Kupno mieszkania: mini-poradnik.


Moi drodzy – nasz projekt pod tytułem „mieszkanie” nabiera rozpędu. Po próbie odpowiedzi na pytanie „najem czy kupno” i wyliczeniach, które w naszym przypadku wskazały na znacznie większą opłacalność kupna mieszkania, zaczęliśmy na poważnie szukać własnego M w nowym mieście. Ostatni tydzień to kolejne wizje lokalne, negocjacje cenowe i konstruowanie umowy przedwstępnej, którą mieliśmy na dniach podpisać. Widzieliśmy, że gotówka w ręku w końcu zaczęła działać jak magnes, który mocno podziałał na właścicieli jednej z nieruchomości. I tak niezła oferta cenowa stała się jeszcze lepsza i prawdopodobieństwo finalizacji transakcji jeszcze wczoraj określiłbym na 95%. Jednak dzisiejszy poranek rzucił na sprawę nowe światło, spowodował poczucie niepewności, które jeszcze wzmocnił telefon do spółdzielni, którego głównym przekazem zdawało się być „czego pan chcesz – dopóki się nie wali, to nie będziemy nic robić”. Ostatecznie powiedzieliśmy „pass”, a poczucie nagłej ulgi utwierdziło nas w przekonaniu, że podjęliśmy właściwą decyzję. Jeśli nie dokonalibyśmy naprawdę kompleksowej analizy wejścia w tą inwestycję, którą wykonuje nikły odsetek kupujących, jeszcze w tym miesiącu bylibyśmy właścicielami mieszkania. Mieszkania zupełnie innego, niż szukaliśmy; wymagającego kosztownego i długotrwałego remontu; zdecydowanie zbyt dużego dla naszej rodziny; zbudowanego w technologii nieco odbiegającej od aktualnych norm i standardów. Nie można było mu jednak odmówić jednego: atrakcyjnej ceny, szczególnie za metr kwadratowy, wziąwszy pod uwagę lokalizację. Gdybyśmy działali jak wytrawny inwestor, dla którego jedynym kryterium jest zysk, prawdopodobnie dokonalibyśmy innego wyboru. Nie mieliśmy jednak takiego komfortu i chcieliśmy nie tylko zdywersyfikować nasz portfel, ale dodatkowo – czuć się dobrze w miejscu, w którym spędzimy najprawdopodobniej kilka najbliższych lat. To wymusiło nieco inne postrzeganie tematu – znacznie bliższe temu, jakie ma niemal każdy nabywca nieruchomości. A do tego ten chroniczny brak czasu, który ostatnio odczuwamy… W efekcie wystarczyło kilka pozornie niegroźnych sygnałów alarmowych, żeby zasiać w nas lęk i finalnie lekka niepewność zamieniła się niemal w ucisk w klatce piersiowej, który sprawił, że oddychanie stało się ciężkie, a racjonalne myślenie było wielką sztuką. Na szczęście od dzisiejszego ranka to przeszłość, a nasze – znów chłodno myślące i patrzące z nadzieją w przyszłość – umysły mogą zająć się kontynuowaniem poszukiwań odpowiedniego dla nas lokum.

Podzieliłem się z Tobą tą historią, aby uzmysłowić Ci, że kupno mieszkania to nie tylko chłodna kalkulacja. To uwzględnienie mnóstwa składowych, niezbędnego zaangażowania, gotowości psychicznej, a nawet przeczucia, intuicji, szóstego zmysłu, czy jakkolwiek to nazwać. Zawsze jednak bazą jest rzeczowa analiza całej masy szczegółów, po której możemy próbować podjąć decyzję. Zadziwiający jest fakt, że znaczna część kupujących podejmuje decyzję bazując jedynie na kilku najważniejszych (według nich) aspektach, z jednej strony przeceniając ich znaczenie, a z drugiej całkowicie pomijając masę równie ważnych czynników. Zapraszam do poniższego mini-poradnika, który – mam nadzieję – pomoże Ci zebrać komplet informacji niezbędny do podjęcia jakże odpowiedzialnej decyzji, która przez wiele lat może rzutować na stan Twoich finansów oraz poczucie bycia na „właściwym miejscu”.

Wpisy dotyczące nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem. Nic dziwnego – olbrzymie pieniądze, mnóstwo możliwych scenariuszy i specyfika lokalnych rynków robią swoje. Jeśli dodać naturalną chęć porównania siebie z innymi, inne tematy odpadają w przedbiegach. Zamiast jednak porównywać siebie, co z racji setek parametrów charakteryzujących każdą transakcję nie ma większego sensu, skupię się na tym, co będzie potencjalnie przydatne dla całej rzeszy kupujących mieszkanie – czyli mini-przewodnik po tym, co sprawdzić, na co uważać i czego oczekiwać podczas szukania mieszkania. To drugie mieszkanie, które kupuję w swoim życiu, a jednocześnie pierwsze z rynku wtórnego – i tego segmentu rynku ten wpis będzie dotyczył. Nie znaczy to jednak, że nabywcy nieruchomości od dewelopera nie wyniosą nic z tego wpisu. Ponieważ wybory, których dokonaliśmy i o których będę poniżej pisał absolutnie nie są jedynymi słusznymi, a moje pół-amatorskie podejście do tematu zapewne zostanie dostrzeżone przez znawców, proponuję potraktować poniższe punkty jako swoisty punkt startowy, a nie kompletną i świętą listą, z którą wybierzesz się na łowy. Raczej mam nadzieję na uświadomienie Ci, ile rzeczy należy sprawdzić, żeby transakcje można było zaliczyć do udanych i jak skrupulatna weryfikacja każdego z punktów ograniczy ryzyko tak zwanej „wtopy”.  Tyle tytułem wstępu – czas zacząć konkurs piękności:

lokalizacja – to jedno z najważniejszych kryteriów. Nie dość, że w praktyce określa ilość czasu spędzonego na niezbyt pasjonujące przemieszczanie się pomiędzy domem a pracą, to jeszcze ma niebagatelny wpływ na cenę metra kwadratowego. Wszystko jest kwestią kompromisów, ja natomiast wyznaję zasadę, że czas jest najważniejszym z Twoich zasobów i „przepłacenie” za lokalizację może okazać się dobrą inwestycją w dłuższej perspektywie. Kwestia doboru lokalizacji jest tak indywidualna, że nawet nie ma sensu, żebym silił się o jakieś rozstrzygnięcia. Warto natomiast zaznaczyć, że z lokalizacją nierozerwalnie łączy się istniejące oraz przyszłe otoczenie wybranego budynku, dlatego nawet nie waż się podjąć decyzji o kupnie mieszkania bez sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego!

mieszkanie_1„Plan zagospodarowania? Paaaniiieeeee – kto by się takimi pierdołami przejmował! Cena jest najważniejsza – to panu powiem”

metraż. To parametr, którego wagi chyba nikt kupujący mieszkanie nie podważa. Ważna jest nie tylko liczba pokoi, ale również powierzchnia całego mieszkania. Na szczęście, im Twoje dążenia do pozbywania się niepotrzebnych przedmiotów będą bardziej zaawansowane, tym metraż mieszkania mógłby być mniejszy, bez ograniczania jego funkcjonalności. Z drugiej strony, traktując mieszkanie w kategoriach inwestycji, mały metraż niekoniecznie jest tym, o co musi nam chodzić.

technologia budowy. Dla mnie wybór jest prosty: cegła. Czemu nawet nie patrzymy na mieszkania w wielkiej płycie, mimo że szalenie ogranicza liczbę dostępnych ofert, zwłaszcza na stosunkowo niewielkim rynku nieruchomości? Po prostu boję się momentu, kiedy nagle okaże się, że mieszkań jest już zbyt dużo (niektórzy twierdzą, że to już nastąpiło, chociaż rynek jeszcze o tym nie wie :)) – wtedy scenariusz pustoszenia całych bloków z wielkiej płyty będzie miał spore „szanse” realizacji. A czy to nastąpi za 5, 10 czy 20 lat, a może wcale? Tego nie wiem – ale nie wiem też, jak długo będę właścicielem kupionego mieszkania, więc po co kusić los? Jeśli cena metra w wielkiej płycie byłaby znacząco niższa niż gdzie indziej, lub chociażby lokalizacja biła na głowę inne oferty, nieco inaczej podchodzilibyśmy do planowanego zakupu.

