350 godzin do wolności

80
3721
wyświetleń

Nawet nie wiesz, z jaką radością piszę te słowa. Jest końcówka września i w końcu wygrzebaliśmy się z kolejnego projektu mieszkaniowego. Może stwierdzenia „w końcu” czy „wygrzebaliśmy się” jest nie na miejscu, bo po raz kolejny przeszliśmy przez to zadanie jak przecinak i pobiliśmy nasze wcześniejsze rekordy, zarówno jeśli chodzi o czas remontu, jego koszt oraz efekt końcowy. Ale całość tak nas przemieliła, że mam wrażenie, że trwało to w nieskończoność i było zdecydowanie zbyt intensywne, niż być powinno. Cóż, tacy już jesteśmy i jeśli robimy coś, w co wierzymy, to wkładamy w to 130% naszych możliwości i chcemy wykonać projekt od A do Z w jak najkrótszym czasie. Tak było i tym razem – a jakie były tego skutki, przeczytasz właśnie w dzisiejszym wpisie.

Na dzień dobry muszę z całą stanowczością stwierdzić, że jestem niezwykle dumny z Wolnej i siebie samego w związku z tym, czego dokonaliśmy. Nie wiem czemu przy wcześniejszych realizacjach tego nie czułem – być może wtedy zmęczenie przesłaniało wszelkie pozytywne odczucia, a kiedy organizm dochodził do siebie, całość była już przeszłością, z której emocje wyparowały. A może byłem jeszcze na zbyt wczesnym etapie swojego rozwoju osobistego, żeby wsłuchać się w siebie i docenić wagę tych dokonań. Tym razem jest inaczej: autentycznie czuję, że zrobiliśmy coś dużego. Razem, pracując w zespole. Własną, ciężką pracą dopięliśmy projekty, które rozpoczęliśmy całe lata temu. Mam wrażenie, że wdrapaliśmy się na szczyt góry, nasz aktualny Everest został zdobyty… i nic to, że naokoło piętrzą się wyższe szczyty – o tym następnym razem. Dzisiaj jedziemy z podsumowaniem ostatnich tygodni. Zanim przejdę do szczegółów, zachęcam Cię do ogólnych założeń naszego projektu, o ile nie miałeś okazji się z nimi wcześniej zapoznać. Przypominam jednocześnie, że niemal codziennie dzieliłem się z Wami szczegółami z remontu na moim profilu na Instagramie. W tym czasie liczba obserwatorów wzrosła do ponad 300 (skok o dobre kilkadziesiąt procent) i stale rośnie – jeśli więc jeszcze mnie nie obserwujesz, zachęcam do zmiany tego stanu rzeczy 😉 A teraz czas na konkrety!

Remont

Sam remont (a żeby być bardziej konkretnym: wykańczanie mieszkania) był wyjątkowym doświadczeniem, mimo że zaledwie mniej więcej pół roku temu przeszliśmy podobną ścieżkę. Całość prac, od stanu deweloperskiego do kwiatków na parapetach zajęła nam rekordowe 3,5 tygodnia. Tyle, ile podczas ostatniej realizacji , ale tym razem doszły dodatkowe zadania: gładzie w całym mieszkaniu, kafle na balkonie i parapety wewnętrzne. Przeznaczyliśmy na to jakieś 60 dodatkowych godzin, a mimo to całość pochłonęła bardzo rozsądne 350 godzin, które można by było dalej rozłożyć na moją część ~ 230 h, oraz prace Wolnej ~ 120 h.

Część z tych godzin staraliśmy się sobie umilić w ten czy inny sposób 😉

W tym czasie nasze ciało oraz psychika zostały porządne rozjechane, czyli wszystko w normie 🙂 Pierwszy tydzień remontu to była czysta przyjemność (mimo najcięższych prac wykonywanych w tym czasie): pracowaliśmy na świeżo, było w nas dużo energii i zapału. Później niestety rzucało nami (głównie: mną) na lewo i prawo: przechodziłem przez stany niesamowitej satysfakcji z wykonanej pracy i widocznych efektów, żeby później pogrążyć się w czarnej rozpaczy i stwierdzić, że to przecież nie ma sensu, że porwaliśmy się na coś skrajnie trudnego i że rozpadnę się, zanim prace dobiegną końca. Był też jeden poważniejszy kryzys, który trwał kilka dni i praktycznie wyzerował tempo prac – na szczęście tylko po mojej stronie, bo Wolna przejęła wtedy stery i wyprowadziła nas na spokojniejsze wody. Całość naprawdę przypominała żeglowanie podczas porządnej burzy – niby wszystko było pod kontrolą, ale co i rusz spotykały nas nowe zagrożenia, doświadczenia i wyzwania. I bardzo dobrze, bo charakteru nie buduje się wiosłując podczas flauty, ale właśnie w trudnych warunkach!

Czasami i ja czułem się podobnie połamany (lub wręcz: załamany) jak ta płyta 🙂

Moje plany dotyczące treningów podczas trwającego remontu spaliły na panewce – przez ostatnie tygodnie ani razu nie biegałem, ani nie odwiedziłem siłowni. Pracując fizycznie po 12 godzin dziennie, niemal bez chwili przerwy, cały czas w pozycji stojącej (ewentualnie: klęczącej), po kilku dniach czułem się bardziej zmęczony, niż po maratonie (to nie żart!). Budziłem się w nocy ze zdrętwiałymi rękoma, z bólem mięśni w różnych częściach ciała i z zakwasami w nogach. Te ostatnie były spowodowane dojeżdżaniem na mieszkanie rowerem, które było jedyną aktywnością fizyczną, której się podejmowałem: trochę z własnej woli, trochę z konieczności (ze względu na dzieci pojawialiśmy się na mieszkaniu i wracaliśmy z niego w różnych godzinach, samochód więc częściej używała Wolna). Co najmniej połowa moich przejazdów odbyła się na dwóch kółkach, co oznacza, że w czasie prac wykończeniowych pokonałem na rowerze jakieś 400 km. Całkiem nieźle, jak na aktywność wykonywaną „przy okazji”.

Pod koniec remontu zdecydowałem się na przebiegnięcie 10km podczas imprezy „Czyste miasto Gdańsk”, w której bierzemy udział całą rodziną co rok. Wolniątka dostały medale za dzielne pokonanie 300 metrów, a ja – standardowo, nie potrafiąc odpuścić na zawodach mimo takich założeń – pocisnąłem na 100%, przez co zakwasy czułem jeszcze 3 dni później :). Na marginesie: wcale się nie dziwię, że triathlony i inne bieganiny, które sam przecież uprawiam, są trochę postrzegane jako fanaberie ludzi, którzy mają wygodne posadki za biurkiem. Pracując tak ciężko, jak przez ostatnie tygodnie nawet do głowy mi nie przyszło, żeby w jakikolwiek inny sposób zmusić swoje ciało do wysiłku. To byłoby po prostu proszenie się o wylądowanie na SORze. Dlatego cieszę się z tego, że należę do grona „białych kołnierzyków” i mogę sobie na co dzień pozwolić na tego typu rozrywkę. Ale rozumiem też argumenty tych, którym na co dzień nie starcza energii na takie zabawy. Jeszcze tylko muszę zrozumieć hejterów postrzegających biegaczy jako zniewieściałe (to chyba te getry…) blokady ulic i całkowicie zaspokoję swoją ciekawość w tym zakresie 🙂

Ale wróćmy do tematu. Warto wspomnieć, że wszystkie prace wykonywaliśmy w czasie urlopu (oboje pracujemy na etacie). Wolna wzięła 2 tygodnie, ja miałem częściowy urlop przez cały okres trwania remontu. W praktyce oznaczało to, że – chcąc nie chcąc – musiałem poświęcać mniej więcej 3 godziny dziennie na pracę zawodową. To dodatkowo skomplikowało całość, bo nie dość, że odrywało mnie od dłubaniny w ciągu dnia, to najczęściej oznaczało, że po całym dniu pracy i dobijającym fizycznie powrocie rowerem, musiałem jeszcze siąść do komputera na godzinę czy dwie. Głowa mi już leciała ze zmęczenia i jedyne o czym myślałem to sen, ale nie było wyjścia. Plus z całej sytuacji jest taki, że formalnie wykorzystałem tylko 11 dni urlopu (!!!), dzięki czemu mogę sobie zaplanować dodatkowy tydzień słodkiego lenistwa lub ciężkiej pracy nad własnymi projektami. Swoją drogą, jeśli podliczymy moje 230 godzin na prace remontowe oraz 50 godzin na pracę zawodową i całość upchniemy w 3,5 tygodnia, mamy 13-14h pracy dziennie, zakładając 1 dzień wolny w tygodniu… jak dla mnie szaleństwo, po którym naprawdę przyda mi się duuuużo odpoczynku. A jednocześnie gdzieś z tyłu głowy mam świadomość, że są ludzie, którzy pracują tak non-stop, wykonując fizyczne prace na podobnym poziomie intensywności. Osobiście nie wyobrażam sobie ciągnięcia w taki sposób miesiącami – nie dość, że fizycznie szybko byłbym wrakiem człowieka, to psychika rozleciałaby mi się na strzępy.

Po raz kolejny okazało się, że doświadczenie procentuje: lecieliśmy jak przysłowiowe przecinaki i chyba zdarzyła się tylko jedna sytuacja, kiedy przez godzinę męczyłem się z jakimś tematem: kombinowałem, nie wiedziałem do końca co zrobić i szukałem rozwiązania w internetach. Poza tym szliśmy jak po sznurku: każda czynność była niemal oczywista technicznie, nie wymagała wcześniejszej analizy czy spędzania czasu na czytaniu, co i jak. Wszystko odbywało się w wyznaczonej na początku kolejności, w szybkim tempie, bez przestojów, z zachowaniem dobrej jakości prac. Pod tym względem jestem z siebie naprawdę zadowolony: osiągnąłem bowiem poziom, który bije na głowę większość profesjonalnych ekip pod względem wydajności pracy, a jednocześnie zachowuje wystarczającą jakość tego, co robię. Wolna natomiast podejmowała się nowych dla niej tematów: nie dość, że wymalowała całe mieszkanie od A do Z, to wszystkie fugi są jej dziełem! Nauczyła się też szyć (przeszywać?) firany czy doprowadzać gładź niemal do doskonałości, po moim wstępnym jej zeszlifowaniu. Było tego sporo, Wolna dużo z tego wyniosła i myślę, że dzisiaj mogłaby być całkiem profesjonalnym pomocnikiem majstra 🙂 Zajęcia kettlebells też zaprocentowały, bo jako główna odpowiedzialna za zakupy (o tym poniżej), była również głównym tragarzem i tylko czasami przyjmowała pomoc miłych panów, którym szkoda było, że taka kruszyna nosi ciężary 😉

Nie było lekko, Wolniątka też zaliczyły dzień na pracach przymusowych 😉

Podsumowując prace remontowe: było ciekawie, ambitnie, różnorodnie i pracowicie. Czyli chyba całkiem fajnie, patrząc na to nieco z boku 🙂 Najważniejsze, że nie rozkraczyliśmy się nigdzie po drodze i dowieźliśmy projekt do końca. Teraz jednak potrzebujemy co najmniej kilku dni fizycznego i psychicznego odpoczynku, po czym planujemy zacząć odpoczywać tak, jak lubimy: czyli aktywnie! Gdybym miał powiedzieć, czy chciałbym powtórzyć taki projekt, to zdecydowanie odpowiedziałbym twierdząco – z jednym zastrzeżeniem: nie częściej niż raz w roku!

Nawet nasza dzielna Toyka przeżyła kolejny remont. To już chyba ostatni w jej karierze… a może jednak nie???

