Bank mnie doi!

Przyznaję – sam nie pałam miłością do banków i uważam, że czasem grają one nie do końca fair, wykorzystując swoją pozycję wobec maluczkich klientów – czyli nas. A to opłata za udzielenie kredytu, jego przewalutowanie, narzucone ubezpieczenia i wiele innych, a pole manewru jest małe – niewiele można wynegocjować, a jeśli oferta się nie podoba… no cóż – zapraszamy gdzie indziej. Najczęściej jednak padamy ofiarą swojej własnej naiwności i myślenia typu ‚muszę to TERAZ mieć’, które banki z radością wykorzystują udzielając nam wysoko oprocentowanych kredytów konsumpcyjnych. Jeśli dodamy do tego całe strony drobnego druczku którego nie czytamy (lub jest on dla nas niezrozumiały) i uśmiechnięte twarze aktorów zachęcających do wzięcia pożyczki to niestety nasze szanse w tej nierównej walce jeszcze bardziej topnieją.

bank1

A jak to wygląda w przypadku kredytów hipotecznych? Zaliczamy je do wąskiego grona „dobrych” kredytów, które są nisko oprocentowane, zapewniają nam zaspokojenie jednej z najbardziej podstawowych potrzeb (NIE zachcianek) jaką jest własny dach nad głową i które pozwalają nam kupić coś, co – przynajmniej teoretycznie – w dłuższej perspektywie nie będzie traciło na wartości. Większość z nas ma na karku taki kredyt i comiesięczną spłatę rat, a często też dodatkowe opłaty z nim związane. Czasami w rozmowach na temat kredytów hipotecznych pojawia się argument jak w tytule, czyli „Bank mnie doi! Wziąłem 300 tys kredytu, a spłacę 600 tys! Oszuści!”. Rzeczywiście, w bardzo dużym uproszczeniu możemy przyjąć, że spłata kredytu hipotecznego wziętego na 30 lat w złotówkach będzie nas kosztowała 2-krotność kwoty, którą pożyczyliśmy. Czy jednak wynika to z nieuczciwych praktyk banków (potocznie: „dojenia”)? Policzmy:

waluta kredytu: PLN (w przypadku bardzo popularnych kilka lat temu kredytów walutowych sytuacja wygląda nieco inaczej, ale ponieważ dzisiaj już prawie nikt nie ma na taki kredyt szans, więc trzymajmy się złotówek)

wartość kredytu: 300.000 zł

oprocentowanie (średnie, waha się w zależności od WIBORU, przy obecnych stawkach chyba nawet niższe): 5,5%

Rata (raty stałe): 1700 zł

Zakładam, że jakiekolwiek zmiany dokonywane są raz na rok żeby lepiej zobrazować sytuację. Nie biorę pod uwagę zmiennej wartości wskaźnika WIBOR, który może się zmieniać w obu kierunkach przez cały okres spłacania kredytu i dość mocno wpływać na rzeczywistą wysokość naszej raty.

Pierwszy rok spłaty: 5,5% z 300.000 to 16.500 zł – czyli 1375 zł miesięcznie na spłatę odsetek. Ponieważ Płacisz 1700 zł raty, oprócz 1375 zł jest ‚miejsce’ na spłatę 325 zł kapitału miesięcznie. Przez pierwszy rok spłacisz 325 zł x 12 = 3900 zł kapitału, do spłaty zostaje 296.100 zł.

Drugi rok spłaty: 5,5% z 296.100 zł to 16.285 zł – czyli 1357 zł miesięcznie na spłatę odsetek. Rata nadal wynosi 1700 zł, więc teraz masz miejsce na spłatę 342 zł kapitału miesięcznie. Przez drugi rok spłacisz 342 zł x 12 = 4092 zł kapitału, do spłaty zostaje 292.000 zł.

Trzeci rok spłaty: 5,5 % z 292.000 zł to 16.060 zł – czyli 1338 zł miesięcznie na spłatę odsetek. Rata nadal wynosi 1700 zł, więc teraz masz miejsce na spłatę 361 zł kapitału miesięcznie. Przez trzeci rok spłacisz 361 zł x 12 = 4339 zł kapitału, do spłaty zostaje 287.660 zł.