– oczywiście… CENA! Tutaj należy szczególnie uważać, bo fantazja ludzka nie zna granic 🙂 Przeglądnij oferty podobnych mieszkań, zorientuj się w średnich cenach metra kwadratowego w Twoim mieście, a nawet staraj się wybadać, ile można zejść z ceny mieszkań, którymi sam nie jesteś zainteresowany! Jeśli będziesz już zorientowany, w jakim przedziale cenowym się poruszasz i czego możesz za to oczekiwać, znacznie łatwiej będzie Ci eliminować znaczną część ogłoszeń.

księga wieczysta. Czyli coś, co jest niemal oczywistością w przypadku świeżych mieszkań, i czego może bardzo brakować w starszym niż kilkuletnie budownictwie. Mieszkanie, które zamierzamy kupić ma status „spółdzielcze własnościowe” i nie posiada wyodrębnionej księgi wieczystej. W takim wypadku należy dokonać dodatkowych sprawdzeń i… jeszcze się nieco potargować związku z tym niedopatrzeniem, którego dopuścił się właściciel 🙂 Być może powstanie osobny artykuł w temacie sprawdzania stanu prawnego nieruchomości przed zakupem – temat jest na tyle szeroki, że nie da się tego opowiedzieć w kilku zdaniach.

Ponieważ na temat poszczególnych działów w księdze wieczystej można znaleźć mnóstwo informacji, nie widzę sensu ich dublowania. Jeśli jesteś zainteresowany tematem, kliknij tutaj.

dokumenty potwierdzające własność. Ideałem jest akt notarialny sprzedaży mieszkania, z którego dokładnie wynika jak obecny właściciel nabył mieszkanie, które teraz sprzedaje. Nikt ze zdrowym podejściem nie będzie miał problemów z pokazaniem tego dokumentu do wglądu, dlatego nie bójmy się o to poprosić już podczas pierwszej wizyty!

mieszkanie_3

rachunki i weryfikacja nie uwzględnionych w nich składników comiesięcznych obciążeń. „Niskie opłaty, jedyne 400 zł miesięcznie!” – to tekst z wielu ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań. Często to tylko mrzonki, dlatego bardzo ważna jest weryfikacja usług, które wchodzą w tą opłatę. Wystarczy dodać opłaty za gaz i prąd, abonament za Internet (o telewizji celowo nie wspominam :)), żeby z rozsądnego poziomu stałych, comiesięcznych obciążeń zrobiło się dobre 800 zł lub więcej, których ubytek odczujemy w portfelu.

zadłużenie budynku i zaległości w opłatach, dotyczące nie tylko mieszkania, którym się interesujemy, ale również pozostałych w ramach tej inwestycji. Takich informacji udzieli nam (najpewniej tylko w obecności dotychczasowego właściciela) spółdzielnia lub administracja wspólnoty. Czy definitywnie odrzucać mieszkania w zadłużonych inwestycjach? Nie – to raczej sygnał, żeby drążyć temat, wyjaśnić przyczyny i poziom zadłużenia. Nasza poprzednia wspólnota mieszkaniowa bardzo długi czas (ok 2-3 lata) utrzymywała zadłużenie na poziomie kilkunastu tysięcy złotych, czego przyczyną były problemy z deweloperem podczas oddawania inwestycji oraz fakt, że większość mieszkań było wynajmowanych i właściciele, których nie było na miejscu często nie kwapili się z regulowaniem należności. Warto mieć świadomość, że zadłużenie może być powodem do opieszałej konserwacji czy w ekstremalnych sytuacjach odcięcia mediów – a perspektywa braku ogrzewania i ciepłej wody w miesiącach zimowych nie należy do najprzyjemniejszych, prawda?

dostarczyciele mediów. To coraz mniej ważny punkt – zwłaszcza, jeśli sam również stosujesz (lub zamierzasz) dietę informacyjną. Najczęściej wystarczy, jeśli ograniczymy się do uzyskania jednej czy dwóch nazw firm, których usługi następnie sprawdzimy.

piętro. To kolejny parametr zawężający nasze pole poszukiwań. Ponieważ „ciepłolubność” nie jest jedną z naszych cech, a jednocześnie grzyb i wszechobecna wilgoć, względnie sąsiedzi zaglądający przez okno do mieszkania nie są atrakcjami, za którymi tęsknimy, najzwyczajniej na świecie odrzucamy parter i ostatnie piętro. Takie mieszkania mają zwykle wyraźnie niższą cenę (biorącą się właśnie z wymienionych powyżej wad) – i to nie tylko przy kupnie, ale również później, przy sprzedaży, która dodatkowo zajmuje znacznie więcej czasu. Dodatkowo, comiesięczne rachunki za ogrzewanie będą boleśnie przypominać, że nie masz co liczyć na pomoc sąsiadujących mieszkań w ogrzaniu Twoich czterech kątów.

mieszkanie_4

standard. Parking podziemny, winda, piwnica, ogrodzony i monitorowany teren – to coraz częściej standard w nowym budownictwie. Czy te wszystkie „budowlane gadżety”, które w większości przypadków bardziej podnoszą prestiż niż bezpieczeństwo inwestycji, są warte swojej ceny? Na to musisz sobie odpowiedzieć sam – my raczej nie jesteśmy za osiedlami zamkniętymi ani kupowaniem za horrendalne pieniądze kilku metrów kwadratowych dla 5-gwiazdkowego hotelu dla aut, chociaż w ostatnim czasie korzystalismy z dobrodziejstw windy (małe dziecko, spacery z wózkiem itp). Pamiętaj jednak, że niezależnie od Twojego podejścia, musisz mieć świadomość kosztów tych „bajerów” – zarówno nabywając nieruchomość, jak również ją później utrzymując. Garaż podziemny? W naszych warunkach to nawet 30.000 zł i dodatkowo dobre 50-70 zł miesięcznie za utrzymanie. Winda? No cóż – koszt ukryty w cenie metra kwadratowego, a utrzymanie to kolejne 20 złotych miesięcznie – oczywiście dopóki coś się nie popsuje po okresie gwarancji – w związku z niemal monopolem na te urządzenia, wszelkie naprawy są niesamowicie drogie i zupełnie niewspółmierne do kosztów części czy robocizny. Ot – taki podatek od luksusu. Najciekawiej jednak wyglądają koszty utrzymania stróża na terenie inwestycji. W Bydgoszczy firmy ochroniarskie wołają około 9.000 zł za całodobową usługę polegającą na tym, że nie najmłodszy już pan od czasu do czasu rzuci okiem na obraz z kamer na terenie posesji i co jakiś czas przejdzie się naokoło. Miesięczny koszt takiego udogodnienia to w uproszczeniu owe 9.000 zł podzielone przez liczbę mieszkań. 50 zł? 90 zł? Czasami nawet więcej.