Projektowanie i aranżacja

Tutaj Wolna odgrywała pierwsze skrzypce. Dałem Jej wolną rękę w zakresie doboru większości materiałów i za bardzo się nimi nie interesowałem. Trochę na zasadzie, jakby Ona była inwestorką, a ja wykonawcą, który montuje/kładzie to, co przyjedzie na mieszkanie. To też odciążyło mnie z planowania i zakupów, które – zgodnie z naszą rozpiską – zajmują jakieś 15-20% całkowitego czasu potrzebnego na remont. I które zdecydowanie nie są moim ulubionym punktem w tej całej zabawie. Jeśli nie wiesz czemu, to zapewne inaczej pojmujesz zakupy remontowe… być może wyobrażasz sobie je jako miłą przejażdżkę po salonach z armaturą w celu wybrania najbardziej pasującej baterii łazienkowej i wspólnym zastanawianiu się z małżonkiem, czy aby na pewno to ta jedna, jedyna, właściwa i wymarzona 🙂 Tymczasem rzeczywistość jest taka, że zakupy remontowe w naszym stylu to wjazd do Leroya z samego rana i wyjechanie z niego po dwóch godzinach z trzema pełnymi, dużymi wózkami, w których będzie jakieś 100 kg kleju i innych zapraw, wanna, wszystkie baterie i akcesoria do nich, płytki, panele, listwy przypodłogowe i jakieś 20 innych rzeczy. Sam rozumiesz, że tutaj nie ma czasu na dywagacje, a liczy się szybkość, doświadczenie i trafność podejmowanych w ekspresowym tempie decyzji.

Powyższe zdjęcia z gatunku „impossible is nothing” 😀

Co równie ważne, Wolna wykonała kawał świetnej roboty znacznie wcześniej: już na etapie aranżacji mieszkania. Dzięki przesunięciom punktów świetlnych, podejść kanalizacyjnych i innym drobnym zmianom (wszystko wykonane za darmo, ponieważ zgłosiliśmy to na wczesnym etapie budowy), oszczędziłem co najmniej 20 godzin pracy na etapie wykańczania: nie było żadnego niepotrzebnego rycia w suficie, przesuwania kontaktów czy kucia posadzki i wylewania nowej. Fajnie, że te wcześniejsze przygotowania odniosły zamierzony efekt i przekuły się na kolejne oszczędności. Nie mówiąc o oczywistych oczywistościach typu spójność wszystkich elementów i fakt, że efekt końcowy po prostu wpada w oko. Dzięki temu widzimy coraz większą wartość w tego typu usłudze (oczywiście: dostosowanej do potrzeb konkretnego inwestora) i jesteśmy pewni, że również inni mogliby skorzystać z umiejętności Wolnej. Zwłaszcza, jeśli ktoś działa na podobnej do nas zasadzie: ma być szybko, porządnie, ale bez finansowych ekstrawagancji i zbytnich udziwnień. Dlatego podtrzymujemy nasz zamiar wejścia z tego typu usługą na rynek od nowego roku. Szczegóły jeszcze w opracowaniu, zainteresowanych już teraz prosimy o kontakt na adres wolna@wolnymbyc.pl

Nie ma to jak wspólne spędzanie czasu z małżonką w klimatach biwakowych 🙂

Koszty wykończenia

Czyli to, na co wszyscy czekacie 🙂 Nie ma co, tutaj przeszliśmy samych siebie. A raczej Wolna przeszła, bo ja się tutaj za bardzo nie wtrącałem, zgodnie z tym co napisałem w akapicie wyżej. Zamiast dokładnego rozbicia na poszczególne elementy (do którego – szczerze mówiąc, nie starcza mi zapału), podsumuję jak to wyglądało podczas wszystkich naszych realizacji, na przestrzeni ostatnich 10 lat. Też powinno być ciekawie.

L.p. rok m2 standard koszt wykończenia w tym robocizna czasochłonność [h] link do wpisu
1 2009 50 średni 50 000 zł 4 000 zł 150
2 2014 27 średni-niższy 12 528 zł 305 zł 280 klik
3 2015 75 średni, dla siebie 51 000 zł 50 zł 680 klik
4 2018 40 średni 28 000 zł 0 zł 300 klik
5 2018 40 średni 22 725 zł 0 zł 350 ten wpis

 

Ciekawe podsumowanie, chyba sam przyznasz? Doskonale obrazuje ono drogę, jaką przeszliśmy przez ten czas. Wnioski poniżej:

  • po początkowych 4000 zł wydanych na remont (cała łazienka + kafle w przedpokoju i kuchni), w kolejnych mieszkaniach braliśmy niemal wszystko w swoje ręce i dzięki temu podejściu typu DIY, zaoszczędziliśmy co najmniej 70 000 zł na robociźnie (licząc sumarycznie) na kolejnych mieszkaniach.
  • przez ostatnie 10 lat przeznaczyliśmy około 1760 godzin na zdobywanie doświadczenia w obszarze wykańczania mieszkań. To mniej więcej tak, jakbym przez niemal rok pracował jako budowlaniec na pełen etat. To nic dziwnego, że nauczyłem się tego niezbyt skomplikowanego fachu – rok to kupa czasu, podczas którego można nauczyć się ogromu nowych rzeczy! Dzięki temu mamy fajne umiejętności, dzięki którym nie tylko posiadamy potencjalnie bardzo ceniony fach w ręku (coś a’la życiowy plan B), ale też jesteśmy w stanie weryfikować prace ekip remontowych, planować je i generalnie przejmować całe mnóstwo bólu głowy od inwestorów, którzy nie do końca czują się komfortowo w tego typu zadaniach. Jestem pewien, że w przyszłości taka umiejętność się przyda, czy to na własne potrzeby, czy to w ewentualnej działalności na rzecz innych.
  • nauczyliśmy się bardzo fajnie optymalizować koszty wykończenia, jednocześnie trzymając bardzo sensowny standard (zarówno jakościowy, jak i wizualny). Co więcej, ciągle dopieszczamy te umiejętności i naprawdę szczerze podziwiam Wolną za to, czego dokonała w najnowszym projekcie. Myśleliśmy, że ostatnio wydane 28 000 zł jest już mocno wyśrubowane, a tu niespodzianka: 22 725 zł!!! Nie dość, że doszły koszty (gładzie, kafle na balkonie, parapety: całość ~ 1000 zł za materiały), to z całością i tak zeszliśmy o ponad  5000 zł, czyli niemal 20%!!! Nie lubię przeliczania kosztów na metry kwadratowe, ale dla wielbicieli takich ćwiczeń dodam, że wyszło nam 568 zł za wykończenie 1m2. Trzeba pamiętać, że z jednej strony to było tylko wykończenie mieszkania począwszy od stanu deweloperskiego (a nie kompletny remont, który byłby dużo droższy), a z drugiej: to wykończenie od A do Z, łącznie z kompletem mebli czy sprzętów AGD.
  • podczas ostatnich remontów stworzyliśmy i dopracowaliśmy niesamowicie przydatną rozpiskę poszczególnych etapów remontu. Wyodrębniliśmy kilkadziesiąt różnych czynności, które należy wykonać podczas tego typu projektu i oszacowaliśmy ich pracochłonność. Dzięki temu potrafimy obliczyć, jaki powinien być czas trwania podobnych projektów, a także mamy w ręku narzędzie, które może posłużyć do weryfikacji prac wykonywanych przez ekipy remontowe czy do rozliczania się z nimi na podstawie realizacji poszczególnych fragmentów prac. Na razie nie publikuję tego zestawienia, ponieważ dostrzegam jego sporą wartość w przypadku ruszania z naszą ofertą na rynek.

  • słowem klucz w przypadku aktualnego remontu było: promocja, wyprzedaż, czy „kupuj resztki / produkty z wadami (których tak naprawdę nie ma)”. Niesamowitą ilość drogich materiałów (na przykład: meble kuchenne) Wolna kupiła w IKEA, na specjalnym dziale z produktami przecenionymi o 30 do 80%. Pewnie kojarzycie, że coś takiego istnieje w Waszym lokalnym sklepie IKEA: to swoisty bazarek z różnościami, często w uszkodzonych kartonach, czasami z jakimiś wadami czy w ogóle będącymi zagadką na zasadzie „nie do końca wiesz, co kupujesz”.

 

Dzięki buszowaniu w tym miejscu, Wolna oszczędziła kilka tysięcy złotych – wystarczy wspomnieć, że meble kuchenne (łącznie z blatem) kosztowały nas niecałe 3000 zł! Zdecydowana większość tych rzeczy była w najlepszym porządku: najczęściej uszkodzony był tylko karton, czasami znaleźliśmy jakąś niewielką rysę, w jednym czy dwóch przypadkach zdarzyło się jakieś wgniecenie, raz produkt okazał się czym innym niż w opisie na opakowaniu. To jednak niewielka cena na 80% obniżkę ceny: błędnie opisany produkt zwróciliśmy, a to, co miało jakieś wady złożyliśmy w taki sposób, że nie tylko nie przeszkadzały one w samej konstrukcji, ale też w ogóle ich nie widać! Przyznasz, że to całkiem niezły sposób na tanie meble niezłej jakości?

Gustowny plasterek, nieprawdaż? 🙂

Jednocześnie, kuchnia to jedna z rzeczy, gdzie można najbardziej popłynąć z kosztami. Poniżej przykład tego, co Wolna aktualnie projektuje dla rodziny. Lodówka w zabudowie, ogrom szafek i sporo elementów dodatkowych sprawia, że koszty mocno rosną.

Po remoncie, czyli czekanie na najemców…

Tutaj nie było tak różowo, jak początkowo zaplanowaliśmy. Muszę się przyznać, że to był chyba najtrudniejszy etap całej naszej zabawy. Na pewnym etapie prac (nasz excel wskazywał wtedy zaawansowanie na poziomie około 90%) postanowiliśmy, że to już jest ten właściwy moment, kiedy należy opublikować ogłoszenie najmu w Internecie. Tak też zrobiliśmy i… kolejne dni niestety zweryfikowały naszą ofertę. Zgodnie z naszymi założeniami i komentarzami czytelników na Instagramie, mieszkanie miało się wynająć w kilka dni, za dość wysoką stawkę, z pocałowaniem rączki 🙂 Ogłoszenie pojawiło się na portalach z początkową ceną 2500 zł (+150 zł za miejsce parkingowe + opłaty) i nawet zaczęło się całkiem pozytywnie: pierwszy dzień obfitował w telefony od pośredników. Ponieważ byłem pewny swego, chciałem doświadczalnie sprawdzić, jak niską prowizję są w stanie oni zaakceptować.