I tak dalej przez kolejne lata, w czasie których stopniowo zmniejsza się Twój kapitał do spłaty (najpierw wolno, później nabiera to rozpędu), a dzięki temu płacisz coraz mniej odsetek (5,5% z coraz mniejszej kwoty która Ci pozostała).

bank2

Owszem – całość sumuje się do 2-krotności (czasem więcej) wziętej pożyczki, ale trzeba sobie zdać sprawę, że bank zarabia na nas „tylko” 5,5% z kwoty którą jesteśmy mu winni – a że pożyczona kwota jest ogromna, mocno wpływa to na nasz budżet. Reszta to spłata kapitału (i dodatkowych opłat, na które niestety musieliśmy się zgodzić), który pożyczyliśmy. Czysta matematyka, która czasami jest nazywana „dojeniem” naszych portfeli przez tych, którzy nie wiedzą skąd się wzięła kwota, którą co miesiąc bank ściąga z naszego konta. Jeśli jednak zdamy sobie sprawę z magii opisanego powyżej zjawiska, możemy je wykorzystać do własnych celów. Jak? To proste – odwrócić proces i to siebie postawić na miejscu pożyczkodawcy, a bank będzie pożyczkobiorcą, który będzie spłacał nam zaciągniętą od nas pożyczkę wraz z odsetkami. Skrótowo nazwiemy takie zjawisko lokatą 🙂

Zdajmy sobie sprawę, że regularnie oszczędzając i wpłacając środki na lokaty otwieramy prywatną praktykę finansową pod swoim szyldem, która udziela bankom pożyczek i na nich zarabia. Pożyczając bankowi 1000 zł (na 4% netto) mamy po roku 1041 zł. Po 2 latach 1083 zł, a po 18-tu ponad 2000 zł. Czy takim wypadku myślimy o sobie jak o oszustach? Czy bank, który pożyczył tysiąc a po 18 latach musi nam oddać 2 razy więcej ma o to jakieś pretensje? Nic z tych rzeczy – zadziałał ten sam mechanizm (znany jako procent składany), zarówno w przypadku brania pożyczki, co w przypadku jej udzielania (otwarcia lokaty). Zmieniły się tylko strony które na tym zarabiają.

Najlepsze jest to, że mimo, że będziesz spłacał kredyt hipoteczny jeszcze wiele lat, możesz jednocześnie stać się mini-bankiem i sam zarabiać pożyczając swoje pieniądze! Możesz też regularnie spłacać część własnego kredytu mieszkaniowego, na czym wyjdziesz prawdopodobnie nawet lepiej. Chyba, że masz kredyt w walucie (kochane CHFy…) – w takim przypadku otwieranie lokat i czekanie na niższy kurs franka powinno być lepszym rozwiązaniem. Ale o wcześniejszych spłatach kredytów napiszę kiedy indziej. Zresztą pytanie „czy nadpłacać kredyt, czy inwestować nadwyżki” jest z rodzaju tych, gdzie nie ma złych odpowiedzi. Mając nadwyżki finansowe i chcąc je zagospodarować w mądry sposób (nie na bieżącą konsumpcję), już wygrałeś i wkroczyłeś na drogę do wolności!

Nie zniechęcaj się tym, że bank ma wobec Ciebie przewagę – zazwyczaj zarobi on więcej na Twoim kredycie niż Ty na bankowej lokacie. Od zysku z lokat będziesz też musiał odprowadzić podatek. Niech Cię to jednak nie powstrzyma – jeśli tylko zbudowałeś już swój fundusz awaryjny, pomyśl o kolejnym kroku i zamiast narzekać na to ile bank zarabia na Tobie, zacznij zarabiać na nim!

Hollywood Film Festival Presentation of 'Bullets Over Hollywood' - Arrivals

PS Celowo pominąłem temat inflacji. Można argumentować, że 2 tys zł za 18 lat to nie będzie już to samo co 2 tysiące teraz – inflacja zje większość – i tak niewielkiego – zysku z lokaty. Ale ten sam mechanizm działa w drugą stronę – przy spłacie kredytu! Ostatnia rata którą zapłacisz bankowi (a która w dużym przybliżeniu będzie równa pierwszej racie) też będzie znacznie mniej warta za 20-30 lat! Za 1700 zł możesz znacznie więcej kupić dzisiaj niż za kilkadziesiąt lat. Twoje zarobki też będą znacznie większe, a wysokość raty pozostanie stała (z dokładnością do WIBORu).

Obliczenia jak zwykle wykonane z pomocą tego kalkulatora.

25 komentarzy do “Bank mnie doi!”