strony świata. Zawsze uważałem naciski mojej żony na „odpowiednie” strony świata za niegroźne skrzywienie – przecież nabywcy zwykle nie skreślają oferty bazując na ilości światła dochodzącego do mieszkania. A guzik – powiedziałbym teraz i podziękował żonie za to jej „skrzywienie”. Wszystkie okna wynajmowanego przez nas tymczasowo mieszkania w Bydgoszczy wychodzą na wschód. Wpływający na mnie bardzo negatywnie brak światła po powrocie do domu i konieczność sztucznego doświetlania pomieszczeń nawet w środku dnia jest nie do zniesienia i cieszę się, że to tylko sytuacja tymczasowa. Nie mówiąc o tym, że takie mieszkanie nie ma szans nagrzać się bez pomocy kaloryferów w ciągu tych kilku godzin porannego, nieśmiałego jeszcze światła wpadającego bezpośrednio przez okna.

widok z okien. Z jednej strony są przepisy określające dozwolone odległości pomiędzy budynkami, zapewniające minimalną liczbę godzin słonecznych w ciągu doby dla każdego mieszkania, więc teoretycznie nie ma się czym przejmować. W praktyce… prawo prawem, a życie życiem. Możliwość zajrzenia sąsiadowi z naprzeciwka do talerza nie wpływa zbyt pozytywnie na moje samopoczucie i chyba nie jestem odosobnionym przypadkiem. Nie mówiąc nawet o wpływie widoku z okien na wartość mieszkania – do tego chyba nie trzeba nikogo przekonywać.

szczelność okien, którą niejako definiuje technologia. Stare okna drewniane to niemal pewna konieczność wymiany. Nowe drewniane to z reguły kawał porządnej roboty, o którą nie ma co się martwić. Niestety najpopularniejsze „plastiki” nie są już tak bezproblemowe i po prostu lubią się wypaczać (mowa zwłaszcza o oknach z drugiej połowy lat 90-tych), a co za tym idzie – tworzyć stały i niekiedy ciężki do zlikwidowania przewiew. „Obmacanie” każdego kandydata do zbytniego obniżania temperatury w pomieszczeniu to niemal gwarant wykrycia nieszczelności i – co za tym idzie – kolejny argument do negocjacji ceny.

mieszkanie_2Tą niepozorną, czarną taśma naprawiłem już nie jedno, ale doprawdy: żebym musiał łatać 5-mm szpary w 4-letnich oknach? Dobrze, że to mieszkanie tylko wynajmuję 🙂

drzwi. Nasłuchiwanie niepotrzebnych odgłosów podczas otwierania i zamykania drzwi da Ci kolejny fragment informacji: czy futryny i drzwi są właściwie osadzone, czy nie chodzą „krzywo”.

dokumentacja techniczna. Wykonanie zdjęć (lub nagranie filmu) w wysokiej rozdzielczości każdego z pomieszczeń pozwala na późniejszą analizę materiału „na spokojnie” i wyłapanie tego, co mogło umknąć podczas wizyty w mieszkaniu. W razie ewentualnych problemów podczas wydawania kluczy do mieszkania („paaaaniiieeee – ten zaciek był tu już od dawna!”) również będzie łatwiej, jeśli będziemy dysponowali materiałem dowodowym 🙂 Sytuacje sporne mogą również wynikać z różnic pomiędzy ustaleniami (ustnymi, później potwierdzonymi w umowie), a stanem zastanym w dniu przekazania kluczy. Sprawę znacznie ułatwi spisanie listy przedmiotów, która nie zostanie zabrana przez sprzedającego. Coraz częściej to nie tylko zabudowy, meble w kuchni czy biały montaż, ale także meble i dodatki przechodzą na własność kupca.

instalacje i stan budynku. Szukając ofert sprzedaży mieszkań, nader często pomijamy równie ważny element całej układanki: budynek. Jego stan techniczny jest kluczowy – zwłaszcza w przypadku rynku wtórnego. Zwróć uwagę na ocieplenie, ewentualne ślady zalań czy grzyba, stan balkonów, okien, a także instalacje: wodną i elektryczną. Są na to domowe sposoby typu odkręcenie wody w łazience i sprawdzenie tym samym siły jej strumienia – jeśli instalacja jest w złym stanie, zwykle ciśnienie w niej jest niskie i można to szybko wyłapać. Pytaj w administracji lub spółdzielni, dowiedz się, kiedy były ostatnie przeglądy instalacji i jaki był ich wynik. Pamiętaj, że mieszkanie możesz wyremontować, ale wykonania ocieplenia czy wymiany dachówki w domu wielorodzinnym raczej się nie podejmiesz…

Natomiast stan i czystość klatki schodowej powie Ci sporo o mieszkańcach budynku, więc nie zapomnij zwrócić uwagi również na ten aspekt!

możliwości aranżacyjne, czyli „ustawność”. Pokoje, które śmiało można nazwać „tramwajami”, czy olbrzymie i nie nadające się do zagospodarowania korytarze to coś, przez co metraż może nieco stracić na znaczeniu – ważna jest bowiem funkcjonalność, o czym architekci zdają się coraz częściej zapominać. Sprawę rozwiąże plan mieszkania (nawet narysowany podczas wizyty w mieszkaniu), na który możesz nanieść przedmioty, których zakup planujesz. Ważne, żeby plan był w miarę dobrze zwymiarowany, w czym na pewno pomoże Ci zabrana z domu miarka.

mieszkanie_8

Amatorszczyzna? Nieważne – skoro planu nie ma, to jakoś trzeba sobie radzić, prawda?

kto sprzedaje. Przede wszystkim, zawsze staram się wyciąć pośredników i szukać mieszkań oferowanych bezpośrednio przez właścicieli. Agent nieruchomości jest w praktyce zbędny, a biorąc pod uwagę kilka tysięcy złotych prowizji, którą często dostaje od obu stron, jego wynagrodzenie jest niewspółmierne do włożonej pracy. Przeglądamy natomiast wszystkie oferty, ponieważ część  z nich jest dostępna tylko u pośredników. Po znalezieniu oferty w biurze nieruchomości dobrze jest przeszukać portale w poszukiwaniu tego samego ogłoszenia wystawionego bezpośrednio przez właściciela. Właśnie przerabiamy scenariusz, w którym wybranie innego numeru telefonu najprawdopodobniej oszczędzi nam co najmniej 3.000 zł na samej prowizji dla biura. Obecny właściciel zaoszczędzi przynajmniej drugie tyle – i nie widzę powodu, dla którego nie miałby przekazać nam tej kwoty, będąc nieco bardziej skłonnym do negocjacji ceny 🙂

sąsiedzi – oto pierwsze z kryteriów, którego praktycznie nie ma jak sprawdzić. Zapewnienia aktualnych właścicieli raczej nas nie przekonują, do tego nigdy nie ma pewności, czy nawet sielanka nie zmieni się kiedyś w koszmar. Dlatego warto chociaż dopytać, czemu mieszkanie jest na sprzedaż i jak długo jest zamieszkiwane przez tą samą rodzinę. I mimo, że pukanie do drzwi przyszłych sąsiadów zdecydowanie nie leży w mojej naturze, w przypadku problemów nie potrafiłbym sobie wybaczyć zaniedbania tak istotnej sprawy. Dlatego… poświęciłem godzinę sobotniego przedpołudnia i najzwyczajniej na świecie zaczepiałem przechodniów, którzy szli w kierunku „naszej” klatki. Każdy z czterech rozmówców bardzo pozytywnie wyrażał się zarówno o samej inwestycji, jak o innych lokatorach, co nieco zniwelowało ryzyko zamieszkania obok wyjątkowo uciążliwych sąsiadów. Polecam każdemu przełamać nieśmiałość – mimo, że trochę to kosztuje, to zyski mogą być niewspółmierne do tego kosztu! Przy okazji to świetne ćwiczenie dla introwertyków!