To temat na dłuższą dyskusję, natomiast w skrócie: jeśli jestem przygotowany z ogłoszeniem, zdjęciami, stanem technicznym mieszkania, portalami w Internecie, a do tego to pośrednik dzwoni (a nie odwrotnie) z pytaniem, czy może prezentować moją ofertę swoim klientom, to wychodzę z założenia, że to właśnie klient (szukający mieszkania u pośrednika) powinien zapłacić za jego pracę (= pokryć prowizję). Skoro ja nie oczekuję żadnych nadzwyczajnych działań w tej materii, a jedynie powiększam bazę mieszkań pośrednikom, to nie widzę powodu, dla którego miałbym płacić za taką usługę. A już na pewno nie, kiedy wynosi ona 1-miesięczny czynsz. Ponieważ do tej pory pośrednik jeszcze nie przyszedł z klientem, z którym finalnie podpisałem umowę, postanowiłem troszkę się zabawić i przetestować, jaka może być najniższa prowizja w moim przypadku (zaznaczam: kiedy praktycznie wszystko jest dopięte na ostatni guzik i nie oczekuję od pośrednika niemal żadnego wkładu pracy). Otóż: 0 zł to zdecydowanie za mało 🙂 Kwoty 500-800 zł również nie spotkały się z akceptacją, co mnie nieco zdziwiło, ponieważ w przeszłości moje propozycje pośrednictwa za 1000 zł (czyli ~50% stawki wyjściowej) były akceptowane już podczas pierwszego kontaktu. Czas płynął, a zainteresowanie pośredników malało i z żadnym nie nawiązałem współpracy. Telefonów od bezpośrednio zainteresowanych było dosłownie kilka, a w ciągu pierwszego tygodnia mieszkania nie obejrzał nikt… 

To spowodowało, że zaczął narastać we mnie niepokój, który – racjonalnie rzecz biorąc – był całkowicie nieuzasadniony i niepotrzebny. Nie miało bowiem znaczenia, czy wynajmiemy mieszkanie od pierwszego października, czy może miesiąc lub dwa później. Nasza inwestycja nie jest próbą maksymalizacji stopy zwrotu – to raczej sposób na zagospodarowanie nadwyżek finansowych w taki sposób, żeby generowały one regularny dochód pasywny. Co więcej, brak czynszu za jeden miesiąc absolutnie nie dyskwalifikuje naszego podejścia i nie wpływa praktycznie w żaden sposób na nasze życie czy stan finansów. Rozumiałem, że ten niepokój zrodził się w mojej głowie i że jest mało racjonalny, ale jednocześnie ciężko było mi go wyeliminować.

Wiedziałem bowiem, że wpadłem w pewną pułapkę przeceniania tego, co posiadam. To dość standardowy mechanizm, który polega na przywiązywaniu się do przedmiotów, które sami wykonaliśmy, czy z którymi wiążą się pewne wspomnienia. Bo skoro (subiektywnie) to mieszkanie jest takie fajne i jeśli komentarze na Instagramie czy FB zdają się to potwierdzać, to przecież oczywistym jest, że ludzie będą walili drzwiami i oknami, a także zapłacą góry złota za to nasze jedyne, najwspanialsze mieszkanie… niestety nie, to tak nie działa. Po kilku dniach zrozumiałem, że nasze ogłoszenie jest jednym z tysięcy, które dodatkowo nie wpisało się w obecny, wrześniowy boom na rynku. Jeśli moje obserwacje są słuszne, to owszem: końcówka września to świetny moment na wynajęcie nieruchomości, o ile jest ona kawalerką lub osobnym pokojem. To okres żniw dla tych, którzy oferują stancje dla studentów, natomiast nasza grupa docelowa jest nieco inna.

Na takich oto rozmyślaniach minął pierwszy tydzień naszych prób wynajęcia mieszkania. Mój stan psychiczny nie był najlepszy: jak wspominałem na początku, włożyliśmy 130% energii, żeby zrealizować ten projekt od A do Z… i teraz niemal bezczynnie czekaliśmy na to upragnione Ż :), co kilka dni konsekwentnie obniżając cenę wywoławczą.

Drugi tydzień był jednocześnie ostatnim tygodniem września i naszą jedyną szansą, żeby wynająć mieszkanie od 1.10. Jakby tego było mało, w tym czasie wybyłem na 5-dniową, zagraniczną delegację, więc telefon przejęła Wolna. Mimo starań i pewnego zainteresowania ofertą, w dniu mojego powrotu (piątek 28.09), nasza oferta była nadal aktualna. I to mimo ceny, z którą zjechaliśmy do 2000 zł (+150 zł za miejsce parkingowe + opłaty). Nie panikowaliśmy, przyzwyczailiśmy się do świadomości, że poczekamy jeszcze miesiąc i nie było nam źle z tym, że nie zaakceptowaliśmy kiku zainteresowanych, którzy byli gotowi już wykładać pieniądze na stół (a którzy stanowili zbyt wysoki dla nas poziom ryzyka).

Nie przedłużając: w ostatni weekend września wydarzyło się to, na co czekaliśmy od początku: pojawiła się odpowiednia osoba w odpowiednim czasie i wynajęła mieszkanie. 2 dni przed początkiem października dobiliśmy targu, ustaliliśmy cenę 2075 zł (+ opłaty, ale bez dodatkowej płatności za miejsce parkingowe) i zainkasowaliśmy 3000 zł kaucji. To wszystko wydarzyło się rzutem na taśmę i myślę, że to najlepszy scenariusz, jaki mogliśmy zrealizować w tej sytuacji. Zgodnie z planem, mieszkanie wynajęliśmy od 1.10. Zupełnie niezgodny z planem jest za to czym najmu (2075 zł vs „oczekiwane” 2300 zł vs „wymarzone” 2500 zł), ale ponieważ każdy miesiąc pustostanu ma zdecydowanie większe znaczenie niż stówka czy dwie na umowie, to podjęliśmy taką, a nie inną decyzję. Czuję, że w przyszłości będzie lepiej, a teraz różne aspekty złożyły się na to, że więcej nie byliśmy w stanie wycisnąć.

Ponieważ jednak lubię wyciągać konstruktywne wnioski z każdego doświadczenia, to trzeba zdecydowanie stwierdzić, że sporo się w tym czasie nauczyłem. Zarówno o sobie (i tym, jak reaguję na tego typu sytuacje), jak i o ogłaszaniu tego typu ofert w ogólności. Przede wszystkim, wszedłem w portale społecznościowe, w których na co dzień nie jestem aktywny. Nauczyłem się, że są one fajnym narzędziem do promocji i sprzedaży. Oprócz tego, odkryłem sposoby na publikację ogłoszeń w wielu serwisach internetowych jednocześnie, optymalizując przy tym czas i koszty. Zamiast płacenia ~50zł za pojedyncze ogłoszenie, można tą kwotę przeznaczyć na masową publikację, co dodatkowo ułatwi późniejszą edycję oferty (zamiast robić to w wielu miejscach, wystarczy w jednym). Dodatkowo wiem, że czasami trzeba trochę poluzować szelki i bez zbytniej spiny poczekać na efekty swoich działań. Cierpliwość to cnota, w przeciwieństwie do chaotycznych działań, które mogą kusić w przypadku niezgodnego z naszym wyobrażeniem obrotu wydarzeń.

Opłacalność inwestycji

Krótko i konkretnie: jest nieco słabiej niż zakładaliśmy, ale uważam, że to absolutne minimum, które w przyszłości nieco wyśrubujemy. Mieszkanie zostało wynajęte od początku października i będzie przynosiło 2075 zł miesięcznie (plus wszelkie opłaty eksploatacyjne). Jeśli uwzględnimy 11,5 miesiąca najmu oraz dodatkowe koszty, które ponoszę (coroczny podatek od nieruchomości, jej ubezpieczenie oraz odkładane co miesiąc ~50 zł na przyszłe naprawy i drobniejsze remonty, a także podatek od najmu 8,5%), lądujemy z rentownością na poziomie 21034 zł / 326725 zł = 0,064. 6,4%. Netto. Szału nie robi, czterech liter nie urywa, ale jest zgodne z naszymi założeniami i spina nasz projekt w sposób, który nas satysfakcjonuje.

Gdybym chciał na tym mieszkaniu zrobić flipa, to wyszłoby jakieś 70 000 zł na plusie i 20-kilka procent zarobku (głównie w związku z coraz bardziej absurdalnymi cenami każdego metra). Szybki, jednorazowy, kosztujący mnóstwo pracy zarobek to jednak nie nasz cel – postępujemy według innego schematu, o którym już niejednokrotnie pisałem.

W tym miejscu chciałbym przestrzec przed pochopnym i nieprzemyślanym inwestowaniem w nieruchomości na wynajem. Zauważ, że wytrawni inwestorzy szukają rentowności wynoszącej 10 i więcej (potencjalnie: o wiele więcej) procent. Ja, skromny żuczek podchodzący do tematu w dość amatorski, ale przemyślany sposób zadowalam się 6-7 procentami (nawiasem mówić, coraz bardziej rozumiem, jak niewielka jest ta premia za podejmowane ryzyko, a z drugiej strony zaskakuje mnie, jak skuteczny jest ten mechanizm na drodze do wolności finansowej). Co by się natomiast stało, gdybym kupił mieszkanie teraz (a nie w 2016 roku), zlecił remont firmie oraz wykończył mieszkanie tak, jakbym robił to dla siebie? To dość popularny scenariusz, na który decyduje się całe mnóstwo osób, dysponujących nadmiarem gotówki (wystarczającym na zakup mieszkania lub wzięcie kredytu).

Przyjmując, że za metr kwardatowy zapłaciłbym 9000 zł (mieszkania w stanie deweloperskim w naszej inwestycji są ogłaszane za 11 000 zł, co oczywiście nie znaczy, że za tyle zostaną sprzedane), ekipie zapłaciłbym 25 000 zł, a kolejne 35 000 zł włożył w materiały i wyposażenie? Szybka kalkulacja wskazuje, że wydałbym 420 000 zł i raczej nie mógłbym liczyć na wyższą kwotę czynszu niż to, co sam uzyskałem. Licząc rentowność na podobnych założeniach jak wcześniej, wylądowałbym na 5% netto. Jeśli oddamy co roku 1-miesięczny czynsz pośrednikowi (kto wynajmuje mieszkanie na własną rękę…), obniżymy opłacalność o kolejne 0,5 procenta. Strach pomyśleć co będzie, jeśli weźmiemy na całość kredyt, zaliczymy wpadkę podczas selekcji najemców czy popełnimy kilka z mnóstwa możliwych błędów podczas całego procesu. Nic dziwnego, że jest tyle ludzi przekonanych, że nieruchomości to bardzo kiepski interes, a ryzyko całej zabawy absolutnie nie jest warte zabawy.

Nieruchomości to olbrzymi, bardzo różnorodny rynek, w którym chyba każdy jest w stanie znaleźć dla siebie jakąś niszę. Ale trzeba działać w sposób przemyślany, rozsądny i bez emocji – inaczej efekty naszych działań mogą nie być najlepsze.

Pozostałe wnioski

Na koniec chciałbym podzielić się ciekawym spostrzeżeniem, które uderzyło mnie po zakończonym remoncie. Otóż okres ostatnich kilku tygodni był dla nas nie tylko bardzo pracowity, ale również niezwykle produktywny. Inaczej mówiąc: całkowicie przestaliśmy konsumować (treści, przedmioty, opinie, świat w ogólności), a postawiliśmy na tworzenie. To, że wolę być producentem a nie konsumentem jest chyba oczywiste (pisałem o tym TUTAJ), ale na co dzień jestem zarówno jednym, jak i drugim. Ostatnie tygodnie to jednak całkowite wygaszenie konsumpcji i maksymalne skupienie się na tworzeniu, co mocno wpłynęło na mój sposób myślenia. Otóż byłem tak zajęty (czasowo i emocjonalnie) tym procesem twórczym, że wszystkie zachcianki, które na co dzień pojawiają się w głowie, całkowicie wyparowały. To 130-procentowe zaangażowanie całkiem odseparowało mnie od chciejstwa, które przecież siedzi w każdym z nas. Co ciekawe, już kilka dni po zakończonym remoncie wróciłem do normy i znowu „chcę”.  Dobrze mieć świadomość tego mechanizmu i wykorzystywać go w mądry sposób. Jeśli więc następnym razem będziesz miał za dużo wolnego czasu, to nie dziw się, że niewiadomo czemu zaczynasz przeglądać ogłoszenia sprzedaży aut w Internecie, a zamiast tego weź na klatę jakiś dodatkowy projekt (hobby?), którym zagospodarujesz swoje wolne przebiegi 🙂

