domek razem z dzialka, to oni podaruja jej duuuuzy apartamtent na 5 pietrze. I tak wlasnie zrobili. Od tego czasu deweloper udziela gwarancji kupujacym ze nic nie zakloci im widoku z okna i dopiero wowczas sprzedaz ruszyla na dobre…

    • wolny
      wolny 10 grudnia 2013 at 10:40 am #

      Widać, że naród nauczony doświadczeniem 🙂 Przykład jest dość oczywisty – chyba tylko najwięksi optymiści z głową wysoko w chmurach nie zweryfikowaliby możliwości zasłonięcia tego widoku. Są niestety bardziej ukryte zagadki, których rozwikłanie uda się tylko najbardziej dociekliwym.

  3. Gosia 10 grudnia 2013 at 10:27 am #

    Witam,
    ciekawy artykuł. Niestety nie wszędzie jest tak pięknie, np. w Warszaiwe istnieje niewiele planów zagospodarowania i większość terenu miasta nie jest nimi objęta….
    A propos ostatniego komentarza to znam też sytuację, kiedy deweloper (duży, znany i niby renomowany) obiecywał, że nic nie zasłoni ludziom widoku z okna (a jest to jeziorko), bo do niego nalezy działka. Oczywiście takich zapisów w umowie nie było… i co deweloper zrobił? wstawił tam jeszcze budynek i znowy będzie sprzedawał po wyższedj cenie, bo przecież jaki widok…..
    Tak więc niestety rzeczywistośc polska jest smutna pod tym względem.

    • wolny
      wolny 10 grudnia 2013 at 10:41 am #

      Hmmm – z tego co wiem, pozwolenie na budowę nie zostanie wydane bez planu zagospodarowania. Takie plany muszą więc powstać i nawet jeśli nie są one dostępne w Internecie, to odpowiednia instytucja nimi dysponuje i każdy może je wydobyć. Mam rację?

      • Alex 10 grudnia 2013 at 11:23 am #

        Chyba jest tak, że jak nie ma planu zagospodarowania przestrzennego (w Krakowie chyba max 50% miasta ma takie plany) to developer najpierw stara się o decyzję w-z, a potem na jej podstawie może dostać pozwolenie na budowę. Już parę potworków tak powstało…

  4. Trevi 10 grudnia 2013 at 12:21 pm #

    Może chcesz się zamienić na sąsiadów?:) Na moje nieszczęście nade mną wprowadziła się pewna „rodzinka”… mają wielkiego psa który ujada dzień i NOC!!! czuję się jak w schronisku czasem, budzony o 2-3 w nocy..
    Rodzinka sjest słusznej wagi więc jak chodzą po mieszkaniu u mnie słuchać stłumione dudnienie (niczym uderzenia młota).. Z regularnością zegarka co 2-gi weekend od 2 lat jest w użyciu wiertarka udarowa.. imprezy do 4 rano pomijam ;).. a jedynym efektem rozmów n.t „unormowania sytuacji” jest to że przestali odpowiadać „dzień dobry”… nadal chcesz się zamienić?

    • wolny
      wolny 10 grudnia 2013 at 12:52 pm #

      Ja z kolei mam trochę przebojów z imprezami naokoło – chociaż jest to na pewno znacznie mniej uciążliwe niż to, co sam opisałeś. Przyszli sąsiedzi to zawsze spora zagadka i coś, co potencjalnie może BARDZO mocno wpłynąć na Twoje zadowolenie z Ale tutaj widać kolejną zaletę posiadania mieszkania na własność (bez kredytu) i sporej poduszki finansowej. Nie mając większych problemów ze sprzedażą mieszkania możesz w rozsądnym czasie spróbować szczęścia gdzie indziej. Możesz też wynajmować zamiast posiadać… najczęściej nie jest to optymalne finansowo, ale porównując z problemami, o których piszesz – być może warto?

      • Trevi 11 grudnia 2013 at 10:23 am #

        No niestety.. Franek blokuje póki co ostro 😉 A tego elementu – kto wprowadzi się po roku – nie jest człowiek przewidzieć.. no chyba że to rynek wtórny to można zrobić „wywiad środowiskowy”.. 😉
        Dlatego po calym zyciu w bloku i takich „przygodach” wiem ze następny będzie naprawdę maly domek (alternatywa dla M4) który cenowo jest na podobnym pułapie.. wszystkie za i przeciw rozpatrzone stukrotnie..
        Jedynie wglębiam się w temat „prefabrykatów” bo to ciekawie wygląda..
        Pozdrawiam.. i czytam dalej 😉

        • wolny
          wolny 11 grudnia 2013 at 11:11 am #

          Jeśli przemyślane 100-krotnie, to nie będę Cię „nawracał”. Ale czy przemyślałeś… nieeee – obiecałem, że nie będę, więc nie będę 🙂

          • Trevi 11 grudnia 2013 at 3:21 pm #

            Hah, pamiętaj, że pewne sprawy są niewycenialne 😉 Tak jak teraz – moje skołatane nerwy – choć pewnie NFZ wyceni moje późniejsze leczenie 😉

            • Trevi 11 grudnia 2013 at 3:24 pm #

              PS – a sprawą rachunków telefonicznych się zajmowałeś? czy mi umknęło? Karta czy abonament? itp 😉

              • wolny
                wolny 11 grudnia 2013 at 4:15 pm #

                Jeszcze nie – ale plany są, bo temat jest naprawdę znaczący i na pewno zainteresuje czytelników. Chociaż zmienność na rynku też robi swoje… ale będzie! Obiecuję!