koszty dodatkowe. Nie uwzględnienie ich w wyliczeniach jest jak kupno auta za 30.000 i później dorzucenie 10.000 zł na opłaty, formalności i konieczne naprawy. Ot – takie standardowe, konkretne niedoszacowanie 🙂 Licz wszystko – zarówno bazując na wcześniej ustalonym stanie instalacji czy okien, jak również na tym, co widać gołym okiem – kompleksowy remont łazienki, kuchni, podłóg i drzwi to dobre kilkadziesiąt tysięcy złotych, których nie musiałbyś wydać kupując mieszkanie po remoncie. Z drugiej strony – konieczność wykonania remontu to jeden z głównych czynników obniżających transakcyjną cenę nieruchomości. Nie jest to jednak nic złego, o ile lubisz majsterkować i w końcowym rozrachunku nie dopłacisz do interesu.

mieszkanie_7

W wycenie remontu bardzo pomaga wcześniejsze doświadczenie. Pamiętaj też, żeby zawsze dodać dobre 20-30% do kosztu końcowego na to, czego nie jesteś w stanie uwzględnić. Jeśli nie czujesz się na siłach, żeby samodzielnie stworzyć taki kosztorys – skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy. Lub „pojedź po bandzie” i zaproś jedną lub dwie firmy remontowe, które wycenią remont wraz z materiałami – chociaż nie sądzę, żeby ktoś zrobił to rzetelnie bez żadnych zobowiązań lub opłat z Twojej strony.

I pamiętaj, że czasami warto wziąć praktycznie nieoprocentowany kredyt, który możesz przeznaczyć chociażby na opłaty notarialne czy inne dodatkowe koszty dotyczące olbrzymiej transakcji, jaką jest kupno mieszkania.

Na koniec kilka dodatkowych rad, których zignorowanie najprawdopodobniej znacząco uszczupli Twój portfel. Przede wszystkim: powyższe porady nie są kompletne, nie uwzględniają wszystkich scenariuszy, a ja nie jestem ekspertem budowlanym. Dlatego być może dobrze zrobisz, jeśli przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania odwiedzisz je z rzeczoznawcą. Czasami taka kilkusetzłotowa „przyjemność” może się błyskawicznie zwrócić – wystarczy, że dzięki znalezieniu usterki zbijesz nieco cenę mieszkania 🙂

Jeśli jesteśmy już przy negocjacjach cenowych: nigdy, ale to nigdy nie pokazuj jasno, że jesteś mocno zainteresowany mieszkaniem! To równoznaczne z nagłym wzrostem pewności siebie sprzedawcy i odrzuceniem przez niego ofert, które być może wcześniej by przyjął. Najlepiej, jeśli zauważysz jakieś niewielkie uchybienia (a w jakim mieszkaniu ich nie ma!) – wtedy droga do negocjacji jest nadal otwarta, o ile tylko nie podzielisz się z właścicielem informacją o problemach w sposób zbyt dosadny. Pamiętaj – szacunek przede wszystkim – po drugiej stronie też jest człowiek!

Dopiero po zebraniu kompletu informacji na temat planowanej inwestycji, włącz emocje. Nie przeceniaj ich, bazuj na wyliczeniach i wykonanym zestawieniu wad i zalet, ale jednocześnie – nie bagatelizuj ich zupełnie. Jest mnóstwo czynników, których nie możesz „dotknąć”, a które mogą sprawić, że decyzja, której nie jesteś pewien, może ciążyć Ci niesamowicie, i to całymi latami. Pamiętaj, że to tylko pieniądze i czasami odpuszczenie jest najlepszym rozwiązaniem, zwłaszcza że wszystkich okazji i tak nie wykorzystasz. Zwłaszcza, że niektóre z nich mogą w dłuższej perspektywie nie wyglądać tak różowo jak na papierze.

I najważniejsze – przy kupnie mieszkania nie zapominaj, że prawdopodobnie kiedyś je sprzedasz. Właśnie dlatego warto liczyć od samego początku – przy odrobinie wysiłku możesz stać się właścicielem nie tylko miejsca do zamieszkania, ale także czegoś, na czym kiedyś z dużym prawdopodobieństwem zarobisz. Myśl jak inwestor, który chce zrobić dobry interes i upiec dwie pieczenie na jednym ogniu, a nie ktoś, kto zapłaci każdą cenę za wymarzony kąt do życia.

Jestem daleki od „wyceniania” czasu spędzonego na szukanie własnego mieszkania, ale być może przyda Ci się informacja, ile zajęła wykonana przez nas analiza. Pomijając szukanie mieszkań na portalach i biurach nieruchomości, spędziliśmy mniej więcej 3 godziny w wybranej inwestycji (3 wizyty), wykonaliśmy 10-20 telefonów do właścicieli i spółdzielni, a także debatowaliśmy dobre kilkanaście godzin nad szkicami, planem mieszkania i listą jego wad i zalet. Nie obyło się też bez kilku spacerów po okolicy o najróżniejszych porach dnia i nocy (sprawdzenie, czy późnym wieczorem również jest cicho jest OBOWIĄZKOWE!). Nie twierdzę, że jeśli sprawdzenie wszystkich istotnych szczegółów trwało w Twoim przypadku znacznie krócej, to na pewno zostało zrobione niedbale. Ale może być to sygnał, że nie wszystko sprawdziłeś i jeszcze nie jesteś wystarczająco przygotowany do złożenia swojego podpisu pod umową?

Jeśli zainteresował Cie ten wpis i chciałbyś się dowiedzieć, jak w praktyce wygląda pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, jak negocjować ze sprzedawcą, jakie są koszty związane z całą operacją i wiele więcej, zapraszam do cyklu podcastów Michała, który – swoim zwyczajem – potraktował temat niezwykle kompleksowo i poruszył niemal każdy aspekt, z którym spotkamy się na drodze do „własnego M”. Nie przesadzę jeśli powiem, że podcasty Michała są bezcennym materiałem dla kogoś, dla kogo transakcje obrotem nieruchomościami nie są chlebem powszechnym 🙂

Jeśli interesują Cię inwestycje w nieruchomości na wynajem, serdecznie zachęcam do zapoznania się z książką Sławka, który niewątpliwie jest autorytetem w tej dziedzinie na naszym krajowym rynku.

wolnosc_nieruchomosci_muturi

55 komentarzy do “Kupno mieszkania: mini-poradnik.”

  1. Mateusz 13 stycznia 2014 at 8:38 pm #

    Świetny wpis, przeczytałem prawie na jednym tchu, porzucając pracę którą akurat robiłem. Nie będę tutaj dyskutował, ale dodam jedynie że świetną przygodą przed kupieniem własnego mieszkania jest wynajmować w kilku miejscach w danym mieście. Dzięki temu dowiecie się więcej o własnych potrzebach, a także to co jest w tym wpisie czyli na co zwracać uwagę przy oglądaniu mieszkania. Za każdym razem coś wychodzi po dokonaniu transakcji czyt. wynajmu mieszkania, przy każdym kolejnym razie człowiek jest bardziej uczulony na pewne rzeczy jak np. źle zamontowana wanna, którą potem trzeba przerabiać bo okazuje się że woda leje się na podłogę zamiast wracać do niej (wanna wyżej niż otaczające ją płytki).

    • wolny
      wolny 13 stycznia 2014 at 9:11 pm #

      Mateusz – wcale nie czuję się źle z tego powodu, że wpisem odciągnąłem Cię od pracy 🙂 Nawet lepsze od wynajmowania w kilku miejscach jest wynajmowanie w miejscu, które się później kupi – ale ile osób ma taką możliwość…
      Zdziwiłem się natomiast, że nie dokonując faktycznej transakcji, nauczyłem się niesamowicie wiele i weryfikacje kolejnych nieruchomości pójdą mi na pewno znacznie sprawniej.