Pod koniec remontu, klimaty aranżacji wnętrz udzieliły się nawet naszej 5 latce…

Inne zaobserwowane przeze mnie zjawisko to chęć wynagradzania dzieciom braku czasu za pomocą kupowanych prezentów. W czasie remontu przebywałem z moimi pociechami zaledwie godzinę dziennie i zaobserwowałem, że to włączyło we mnie pewien sposób myślenia, o którym wcześniej tylko słyszałem, a którego nie za bardzo potrafiłem pojąć. Otóż sam łapałem się na pomysłach kupienia dzieciom jakichś zabawek (czy przedmiotów w ogólności) „bo tatusia nie ma w domu”. Od razu uznałem, że to bardzo słabe rozumowanie i trzeba jak najszybciej wrócić do normalności, ale sam fakt wystąpienia tego typu myśli mnie zaskoczył. Oto ja, ze swoimi priorytetami (gdzie rodzina jest bardzo wysoko), kombinuję jak by tu oczyścić sumienie i poczuć się lepiej z tym, że nie mam czasu dla moich pociech. Ciekawe zjawisko, które prawdopodobnie można bardzo łatwo wytłumaczyć – i którego absolutnie nie chcę wprowadzać w życie. Zamiast tego, znowu spędzam czas z Wolniątkami i obie strony są z tego faktu bardzo zadowolone 🙂

Co dalej, jeśli chodzi o nieruchomości, inwestowanie w ogólności i nasze życie prywatne? Jakie efekty przyniosły dotychczasowe inwestycje i gdzie pokierujemy nasze dalsze kroki? Twoja ciekawość będzie musiała pozostać niezaspokojona, przynajmniej do jednego z kolejnych wpisów 🙂

PS Facebook właśnie poprosił (tiaaa…) mnie o weryfikację swojego imienia i nazwiska – chyba nie podoba im się ustawione przeze mnie Wolnym Być, zupełnie nie wiem dlaczego 🙂 W każdym razie jestem bardzo sceptyczny odnośnie przesyłania im skanu dowodu osobistego lub innego dokumentu. Dlatego dopóki nie znajdę na to obejścia (legalne podpowiedzi chętnie widziane), ta platforma nie będzie gwarancją otrzymania powiadomień o najnowszych wpisach. W związku z tym ponownie zachęcam do zapisania się na mój całkowicie bezspamowy newsletter, w którym jest już dobrze ponad 1000 osób!

80 KOMENTARZE

  1. Koszty – wow. Serio. Jak na taki standard, jaki Wam wyszedł. 🙂 No i jest po prostu bardzo ładnie. Btw, niesamowite, że udalo się Wam trafić nietanie fronty „bodbyn” za tak śmieszne pieniądze!
    Czy planujesz wpis z konkretną rozpiską, co ile kosztowalo? Myslę, że byłoby spore zainteresowanie!

    • Hej, rozpiska jest wstępnie zrobiona przez Wolną, ale aż mnie odrzucało, jak miałem to przenieść na bloga – sporo pracy, a mam wrażenie że robiliśmy już to samo kilkukrotnie, więc cały mechanizm pokazywaliśmy. Tu znowu chodziło po prostu o szukanie promocji, kupowanie wcześniej i tego typu oczywistości, więc nie wiem na ile takie zestawienie byłoby przydatne.

      • Myślę, że jak najbardziej byloby przydatne. Przykladowo: komuś się spodobaly kafle i chcialby wiedzieć ile kosztują, komuś innemu wpadla w oko szafa i zastanawia się, gdzie taką kupić, a jeszcze ktoś inny chcialby „odgapić” kolor ścian 🙂 Fajnie wiedzieć, że wbrew pozorom nie są to drogie rzeczy 🙂

  2. Tak, myślę podobnie jak magda1enka – takie zestawienie byłoby świetne! Wiosną remontowałam i wyposażałam mieszkanie na wynajem i starałam się jak mogłam aby jakość była w porządku a wygląd ładny. Wydawało mi się, że już bardziej wyśrubować tego się nie da. Ale to co zrobiliście bije na głowę to co ja w pocie czoła uzyskałam 😉 Kuchnia wygląda pięknie, a jej cena to cena zestawu z leroy, który wygląda słabo i jest wątpliwej jakości. Bardzo chętnie bym przeczytała o szczegółach 🙂 Wydrukuję sobie taką listę i będę używać przy następnych zakupach. Może być w formie excela 😉 Dla Wolnej, która pewnie na etapie projektowanie to wszystko zebrała do tabelek, to pewnie pikuś 🙂 To, jaka gładź, gips, fugi jest może mniej istotne, ale zestawienie elementów wyposażenia które tutaj „robią robotę” jak meble, oświetlenie, agd wraz z nazwami i cenami – byłoby świetne.
    Czytając artykuł, zajrzałam do linków z remontem wcześniejszych mieszkań i uświadomiłam sobie, że czytam cię już dobre kilka lat, bo wszystkie te artykuły pamiętam 🙂 Niesamowite jak szybko idze tobie i Wolnej przemierzanie drogi do wolności finansowej poprzez budowanie portfela nieruchomości. Swoją drogą przy tym remoncie, specjalnie po to aby czytać codziennie relację z remontu, założyłam konto na insta 😉

  3. Bardzo ciekawe podsumowanie wszystkich inwestycji. Pisałam już na instagramie- nam ostatnie wykończenie 48m zajęło 14 dni. Również nie jesteśmy budowlańcami, zawsze internet był kopalnią wiedzy. Mieliśmy juz też do czynienia z rynkiem wtórnym i zdecydowanie nigdy więcej bym rynku wtórnego wykańczać nie chciała. Jednak deweloperka to jest komfort- wchodzisz, wykańczasz , mieszkasz. Nie ma tony gruzu, wymiany instalacji. I to naprawdę nie są trudne rzeczy, po prostu wymagają skupienia i pełnego zaangażowania.
    Co prawda, to prawda- do outletu Ikeowego zaglądaliśmy wielokrotnie juz dwa miesiące przed rozpoczęciem remontu. Aż takiej okazji jak kuchnia nie udało się nam złowić,ale zlewozmywak ( z 350 na 100 ), stolik (kosztujący 699 zł za 250) , rama łóżka z 450 na 200 zł…naprawdę można tam trafić mnóstwo okazji ! w jeden dzień tygodnia dają jeszcze dodatkową zniżke na meble uszkodzone w paczkach.
    Polecam również olxa gdzie udało się kupić meble z Ikei,ale z ich najdroższych serii ( naszych wymarzonych, których nie kupilibyśmy w normalnych cenach) – porównując – w Ikea wydalibyśmy na nie ok.6700 zł,a kupując na OLX wydaliśmy 2300 zł:) dodatki typu lampy równiez Ikea Outlet ( ze 90 na 20) lub olx ( po 30 zł lampy w stanie idealnym kosztujące w Ikea 100 zl). Ja również nie potrafię zrozumieć skąd akurat lampy są takie drogie 🙂
    Po prostu trzeba mieć ustawione informowanie o nowych produktach o nazwie, która nas interesuje. Zaglądać też samemu regularnie – my od tego zaczynaliśmy dzień i też tak go kończyliśmy. Dzięki temu przed przeprowadzką mieliśmy juz niezły kącik nowych mebli na nowe mieszkanie 😀
    Wiem, ze niektórzy mogą mieć opory przed używanymi meblami, ja jednak juz nie raz się przekonałam,ze nowe meble dość szybko tracą swój ” blask nowości” i po prostu stają się sprzetem użytkowym. Dlatego tym razem nic nowego nie było.,a te które udalo nam się kupić były w stanie idealnym lub używane nawet tylko 1 miesiąc ( dostaliśmy nawet paragon dla gwarancji ) Nawet fotel pasujący do kanapy ( kupionej na olx za 300 zł – w Ikea 1300) znalazłam na…śmietniku. Dokupiłam nowe pokrycie – ha! również na olx – za 70 zł 🙂 i mam piękny komplet mebli do wypoczynku.
    Podsumowując myślę tak: nie bójcie się wykańczania, fakt, jest moment w którym ma się poczucie, ze mimo żmudnej pracy nic jakby się do przodu nie posuwało,ale to dlatego, że „pierdółki” strasznie dużo czasu pochłaniają,a są mało widoczne na pierwszy rzut oka. Ale warto 🙂 zaoszczędzić pieniądze to raz, ale mieć satysfakcję , że się zna to od podszewki to bezcenne!
    ps. Podałam konkretne kwoty wyposażenia bo po prostu chciałam pokazać, ze warto szukać okazji i mieć z tego później satysfakcję!

    • Ekstra komentarz, dziękuję za te przykłady.
      Odnośnie mebli kuchennych z IKEA – tam cenę bardzo mocno podbijają wszelkie blendy, panele maskujące i pozostała drobnica. Im tego więcej, tym drożej za całość. I tym bardziej opłaca się szukać takich rzeczy na tym outlecie w IKEA. Szczerze mówiąc, to kolor kuchni jest taki a nie inny, bo Wolna buszowała w tym miejscu, kiedy akurat elementy w tym kolorze były przecenione 🙂

  4. Efekt jest powalający !!! I proszę o mała podpowiedź co to za beż jest na ścianach w salonie?? Poszukuje dokladnie tego koloru do calego mieszkania i bede bardzo wdzięczna za pomoc. Dziekuje i podziwiam 🙂

  5. Wolny,
    efekt jest super zaiste. lokalizacja z tego co zrozumiałem z innych wpisow tez super. potencjal mieszkania jezeli chodzi o wzrost wartosci rowniez.

    jedyne co troche „boli” to te 5% roi przy takim wkladzie Waszej pracy.

    gratuluje efektu i czekam na wpis co dalej skoro to jest ostatni tego typu projekt 😉

  6. Ja ogłoszenia daje w momencie rozpoczęcia remontu i zazwyczaj podpisuję umowę kilka dni później 😉 Najemcom często wystarcza obejrzenie układu mieszkania i świadomość że wszystko będzie tam nowe. Czasami daję też zdjęcia innego mieszkania z informacją że tutaj będzie podobnie. Gdy przyjeżdżają zobaczyć efekt remontu to zawsze jest: wow, nie wiedzieliśmy że tu będzie aż tak ładnie 🙂 Plus tego jest taki że praktycznie nie ma dnia pustostanu. Minus to trochę presja że jednak trzeba zdążyć, ale jak Wolny masz już to wszystko wyliczone czasowo to nie ma z tym raczej problemu.

    • Dzięki. Ja bym powiedział, że ceny będą bardziej zależały od tego, co zaakceptuje rynek. Ale pewnie to też kwestia naszej umiejętności sprzedaży i pozycjonowania, nad którą jeszcze trochę powinniśmy popracować. Jakieś rady odnośnie wystawiania ogłoszeń? Portale, pozycjonowanie, niekonwencjonalne sposoby?

      • Nasuwa mi się nowy portal. aligato.pl jest o nim post na mojej stronie. Warto go przetestować myślę. Co do pozycjonowania to mam jakieś e -boki na temat pozycjonowania, jak znajdę mogę podesłać. Skoro masz kilka M to może warto zrobić oddzielna stronę dotycząca wynajmu i ja właśnie promować. To tak na szybko co mi się nasunelo.

  7. Cześć,

    Wyszło bardzo fajnie.
    1. ROI. Mozna wycisnac troszke wiecej z kapitalu, niemniej jednak nie jest źle. To tez nie jest kwestia samego wykonczenia. Mieszkanie mozna probowac kupic np. 37 czy 38m2 zamiast 40 m2, wykonczyć parę tysięcy taniej itd. Juz na etapie szukania mieszkania, negocjowania ceny trzeba liczyc ROI 😀
    2. Takie przemyslenie dla osob myslacych o pierwszym mieszkaniu na wynajem. Jezeli kupisz drozej z metra mieszkanie, wykonczysz troche drozej, zaplacisz za robocizne – zwrot moze byc duzo nizszy. 2-3%. Tutaj juz to robi sie malo oplacalne. Trzeba równiez miec na uwadze, że jak coś sie zniszczy, to Wolny sam to naprawi. Przecietny inwestor – zapłaci fachowcowi. O tym często się zapomina a w dłużym okresie ma to znaczenie.