  1. blog dla faceta 27 kwietnia 2013 at 3:05 pm #

    oj jak ja nie lubię banków, kredytów i pożyczania od nich,

    to forma współczesnego niewolnictwa

    wole ograniczyć konsumpcję, niż być „własnością” banków

    • wolny
      wolny 27 kwietnia 2013 at 3:16 pm #

      patrząc na statystykę to kredyty są dobre – w końcu setki tysięcy polaków nie mogą się mylić 🙂
      A tak poważnie – szczęśliwi Ci, którzy nie musieli zadłużać się, żeby mieć gdzie żyć.
      Ostatnio – w ramach brania „odwetu” na bankach – korzystam mądrze z różnych promocji – a to kindle w mbanku, a to 900 zł w WBK. Niech płacą – i tak dostatecznie dużo zarobili na mnie. A co!

  2. Maria 28 kwietnia 2013 at 3:42 pm #

    Zgadzam się z tym co napisałeś. Większość osób, jakie znam operuje podobnymi truizmami dotyczącymi banków: zły bank zabiera dużą część pensji i zarabia na nas bezdusznie krocie. Już samo negatywne nastawienie zaciera w ten sposób niesamowitą korzyść płynącą z wzięcia z kredytu hipotecznego: bycie na swoim. Przykro mi to ujmować w ten sposób, ale na tym polega dorosłość – chciałeś mieć własne mieszkanie, nie było cię na nie stać, więc pożyczyłeś pieniądze, znając zasady na jakich je pożyczasz. Nikt cię nie trzymał za rękę przy podpisywaniu umowy. To tak odnośnie powszechnego narzekania na banki. Z drugiej strony, kiedy zaczynasz poruszać temat oszczędzania ci sami narzekający powiedzą, że na to ich również nie stać. Wszystko jest kwestią podejścia moim zdaniem.

    • wolny
      wolny 28 kwietnia 2013 at 4:44 pm #

      U nas jeszcze dochodzi kwestia relatywnie niskich zarobków, choćby w stosunku do cen mieszkań – w Europie zachodniej wygląda to znacznie lepiej. Ale mimo to jest jak napisałaś – lubimy narzekać i łatwiej jest po prostu uznać banki za złodziei, a siebie za biedne owieczki bez szans 🙂

    • młody125 28 kwietnia 2013 at 8:10 pm #

      Proponuję doradzić osobom które nie są zadowolone z banku, żeby otworzyły konkurencyjny z ofertą bardzo uczciwą i zadowalającą wszystkich. Dużo ludzi próbuję obwiniać innych swoją sytuacja, a tak naprawdę wszystko jest w naszych rękach. Trzeba zdobywać wiedzę, liczyć i myśleć wtedy żyje się dużo łatwiej. Fajnie, że przez takie blogi świadomość ludzi wzrasta.

      • wolny
        wolny 28 kwietnia 2013 at 8:22 pm #

        na razie nie mam poczucia żebym wielu osobom „otworzył oczy” – raczej widzę fajną społeczność ludzi, którzy w większości wiedzieli już o tym co piszę. ale ciągle mam nadzieję, że z czasem coraz więcej osób będzie tu trafiało i układało sobie w głowie priorytety i plany z pomocą moich postów. ot – takie próżne marzenia 🙂

        • młody125 28 kwietnia 2013 at 8:33 pm #

          W sumie masz rację. Ci co mają mało tu nie zaglądają. :/

          • wolny
            wolny 29 kwietnia 2013 at 7:28 am #

            A szkoda, bo młodzi ludzie, którzy nie mają zbyt wiele przez ciągłą konsumpcję mogliby najwięcej wynieść z tego bloga. Marzą mi się naśladowcy, którzy przed 40-tką będą wolni finansowo i szczęśliwi ze zmian wprowadzonych w swoim życiu 🙂

  3. Janusz 28 kwietnia 2013 at 6:49 pm #

    Zgadzając się co do całości artykułu chciałbym zauważyć, że nie zawsze kredyt w tym hipoteczny jest czymś złym. Czym innym bowiem jest kredyt konsumpcyjny a czym innym kredyt inwestycyjny, który dzięki tzw. dźwigni finansowej pozwoli nam na powiększenie naszych dochodów. W ten sposób dochodzimy do kredytu hipotecznego. Otóż jeżeli jesteśmy właścicielami posesji to skłonny byłbym to traktować jako pasywo (zamrożoną gotówkę). Możemy ją uwolnić poprzez kredyt hipoteczny. Ale uwaga!!! Musimy to dobrze przemyśleć. Musimy mieć możliwość ulokowania pieniędzy w aktywa, które przyniosą nam dochody przekraczające koszt kredytu co nie jest łatwe ale nie jest również niemożliwe.