                • Trevi 12 grudnia 2013 at 9:21 am #

                  Temat strasznie szeroki. I zalezny od wielu zmiennych (ile dzwonimy, smsujemy, w jakiej sieci rodzina, znajomi..itp.) Ciekawi mnie jak „ugryziesz temat 😉 choc jestem pewnien ze i tak w komentarzach rozpeta się mala burza 😉

  5. NIE TE CHINY 10 grudnia 2013 at 12:37 pm #

    Jak duże miszkanie planujesz kupić, żeby było komfortowe dla 3 osób?

    Ja planuje kupic mieszkanie na południu Chin. Też sprawdzam plany rozwoju miasta, żeby mi nie wybudowali jakiegoś najwiekszego centrum handlowego swiata przed oknami, albo dwunastopasmowej autostrady. 🙂

    • wolny
      wolny 10 grudnia 2013 at 12:39 pm #

      O 12-pasmową autostradę w Bydgoszczy nie mam się co martwić 🙂 Nie mamy konkretnych wytycznych – celujemy w 3 pokoje, a metraż jest sprawą otwartą. Ważne są inne aspekty (okolica, strony świata, a przede wszystkim „ustawność” takiego mieszkania) – ostatnio na przykład oglądaliśmy kilka różnych i najbardziej spodobało nam się najmniejsze (53 m2), chociaż to pewnie też trochę przez wzgląd na cenę 🙂

  6. MateuszW 10 grudnia 2013 at 12:50 pm #

    Na pewno warto się zapoznać z planem zagospodarowania. Dobrym przykładem była budowa ul. Nowobukowińskiej na warszawskim Moktowie, gdzie ulicę 2×2 wciśnięto pomiędzy bardzo duże osiedla. Z drugiej strony oczekujemy dobrej infrastruktury, ale mieszkanie/dom powinno być zlokalizowane kilka kilometrów od najbliższego źródła hałasu. Mieszkam przy ruchliwej ulicy (nie mam okien centralnie na ulicę, ale bardzo blisko) i przy oknach wielokomorowych zawsze kiedy wychodzę z domu i widzę jaki jest ruch na ulicy kolejny raz dziwię się, że w mieszkaniu wydawało mi się że jest pusto i cicho na ulicy.

  7. Artur 30 grudnia 2013 at 11:24 pm #

    Czekam na wpis z przemyśleniami na temat: „Które piętro do zamieszkania lepsze?”

  8. Amciek 4 stycznia 2014 at 9:10 pm #

    Wszystko co napisales jest sluszne ale ja nie rozumiem jednego. Dlaczego ludzie kupujac auto za 30 tys, potrafia pojechac do serwisu i zapytac fachowca co sadzi o tym aucie. Ale kupujac mieszkanie za 300tys szkoda im pare zlotych na opinie jakiegos architekta o mieszkaniu. Lokalizacja i miejscowy plan to jedno, ale sam uklad mieszkania to druga, tez bardzo wazna sprawa.

    • wolny
      wolny 4 stycznia 2014 at 11:01 pm #

      Hmmm – ciekawy komentarz, zwłaszcza że jutro oglądamy kolejne mieszkanie 🙂 Chyba jednak nie do końca się z Tobą zgodzę. Mechanik ma ocenić stan techniczny auta. Architekt natomiast może się przydać w tematach aranżacji itp, mam rację? To trochę taki… ekspert od tuningu aut, a nie mechanik. Zna się więc na czymś, co jest bardzo subiektywne i nie dotyczy stanu technicznego. Gdybyśmy mieli to badać, to lepiej zaprosić specjalistę od kanalizacji, elektryka, kogoś z kamerą termowizyjną itp, prawda?

      Może zbyt dużą wiarę pokładam z swoją i żony (Jej przede wszystkim) umiejętność aranżacji pomieszczeń… chociaż układ pomieszczeń często wymusza pewne rozwiązania i wydaje mi się, że nie trzeba mieć wielkiego doświadczenia, żeby w miarę funkcjonalnie zaplanować przestrzeń w mieszkaniu. Oczywiście – wszystkiego nie wyłapiemy, każdej opcji nie rozważymy, ale chyba jednak wolę w ten sposób, niż płacić grube tysiące za to, żeby ktoś zrobił to za mnie.

  9. Dharoo777 6 stycznia 2014 at 7:05 pm #

    Wolny, świetny wpis. Dziekuję. Również mieszkam w Bydgoszczy. Tematem świetnie trafiłeś w moje aktualne plany 🙂
    POZDRAWIAM

    • wolny
      wolny 6 stycznia 2014 at 8:43 pm #

      Cieszę się, że wpis Ci „podpasował”. My dzisiaj złożyliśmy ofertę na jedno mieszkanie – chociaż sporo niższą niż (i tak niewygórowana) cena wyjściowa, więc nie sądzę, żeby to wypaliło. Ale kto wie…

  10. balbo 18 marca 2014 at 12:01 pm #

    Nieruchomości magazynowe – to w tym momencie jedyna sensowna inwestycja, jaką możemy wskazać. Jak dla mnie nie ma co ukrywać, że w najbliższym czasie nic wielkiego się nie zmieni. Kto będzie posiadał środki, ten będzie inwestował – choćby w hale Jartomu w SSE, no ale właśnie – skąd te środki?

Dodaj komentarz