    Pozdrawiam
    Eryk

    • Cześć. Już i tak szukaliśmy jak najmniejszego mieszkania w dobrej lokalizacji, a do tego od dewelopera – to dość mocno zawęziło nam obszar poszukiwań w tamtym okresie i nie za bardzo było jak wybierać na zasadzie „37 vs 40 m2”. Wzięliśmy najmniejsze sensowne 🙂 Rozkład mieszkania też ma znaczenie – w tym najnowszym jest bardzo fajny, a niecałe 18m2 na salon i aneks wygląda naprawdę przytulnie a nie klaustrofobicznie.
      Odnośnie remontów/napraw, to rzeczywiście większość inwestorów tego nawet nie uwzględnia. U mnie to tylko 50 zł na mieszkanie, ale ponieważ mieszkania są nowe, to od początku zbierania tej składki (niecały rok temu) uzbierałem już około 1500 zł. Na praktycznie jakąkolwiek pojedynczą naprawę (robioną moimi rękami) wystarczy z nawiązką, a zaraz będzie nawet na wymianę pojedynczego, najdroższego sprzętu – w praktyce lodówki (w najstarszym mieszkaniu wszystko ma już 10 lat, aż się dziwię że to dalej pracuje).
      Pozdrawiam.

  8. Wolny gratuluję zakończenia projektu. Cieszę się, że wszystko się udało. Sporo ludzi obserwuje twoje poczynania i przyznam, że zabrakło mi podsumowania z refleksją i krytycznym spojrzeniem na twoją tytaniczną pracę. Żeby było jasne. Dla mnie jesteś bohaterem i odwaliłeś kawał dobrej roboty. Tylko pomimo mega planowania, tytanicznej pracy – zrobienia 150% normy, hossy na nieruchomościach, wzrostu czynszów, zrobiłeś 6,4 %…. Tak na prawdę w tej chwili ( na dzisiaj) miedzy sukcesem a porażką tego projektu decydował jeden aspekt! Gotówka a nie kredyt.

    Krytyczne spojrzenie mogło by uchronić sporo ludzi przed wtopą. Moim zdaniem dalej jesteś zagrożony (zblokowaniem) w tej inwestycji i być może będziesz musiał liczyć się ze stratą na kapitale. ( tak wiem, nie planujesz wyjścia i chcesz wynajmować do końca świata i jeden dzień dłużej – ale to dzisiaj)

    Osobno chciałbym pogratulować Wolnej. Jeżeli planujecie rozwinięcie takiej usługi to sugeruję udać się do Gdańskiego oddziału Mieszkanicznika. Na spotkaniach z pewnością podłapiesz klientów. Gdański oddział ma również bazę fachowców i jako członek można dodawać polecanych i odradzanych wykonawców. Sugeruję zamieścić tam kontakt do Wolnej i link do strony z portfolio…

    • Super rada odnośnie mieszkanicznika, weźmiemy pod uwagę. Jeśli chodzi o naszą drogę, to wiem że była/jest ona nieoptymalna i zaznaczałem to niejednokrotnie. Mam w przygotowaniu wpis, w którym rozwinięcie tego tematu będzie pasowało, postaram się to rozszerzyć zgodnie z Twoimi sugestiami, bo to rzeczywiście ważne. Jestem żuczkiem, który wstrzelił się w dobrą niszę na rynku IT i między innymi dzięki temu osiągnęliśmy to, co osiągnęliśmy. Natomiast nasze inwestycje w mieszkania na wynajem to przemyślana, ale jednak amatorka, którą ratuje przede wszystkim nasz ogromny nakład pracy w każdy projekt. Pozdrawiam i przekażę gratulacje Wolnej 😊

    • Jeszcze jedno: nie rysowałbym grubej kreski na jakimś poziomie rentowności, mówiąc że po jednej stronie jest sukces, a po drugiej porażka. To wszystko zależy od wielu czynników, nawet podejścia. To wszystko nas rozwija, doświadcza, realizuje takie czy inne cele. To nie wyłącznie biznes, gdzie liczy się wynik końcowy.

      I nie wiem czy doczytałeś wpis, bo jeden akapit mówi właśnie o tym, że robiąc taki projekt w nieco inny sposób (kupowanie teraz, na kredyt, z ekipą i pośrednikami), rentowność strasznie spada .

      • Wolny nie tłumacz się tylko wyciągaj wnioski. Nieświadomie zrobiłeś ryzykowną inwestycję. Udało ci się ją w miarę spiąć przynajmniej na razie. Czemu tłumaczysz się, że to nie tylko biznes? Chciałeś się rozwijać jako budowlaniec? Dlatego wydałeś 326 000 zł? Nie łatwiej było dołączyć do ekipy i jeszcze by ci płacili. A może dlatego, że Wolna chciała zająć się aranżacją wnętrz? Dlatego zrobiliście tą inwestycję? Czy dlatego, że chciałeś zainwestować 326 000 które da ci przyzwoity zwrot i da pasywny dochód? Bo jak dla mnie to właśnie jest biznes. Nie atakuję, chcę ci tylko zwrócić uwagę, że poświęciłeś mnóstwo uwagi i planowania tylko nie na te rzeczy które powinieneś. Przez to 350 waszych godzin, promocje i wszystko co włożyłeś miały mały wpływ na wynik. Nie pisz o byciu żuczkiem, nieoptymalnej opcji czy innych wymówkach. Takie rzeczy można mówić przy pierwszym a nie przy trzecim mieszkaniu.

        Pozwól, że zadam ci kilka pytań i nie oczekuję odpowiedzi.
        1. Mieszkanie kupowałeś w 2016. Jak liczyłeś wtedy zwrot z inwestycji? Bo na pewno nie dla czynszu 2300 lub 2500zł. Takie czynsze w 2016 były nieosiągalne w tym rejonie.
        2. Kupowałeś za gotówkę wiec kredyt cię nie dotyczył. Inflacja niestety tak. Rozważałeś co się stanie z twoim zyskiem gdy w kolejnych latach inflacja będzie wyższa niż deflacja w 2016. Jak to się ma do zwykłych lokat? Wydałeś gotówkę, to dzisiaj przy inflacji 2,2% zarabiasz jedynie 4,2%. A jak inflacja będzie 4%? np jak w 2010-2012?
        3. Czy w ogóle przewidziałeś wyjście z tej inwestycji i jakie warunki musiały by nastąpić byś z niej wyszedł? (zmiana przepisów prawnych, spadek rentowności itd.) Niektóre osoby które kupowały w 2008 dopiero teraz sprzedając mieszkanie wyszły by na zero…
        4. Ile czasu poświęciłeś na przemyślenia pod względem analizy czy wejść w tą inwestycję a ile czasu na same prace związane z wykonaniem inwestycji?
        5. Jak się czujesz z faktem, że zaoszczędzone powiedzmy 35 000 zł (350h x 60 zł i powiedzmy 14 000 zł na materiałach i wyposażeniu ) podniosły rentowność o jakieś 0,7% a inaczej mówiąc stanowiło to tylko około 10% całej rentowności. Czy nie sądzisz, że gdybyś poświęcił 350 godzin w analizę inwestycji osiągnął byś lepsze wyniki?
        6. Czy uważasz, że w obecnej sytuacji gdzie buduje się multum mieszkań w Gdańsku i spora część jest na wynajem, to czy czynsze będą rosły czy spadały i jak to uwzględniłeś w swoim planie.
        7. Czy wiedząc, że tyle osób cię obserwuje i może chciało by też wejść w ten biznes, to czy uważasz tą inwestycję za bezpieczną dla osób które chciały by ją zrobić w kredycie a nie gotówką? Czy sam byś ją zrobił w kredycie?
        8. Czy naprawdę wierzysz, że inwestycja która przynosi straty albo zysk niewspółmierny do nakładów . Do tego wymaga stałego nadzoru i niesie za sobą jakieś niebezpieczeństwa może być sukcesem? Czy raczej jest kiepską inwestycją i powinno się ciąć straty albo zamknąć inwestycję i przenieść środki gdzieś indziej? ( nie mówię, że ta taka jest. Bo to ocenia każdy sam, ale trzeba jakieś obiektywne kryteria przyjąć lub punkt odniesienia)
        9. Czy nie uważasz, że brak grubej kreski przy inwestycjach (czyli biznesie a nie hobby) oddzielającej porażkę od sukcesu ( zysk od straty) może być niebezpieczne gdy inwestujemy tak duże kwoty? Czy nie uważasz że myślenie „jak wyjdę na zero to też będzie dobrze” z automatu wpędza nas w bardzo poważne tarapaty?
        10. Ile wniosków z przeprowadzonych wcześniej inwestycji dotyczyło analizy inwestycji a ile dotyczyło samego jej przeprowadzenia i czy przełożyło się to na rentowność kolejnej inwestycji. ( oczywistym jest, że powinno pozytywnie)

        Z całą sympatią życzę ci by kolejne inwestycje były dla ciebie bezpieczniejsze.

        • Niezły konkret, odpowiedź chyba wymagałaby osobnego wpisu – i być może go napiszę, żeby nakreślić jakiś szerszy kontest dla tych, którzy przypadkiem nie do końca świadomie chcieliby podążyć moją drogą 🙂
          Teraz – zamiast odpowiadać, podam Ci powód, dla którego wiele z Twoich pytań nie ma racji bytu, albo inaczej – czemu potwierdzenie Twoich przypuszczeń niewiele zmienia. Bo tak, możemy mieć inflację, może coś się zadziać z rynkiem, możemy mówić o tym, że na mieszkaniach zarabia się w momencie kupna a nie remontu i tak dalej, ale W MOIM PRZYPADKU było kilka czynników, które sprawiają, że to wszystko jest mało ważne. Przede wszystkim, jestem (byłem? ;)) dobrym specjalistą IT – i to jest moje główne zajęcie. Nigdy nie byłem przesiębiorczy, a ta przedsiębiorczość zaczęła się dopiero rodzić, kiedy miałem stopniowo coraz większe środki do zagospodarowania, giełdą się sparzyłem, a lokaty były zbyt nisko oprocentowane i miały zbyt niskie gwarancje kwotowe. CZYLI: nieruchomości na wynajem to od początku nie był dla mnie biznes, nie traktowałem tego jako główną działalność, nie przeznaczałem na naukę tego rynku swojego czasu. To był sposób, żeby zagospodarować duże nadwyżki finansowe w taki sposób, który wydawał mi się przyszłościowy i zapewniający stały dopływ gotówki (widzisz że abstrachuję tutaj od rentowności?). Nie miałem lepszego, nie znałem lepszego, a ponieważ jestem typem introwertyka i nie obracam się w kręgach przedsiębiorców, to nie miałem nikogo zaufanego, kto by mógł mnie pokierować, pokazać, poprowadzić, doradzić. To dlatego robię to nieoptymalnie i przyznam, że dzisiaj wiem o tym rynku o niebo więcej niż 2 lata temu, kiedy podpisywałem umowy z deweloperami. Dziś mogę sam siebie wypunktować w niezliczonej ilości miejsc, gdzie popełniłem błąd i dzisiaj wiedziałbym (no, mniej więcej ;)) jak to wszystko zrobić optymalnie, od samego początku.
          Ale cieszę się, że pokonałem tą drogę, bo była ona moja, wyjątkowa, z przygodami i dzisiaj doprowadziła mnie tu, gdzie jestem – do bardzo przyjemnej sytuacji i mnóstwa doświadczeń, które przydadzą się w przyszłości. I zdecydowanie nie jest tak, że żałuję; że chciałbym się przenieść w czasie i zrobić to lepiej. No nie, zrobiłem jak zrobiłem, efekty są jakie są, cieszę się z tego co jest i czego mnie to nauczyło.
          I to nie było tak, że te inwestycje były jedna po drugiej, a między nimi wielce myślałem o tym, jak każdą kolejną zoptymalizować. Pierwsze mieszkanie na wynajem to było nasze mieszkanie, które opuszczaliśmy wyprowadzając się do większego. Ponieważ jego wynajmowanie wydawało nam się sensowne i realizujące nasz cel (stały dopływ gotówki z jak najbardziej pasywnego sposobu inwestowania), to zdecydowaliśmy się na dwa kolejne, mając świadomość tego, że rentowność będzie na poziomie 5-6%. To nie było najważniejsze, bo chodziło o wygenrowanie kolejnych strumieni (w miarę) pasywnego przychodu, robiąc to w sposób, który wtedy uważaliśmy za dobry, dysponując takim a nie innym doświadczeniem, wiedzą i kontaktami (a raczej ich brakiem :)).
          Co innego, gdybym pozycjonował się jako jakiś wielki ekspert od rynku nieruchomości, naganiał na nie, opisywał jakie to wszystko łatwe i piękne, czy sprzedawał kursy, jak na tym zarobić. NIE, ja opisuję swoją, nieoptymalną drogę, staram się też pokazywać moje błędy i wyciągać wnioski na przyszłość. I wierzę, że opisując tą drogę pokazuję czytelnikom, co zagrało a co nie – dzięki czemu każdy może wyciągnąć własne wnioski i podjąć decyzje, bazując nie tylko na moich sukcesach, ale również pomyłkach czy tym, co nie do końca zagrało.