  2. Adam 13 stycznia 2014 at 10:54 pm #

    Trzymaj się, Wolny.
    Piszę tak, bo wyobrażam sobie, jaki to stres.
    Kilka lat temu poważnie myślałem o zamianie mieszkanie na większe. Z 55 na 65-70 metrów. Ale spasowałem. To nie dla mnie. Nie dałbym rady. Zszedłbym na zawał albo by mnie krew zalała. (Podobnie jak gra na giełdzie – gra niewarta złych emocji.) Za ostre decyzje dla mnie.
    Jakby co, polecam dużo melisy.

    • wolny
      wolny 13 stycznia 2014 at 11:22 pm #

      Przy kupnie pierwszego mieszkania byłem totalnie wyluzowany – myślałem, że teraz będzie podobnie. Obliczenia, sprawdzenie, umowa i tak dalej. A tymczasem pojawiły się duże wątpliwości. Być może wcześniej po prostu żyłem w błogiej nieświadomości i stąd łatwość decyzji. A może po prostu to mieszkanie nie było dla nas?
      Nie zamierzamy robić nic na siłę. Kupno mieszkania po prostu się opłaca w naszym przypadku, ale jeśli będziemy tak reagowali na każdą propozycję, nie ma co cisnąć na siłę. Chociaż emocji nie unikniemy – kilkaset tysięcy złotych piechotą nie chodzi i niestety (jeszcze? :)) nie jestem przyzwyczajony do obracania takimi kwotami ot tak.

  3. Michał 13 stycznia 2014 at 11:17 pm #

    Bardzo ciekawy wpis. Podobnie jak Mateusz przeczytałem jednym tchem. Podzielę się tylko jedną informacja, że brakuje w sieci (przynajmniej co do mojego rozeznania) miejsca gdzie inwestorzy i potencjalni inwestorzy mogliby uzyskać rzetelną informacje o finansowaniu nieruchomości.

    • wolny
      wolny 13 stycznia 2014 at 11:29 pm #

      Michale – przede wszystkim mam nadzieję, że ze zdrowiem lepiej.
      Ciekawą rzecz zauważyłeś… być może temat jest na tyle dynamiczny, albo wręcz sterowany przez garstkę „trzymającą władzę”, że wkładanie pary w stworzenie czegoś takiego po prostu się nie kalkuluje?
      Do miana centrum finansowania nieruchomości pretendują pewnie wszystkie „ołpenfajnans” i ich klony – niestety, od sprzedawcy do doradcy droga jest daleka i niewielu postanawia na nią wkroczyć 🙂

      • Michał 14 stycznia 2014 at 12:04 am #

        Dziękuję – ze zdrowiem jest już lepiej. Dzisiaj wybieram się jeszcze do lekarza ale jestem dobrej myśli 🙂

  4. annex 14 stycznia 2014 at 7:41 am #

    W naszym przypadku mieliśmy upatrzoną lokalizację mieszkania. Ale przez 2-3 lata woleliśmy wynajmować małe lokum, zapoznać się bliżej z okolicą, z ofertami zarówno rynku wtórnego jak i od deweloperów. Nie mówiąc o odkładaniu pieniędzy na przyszłą inwestycję we własne M. Mogę powiedzieć, że dzięki temu mogliśmy w pełni świadomie kupić lokum od dewelopera, z którym jako jedni z pierwszych klientów mieliśmy możliwość negocjacji cen i harmonogramu wpłat. A dzięki okresowi wynajmowania kredyt mieszkaniowy będzie można wziąć na 50% wartości nieruchomości i na 10-15 lat. Cieszę się, że mogę spotkać coraz więcej blogów itp. ludzi, którzy z wiekszą świadomością podchodzą do kwestii finansów. Niestety wiemy, że na razie jest z tą tematyką cienko. Wśród znajomych albo są przypadki kredytów na ponad 100% na 35-40 lat (bo trzeba było wziąć szybko, bo przecież Rodzina na Swoim) albo osób, które wszelkie formalności załatwiały przez ‚doradców’, nie przeczytały umowy kredytowej i teraz jest wielkie zdziwienie czemu bank mi chce aż tyle zabrać. Edukacja finansowa jest jak pisałeś czymś absolutnie potrzebnym i bardzo się cieszę, że trafiliśmy na Twojego bloga! Dobra robota 🙂

    • wolny
      wolny 14 stycznia 2014 at 9:40 am #

      Super, że mieliście komfort działania na spokojnie. Nasze wyliczenia wskazują jednak, że im szybciej kupimy mieszkanie, tym lepiej. Zwłaszcza, że – biorąc pod uwagę ewentualność kolejnych przeprowadzek (w Bydgoszczy mogę pracować w zawodzie tylko w obecnej firmie – innych nie ma) – nie wiem, gdzie będziemy np. za 5 lat. A jak wiadomo, pośpiech to zły doradca, i między innymi stąd tak dokładne sprawdzenia potencjalnych inwestycji.
      Ja również cieszę się, że tu trafiliście – życzę przyjemnej lektury 🙂

  5. Maga 14 stycznia 2014 at 9:07 am #

    Co do metrażu – moim zdaniem kluczowym jest nie liczba posiadanych przedmiotów (chociaż im mniej, tym łatwiej się wszędzie zmieścić), ale liczba osób, które mają lokal zamieszkiwać (pamiętać należy również o tych, których jeszcze nie ma, ale jest plan, że się pojawią ;))
    My za jakiś czas również będziemy się rozglądać za mieszkaniem, więc na pewno skorzystam z rad :).
    Na razie się mieścimy w dwóch pokojach, ale jak córka pójdzie do szkoły, będzie już ciężko.

    • wolny
      wolny 14 stycznia 2014 at 9:36 am #

      Masz rację. Co więcej, pod podjęciem „metraż” można nawet rozumieć liczbę pomieszczeń, dla której bazą rzeczywiście może być liczba osób. To, czy warto planować na wyrost, patrząc na rozwój rodziny za 5-10 czy więcej lat jest osobną kwestią, dla której chyba nie ma jednej dobrej odpowiedzi.

      • Maga 14 stycznia 2014 at 10:42 am #

        Zgadza się. Czasem się po prostu nie da i trzeba od razu brać pod uwagę fakt, że małe mieszkanie będzie się chciało kiedyś zamienić na większe. Tak było w naszym przypadku. Kupiliśmy takie mieszkanie, na jakie było nas wtedy stać. Na szczęście kredyt będziemy mieli wkrótce spłacony i zaczniemy się rozglądać za czymś większym, bo już nam trochę ciasno 🙂

  6. jarek 14 stycznia 2014 at 9:48 am #

    Zastanawialem ,sie nad tematem kupno mieszkania na wynajem ,jednak po tym wpisie doszedlem do wniosku ,ze jestem za leniwy na tyle roboty z tym zwiazanej ,pozostane wiec dalej przy spolkach dywidendowych .Pozdrawiam .

    • wolny
      wolny 14 stycznia 2014 at 9:52 am #

      Heh – ciekawy wniosek. Pewnie zdajesz sobie sprawę, że to prześwietlenie inwestycji tylko czubek góry lodowej i dopiero później zaczęłaby się ostra jazda? Z drugiej strony – wytężona praca przez kilka(naście?) tygodni, po której mógłbyś liczyć na w miarę pasywny dochód.