    • wolny
      wolny 28 kwietnia 2013 at 7:03 pm #

      Masz rację – kredyt hipoteczny jest zaliczany do bardzo wąskiego grona „dobrych kredytów”. Z inwestycyjnym byłbym jednak bardzo ostrożny – osobiście kłóci mi się to z zasadą „inwestuj tylko i wyłącznie swoje środki” z wpisu http://www.wolnymbyc.pl/jak-inwestowac-10-zasad/ i sam bym na taki kredyt nie zdecydował. Zawsze jest pewne (nawet minimalne) ryzyko i „przegrywając” cudze pieniądze możemy wpaść w spore kłopoty. Jeśli już ktoś decyduje się na taki kredyt, powinien przynajmniej mieć jakiś plan awaryjny w razie niepowodzenia – przynajmniej żeby spać nieco spokojniej. No chyba żeby potraktować kredyt inwestycyjny jako pewnego rodzaju „chwilówkę”, mając inne środki tymczasowo zamrożone.

    • młody125 28 kwietnia 2013 at 8:14 pm #

      Z tym co piszesz trzeba być bardzo ostrożnym. Nie jeden już się w ten sposób przejechał. Oczywiście jeśli ktoś planuje rozwijać firmę, kupić auto to lepiej mu brać kredyt hipoteczny na mieszkanie, a samochód kupić za gotówkę niż brać na niego pożyczkę w banku. Każda sytuacja wymaga odrębnej analizy, ale rzadko opłaca się brać kredyt jeśli mamy gotówkę.

      • wolny
        wolny 28 kwietnia 2013 at 8:28 pm #

        też tak uważam, ale starałem się znaleźć jakieś argumenty za kredytami inwestorskimi. W końcu inwestorzy je zaciągaja, zwłaszcza przy okazjach typu IPO spółek, gdzie po redukcji i tak większość kredytu nie jest wykorzystana-może to jest sensownym powodem skorzystania z takiego kredytu. chociaż znowu nie dla mnie – nigdy nie ma pewności jak się zachowa kurs akcji

        • Janusz 28 kwietnia 2013 at 8:33 pm #

          Kredyt inwestycyjny rozumiem jako kredyt dotyczący prowadzenia działalności gospodarczej. Ty natomiast piszesz o kredycie inswestorskim czyli jak rozumiem kredycie ulokowanym w aktywa o dużym stopniu ryzyka.

          • wolny
            wolny 28 kwietnia 2013 at 8:45 pm #

            rzeczywiście – nie zrozumieliśmy się. pewnie dlatego, że sam firmy nigdy nie prowadziłem i kredyty o których piszesz są mi całkowicie obce.

        • młody125 28 kwietnia 2013 at 8:43 pm #

          Niech jeszcze Ci inwestorzy pochwalą się wynikami. Zakup akcji na kredyt to słabe rozwiązanie. Kredyty inwestycyjne są dobre jak ktoś ma dobry pomysł, chce wprowadzić produkt, usługę na rynek to kredyt jest na niego. Do gry na rynkach kredytów nie polecam. Znajomy grał na kontraktach pożyczoną kasą. Był moment że miał 500 000 zł, ale ostatecznie 2 razy zbankrutował i sobie odpuścił przez problemy ze zdrowiem. Dobrym kredytem jest kredyt studencki.

          • Janusz 28 kwietnia 2013 at 9:17 pm #

            Zgadza się. Kredyt hipoteczny ma sens jako kredyt inwestorski tylko wówczas gdyby udało Ci się znaleźć bezpieczne aktywa o wyższym oprocentowaniu np. w pewnym momencie 10 latki, które chodziły po ok. 7%.

  4. Ewa 1 maja 2013 at 11:10 am #

    Ja miałam do wyboru: wziąć kredyt hipoteczny i płacić mniej więcej 700 zł miesięcznie bankowi przez 30 lat lub wynająć (już po raz 5 – od dziecka się wciąż przeprowadzaliśmy) mieszkanie i płacić obcej osobie nawet 900 zł przez X lat/miesięcy. Wybrałam bank i nie uważam tego za złą decyzję, chociaż życie z kredytem „na karku” nie jest miłe. Dlatego czasem to nie inwestowanie, nie potrzeba luksusu, ale przymus posiadania dachu nad głową jest tym, co zmusza ludzi do brania kredytu.