        • A tak poza tym to podam Ci odpowiedź, z którą chyba nie sposób walczyć: mówimy tu o 5, 10 czy 15% zysku, prawda? Otóż chyba wszyscy wiemy, że zdecydowana większość osób, która ma nadwyżki finansowe po prostu te nadwyżki przejada. Jakie więc znaczenie mają te małe procenciki wobec faktu, że – przede wszytkim – nie „straciłem” 100% tych oszczędności na bieżącą konsumpcję? 🙂 Gdybym to przejadł, nawet 100% z niczego nadal daje nic 😊 i wiem, do pieniędzy dochodzi się inwestując a nie oszczędzając, tyle nie wcześniej nie do końca grało to z moimi przekonaniami i nadal tak do końca nie jest.

          • Ja twoje argumenty w pełni rozumiem. Dla mnie nieruchomości też nie są główną działalnością tylko formą inwestowania nadwyżek finansowych. Mimo, że jestem przedsiębiorcą też nie znałem nikogo kto by mnie poprowadził. Moje pierwsze mieszkanie też wynająłem przenosząc się do większego. Też inwestowałem za gotówkę bo byłem świeżo po spłacie pół miliona kredytu i wiedziałem jakie to jest obciążające dla psychiki. Też sparzyłem się na giełdzie robiąc z 5 tysięcy 40 a potem na -15. Miałem też przygodę z funduszami i złotem. Także nasze doświadczenia są bardzo zbliżone.

            Rozjechaliśmy się w jednym momencie. Ja uważałem, że jeśli chcę zainwestować kilkaset tysięcy ciężko zarobionych pieniędzy to powinienem najpierw zgłębić temat. Internet, Youtube, mieszkanicznik pozwoliły mi się zorientować na czym to polega. Jaka powinna być kolejność działań. Najpierw myślenie, potem robienie.

            W tym twoim IT też nie zaczynasz projektu od pisania kodu tylko określenia czym ma być produkt. Dlatego zastanawia mnie jak taki inteligentny facet może uporczywie trzymać się konceptu, że trzeba być jakimś super inwestorem by mieć dobry zwrot i to musi być główna działalność. Że przy twoim DIY jesteś skazany na obraną ścieżkę i zrobienie kroku w tył czyli wrócić do zgłębienia tematu i dopiero do robienia inwestycji nie wchodziła w rachubę.

            Nie rozumiem dlaczego uważasz, że nie możesz/ mogłeś traktować to jako coś dodatkowego ale jednocześnie zrobionego na dobrym zwrocie. Tak jak by było albo, albo.
            Zdobyte umiejętności remontowe na które poświęciłeś czas i energię są jak najbardziej przydatne, tylko z punktu inwestowania w nieruchomości mało istotne w perspektywie całości.

            Z pełną życzliwością zachęcam cię byś przed kolejną inwestycją zamiast wyliczać godziny na remont poświęcił 350 h na zgłębianie tematu. Możesz być zaskoczony efektami.

          • Nie wydaje mi się, że inteligencja determinuje tutaj ścieżkę. Powtarzam: pierwsza inwestycja była na próbę, a dwie kolejne zrobiliśmy niemal wspólnie, tak jak umieliśmy, kupując w 2016 roku i kierując się ówczesnym poziomem wiedzy i doświadczenia. Dzisiaj przede wszystkim miałbym świadomość innych możliwości i opcji podejmując podobną decyzję, ale wcale nie jestem pewien, że postąpiłbym inaczej. Czemu? Bo wiedzieć to jedno, a zrobić to drugie. Jeśli nie masz DG, nie współpracowałeś z ekipami, nie robiłeś prawdziwego remontu (a jedynie wykończenie), jeśli nie znasz się za dobrze na rynku pierwotnym i jego ryzykach (których sporo, kiedy szukamy okazji), to niekoniecznie chcesz wkraczać na ten nieznany teren. To pewne trzymanie się strefy komfortu, której poszerzanie sam polecam, natomiast jeśli mówimy o dużych inwestycjach, które robimy „przy okazji” pracy zawodowej i realizowaniu swoich pasji, to może się okazać, że niekoniecznie chcemy wchodzić w ten niezbadany teren, przynajmniej nie na tym etapie.
            Porównujesz nieruchomości do projektów IT, całkiem słusznie zresztą. W IT mam kilkanaście lat doświadczenia, w nieruchomościach w 2016 roku byłem ledwie „juniorem”…
            A te 350h na zgłębienie tematu… owszem, na pewno otworzyłoby mi nieco oczy (zresztą w ostatnich miesiącach mocno nadrobiłem zaległości), ale to nadal byłaby teoria, która w dodatku pokazałaby mi dodatkowe ryzyka (chociażby związane z okazjami na rynku wtórnym czy współpracą z ekipami). Każdy to ryzyko widzi inaczej: dla mnie oglądanie setki mieszkań i niepewność związana z kolejnymi etapami (umowa, remont itp) jest dużą przeszkodą i wiąże się z dodatkowym stresem i niepewnością, których staram się unikać. Nawet, jeśli tym samym znacząco obniżam rentowność. Wolę jednak wolniej, spokojniej, pewniej. Ty – mając swoje doświadczenie i zestaw cech charakteru, postrzegasz to ryzyko inaczej i według Ciebie to Ty je minimalizujesz. Powiem więcej: aktualne mieszkanie wynajął majętny pan, właściciel pensjonatów (czyli wynajmowanie wielu pokoi/apartamentów na doby), który stwierdził, że podziwia mnie, że decyduję się na takie ryzyko, które jest związane z oddawaniem swojego mieszkania komuś na tak długi czas. Wniosek: wszystko jest względne.
            Nawet to, że jesteś przedsiębiorcą od wielu lat daje Ci już dużo na samym starcie. Myślę, że jeszcze trochę czasu minie i też się oswoję z różnymi tematami, które na razie są dla mnie obce. Mam 30-kilka lat, prawdopodobnie mam jeszcze trochę czasu 😉

          • Ja generalnie rozumiem koncepcję Wolnego. Po prostu uważa, że lepiej że zrobił to co zrobił z kasą choć może nie było to optymalne zainwestowanie pieniędzy niż gdyby miał to wydać na jakieś głupoty. Sporo w tym racji.

            a propos tego tekstu:
            ” który stwierdził, że podziwia mnie, że decyduję się na takie ryzyko, które jest związane z oddawaniem swojego mieszkania komuś na tak długi czas.”

            Dziwne stwierdzenie. Ja chyba raczej nie wynająłbym takiej osobie z tego względu, że jest obawa, że to ryzyko może być związane z tą właśnie osobą. Ale życie samo pokaże.

  9. Straszne są te obecne mieszkania: 18 metrów na aneks i „salon”, czyli wychodzi 6 metrów kuchnia i 12 metrów pokój dzienny. 12 metrów to jest sypialnia dla 1 osoby, a nie żaden „salon”. I to okno w kuchni, niby nad zlewem, tylko tak na prawdę ściana przed nosem, bardzo mało światła dziennego i żadnego widoku. A łózko w w sypialni wąziutkie, namalowane niby 2-osobowe, chyba na dwoje dzieci, a nie dla dorosłych osób. I meble z Ikea uchodzą za dobre. I to wszystko za „jedyne” dwa i pół tysiąca miesięcznie. Przerażające.

    • Zgodzę się, że 18 m na salon i aneks to bardzo malo. Ale niestety tak się teraz buduje.
      Okno w kuchni to problem? Dziwna uwaga – większość kuchni w aneksach nie ma wcale swojego okna. Fakt, że tutaj ono jest, to mega plus.
      Łóżko w sypialni wygląda normalnie. Czy kazdy musi mieć „kingsize” 2×2 m? Mi by było szkoda miejsca na taki grzmot.
      Tak, meble z ikea uchodza za dobre i są dobre. Kuchenne mają 10 czy 20 lat gwarancji. O designie nie wspominając, bijąna głowę 99% polskich mieszan.

      • Meble z Ikea są dobre i, przede wszystkim, konkurencyjne cenowo. Konia z rzędem jeśli ktoś znajdzie podobne meble, podobnej jakości i w niższej cenie. Aczkolwiek niż chciałabym mieszkać wyłącznie w ich otoczeniu. Sama mam w mieszkaniu sporo mebli z Ikea, ale mam też i inne, w tym stary kredens oraz łóżko zrobione przez mojego tatę i dzięki temu nie wygląda u nas jak w szwedzkim markecie 😉

        • Dodam jeszcze, że przerobiliśmy firmy typu Jysk i powiem jedno: nigdy więcej, nawet jak będą dawali za darmo. Nie warto, tak po prostu. To moja osobista opinia, nie żadna rekomendacja ani anty-reklama.

        • W Holandii (Haga) za 1800 zł można wynająć pokój w trzypokojowym mieszkaniu komunalnym. Pokój i całe mieszkanie (łazienka, kuchnia) będzie miało połowę standardu mieszkania które oferuje Wolny.
          Wydaje mi się, że wynajęcie mieszkania takiego jakie oferuje Wolny kosztowałoby około 1600 – 1800 euro.
          Tak to wygląda w bogatym kraju.

  10. Gratuluję udanego remontu. Trzymacie cały czas w miarę dobry standard. Wizualnie bardzo ładnie się mieszkanie prezentuje.
    Dla mnie osobiście niestety opcja aż takiego poświęcenia czasu i wysiłku aby wyremontować / urządzić mieszkanie systemem gospodarczym nie wchodziłaby w grę. Zawsze coś tam robię sam ale nie ma tego dużo ale nie byłbym w stanie poświęcić aż tyle urlopu na prace aby mieć odrobinę lepszy zwrot z inwestycji. No ale to każdy sam sobie ocenia i podejmuje decyzje.

    Wolę kupić mieszkanie w dobrej cenie ale za to zapłacić komuś za pracę. W ten sposób zwroty ponad 10 % można uzyskać bez problemu. W momencie zakupu już wiem ile mniej więcej to będzie.