      • Marek 15 stycznia 2014 at 7:08 am #

        hmm pasywny dochod… Wszystko ladnie pieknie do momentu gdy masz rzetelnego najemce od dnia wynajecia przez nastepne X lat. Ja niestety trafilem na najemce ktory przestal placic i przez 4 miesiace mial splaty kompletnie w powazaniu. Uczciwie powiem, ze w tym momencie straty ktore ponioslem przez zaledwie 4 miesiace sa takie, ze lepiej bym na tym wyszedl sprzedajac mieszkanie, wrzucajac calosc na nedzna lokate 3-4% niz na samym posiadaniu mieszkania.Popatrz na to z tej strony: mieszkanie warte 200tys, najem za (netto dla wlasciciela, bez czynszu i oplat) to powiedzmy 1000zl, daje zysk na poziomie ok 5% wylaczajac remonty rzedu ok 20k co ok 5 lat. powiedzmy zyskasz 3.5% na tym, zakladajac ze najemca placi i nie masz zadnych przestojow.
        Ja po tej sytuacji dosc sceptycznie podchodze do tematu traktowania mieszkania jako super inwestycji 🙂

        • wolny
          wolny 15 stycznia 2014 at 8:18 am #

          Każdy powinien bazować na własnym doświadczeniu. Na razie za wcześnie, żeby wyciągnąć wnioski, bo wynajmuję dopiero od 4 miesięcy. Na razie rentowność jest na poziomie 5%, a po 5 latach mieszkania wystarczyło lekkie przemalowanie kilku miejsc starymi farbami, także koszt przystosowania mieszkania – na razie zerowy. Oczywiście wystarczy, że będę miał choćby miesiąc przestoju, co jest prawie że pewne, a rentowność maleje.
          Na inwestycję w nieruchomości patrzę też z innego punktu widzenia – jako na dywersyfikację portfela. Czasami się zastanawiam, co będzie jak do u nas też sprawdzi się „wariant cypryjski” albo jeszcze coś gorszego. Oczywiście, „nadmiarowe” nieruchomości też można opodatkować, ale ich konfiskata to już chyba scenariusz rodem z science-fiction. Chociaż…

  7. Łucja 14 stycznia 2014 at 11:25 am #

    Dosyć ciekawe. Mógłbyś się pokusić o napisanie czegos traktującego o kupnie nieruchomości od komornika. To dopiero byłoby ciekawe 🙂

    • wolny
      wolny 14 stycznia 2014 at 11:36 am #

      Na razie nie ma szans na taki artykuł – nie mam w tej materii doświadczenia. Ale wiem kto ma: klik 🙂 kto wie – może kiedyś Michał pokusi się o dokładne opisanie tej drogi, która podobno – wbrew pozorom – nie musi być ryzykowna.

  8. Nie Te Chiny 15 stycznia 2014 at 7:18 am #

    Pierwsze zdjęcie oczywiście z Chin.:) Właściciel nie zgodził się na przeprowadzkę bo mu za mało rząd oferował odszkodowania.:) W końcu zgodził się, a relację z dekonstrukcji tego domu na środku trogi przeprowadzały największe chińskie media.:)

    Poradnik świetny. Sam jestem na kupnie mieszkania w Chinach i pewno będę pisał podobny.

    • wolny
      wolny 15 stycznia 2014 at 8:10 am #

      Tak – u nas też dość głośno było o tej sprawie – pamiętam, że swego czasu natrafiłem na nią na jednym z portali. Tylko, że u nas zrobili sensację, pokrzyczeli, ale nie raczyli poinformować o zakończeniu konfliktu – w końcu co to kogo interesuje…

  9. Greg 16 stycznia 2014 at 5:57 am #

    Wolny dobry wpis! jednak ten poradnik trzeb potraktować jako część rzeczy które powinno się obowiązkowo sprawdzić, dobrze go nazwałeś mini poradnikiem. Sam jestem na etapie rozglądania się za mieszkaniem, czasami mam ochotę po prostu przestać. Najgorsze jest to że ogłoszenie a rzeczywistość to fikcja ludzie nie szanują czasu przyszłego nabywcy. Czynsz 200 – bez zaliczki na wodę ogrzewania, składową jest opłata na fundusz oraz opłata stała dla spółdzielni w efekcie okazuje się że kompletna opłata za mieszkanie to 450-600 zł a gdzie prąd gaz, miejsce parkingowe czy wiele innych? A ludzka znajomość kierunków świta to w ogóle abstrakcja. Dobrze radze przed zakupem trzeba sprawdzić wszystko! i uważać na „odświeżone” mieszkania mogą kryć wiele wilgoci lub grzyba! I tak naprawdę trzeba się poważnie zastanowić czasami mieszkanie 60 m ma około 18 m korytarza/przedpokoju czy opłaca się płacić tyle za to aby goście mieli się gdzie rozbierać i przeciągać? tak naprawdę to zapłacisz za mieszkanie 60 m a dostajesz 42-48 i gdzie tu logika? Od siebie dodam że bardzo ważną kwestią jest położenie mieszkania i okna, im więcej światła tym lepiej ale czy okna na zachód przy temperaturze w cieniu około 30 to dobre rozwiązanie? Oczywiście na to pytanie i wiele innych, każdy musi odpowiedzieć sobie sam. Pozdrawiam.

    • wolny
      wolny 16 stycznia 2014 at 6:52 am #

      Fajne uzupełnienie wpisu Greg – punkty, które dodałeś są równie ważne, a często bardzo sprawdzane po łebkach albo po prostu przyjmujemy deklarację właścicieli. W mieszkaniu, które prawie kupiliśmy czynsz – zgodnie z ogłoszeniem w Internecie – wynosił 450 zł za 3 osoby. Po podliczeniu wszystkiego wyszło nam 750 zł (łącznie z Internetem, bez TV), także różnica spora 🙂 Ale tu wchodzi w grę psychologia: zobaczyliśmy 450 i zainteresowaliśmy się ogłoszeniem – i mimo, że to szybko odkryliśmy, to mieszkanie było na tyle interesujące, że sprawdzaliśmy dalej. Byłoby 750, a pewnie od razu byśmy odpuścili 🙂

      • Adam 16 stycznia 2014 at 12:50 pm #

        Wrocław, 55 metrów, mieszkanie z lat ’70, wyśmienita lokalizacja, spółdzielcze-własnościowe. Razem ok. 580 zł.

        KOSZTA [w złotówkach, zaokrąglone]:
        Eksploatacja 42
        Podatek od nieruchomości 7
        Ubezpieczenie budynków 8
        Sprzątanie 28
        Opłata za tereny wspólne 10
        Fundusz remontowy 99
        Konserwacja 24
        Przeglądy okresowe 2
        Centralne ogrzewanie 120
        Energia elektryczna 4
        Zimna woda i ścieki 105
        Podgrzewanie wody 83
        Domofon i wejścia 2
        Opłata za śmieci 55

        Czynsz ruchomy, gdybym mniej zużył prądu czy wody, byłby mniejszy. Nie sądzę, żeby w spółdzielni się przechwalali, raczej nie wliczyli w czynsz Internetu i kilku innych opłat. Są dowolne i można sobie poszukać dostawcy poza spółdzielnią. U mnie czynsz jest niezależny od ilości zameldowanych osób, a zależy od metrażu.

        • Adam 16 stycznia 2014 at 12:52 pm #

          Oczywiście 4 złote za energię elektryczną – to jakaś tam kwota za pośrednictwo czy cholera zresztą wie za co. Rachunek właściwy płacę osobno.

          • wolny
            wolny 16 stycznia 2014 at 1:03 pm #

            Czyli za 55m2 płacisz ok 580 zł + 80 zł prąd + 49 zł Internet (bazuję na swoich kosztach w tych kategoriach) = 709 zł miesięcznie. Zapraszam na bloga wieczorem bo zamierzam uchylić rąbka tajemnicy moich finansów osobistych, ale tak na szybko:
            50-metrowe mieszkanie w Gdańsku, rok budowy 2009, wspólnota i średnie opłaty: 365 + prąd + Internet = 494 zł. I mimo tak niskich opłat, mam coroczne zwroty (woda + ogrzewanie) na poziomie 300 zł. Suma opłat rocznych… czy już wspominałem, że zapraszam wieczorem na więcej? 🙂

            • Adam 16 stycznia 2014 at 2:16 pm #

              No i jeszcze gaz. Aktualnie 61 zł co 2 miesiące.