    • wolny
      wolny 1 maja 2013 at 11:31 am #

      I to jest jak najbardziej naturalne – dach nad głową to jedna z głównych POTRZEB (nie zachcianek), a najczęściej po prostu nie mamy funduszy na kupno mieszkania. Dlatego większość młodych ludzi ma na pewnym etapie życia właśnie taki dylemat jak Twój, i wybiera (zresztą rozsądnie) kupno mieszkania na kredyt. Ale to nie znaczy, że mając kredyt, nie możesz inwestować jeśli masz jakieś nadwyżki – do czego zachęcałem we wpisie. Po spłacie kredytu (za 30 lat) będzie już trochę późno na myślenie o wcześniejszej emeryturze czy chociaż częściowej niezależności od „wybryków” naszego kochanego państwa. Pozdrawiam!

    • młody125 1 maja 2013 at 9:02 pm #

      Ewa zainteresował mnie Twój komentarz. Nie jest chyba do końca obiektywny. Kredyt z ratą 700 zł to myślę, że na kwotę max 120 tys. Nie sądzę aby było możliwe najmowanie mieszkania wartego 120 tys za 900z ł miesięcznie. To by dawało ponad 8 procent netto. Jeśli możesz rozwiń wypowiedź.

      • wolny
        wolny 2 maja 2013 at 8:17 am #

        Można się domyślać, że chodzi o sytuację, gdzie niedobór mieszkań winduje ceny najmu. Ale analizujące podane liczby, wychodzi rzeczywiście dość wyśrubowana stopa zwrotu – nic tylko kupować takie mieszkanie na inwestycję 🙂

  5. Michał 5 maja 2013 at 8:15 pm #

    Jak dla mnie każdy kredyt może być tym dobrym. Wszystko zależy od tego, jak go wykorzystam 🙂 Mogę go przepierdzielić, a mogę kupić nieruchomość i ją dalej wynająć 🙂

    P.S. Trafiłem do Was pierwszy raz i już jesteście moją ulubioną stroną 🙂

    • wolny
      wolny 5 maja 2013 at 9:04 pm #

      Dziękuję za tak pozytywną opinię – w takim razie zapraszam częściej i mam nadzieję, że będę pisał na takim poziomie, żebyś został stałym czytelnikiem.

      Co do kredytów… no właśnie – możemy jedynie oceniać je w kategoriach prowizji, oprocentowania itp – a to, że dla kogoś podróż zrealizowana dzięki drogiemu kredytowi może być warta znacznie więcej niż jakkolwiek duże odsetki, to już inna bajka i osobista sprawa każdego z nas. Dopóki masz świadomość, że bierzesz drogi kredyt i godzisz się na wszystkie koszty w imię czegoś, co jest dla Ciebie więcej warte, to rzeczywiście ciężko demonizować takiej sytuacji. Chociaż sądzę, że to są wyjątki od reguły i dotyczą niewielkiej grupy świadomych osób.
      pozdrawiam!

  6. Michał 10 sierpnia 2014 at 8:54 pm #

    Witam.Mam pytanie.Lokata czy fundusz inwestycyjny?Wpłacam już kilka lat pieniądze na fundusz inwestycyjny i spłacam kredyt hipoteczny i na razie nie ma jakiegoś szaleństwa na funduszu.Pocieszam się jedynie tym że cokolwiek mam odłożone

  7. Michal 1 września 2014 at 6:02 am #

    Banki udzielają kredytów tworząc pieniądze z niczego (w Systemie rezerw cząstkowych). Bank udzielając kredytu tworzy nowy pieniądz na rynku. Narodowy Bank Polski jest również emitentem pieniądza ale to tylko 3% pieniądza w obiegu.
    Trochę lektury:
    http://mises.pl/blog/2010/11/19/murphy-watpliwosci-zwiazane-z-rezerwa-czastkowa/

    http://www.rodaknet.com/Ksiazka_Wojna_o_pieniadz._Prawdziwe_zrodla_kryzysow_finansowych_-_Song_Hongbing.pdf

  8. A. 21 marca 2015 at 8:12 pm #

    Zastanawia mnie jak oceniłbyś pomysł na kupno mieszkania w 100% finansowanego kredytem hipotecznym? Po co? Zamierzam je wynajać, a z analizy ceny nieruchomości i kosztów z nią związanych (m.in. raty kredytu, podatków, czynszu) vs. ceny najmu (zaniżam w dół i liczę najem tylko 11 msc w roku) wychodzi że najem pokryje wszystkie koszty. Tym sposobem zarabiam na swojej zdolności kredytowej, bo ‚za nic’ mam po x latach mieszkanie. Co o tym sądzisz?

Dodaj komentarz