    • Tak, tu pełna zgoda – rasowy inwestor zarabia w momencie kupna, a nie na remoncie. Tyle, że my jesteśmy żuczki. Za to dość skuteczne, zwłaszcza jeśli spojrzeć na całokształt.
      I jeszcze jedno: dla mnie sam remont to również przygoda i doświadczenie na przyszłość, a nie tylko zysk czy strata.

  11. Co do cen najmu. Ja już parę razy pisałem w komentarzach, że ceny ostatnimi czasy są / były kosmiczne w Gdańsku (ale nie do końca się zgadzaliśmy w tej kwestii) i cały czas uważam, że to już jest stanowczo za dużo i będzie spadało. Z moich obserwacji obecnie na rynku wynika, że ten proces już się rozpoczął a ten przypadek moim zdaniem to potwierdza.

    Cena jaką oferowałeś początkowo – 2500 zł + 150 zł za miejsce parkingowe (dlaczego dodatkowo jest płatne miejsce parkingowe ?) plus opłaty to moim skromnym zdaniem naprawdę dużo za 40 m2. Praktycznie po zliczeniu wszystkiego wyszłoby około 3000 zł za tak małe mieszkanie.
    Powiedzmy sobie szczerze, mieszkanie tak małe i w tym standardzie to nie jest mieszkanie premium dla biznesmena tylko zwykłe mieszkanie.

    Przykładowo gdyby chciała to wynająć 1 osoba zarabiająca 5000 zł netto (a to w sumie wcale nie tak mało) musiałaby wydać 60 % dochodu na sam najem co jest stanowczo za dużo.
    Przy dwóch wynajmujących którzy zarabiają po 3000 zł (razem 6000 zł) połowa kasy szłaby na najem. Dopiero przy 4000 zł na osobę byłoby to 37,5 % wypłaty a przy 5000 zł (razem 10.000 zł) byłoby to 30 % dochodów. Jak dla mnie to nadal za dużo.
    Poza tym osoby mające 10.000 dochodu niekoniecznie będą szukać 40 m2 za 3000 zł. Za takie pieniądze bez problemu wezmą kredyt i za 1600 zł – 1700 zł raty plus opłaty za mieszkanie mogą kupić 3 pokoje bez problemu a jak się postarają to i 4 pokoje. (Ostatnio coraz więcej deweloperów oferuje różne „promocje” bo sprzedaż nowych mieszkań już od kilku kwartałów spada.)

    „Bo skoro (subiektywnie) to mieszkanie jest takie fajne i jeśli komentarze na Instagramie czy FB zdają się to potwierdzać, to przecież oczywistym jest, że ludzie będą walili drzwiami i oknami”

    A propos komentarzy to niestety lepiej mieć do nich zawsze rezerwę. Bo co innego gdy ktoś chwali mieszkanie i jego wygląd podczas gdy… sam nigdy by takiego nie wynajął za takie pieniądze.
    Wystarczy wprost zapytać – czy pan/pani wynajął by za taką kwotę takie mieszkanie. Jeśli zaczną się komentarze w stylu „gdybym więcej zarabiał…”, „może kiedyś”, „może nie za tyle ale za 1000 zł mniej” to wiadomo, że to żadne dane które warto brać pod uwagę analizując ceny.

    Na marginesie:
    Ostatnio sprawdzałem ceny najmu we Francji, Belgii i Luxembourgu i powiem szczerze, że w Luxembourgu stosunkowo jest najdrożej (nominalnie) ale z kolei pensje są jedne z najwyższych w Europie. W okolicy Paryża można wynająć „przeciętne” mieszkanie za ok 2500 zł (można też taniej i można drożej ale w tej cenie nie ma problemu) tylko, że to… Paryż a nie Gdańsk. W Paryżu stosunek mediany zarobków do przeciętnego mieszkania to byłoby max 20 – 25 % wypłaty. Kiedy mieszkałem we Francji lat temu kilka to średnia cena wynajmu była około 16 % najniższego wynagrodzenia… ale niestety portale typu Airbnb i inne zrobiły swoje dlatego Paryż walczy z tym zjawiskiem.

    „chciałbym przestrzec przed pochopnym i nieprzemyślanym inwestowaniem w nieruchomości na wynajem”

    I tu w 100 % się zgadzam. Coraz więcej osób nie mając o tym pojęcia „inwestują” w coraz dziwniejsze rzeczy (np. condohotele…) a potem będzie znowu płacz i narzekanie, że ich ktoś nie ostrzegł albo oszukał.

    • Jest dużo racji w tym, co piszes. Te 2500 (+150 + opłaty) to było raczej testowanie, jak szalony jest rynek. Jednak aż tak szalony jak myślałem nie jest, chyba taki wniosek. Naszą grupą docelową są raczej pracownicy okoliczny korporacji, raczej na lepiej płatnych stanowiskach, którzy albo dopiero się przeprowadzają do Gdańska, albo jeszcze czekają z kupnem (chociażby z racji cen), albo cenią elastyczność. Rynek jest bardzo różnorodny i cały czas się rozwija – w sensie, coraz większy odsetek społeczeństwa wynajmuje zamiast kupować.
      Trudno jest mi jednoznacznie ocenić przyszłość – na razie, po zapłacie całości za dotychczasowe mieszkania + remonty, kumulujemy gotówkę. Mam coraz większe przekonanie, że bardzo wartościowe byłoby w moim przypadku udanie się do jakiegoś dobrego eksperta od optymalizacji podatkowej, bo szczerze mówiąc, jestem nieco przyblokowany na przyszłość jeśli chodzi o nieruchomości, a wcale nie jestem przekonany, że to było ostatnie słowo, które w tym temacie powiedziałem. Ktoś może coś polecić?

      • Nie wiem czy masz na mysli optymalizacje podatkow z najmu czy podatkow calosciowo ? Jezeli z najmu to moim skromnym zdaniem przy 3 nowych mieszkaniach (niska amortyzacja), bez kredytow (brak kosztow remontow), wykonczone samemu (brak kosztow) – ryczalt 8,5 % jest optymalny. Oczywiscie w umowach wyodrebnione kwoty dla Was i kwoty wszystkich oplat, zeby podatek byl od czynszu (odstepnego) dla wlasciciela.

        • Mam na myśli optymalizację w ogólności. Wiem, że wynajmując jako osoba prywatna robię to odpowiednio. Jestem natomiast nieco przyblokowany dalszymi inwestycjami, a obecne stanowią pewien bagaż, który nie tak łatwo przenieść do ewentualnej działalności, za pomocą której mógłbym kontynuować te moje nieoptymalne inwestycje 😉

      • Od czasu do czasu czytam tego bloga. I tak naprawde musialem doczytać gdzie to mieszkanie sie znajduje, ale te 2500zł plus opłaty i garaz – Gdańsk !? to gruba przesada. Czy Pan by tyle zapłacil za 40m za wynajem? Najemcy chyba powinni zejść na ziemie. Druga strona ze wynajmujący napędzają tez te chore kwoty. Takie kwoty to Wawa tam gdzie metro.

  12. Jeszcze a propos cen mieszkań.

    „mieszkania w stanie deweloperskim w naszej inwestycji są ogłaszane za 11 000 zł, co oczywiście nie znaczy, że za tyle zostaną sprzedane”

    Masz na myśli, że ktoś inny niż deweloper wystawia mieszkania deweloperskie za 11.000 zł / m2 ?
    Czy to właśnie deweloper je wystawia w tej cenie ?
    Jeśli ktoś inny to oznaczałoby, że kupił spekulacyjnie mieszkania aby je szybko sprzedać ale na tym można się też nieźle przejechać.
    Poza tym 11.000 zł za metr w Gdańsku i to nawet nie w Śródmieściu to jak dla mnie cena z kosmosu. Może się jakiś jeleń znajdzie.
    Ale jak sam napisałeś – wcale nie znaczy to, że za tyle się sprzeda. Już widać oznaki górki cenowej także ze spokojem czekam na rozwój wydarzeń.

    • To cena wystawiona przez kogoś, kto kupował tak jak my (czyli okolice 7-7,5k) i teraz spekuluje, nawet bez wykonania remontu. Aż może z ciekawości zadzwonię i zaproponuję na dzień dobry 9k, zobaczymy jaka będzie reakcja 🙂

  13. Szacun dla obojga! Sama staram się zmieścić w 15tys z remontem łazienki; oswietleniem, malowaniem i podłogami w reszcie domu. Zobaczymy czy się uda. Póki co 1,5tys poszło na płytki i to takie jak w Twoim wpisie (łazienka 5,6m kw, podłoga w kuchni 10,15m kw), materiały typu płyty kg, profile, folia w płynie, klej, tasmy wodoszczelne, podwiesia, wkręty, gips, wełna itp. mam wycenione na 1400zł. Panele i farba to niewielki koszt, ale to oświetlenie…jak na to nie wydać, jak brak właściwie alternatyw tańszych?

    • Odezwać się do Wolnej, ona wyszukuje takie rzeczy jak na zdjęciach w BARDZO sensownych cenach, może będzie coś w stanie pomóc. Jak na pierwsze zlecenie byłoby całkiem ciekawie 🙂 Ceny oświetlenia to kosmos, zgadzam się, dlatego trzeba umieć szukać, nie odwiedzać salonów z oświetleniem i być może pójść na jakieś kompromisy. W tym obszarze naprawdę nie chodzi o jakość: lampy za 500, 1000 czy więcej nie są dużo lepiej wykonane niż takie za 100-200, to naprawdę proste urządzenia i większość ceny robi tu marża (moda / design / marka itp).

    • Oświetlenie jest drogie? Niedawno skończylam remont i urządzanie mieszkania 3 pok. Koszt lamp (sufitowych):
      przedpokoj: 2 x 29 zl (Ikea, wyprzedaż)
      lazienka 3 x 39 zł
      pokoj nr 1: 99 zł (Vaxjo z IKEI, odgapiona z poprzedniego mieszkania Wolnego (mieliśmy remont w tym samym czasie, stąd jestem wiernym czytelnikiem 🙂 )
      pokoj nr 2: 2 x 39 zł (Ikea, wyprzedaż)
      pokoj nr 3: 29 zł (Ikea, wyprzedaż)
      kuchnia: 2 x 129 zł
      TOTAL: 619 zl za 11 sztuk lamp 🙂

      • Można i tak. A jak pójdziesz do salonu z oświetleniem lub uderzysz do oderwanego od rzeczywistości projektanta wnętrz, to Twoja syna wydatków nie starczy nawet na jedną sztukę 😉

        • O kurde, ja nawet nie wiedziałam, że istnieją „salony z oświetleniem”, hahaha 😀 (no, chyba że internetowe 🙂 ). Większośc mam z IKEI, a „salon z oświetleniem” kojarzy mi się z tym zakątkiem w Castoramie, gdzie sa lampy, wszystkie ponawieszane jedna na drugiej i wszystkie rozświetlone – nie da się na to patrzeć, tak oczy bolą 😉

          • Też wszyscy mi mówili, że ojej, jakie lampy są drogie… A ja patrzę (właśnie m.in po Castoramie) i mówię „ej, nie jest tak źle!”, a gdybym miała bliżej do Ikei to wyszłoby jeszcze taniej za podobne modele, ale już sobie darowaliśmy podróż… 😉 Dlatego u nas wyszło trochę ponad 800 zł za 9 lamp.