              • wolny
                wolny 16 stycznia 2014 at 2:41 pm #

                W moich wyliczeniach gazu brak 🙂 Także robi się niecałe 500 zł vs Twoje 740 zł miesięcznie. Niemal identycznie wyglądało to w mieszkaniu, które mieliśmy kupić (budynek z końca lat 90-tych). Nie ma co ukrywać: nowe budownictwo i wspólnota zamiast spółdzielni robi swoje, a 2880zł rocznej różnicy piechotą nie chodzi.

                • Adam 16 stycznia 2014 at 2:54 pm #

                  Fakt, jest różnica. Nie widzę jednak pola manewru dla siebie. Od tych moich kosztów należałoby jeszcze odjąć zwroty za ogrzewanie. W ostatnich latach, po ociepleniu budynków i przy łagodnych zimach były takowe; ostatnio ok. 650zł zwrotu. W tym roku też pewnie będzie, bo prawie nie ruszaliśmy dotąd gałek grzejników.

                  Jak już kiedyś pisałem, mam wszędzie blisko i moje koszty komunikacyjne (pieniężne i czasowe) są bardzo niskie, więc summa summarum jestem zadowolony.

                  Z niecierpliwością czekam na szczegóły Twoich danych. 🙂

  10. Kasia 16 stycznia 2014 at 11:09 am #

    ja też się przymierzam do kupna mieszkania ale stres jeszcze mnie nie dopadł naszczęscie

    • wolny
      wolny 16 stycznia 2014 at 4:56 pm #

      Powodów może być kilka:
      1. Nie jesteś jeszcze na etapie, kiedy lada dzień masz podpisać pierwsze zobowiązujące dokumenty.
      2. Nie zweryfikowałaś jeszcze wszystkiego jak należy i być może nie masz świadomości, co może pójść nie tak.
      3. Masz nerwy ze stali 🙂

    • Gosia 21 stycznia 2014 at 11:27 am #

      Ja planuję kupić niby za dwa lata, ale cały czas przeglądam oferty – a nuż coś się trafi okazyjnie? Po artykule Wolnego i Michała zastanawiam się też na umówienie się na kilka spotkań i potrenowanie negocjacji. Na razie mnie nie nagli, a doświadczenie warto zdobywać.

      Chętnie też dowiedziałabym się czegoś o zakupie nieruchomości od komornika, więc przyłączam się do Łucji 🙂

  11. Łucja 17 stycznia 2014 at 11:16 am #

    Wolny, uważasz zakup mieszkania od komornika za zbyt ryzykowny? Mnie taka opcja kusi już od jakiegoś czasu , choć dostrzegam te wszystkie zagrozenia.

    • wolny
      wolny 17 stycznia 2014 at 12:56 pm #

      Przykro mi Łucjo, ale nie mam w tym temacie doświadczeń. Z nieco lepiej poinformowanych źródłem słyszałem, że taki zakup nie stwarza większego ryzyka, o ile dobrze się wszystko sprawdzi. Niektórzy wręcz twierdzą, że to najlepszy sposób nabycia nieruchomości. Wymaga jednak bardzo dużej elastyczności, poświęcenia nieporównywalnie więcej czasu i – domyślam się – stalowych nerwów.

  12. Kasia Rz 22 stycznia 2014 at 3:35 pm #

    Załóżmy, że znajdziesz wilgoć pod parapetem i co wtedy? Jak wycenić przeciekające okna? Liczysz, ile będą kosztować nowe okna i odejmujesz od całej ceny mieszkania czy też inaczej?

    • wolny
      wolny 22 stycznia 2014 at 4:34 pm #

      Nie miałem takiej sytuacji. Zależy pewnie, pod iloma oknami będzie wilgoć, czy okna będą widocznie nieszczelne, w jakiej technologii itp. Nie mam cennika na wszystko, nie jestem ekspertem – ale jeśli coś takiego wzbudziłoby moje wątpliwości, jeden telefon do osoby specjalizującej się w danej tematyce powinien mocno pomóc w wycenie.

    • mmena 25 stycznia 2014 at 8:31 pm #

      Zacznij od kontaktu z ekspertem, ktory oceni skad przeciek. Jesli z nieszczelnych okien to pol biedy, gorzej gdy z nieszczelnej elewacji.

  13. Domi 7 kwietnia 2014 at 11:13 am #

    Oo jesteś z Bydgoszczy! Piękne miasto 🙂

  14. Ania 11 maja 2014 at 4:35 pm #

    Witam,
    poradnik ciekawy i warto przeczytać, jak inni podchodzą do tematu kupna mieszkania. Ja, na szczescie, już ten etap mam za soba. Od kwietna jestem we wlasnych 4 kątach.Przede wszystkim postawiłam na wspomnianą intuicję. To było 3 mieszkanie, które oglądałam i wiedziłam, ze bedzie moje. Oczywiscie trzeba trzymać rękę na pulsie, jesli chodzi o dokumenty, jednak proszę pamiętać, żę u notariusz przy podpisaniu aktu notarialnego wszystkie dokumenty muszą „się zgadzać”. Zadba o to również bank, w którym bierzemy kredyt. Oczywiście pamietajmy o dodatkowych kosztach, które zależa również od ceny mieszkania ( podatek, notariusz, opłaty sadowe, rzeczoznawca, prowizja w banku, biuro nieruchomości lub doradca kredytowy, którego serdecznie polecam nawet przy kupnie mieszkania od osoby prywatnej.)Pozdraiwam i zycze powodzenia.

  15. Dolcan 27 maja 2014 at 12:41 pm #

    czytając początek myślałam, ze to będzie kilka zdań jeśli chodzi o „mini poradnik” a okazało się, że jest tu wile kwestii o których czasem ludzie nie myślą kupując nowe mieszkanie i podejmują zbyt szybko decyzję 🙂 pozdrawiam i czekam na kolejny wpis 🙂

  16. Dolcan 9 czerwca 2014 at 11:42 am #

    Dokładnie najważniejsze jest to aby wcześniej sprawdzić kto sprzedaje nam mieszkanie 🙂 Pozdrawiam

  17. Adam 25 lipca 2014 at 10:04 pm #

    Jeszcze warto sprawdzić czy mieszkanie jest podłączone do internetu, kablówki itd bo niby pierdoła ale też kilka stów trzeba wyłożyć na dzień dobry żeby ze światem się kontaktować 🙂

    • wolny
      wolny 26 lipca 2014 at 3:26 pm #

      Niedługo być może powstanie wpis o tym, że świat poszedł do przodu na tyle, że powoli przestaje to być aż tak istotne, bo alternatywne metody stają się coraz bardziej dostępne.

  18. Lidka 5 sierpnia 2014 at 9:24 am #

    A ja chciałabym o coś zapytać 🙂 Mam 26 lat. mój mąż ma 28, miesiąc temu braliśmy ślub. Mamy około 50 tys oszczędności. Mąż zarabia 3 tys, ja około 3- 3,5 zależnie od miesiąca. Razem mamy ok. 6 tys netto/ms. Mieszkamy w Krakowie, wynajmujemy mieszkanie i płacimy 1700 zł miesięcznie (wynajem, media, internet). Rodzice naciskają na nas żeby jak najszybciej wziąć kredyt na 35 lat i kupić mieszkanie. Większość naszych znajomych tak zrobiła. Z drugiej strony jednak mam silną niechęć do postępowania tak jak radzą rodzice, którzy przez całe życie niczego się za bardzo nie dorobili i nie mają żadnych oszczędności. Poza tym, gdyby nadarzyła się taka szansa, chętnie przenieślibyśmy się za granicę, aby popracować kilka lat (pracujemy w korporacjach, znamy języki obce). Na razie oszczędzamy 2 tys miesięcznie ale chcemy więcej. Co sądzisz o tym, Wolny? Ulegać teściowej, która atakuje nas ofertami kredytów? Czy poczekać i oszczędzać?

    • wolny
      wolny 5 sierpnia 2014 at 9:34 pm #

      Przede wszystkim: dziękuję za ciekawe pytanie. Szkoda, że pojawiło się w starym wpisie, bo raczej wielu odpowiedzi nie zobaczysz – co innego, gdybyś to samo wrzuciła do jakiegoś nowego postu.
      Moje zdanie jest takie: nic na siłę, a już na pewno: nie podejmujcie tak poważnej decyzji tylko dlatego, żeby posłuchać rodziców. To będzie miało swoje konsekwencje przez sporą część Waszego życia, więc warto najpierw porównać koszty (starałem się to wykonać w jednym z wpisów)i wziąć pod uwagę wszystkie przewidywalne okoliczności. Wyjazd za granicę jest jedną z poważniejszych – musicie przemyśleć, czy chcielibyście mieć wtedy kotwicę w postaci mieszkania i np. je wynajmować (i robić to na dużą odległość, co w przypadku jakichkolwiek problemów może być utrudnione). Akurat jeśli chodzi o temat mieszkania, to branie przykładu z rodziców nie jest najlepszym pomysłem, ponieważ oni nabywali nieruchomość w czasach, kiedy wyglądało to zupełnie inaczej i – co by nie mówić – znacznie, znacznie łatwiej niż dzisiaj.
      Policzcie ratę kredytu, zorientujcie się w możliwościach pomocy ze strony państwa, sprawdźcie, ile wtedy będziecie oszczędzali (dodatkowy koszt to rata, ale za to nie zapłacicie „odstępnego” za wynajem) i przede wszystkim: jak się z tym wszystkim czujecie. Posiadanie własnego mieszkania to absolutnie nie jest żaden warunek konieczny do osiągnięcia niezależności finansowej czy racjonalnego gospodarowania budżetem. Przejrzyj inne wpisy mieszkaniowe, a przede wszystkim komentarze do nich – to też może Wam pomóc. Było sporo argumentów za wynajmem i to wcale nie musi być nic złego.

      Pozdrawiam serdecznie!

      • Lidka 6 sierpnia 2014 at 9:43 am #

        Dziękuję za odpowiedź. Czytałam wiele wpisów na Twoim blogu na temat mieszkania i cały czas się zastanawiam. Tak czy inaczej, damy sobie pewnie jeszcze trochę czasu, zaoszczędzimy więcej i się zastanowimy. Poważnym argumentem przeciw kupowaniu jest dla nas też to, że nie lubimy Krakowa i nie chcemy tu osiedlać się na stałe, trzyma nas na razie tylko praca.

        • wolny
          wolny 7 sierpnia 2014 at 7:55 am #

          Niedawno prawie kupiliśmy mieszkanie w Bydgoszczy – zresztą o tym był ten wpis, prawda? Teraz jesteśmy znowu w Gdańsku i bardzo się cieszymy, że nie zrobiliśmy tego kroku. I tu nie chodzi o zwykłe lubię/nie lubię, ale dużo lepiej czujemy się w 3mieście i chyba byśmy się trochę męczyli w Bydgoszczy wiedząc, że tyle bliskich nam osób i miejsc jest tak blisko… czasami warto posłuchać się swojego serca, a z tego co piszesz, Wasze mówi „to nie to miejsce”.

  19. mn3 6 kwietnia 2015 at 3:38 pm #

    Dom o powierzchni 85 m kw. znajduje się w Rychtalu. Poza domem na działce stoją budynki gospodarcze o pow. 62 m kw. Na parterze domu są 4 pokoje, kuchnia, łazienka i schowanko. Na poddaszu 1 pokój. Dom do remontu.
    Nieruchomość położona jest w pobliżu szkoły, Urzędu Gminy, sklepów, przystanku autobusowego. Cena do negocjacji.

  20. Małgorzata 22 czerwca 2015 at 1:06 pm #

    Bardzo ciekawy wpis, widać że pomagasz wielu ludziom. Będę polecać tą stronę. Pozdrawiam

  21. Daniel 28 lipca 2015 at 2:50 pm #

    Wpis naprawdę bardzo rzeczowy.

  22. Alana 10 sierpnia 2015 at 11:09 am #

    Świetny wpis. Ja skorzystałam z programu MDM mieszkanie dla młodych i było to dla mnie dość zbawienne. Nie ma co ukrywać, jak się kupuje mieszkanie czy dom, to każdy zastrzyk gotówki się przydaje! Odsyłam do ich stronki – tam są szczegóły: http://mieszkaniedlamlodych.com/

  23. Piotrek 12 października 2015 at 2:31 pm #

    Twój wpis wyczerpuje temat 🙂 To powinno być kolprtowane osobom chcącym kupić własną nieruchomość. troche jednak jest tak, że każdy parzy na coś innego. Ja np. jak wezmę kredyt na mieszkanie to nie wyobrażam sobie lokacji bez garażu. Jes to mój warunek bez którego nie zdecyduje się na żadne mieszkanie. Istnieją takie oferty jak np. mieszkanie z garażem wrocław – oczywiście wygoda kosztuje 😉 Teraz mieszkam w totalnym kanale, szukanie miejsca do parkowania zajmuje mi jakieś 15-20 minut czasami i to z reguły daleko od domu i zwyczajnie mnie to męczy. Ktoś kto nie ma takich złych doświadczen z parkingiem, pewnie nie będzie przykładał wielkiej wagi do tego aspektu.

  24. patryk 13 stycznia 2016 at 1:30 pm #

    Hej. Dzięki za twój tekst. Jest bardzo pomocny. Znalazłem ciekawe mieszkanie na apartamenty sprzedaż wrocław ale jestem tak zestresowany na mysl o zobowiązaniu na tyle lat. Nie wiedziałem, że to będzie takie trudne…

  25. artmodern 4 lipca 2016 at 11:05 am #

    Właściwie kompletny poradnik dotyczący przygotowań do kupna mieszkania, chociaż mało zostało napisane o kosztach dodatkowych – przygotowując się do kupna zwłaszcza na kredyt trzeba przewidzieć dodatkowe koszty, jak prowizja czy dodatkowe, wymagane ubezpieczenia (do czasu wpisu do hipoteki, od niskiego wkładu, na życia lub utraty pracy itp.), opłaty za wycenę nieruchomości – część z tych opłat wymagana jest do uiszczenia „z góry” co generuje od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych – abstrahując już od paru tysięcy opłat sądowych i notarialnych.

  26. wrocław mieszkania sprzedaż 29 listopada 2016 at 3:34 pm #

    Witam, bardzo przydatny poradnik. Właśnie zaczynamy się z przyszłym mężem rozglądać za mieszkaniami ponieważ po ślubie planujemy wyprowadzić się od rodziców. Jest to naprawdę obszerny temat, o którym warto się doinformować przed zakupem swojego apartamentu. Tym bardziej ostrożniejsze powinni być osoby zaciągające kredyt na zakup własnego kąta.

  27. Grzegorz 11 grudnia 2016 at 3:53 pm #

    Naprawdę bardzo ciekawy materiał i mimo upływu czasu wciąż aktualny. Sam po przeczytaniu książki Sławka Muturi mocno wkręciłem się w ten temat, jest to coś co sprawia mi przyjemność, dlatego założyłem swoją stronę dzięki, której ludzie wolni lub nawet rozpoczynający przygodę z rentierstwem mogą uzyskać bardzo interesujące opcje zakupu lokali. Polecam ogłoszenia na swoje stronie:

    http://rentierhouse.pl

Dodaj komentarz