            Ogólnie wykończenie 54m2 wyszło nas (stan deweloperski) niecałe 60 tysięcy – z oświetleniem, sprzętem agd, meblami, kuchnią, pierdołami typu młotek czy filce i dla nas, laików, to i tak jest wow 😉 Jasne, trochę rzeczy jeszcze musimy ogarnąć (przedpokój pusty), ale jak się poszpera to jakoś idzie 🙂

  14. Ja jeszcze chciałem spytać o kwestię prywatności.
    Bo widzę, że na zdjęciach w tym wpisie zasłoniłeś tablice rejestracyjne natomiast ten samochód wcześniej zamieszczałeś już na zdjęciach z odsłoniętymi tablicami. Również zdjęcie twojej osoby widziałem „zanonimizowane” (z zakrytą twarzą) ale z kolei dzieci zdjęcia zamieszczasz zwykłe.

    Nie do końca rozumiem taki koncept.

    • Przyznaję, na tą chwilę brak mi spójności w tym temacie. Pracuje nad tym, a na razie jestem taki „trochę anonimowy” – kto chce, i tak do mnie dotrze. W przyszłości myślę, że się Wam po prostu pokażę i przedstawię jak należy.

  15. Gratulacje pięknego efektu i zazdroszczę umiejętności. Co do cen, to jednak ja uważam je za horrendalne. Przy moich zarobkach na poziomie 3700 zl na rękę (czym plasuję się w 30% najlepiej zarabiających w kraju) wydaje za kawalerkę na peryferiach Gdańska z beznadziejną komunikacja 1100 zl plus 400 zł opłat. W takiej sytuacji potrzeba kilku lat by uzbierać na wkład własny. Kupno za gotówkę to sfera marzeń, stąd też mlodzi ludzie sa skazani na najem. To nie tylko chęć, to po prostu przymus, z tego wynika tak wysoki odsetek wynajmujących. Albo drogi kredyt albo drogi najem 🙁

    • Odsetek wynajmujacych po cenach rynkowych w Polsce jest lekko powyzej 4%. Jest to jeden z najnizszych wskaznikow w EU. W Niemczech mieszkanie wynajmuje ponad 40%.

      Dane eurostat https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_statistics/pl

      Nie wiem czy masz na mysli horrendalne ceny najmu czy zakupu mieszkan. Jezeli najmu to prosze zauwaz, ze gdyby Wolny zaplacil za wykonczenie fachowcowi i wynajal za nizsza cene to zysk mialby na poziomie niewiele wyzszym od lokaty. A ryzyko i strata czasu o niebo wyzsze. Wiec powiem szczerze wiele osob uwaza ze taki najem (dla wlasciciela) to kiepski interes.

      Pozdrawiam

  16. Ja nie piję do kosztów jakie poniósł Wolny, wiem, że to są naczynia połączone i takie a nie inne ceny nie wynikają z widzimisię. Często w drodze do pracy widzę taki baner reklamowy jednego z deweloperów przedstawiający bardzo zaskoczoną parę i napis „coo, m2 już of 6275 zl?” (Czytaj: mamy jedno mieszkanie w tej cenie, narożne, na parterze, ciemne i od strony ruchliwej ulicy). Może to specyfika Trójmiasta, wskaznika wewnętrznej migracji. Zastanawiam się tylko jak dlugo to potrwa, jest drogo, a dookoła mnie wszyscy kupują.

    • Dzisiaj widziałem reklamę inwestycji na skraju Moreny (blisko strzelnicy, lokalizacja taka sobie). Z ciekawości wszedłem na stronę dewelopera i średnia cena mieszkania to około 8000zł/m2 brutto. Szaleństwo.

    • Robiłem w tym roku szkolenie deweloperskie bo mam w planach postawić dom na wynajem. Nie mam w budowaniu żadnego doświadczenia więc stwierdziłem, że kurs w 100% zagwarantuje mi oszczędność na błędach lub nerwach które by mnie czekały robiąc to w ciemno. Na tym szkoleniu pogadaliśmy sobie odnośnie rentowności deweloperki. Na dzisiaj zyski wracają do poziomów z 2008 roku czyli minimum 30% a sporo ma bliżej 50%. Mówią o wzroście kosztów budowy, drogiej ziemi itd. Tylko banki ziemi deweloperów są zabezpieczone na kilka lat do przodu. Podwykonawcy stale robiący dla deweloperów mają umowy ramowe i aż tak bardzo cen nie podnieśli, bo nie mogą.

      Te zyski wynikają z tego, że płacisz za miejsce parkingowe, za halę, za komórkę, że standard jest niższy ( patrz wolnego – sam kład gładź a do nie dawna to było w standardzie). Do tego deweloperzy wyciskają kolejne procenty z cieńszych ścian, mniej ścian (patrz aneksy), bloki bliżej siebie i parę innych patentów.

      Taka ciekawostka – nie wiedziałem tego wcześniej. Deweloperzy maksymalną liczbę mieszkań jaką mogą postawić w inwestycji mają uzależnioną od ilości miejsc parkingowych. Na ćwiczeniach czy kupić działkę zaczynaliśmy pkt 1- ile musi być miejsc parkingowych, pkt 2 – ile wepchnę mieszkań 🙂

  17. Ja chciałam zamieszkać na Wiszących na Kiełpinku . Po prostu zakochałam się w tym osiedlu i okolicy. Planowana przeprowadzka z drugiego końca Polski..i..przed umówionym spotkaniem na obejrzenie budowy otrzymujemy projekt umowy deweloperskiej , a tam niespodzianka- deweloper nie prowadzi rachunku powierniczego.. dawno kupiona ziemia więc nie musi.. później dowiedziałam się że podobno największy problem z rachunkami powierniczym i jest właśnie w Trójmieście. A mieszkania z rynku wtórnego na Wiszących to kosmiczne ceny..W efekcie projekt” marzenie zamieszkania w Gdańsku” został przesunięty w czasie o kilka lat zeby lepiej się do niego przygotować i jeszcze kilka kwestii przemyśleć.

    • Z ciekawości – jakie były różnice na metrze pomiędzy mieszkaniem nowym a używanym? Swoją drogą, brak rachunku powierniczego raczej by całkowicie nie skreślił tej inwestycji. Deweloper jest na tyle znany, duży i realizujący projekty od wielu lat, że może bym coś negocjował w związku z tą wadą, ale marzenia raczej bym nie odpuścił.

      • u dewelopera oferta była świetna..mieszkanie najtańsze jakie braliśmy pod uwagę to było 40m +10m balkon za 220 tysięcy ( 5.500 / metr) a wtórny mieszkanie 33m za 230 tys( prawie 7 tys! metr) i przy metrażu 40-44m te same stawki.Teraz to juz kosmos jeszcze większy, poza tym małych mieszkań na rynku wtórnym tam praktycznie na sprzedaż nie ma w tej chwili.
        Jest to osiedle które tak niesamowicie poszybowało w górę jeśli chodzi o ceny że sama się dziwię jak to się stało. Rozumiem że powstały sklepy no i kolej.. jednak jeszcze w 2010 roku mieszkanie 37 można było kupić za 180 tys.
        Jeszcze niedawno powiedziałabym że żałuję że nie zdecydowaliśmy się na zakup.. posłuchałam się ” doradców” którzy twierdzili że zakup mieszkania bez rachunku powierniczego to wykaz ogromnej nieodpowiedzialności.. Zaskoczyło mnie tylko jedno- do tego najtańszego mieszkania ( kolejne rowniez w cenie 5500 ale 44m) byliśmy 5 w kolejce, byliśmy pewni że nie mamy szans się na nie załapać a tymczasem okazało się że wszyscy przed nami zrezygnowali.. jak się okazało my również i tak sobie myślę że może rach.powierniczy miał jakiś wpływ również na decyzję innych osób. Z perspektywy czasu myślę że tak miało być. Tu gdzie jesteśmy teraz w momencie kiedy mieliśmy podjąć decyzję pojawiły się lepsze perspektywy finansowe więc postanowiliśmy przeznaczyć kilka lat na mocniejsze i intensywniejsze” dorobienie się” aby w pełni cieszyć się nowym życiem w Gdańsku. To są ostatnie lata kiedy Wiszące ogrody powstaną do końca.. te bloki które teraz powstaną mają widok na las… No cóż -myślę ze za dwa lata to będzie właśnie szansa dla nas? 🙂 tak myślę!

  18. Mieszkanie bardzo ładne. Szkoda, że nie ma szaf na żadnej fotce, (chociaż po wizce pamiętam, że nie powinno być z tym źle) bo miejsce do przechowywania to jest jedna z tych rzeczy, które są często przez właścicieli mieszkań pomijane. A w sumie na tak małej przestrzeni w 2 osoby to trochę tego miejsca wygospodarować trzeba i już nie chodzi o same ubrania, ale dochodzi reszta klamotów – patrząc po nas to m.in jakieś turystyczno-wakacyjne szpeje typu namiot, śpiwory, karimaty, treki (o nartach czy rowerach nawet nie wspominam ale bez piwnicy robi się z tym spory problem, a tej często w wynajmowanych mieszkaniach nie ma*). Do tego jakiś planszówki, głupi wentylator na lato, książki, dokumenty, jakieś podstawowe narzędzia, walizka na wyjazdy, czy transporter dla zwierzaka i się kurcze robi upychanie gdzie się da i całe misterne projektowanie wnętrza idzie w… jak trzeba gdzieś na silę dostawić 2 regały i upchnąć ile się da pod łóżkiem 😉
    *Nam się już od roku nie udało w sensowny sposób rozwiązać problemu rowerów, przez co nie mamy ich na miejscu, tylko stoją i się kurzą u rodziców :/ Bo wsawić 2 rowery w 32 (jak u nas) czy nawet 40m2 mieszkanie w momencie jak nikt tak takiej opcji nie przewidział i jednocześnie nie zagracić się to nie taka prosta sprawa.

    • Wiem coś o tym, w sypialni na co dzień trzymamy 2 rowery, do tego często jeszcze jeden stoi w przedpokoju 😉 w piwnicy kolejny + rowery dzieci… tiaaaa. W tych 40-metrowych mieszkaniach zrobiliśmy 1,5m szafy w przedpokoju + 1m w sypialni. Plus piwnica (mała, około 2,5m2, takie teraz robią i nazywają je „pomieszczeniem rowerowym” 🤣). Z własnego doświadczenia wiemy, że można się zmieścić w takich warunkach, o ile zachowa się zdrowy rozsądek.

      • No to ładnie. 2,5m szafy i piwnica to myślę znacznie powyżej przeciętnej, przynajmniej patrząc na mieszkania umeblowane po nowemu – bez pawlacza w przedpokoju i meblościanki po babci 😉

        W naszym obecnym w standardzie wyjsciowo byla 1,5m szafa (i tak spora, bo nie brakuje mieszkań z 1m), 2 stoliki nocne i 2 małe półeczki na ścianie – to tyle jeśli chodzi o przechowywanie, więc trzeba było trochę dogęścić zabudowę, a z rowerów zrezygnować. Bo az takimi zapalonymi kolarzami nie jesteśmy, żeby rower na środku pokoju stał 😉

  19. Wolny, mi swego czasu na 37 m bez żadnej komórki lub piwnicy udało sie wcisnąć 2 osoby, 5 rowerów (2 w salonie, 3 w kuchni), 2 koty, 2 pary nart, i trochę rozmaitego szpeju typu namioty, katimaty, etc. Nawet było funkcjonalnie, tylko przy sprzątaniu ciagle trzeba było wszystko przestawiać 😀

    • No ale przecież nie powinno tak być, że się klamoty upych po kątach. Wiem, że się da, ale by mnie chyba szlag trafiał codziennie, gdybym musiała oglądać non stop poupychane rowery, narty, odkurzacz, mopa, plecaki i jeszcze to wszystko przestawiać przy sprzątaniu. No nie poradzę nic na to, że chcę mieszkać we wnętrzach nie tylko funkcjonalnych, ale i ładnych.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz
Podaj swoje imię